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임대차보증금을 담보로 돈을 빌려줄 때

2004-09-17 | 작성자 최광석 | 조회수 17,813 | 추천수 392
최근이 극심한 불황 때문인지 최근들어서 부쩍, 임대차보증금을 담보로 돈을 빌려주게 되는데 그후 돈이 변제되지 않을 경우 어떤 절차를 거쳐 채권을 회수하는지에 관한 질문을 많이 받게 된다.

우선, 임대차보증금을 담보로하는 점에 관하여 채무자(임차인)의 협조를 충분히 얻을 수 있다면, 채무자(임차인)가 임대인에게 가지는 임대차보증금 반환채권을 귀하가 양수받는 방법으로 채권양도절차를 밟으면 된다. 이 경우, 채무자(채권자가 아님)의 명의로 채권양도통지를 임대인에게 할 필요가 있고, 이 경우에 채권양도의 대항력이라는 적법요건을 갖추기 위해 반드시 내용증명 우편과 같은 확정일자가 있는 우편으로 통지를 보낼 필요가 있다. 아울러 이러한 조치 이전에, 이미 임대차보증금이 다른 사람에게 양도된 것인지, 아니면 임대차보증금에 가압류가 된 것인지 여부를 사전에 임대인에게 확인하는 것이 바람직하다. 적법한 채권양도의 효력이 발생한 이후부터는 임대차보증금을 반환받을 권리는 채무자가 아닌 채권자에게 존재하게 된다. 따라서, 향후 임대인이 임대차보증금을 자진해서 지급하지 않으면, 채권자로서는 임대인을 상대로 양수금청구소송을 제기할 수 있다.

한편, 임대차계약서에 임대차보증금양도를 금지하는 조항이 명시되어 있거나, 이미 임대차보증금에 다른 채권자들로부터 가압류가 된 상태이거나, 임대차보증금양도에 관하여 임차인의 적극적인 협조를 구할 수 없는 경우 등 임대차보증금채권을 양도받는 것이 적절치 않은 경우가 있을 수 있다. 이 경우에는 임차인을 채무자로 하고, 임대인을 제3채무자로 하여 채권가압류를 한 후, 임차인을 상대로 대여금소송을 제기하여 승소판결을 받아 임대차보증금반환채권에 대하여 압류 및 추심(내지 전부)명령을 얻어 집행할 수가 있다. 이러한 조치를 하였음에도 불구하고 임대인이 스스로 지급하지 않을 경우에는 추심(내지 전부)금 청구소송을 제기할 수 있다.

그러나 이러한 법적조치에도 불구하고 임차인이 아파트를 자진해서 명도해 주지 않으면, 임대인은 임대차보증금반환을 거부할 수 있을 뿐 아니라, 임차인이 점유하고 있는 기간동안은 약정한 월임료를 계속 공제할 권리가 있어, 임차인을 내보내기위한 조치까지 신속하게 할 필요가 있게 된다. 이를 게을리하면 법적조치를 하는 도중에, 월임료공제로 인해 반환될 임대차보증금이 전혀 남아있지 않을 우려가 있을 수도 있게 된다. 따라서, 채권자로서는 채무자에 대한 대여금소송이나 임대인을 상대로 하는 추심(내지 전부)금 소송에 함께하거나 또는 위 소송들과 별개의 소송을 제기하는 방법을 통해, 민법 제404조에 근거하여 채권자의 지위에서 임대인을 대위하여 채무자를 상대로 임대인에게 건물을 명도해 줄 것을 요구하는 소송을 제기할 필요까지 있게 되는 것이다. (이러한, 명도소송제기는 채무자가 임대차기간만료시까지도 자진해서 비워주지않을 우려가 있는 경우에도 필요하다). 임차인에 대한 명도가 완료되었을 경우 그 당시까지 임차인에게 반환될 수 있는 임대차보증금액의 범위 내에서만 반환이 가능하게 되는 것이다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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