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토지거래허가 잠탈계약과 중간생략등기 합의

2021-12-13 | 작성자 최광석 | 조회수 609 | 추천수 11


토지거래허가지역 내 토지를 허가받지 않은 채 거래한 후 이전등기 없이 장기간 처분금지가처분만 해둔 상태로 10여 년 간 지내다가 허가구역에서 해제된 이후 이전등기청구소송이 제기된 사건에서, 매도인인 피고를 위해 소송대리했는데 최근 승소판결을 받을 수 있었다.

의뢰인 주장은 다음과 같다. 실제 매수인은 장##라는 여자인데, 토지거래허가 문제 때문인지 유##라는 사람으로 2004년에 계약했다가, 한달 만에 다시 장##를 매수인으로 다시 계약서를 작성하게 된다.





하지만 토지거래허가를 받는 것이 여의치 않았기 때문인지, 토지거래허가를 계속 미루다가 2년 후인 2006년에 자신의 오빠 명의로 해당 부동산에 처분금지가처분을 하게 된다.



그런 상태에서 장시간이 흘렀고 그 사이 토지거래허가구역에서 해제되고 토지가격도 폭등한다. 그러자 이전등기문제로 의뢰인과 갈등이 발생하게 되면서, 결국 의뢰인 상대로 이전등기소송이 제기된다. 소송의 원고는 실제 매수인인 장##가 아니라 가처분을 한 자신의 오빠였다. 2004년 매매계약 이후 무려 16년만이다. 처분금지가처분을 믿고 장시간 이전등기를 미루면서 여러 가지 기회를 모색하다가 결국 의뢰인과의 갈등으로 어쩔 수 없이 소를 제기한 것으로 보인다.

의뢰인은 원고 아닌 원고의 누이동생인 장##가 실제 매수자라는 점을 강조해달라고 요청했지만, 필자는 그 외에도 토지거래허가 법리를 부각하면서 원고의 이전등기청구가 부당함을 피력했다. 준비서면 내용은 다음과 같다.




이에 대해 상대방은, 의뢰인이 인증하여 상대방에게 작성해준 다음과 같은 각서내용을 부각하며 이전등기청구의 당위성을 강조했다.





이에 대해 필자는 다음과 같이 상대방 주장을 재반박했다.



이러한 공방 끝에 의뢰인 승소판결을 선고받을 수 있었다.

★ 서울중앙지방법원 2021. 11. 25.선고 2020가단5251895 소유권이전등기

1. 기초사실

가. 원고의 여동생 장##는 2004. 9. 24.경 대리인 유##을 통하여 피고와 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)과 화성시 00면 00리 25 답 563㎡(이하 ‘00리 25 토지’라 한다)를 대금 2억 2,200만 원으로 정하여 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 매매대금을 지급하였다.

나. 이 사건 토지는 이 사건 매매계약 체결 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래허가구역이었으나, 2012. 1. 31. 토지거래허가구역에서 지정해제되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고

이 사건 매매계약서의 매수인은 장##로 기재되어 있으나 이 사건 토지의 실질적인 매수인은 원고이고, 편의상 매수인 명의를 원고의 여동생인 장##로 한 것에 불과하다. 이 사건 토지가 토지거래허가구역에서 지정해제되어 이 사건 매매계약은 확정적으로 유효가 되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 토지에 관하여 2004. 9. 24.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

나. 피고

피고는 장##와 이 사건 매매계약을 체결한 것이지 원고와 체결한 것이 아니고, 원고는 장##로부터 이 사건 토지를 전매한 자에 불과하다. 그런데 피고는 원고의 전매 및 중간생략등기에 합의한 사실이 없고, 원고의 전매 자체가 이 사건 토지에 관한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약에 해당하여 확정적으로 무효이므로, 원고의 청구에 응할 수 없다.

3. 판단

가. 처분문서는 그 진정성립이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 기재 내용대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다76825 판결 참조), 진정성립이 인정된 처분문서의 증명력을 배척하기 위해서는 이에 대한 반증이 있거나 그 문서에 기재된 내용이 객관적인 진실에 반하는 것으로 볼 만한 합리적인 이유가 있어야 한다(대법원 1994. 2. 8. 선고 93다57117 판결 등 참조).

나. 앞서 든 증거들과 갑 제5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 매매계약의 매수인은 처분문서인 이 사건 매매계약서의 기재 내용과 같이 장##로 봄이 타당하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 이유 없다.

1) 이 사건 매매계약 당시 장##와 피고는 토지거래허가구역인 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 바로 할 수 없어 이 사건 매매계약을 원인으로 한 가처분등기를 하기로 약정한 사실, 2006. 6. 8. 이 사건 토지에 관하여 채권자를 원고, 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하는 처분금지가처분등기가 기입된 사실, 피고가 2014. 8. 28. 원고에게 이 사건 토지의 수용 또는 매매시 세금 부분을 제외한 이 사건 매매계약상의 나머지 매매대금을 원고에게 지불할 것을 약속하는 내용의 각서를 작성해 준 사실은 인정된다.

2) 그런데 피고는 장##로부터 이 사건 매매대금을 지급받고, 2004. 9. 24.자 매매를 원인으로 이 사건 토지 외에 이 사건 매매계약의 목적물인 00리 25 토지의 소유권을 장## 앞으로 이전하여 준 사실, 장##는 이 사건 토지에 관한 위 가처분등기 기입 및 토지거래허가구역 지정해제일 이후인 2012. 8. 22.경 매수인 명의를 장## 본인으로 하여 피고에게 이 사건 토지의 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 요청서를 보낸 사실, 피고가 원고에게 작성하여 준 위 지불각서에 의하면, 원고가 이 사건 토지의 매수인이 아닌 ‘부동산 가처분 신청자’로 표기되어 있는 사실 또한 인정되므로, 앞서 본 인정 사실만으로는, 처분문서인 이 사건 매매계약서의 증명력을 배척하고 이 사건 토지의 매수인을 원고로 볼 만한 합리적인 이유가 있다고 보기 어렵다.

다. 한편 원고는, 설령 장##가 원고에게 이 사건 토지를 전매하였다 하더라도 최초 매도인인 피고가 최종 매수인인 원고 명의로 직접 소유권이전등기를 경료하는 중간생략 등기에 관하여 합의하였으므로, 피고를 상대로 이 사건 토지에 관한 원고 명의의 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고가 제출한 증거만으로는, 장##가 원고에게 이 사건 토지를 전매하였다거나 최초 매도인인 피고가 최종 매수인인 원고 앞으로 직접 소유권이전등기를 하는 중간생략등기를 하는데 필요한 관계당사자 전원의 의사합치 즉, 장##와 원고 및 원고와 피고 사이에서 각 중간생략등기에 관한 합의(대법원 1991. 4. 23. 선고 91다5761 판결 등 참조)가 있었다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장 또한 이유 없다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 결정한다.

1심 판결은 이 사건 매매계약의 당사자가 원고가 아니라 장##라는 점만으로 원고청구를 기각했다. 하지만, 필자의 변론에서 보는 바와 같이 단순히 거래당사자 판단의 문제가 아니라 토지거래허가 잠탈이라는 쟁점이 있다는 점에서, 경우에 따라서 의뢰인은 이전등기의무를 부담하지 않아도 됨은 물론, 매수인으로부터 받은 2억여원의 매매대금까지도 반환할 필요가 없게된다. 토지거래허가 잠탈 계약이라면 원고가 아니라 실제 계약당사자인 장##가 이전등기청구하더라도 기각될 수 밖에 없고, 받은 대금은 원칙적으로 부당이득으로 반환되어야 하지만, 10년 소멸시효기간이 지나 반환의무가 없기 때문이다. 의뢰인 입장에서는 쾌재를, 상대방 입장에서는 정말 어이없는 결과가 발생할 수 있는 사건인 셈이다. 예상대로 상대방은 항소장을 제출했다. 매매대금도 16년 전 당시에도 2억여원이라는 거금이고 게다가 엄청난 토지가격 상승이 있었기 때문에 상대방으로서는 1심 판결을 받아들일 수 없었을 것이다.

본격적인 항소심 진행에 앞서 상대방 압박차원에서 이 사건 토지에 이루어진 원고의 가처분을 취소해달라는 신청을 제기할 예정이다. 원고는 의뢰인과의 관계에서 이전등기를 청구할 수 있는 매수당사자가 아니라는 1심 판결이 선고되었다는 점과 함께, 가처분결정이 이루어진 후 3년 내 본소 제기가 없었기 때문에 해당 가처분은 취소될 수 밖에 없는 운명이기 때문이다.

★ 민사집행법 제288조(사정변경 등에 따른 가압류취소)

① 채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.

1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때

2. 법원이 정한 담보를 제공한 때

3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때

[전문개정 2005.1.27]

★ 동법 제301조(가압류절차의 준용)

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.

1심판결 패소에 이어 상대방은 더더욱 당황할 수 밖에 없어, 향후 2심 조정과정에서도 의뢰인에게 유리하게 작용할 수 있을 것이다. 여러 가지를 생각하게 하는 사건이 아닐 수 없다.

-이상-



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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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