구분건물 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지와 종전 판결의 기판력 저촉문제

2019-12-26 | 작성자 최광석 | 조회수 738 | 추천수 19

    집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 ) 20조는 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리되는 것을 최대한 억제하고 있다. 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성 내지 분리처분금지원칙이라고 한다. 집합건물의 대지지분은 일정시점 이후에는 집합건물의 전유부분과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 전유부분과 분리하게 하는 처분행위에 대해서는 효력을 인정치 않게 된다.



집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20(전유부분과 대지사용권의 일체성)

구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

 

    입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다.

 

   현실적으로는 전유부분과 구분건물의 부지인 대지지분권이 분리되어 처분되는 경우가 적지 않고, 이에 따른 재판은 상당히 많이 발생하고 있다. 그런데, 분리처분금지의 법리를 몰라 재판에서 제대로 된 주장이 이루어지지 못하는 경우가 적지 않은데, 예를 들어 구분건물의 부지인 대지소유권(지분 포함)을 소유하는 사람이 전유부분 소유자를 상대로 제기한 토지소유권을 전제로 한 지료 상당의 부당이득반환청구 소송에서 실은 분리처분금지에 위반하여 토지소유권 취득이 근본적으로 무효임에도 불구하고 피고들의 유효적절한 항변이 없어 부당이득반환을 인정하는 판결이 확정되어버리는 것이다.


   만약 그 이후에 전유부분 소유자가 토지소유자를 상대로 하여 전유부분과 대지지분을 합치하는 차원의 말소등기, 이전등기청구소송을 제기할 수 있을까? , 기존 전소인 부당이득반환 판결의 기판력에 후소가 저촉되지는 않을까? 분리처분금지의 법리를 제대로 알지 못해 부당이득반환재판에서 패소확정된 이후 법지식이 없어 새로운 재판없이 그 상태로 머물고 있는 경우가 적지 않아 관련 사례는 아직 많지 않았다. 때문에 유사한 관련 판결을 유추적용할 수 밖에 없는데, 결론적으로는 사안마다 조금씩 다를 수 있지만, 부당이득반환의 근거가 된 토지소유권 존재는 전소 재판의 선결문제에 불과하다는 점에서 후소인 이전(말소)등기청구는 기판력에 저촉되지 않을 가능성이 크다고 판단된다.

 

서울서부지방법원 2015. 6. 5. 선고 201530088 판결 : 상고기각 확정

[전소]에서 토지만을 낙찰받아 소유하게 된 피고 B가 구분건물의 전 소유자를 상대로 토지 지료상당의 부당이득반환 청구 소송을 제기하여 최종 승소한 상태에서, 해당 구분건물을 전소유자로부터 (승계)취득하게 된 원고가 분리처분금지를 주장하면서 토지의 현소유자인 피고 B를 상대로는 소유권이전등기말소를, 토지의 전소유자이면서 건물을 신축한 피고 A를 상대로는 소유권이전등기를 청구하는 소송[후소]을 제기한 사안 후소가 전소의 기판력에 저촉되는지 여부가 쟁점

 

--위 인정사실에 의하면, 위 각 관련 소송의 소송물은 피고 B의 차임 상당 부당이득금 청구권이고, 이 사건 대지에 관한 피고 B의 소유권의 존재와 구분소유자들의 대지사용권의 부존재 여부는 위 소송물을 판단하는 데 전제가 되는 선결적 법률관계에 불과하고, --- 선결적 법률관계에 불과한 이 사건 대지에 관한 피고 B의 소유권의 존재와 구분소유자들의 대지사용권의 부존재에 관하여는 기판력이 미치지 아니하고--따라서 원고를 변론종결 후의 승계인이라고 볼 수 없다--

 

대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카3618 판결

피고가 원고를 상대로 제기한 건물철거소송에서 점유취득시효완성 항변이 있었음에도 불구하고 철거판결이 선고되고 확정된 후[전소], 원고가 피고를 상대로 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구한 사안[후소]


--살피건대 지상건물의 철거 및 토지의 인도청구권을 소송물로 하는 소송에 있어서는 소유권 자체의 확정을 목적으로 하는 것이 아니라 건물철거청구권 및 토지인도청구권의 존부만을 할 따름이므로 그 소송에서 부동산권리귀속에 관한 판단이 있었다 하더라도 그 기판력은 판결주문에 표시된 건물철거청구권 및 토지인도청구권에 국한되고 판결이유 중에 쓰여져 있는 부동산 권리귀속에 관한 판단부분에 관하여까지 기판력이 미치지는 아니한다 할 것이고--

 

대법원 2010. 12. 23. 선고 201058889 판결 

--종중을 상대로 부동산의 소유권에 기하여 제기한 분묘굴이 및 토지인도 등 청구가 인용되고 그 판결이 그대로 확정되었다고 하더라도, 그 기판력은 소송물인 분묘굴이 및 토지인도 등 청구권에 한하여 생기고 판결이유 중에서 판단되었을 뿐인 소유권에 관하여 생기는 것은 아니고, 나아가 그 효력 또한 종중 사이에만 미칠 뿐 종중의 종중원으로서 단순한 공동소송인의 관계에 있을 뿐인 에게는 미치지 아니하므로, 종중에 대한 제1심판결이 확정되었다는 이유만으로 이 부동산의 소유권을 적법하게 취득하였음을 에게도 주장할 수 있다고 한 원심판단에는 기판력의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다--

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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