건물 임대차 제소전화해에 관해 건물주로부터 자주 받게 되는 질문이다. ‘임대차만기에 명도한다’는 취지로 제소전화해조서를 받았는데, 임대차만기 무렵에 이루어지는 상가점포 임차인의 갱신요구를 임대인이 받아들여야하는지? 임차인의 갱신요구권이 강행법규라 하더라도 이에 반하는 내용이 제소전화해로 성립(확정)된 이상 그 이후로는 임차인의 갱신요구권이 불가능한 것은 아닌지?

강행법규에 반하는 내용이라도 판결이나 제소전화해 또는 조정으로 정해지면 기판력 때문에 강행법규 위반을 이유로 효력을 배척하기는 어렵다. 강행법규인 상가점포 임차인의 갱신요구권도 마찬가지이다.

★ 대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다44014 판결 [소유권이전등기등]

제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 거기에 확정판결의 당연무효 사유와 같은 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 그것은 단지 제소전 화해에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없다.

★대법원 2014. 3. 27. 선고 2009다104960,104977 판결[소유권이전등기·부당이득반환]

조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하고 조정조서는 재판상의 화해조서와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있다. 따라서 당사자 사이에 기판력이 생기는 것이므로, 거기에 확정판결의 당연무효 등의 사유가 없는 한 설령 그 내용이 강행법규에 위반된다 할지라도 그것은 단지 조정에 하자가 있음에 지나지 아니하여 준재심절차에 의하여 구제받는 것은 별문제로 하고 조정조서를 무효라고 주장할 수 없다. 그리고 조정조서가 조정참가인이 당사자가 된 법률관계도 내용으로 하는 경우에는 위와 같은 조정조서의 효력은 조정참가인의 법률관계에 관하여도 다를 바 없다.

하지만, ‘임대차만기에 명도한다’는 취지의 제소전화해조서나 조정조서 내용이 향후 임차인의 갱신요구권행사를  배척(제)한다는 합의로 해석될 수 있는지는 의문이다. 제소전화해나 조정이 성립된 상황, 구체적인 문구표시 등 구체적 사실관계에 따라 다를 수 있지만, 부정적으로 해석될 가능성이 훨씬 크다. 제소전화해조서나 조정조서(판결)상 문구가 강행법규에 반하는 취지임이 분명하다면 모를까, 그렇지 않고 달리 해석될 여지가 있다면 강행법규에 위반되지 않도록 해석하는 것이 원칙이면서, 약자 보호라는 강행법규의 취지를 준수하는 결과에 이를 수 있기 때문이다. 그 때문에, ‘임대차만기에 명도한다’는 정도의 화해문구를 갱신요구권 배척 합의로 해석하지 않을 가능성이 크다. 실무상으로는, 이런 점에 대한 논란을 피하기 위해 일부 제소전화해 담당판사의 경우 ‘임대차만기에 명도한다<다만, 상가점포 임차인으로서의 갱신요구권 행사는 가능하다(배제하지 않는다)>’는 점을 화해문구에 명기하고 있다.

그럼에도 불구하고, 최근에 상담한 어느 건물주는 갱신요구기간이 상당히 남아있음에도 불구하고 ‘임대차만기에 명도한다’는 취지의 제소전화해문구만 맹신하고서 당연히 임대차 만기에 명도가능할 것으로 오해한 상태에서 건물을 타인에게 매도해버렸다. 그 결과, ‘임대차만기 무렵까지 건물 임차인명도를 매도인이 책임진다’는 취지로 매수인에게 약속하면서, 계약을 위반할 수 밖에 없는 위험에 처해지고 말았다. 제소전화해문구에 대한 자세한 법리검토 없이 경솔하게 계약한 셈이다. 현행 제소전화해절차가 분명치 못한 용어로 허술하게 진행되는 경우가 많아 분쟁소지가 다분하다는 점에서 더욱 세심한 주의가 필요할 수 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.