상가건물임대차보호법 개정을 통해 10년 계약갱신요구권과 권리금회수청구권이 인정되면서 임차인의 권리보장은 한층 강화되었다. 하지만, 그렇다고 하여 임차인이 아무런 행동을 하지 않더라도 당연히 10년 기간을 보장받거나 권리금을 보장받는다는 것은 아니다. 법에 정한 임차인의 적극적 권리행사가 필요한 것이다.

먼저, 10년 갱신요구권을 살펴보자.

★ 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1호 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

임대차기간 만료에 따른 계약종료를 막기 위해 임차인은 ‘임대차관계를 계속 유지 내지 연장하겠다’는 취지로 임대차기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사해야한다. 실수로라도 임차인이 이를 행사하지 못하면 계약은 당연히 종료된다.

권리금회수청구권 역시 마찬가지 구조이다.

★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
<이하 생략>
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

현행법은 임차인의 권리금을 임대인이 당연히 보장하는 개념이 아니라, 권리금회수청구권이라는 임차인의 권리행사를 임대인이 방해하는 것을 불법행위로 인정하여, 임대인에게 손해배상을 청구하게 하는 구조이다. 따라서, 임차인이 법에서 정하는 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이에 신규임차인을 임대인에게 소개하는 적극적인 행위를 하지 못하면, 원칙적으로 임대인에게 손해배상청구를 할 수 없게 된다. 즉, 임차인이 아무런 권리행사를 하지 않더라도 당연히 권리금이 보장된다는 의미와는 다른 것이다.

그럼에도 불구하고 임차인의 권리행사는 매우 소극적인 것이 지금의 현실이다. 계약만기 무렵에 이르러 계약연장이나 조건변경 등에 관해 임대인의 눈치를 보면서 여의치 않을 경우 그때서야 허겁지겁 계약연장이나 권리금회수방안을 강구하는 식이다. 하지만, 이런 식의 소극적인 행동은 자칫 임차인에게 그 화를 불러올 수 있다. 예를 들어, 계약연장을 원치 않은 임대인이 고의적으로 정해진 계약기간 만기 1개월을 불과 하루 내지 이틀을 앞두고 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 함으로써 묵시적 갱신이 되지 않도록 했다고 하자. 이에 대해 임차인이 즉시 계약갱신요구권 행사를 하면 계약이 종료되지 않고 연장될 수 있지만, 문제는 갱신요구할 수 있는 기간인 만기 6개월에서 1개월 시점을 놓쳐버릴 우려가 있다는 것이다. 만기 1개월 임박해서 이루어진 임대인의 통고를 받은 다음에서야 비로소 대응하는 구조 때문인 것이다. 게다가, 환산보증금 기준 초과 상가점포임대차계약에 대해서는 동법 10조 4항에서 정한 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않고 민법 규정이 적용된다는 점에서, 임대인은 임대차만기 6개월에서 1개월 사이 기간 내 통보의무 부담도 없어 임차인 대응은 더 어려워질 수 있다.

권리금회수청구권행사 역시 마찬가지이다. 임대인 눈치를 보면서 소극적으로 행동하면서 계약만기 무렵에 도달하게 되면, 신규임차인을 소개할 수 있는 시간적인 여유가 없게 된다.

자칫 계약연장도 안되고 심지어는 권리금회수청구권도 행사할 수 없는 최악의 상황에 빠질 수 있게 된다. 임차인 권리가 제대로 보장되지 못했던 과거에는 그렇다손 치더라도, 10년 갱신요구권, 권리금회수청구권을 정식으로 보장하는 지금으로서는 법에서 정한 임차인의 권리행사는 보다 적극적이고 당당하게 이루어질 필요가 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.