다세대 호실 뒤바뀜 사고에 피해를 입게 된 어느 임차인의 소송

2019-02-14 | 작성자 최광석 | 조회수 772 | 추천수 28

다세대 주택 어느 호실을 임차하면서 거주하던 중 호실 현관문 표시가 옆 호실과 바뀌어 있다는 사실을 뒤늦게 알게 된 의뢰인으로부터 피해구제를 위한 손해배상 소송을 의뢰받아 수행 중에 있다. 임대인 자력이 없어, 부득이 임대인을 대위해서 임대인에게 해당 다세대 호실을 매도한 사람과, 현관문표시를 잘못된 건축주, 그리고 이런 사실을 제대로 알지 못한 채 중개한 공인중개사와 공인중개사협회를 한꺼번에 피고로 삼아 소를 제기하였다. 이론구성이 간단치 않고 경각심을 고취하는 차원에서 소장 내용을 공개하기로 한다.

 

<청구취지>

1. 원고에게,

. 피고 B16,700만 원

. (1) 피고 C, D는 공동하여 16,700만 원

(2) 피고 한국공인중개사협회는 피고 D와 공동하여 위 1-(1).항 기재 금원 중 1억 원

및 각 이에 대한 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.

3. 1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

 

<청구원인>

1. 사건의 경위

. 원고는 2017. 5. 16. 중개업자인 피고 D의 중개로, 소외 F와 임대차 보증금 16,700만 원, 기간은 2017. 5. 16.부터 2019. 5. 16.까지 2년으로 하는 임대차계약을 체결하였습니다(1, 이하 이 건 임대차계약이라 함). 임대차대상은 서울특별시 금천구 0000’ (이하 이 건 건물이라 함) F의 소유로 등기되어있던 203호로 표기했습니다.

 

. 임대차보증금을 지급한 후 이 건 임대차목적물을 인도받아 현재까지 점유중이며, 나아가 전입신고 및 확정일자도 ‘203로 기재하여 받았습니다.

 

. 그런데, 이 건 임대차계약이 체결된 지 얼마 지나지 않은 2017. 9. 말경 원고는 이 건 건물 203호에 대한 서울남부지방법원의 임의경매개시결정 통지를 받았고, 우선변제권자로서 보증금을 반환받기 위해 권리신고 및 배당요구를 하던 중, 이 건 건물 202호와 203호 각 호실 문에 부착된 번호와 현황도의 표시가 서로 반대라는 사실을 발견하였습니다(2).

 

. 확인결과, 원래 이 건 건물 202호와 203호는 한 개의 전유부분(202)이었으나, 2015. 3. 경 이 건 건물의 건축주이자 당시 소유자였던 C가 이를 2개의 전유부분으로 분할하는 과정에서 착오가 발생한 것으로 짐작됩니다(3-5).

 

. 이런 사실을 알지 못한 채, 이 건 건물 203호는 보존등기명의자 피고 C로부터 매매를 원인으로 2015. 5. 4. 피고 B에게로, 이어서 대물변제를 원인으로 2017. 5. 10. 소외 F에게로 각 소유권이전등기가 이루어졌고(5), 결국 원고도 소외 F와 이 건 임대차계약을 체결하게 되었던 것입니다.

 

. 한편, 임대인인 소외 F에 대하여는 2018. 3. 경 임대차계약 해지에 따른 보증금반환 및 손해배상청구의 소를 제기하여, 원고 전부 승소 취지의 무변론판결을 받은 바 있습니다(6).

 

2. 피고 B에 대한 청구(채권자대위권의 행사)

. 피보전채권의 존재

위에서 본 바와 같이, 원고는 소외 F에 대해 17천만 원 및 이에 대한 지연손해금 채권이 있으나(6), 편의를 위해 보증금반환채권 16,700만 원의 범위에서만 대위청구하고자 합니다.

 

. 채권자대위권 목적인 권리의 존재(대상물 착오에 기한 대물변제계약 취소에 따른 금전채권의 존재)

위에서 본 바와 같이, 피고 B와 소외 F 간 이 건 임대차목적물에 대한 소유권 이전은 대물변제약정에 기해 이루어졌습니다. 양 당사자가 대물변제약정에서 이 건 임대차목적물을 대물변제약정의 목적물로 오인한 것은, 대상물 동일성에 관한 착오로서 법률행위 중요부분의 착오에 해당합니다. 그렇다면 위 대물변제 약정은 민법 제109조에 기해 취소될 수 있는바, 그렇게 되면 소외 F의 피고 B에 대한 금전채권이 살아나게 됩니다.

대법원 1997. 11. 28. 선고 9732772,32789 판결 [계약금등·매매대금]

원고가 매매 목적물인 점포를 이 사건 점포와 다른 점포인 ○○상회로 오인한 것은 동기의 착오가 아니라 내용의 착오 중 목적물의 동일성에 대한 착오로서 중요 부분의 착오에 해당한다고 할 것이다.

 

. 그렇다면, 원고는 소외 F에 대한 채권자로서 소외 F를 대위하여 위 대물변제약정을 착오를 이유로 취소하고, 그에 따라 피고 B에 대하여 위 채권을 16,700만 원의 범위 내에서 원고에게 지급할 것을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

 

대법원 2005. 4. 15. 선고 200470024 판결 [채무부존재확인]

집행채무자의 채권자가 그 집행채권자를 상대로 위 부당이득금 반환채권을 대위행사하는 경우 집행채무자에게 그 반환의무를 이행하도록 청구할 수도 있지만, 직접 대위채권자에게 이행하도록 청구할 수도 있다고 보아야 하는데(대법원 1962. 1. 11. 선고 4294민상195 판결 참조), 이와 같이 채권자대위권을 행사하는 채권자에게 변제수령의 권한을 인정하더라도 그것이 채권자 평등의 원칙에 어긋난다거나 제3채무자를 이중 변제의 위험에 빠뜨리게 하는 것이라고 할 수 없다.

 

. 한편, 소외 F의 무자력에 대해서는 추후 주장입증하겠습니다.

 

3. 피고 C에 대한 청구

. 이 건 건물은 집합건물에 해당하기 때문에, 전유부분인 202호를 2개 호실로 분할하기 위해서는 건축물소유자가 건축물현황도 중 해당 층의 평면도 및 단위세대 평면도를 첨부하여 전유부변경을 신청해야 합니다.

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙

17(집합건축물대장의 전유부의 변경) 건축물의 소유자는 집합건축물의 전유부분을 두 개 이상으로 분할하거나 두 개 이상의 전유부분을 합병하려는 경우에는 별지 제14호서식의 집합건축물대장 전유부변경(분할합병)신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 특별자치시장특별자치도지사 또는 시장군수구청장에게 신청하여야 한다. <개정 2009. 1. 20., 2012. 11. 16., 2017. 1. 20.>

1. 건축물현황도 중 해당 층의 평면도 및 단위세대평면도

2. 건물 등기사항증명서(등기필증의 제시로 갈음할 수 있다)

 

. 그런데 위에서 본 바와 같이, 2015. 3.경 분할 당시 이 건 건물의 소유자였던 피고 C는 분할 과정에서 고의 또는 과실로 행정관청에 제출한 건축물 현황도와 다르게 호수를 표시한 것으로 짐작됩니다.

 

. 피고 C는 이 건 건물의 건축주이기도 했던 만큼, 조금만 주의를 기울였다면 현황도와 실제 호수 표시가 다르다는 사실을 쉽게 알아차릴 수 있었을 것입니다. 이와 같은 피고 C의 잘못된 호수 표시로 인해, 거래당사자들은 의도와는 다른 물건에 대한 거래를 계속하였고, 결국 원고가 인도받아 점유하고 있는 부분과 전입신고를 한 부분이 서로 달라지게 되어, 원고에게 손해를 입힌 것입니다. 이는 피고 C의 불법행위에 기한 것입니다.

 

4. 피고 D에 대한 청구

. 피고 D는 원고로부터 중개의뢰를 받은 중개업자인 바, 이러한 경우 중개업자로서 적절한 주의의무를 다하지 못해 원고와 같은 중개의뢰인에게 손해를 입게 할 경우 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 책임은 물론, 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 책임, 민법 제750조에 따른 불법행위자로서의 책임을 부담한다 할 것입니다.

 

공인중개사법

25(중개대상물의 확인설명)

개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28.>

1. 당해 중개대상물의 상태입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

 

30(손해배상책임의 보장)

개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.>

 

공인중개사법 시행령

21(중개대상물의 확인설명)

법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 7. 28.>

1. 중개대상물의 종류소재지지번지목면적용도구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

 

. 피고 D는 적절한 주의의무 내지 선량한 관리자로서의 주의의무를 다하지 못하였습니다.

(1) 임대차계약을 체결함에 있어 임차인에게 가장 중요한 문제는, 임대차계약이 종료되었을 때 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 여부입니다. 이를 위해서 중개업자는 임대차계약을 중개함에 있어, 임대차목적물이 공부상 서류와 일치하는지 등에 대해 확인·설명할 의무가 있습니다. 특히, 법적으로 하나의 부동산에 불과한 다가구주택과 달리, 다세대주택이나 연립주택과 같은 집합건물의 경우에는 정확한 호수까지 확인해야 합니다. 왜냐하면, 다가구의 경우에는 지번까지만 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 있지만, 집합건물의 경우에는 지번까지만 표시하고 호수표시를 하지 않거나, 잘못 표시할 경우 적법한 전입신고로 보지 않아 대항력과 우선변제권을 인정받을 수 없기 때문입니다(이렇게 되면 경매에서 배당을 받지 못하게 되어 보증금을 손해 볼 수밖에 없습니다).

(2) 그렇다면, 부동산 전문가로서 중개업자가 호수 확인을 위해서 기울여야 할 주의의무의 정도는, 실제 현관문에 표시된 현황표시와 등기부등본 내지 건축물대장 등과 같은 법률상 표시가 다를 수 있다는 점에서, 단순히 현장에 가서 육안으로만 현관문에 기재된 호수만을 하는 것으로는 절대적으로 부족하고 최소한 건축물대장과 그에 첨부된 건축물현황도 등을 발급받아 확인하는 정도가 마땅히 요구된다 할 것입니다. 아래 판결들에서 알 수 있는 바와 같이, 다세대 주택의 호실 표시가 공부상 표시와 다른 경우는 종종 발생하는 일이며, 부동산 중개를 업으로 하는 중개업자는 충분히 발생 가능한 이런 위험성에 대해서 일반인들보다 주의 깊게 인식하고 건축물 현황도를 발급받아 확인한 후, 중개의뢰인에게 호수 확인설명을 할 의무가 있다고 보아야 합니다.

 

대법원 2003. 3. 28. 선고 20033041 손해배상()

- - 그런데 피고는 원고에게 이 사건 건물을 중개함에 있어 중개대상물인 이 사건 건물의 등기부상 표시를 제대로 확인하지 아니한 채 이 사건 건물을 현관문에 표시되어 있는 대로 301호라고 설명하고, 임대차계약서를 작성함에 있어서도 이 사건 건물을 301호라고 표기하였으며, 그에 따라 원고가 1992. 4. 19. 전입신고를 함에 있어 전입주소를 301호로 하여 주민등록표상에도 301호로 기재된 사실, 그 후 이**의 채권자의 신청에 따라 이 사건 건물과 3301호 건물 등에 대하여 경매절차가 진행되자, 원고는 위 3301호에 대하여 대항력 있는 임차권자임을 주장하였으나 2차례의 소송 결과 패소하여 위 3301호에 대한 낙찰대금에서 한푼도 배당받을 수 없게 되었을 뿐 아니라 이 사건 건물에 대하여도 적법한 전입신고가 되어 있다고 볼 수 없어 낙찰대금을 배당받거나 대항력을 행사할 수 없게 된 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 피고는 부동산중개업자로서 부동산중개업법 등 관련 법령에 따라 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시를 제대로 확인하여 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 이로 인하여 원고가 위 임대차보증금 4,500만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었으므로 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있으며,- -

 

서울북부지방법원 2005. 6. 29.선고 2004가단47182 손해배상()

부동산중개업법 제17조 제1, 4, 19조 제1, 같은 법 시행령 제22조 제1항 제1호의 각 규정에 의하면, 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지지목면적구조건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 계약체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 등을 통하여, 잔금 지급 당시 집합건축물대장과 등기부 및 그에 첨부된 도면 등을 통하여 각 임대차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 정확한 호수를 확인하여 이를 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있다.

 

서울북부지방법원 2006. 1. 25.선고 20054619 손해배상()

- - 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지지목면적구조 및 건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바, 앞에서 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 계약 체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면을 통하여, 잔금 수수 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 및 등기부등본과 그에 편철된 도면을 통하여 임차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 호수를 확인하여 이를 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는 임차보증금 4,000만 원에 관하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

인천지방법원 2015. 8. 18. 선고, 2015가합20350 매매대금 반환 및 손해배상()

앞서 든 증거들에 갑 제11호증, 을나 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 피고 김%%은 이 사건 매매목적물의 현황을 확인하면서 외관상의 호실표시만 믿고 실제 건축물대장 및 등기부상의 호실표시와 이 사건 매매목적물이 일치하는지는 확인하지 아니하였고(피고 김%%은 소유자가 아니면 건축물대장상 건축물도면을 확인할 수 없다고 주장하지만, 피고 김%%은 피고 김**을 통하여 충분히 건축물도면을 확보할 수 있는 기회가 있었다), (중략)따라서, 피고 김%%은 공인중개사법 제30조 제1항에 따라, 위 피고와 공제계약을 체결한 피고 협회는 위 공제계약에 따라 원고의 손해를 배상할 책임이 있다.

 

(3) 그러므로 이 사건에서 피고 D, 이 건 임대차목적물이 다세대주택임에도 소유자인 피고 B, 소외 F에게 호수 확인을 위한 건축물현황도에 대한 서류제공을 요청한 사실이 없었던 점, 위와 같은 서류발급을 위한 협조 내지 위임장 등에 대해서도 요구한 사실이 없었던 점, 호수가 바뀌었을 경우 초래되는 위험성(대항력과 우선변제권이 없어 배당을 받을 수 없는 점)에 대해서도 전혀 설명이 없었던 점 등을 종합해 보면, 원고에게 임대차목적물에 대한 법률상 표시와 현황이 일치하는지에 대한 확인·설명을 다하지 않은 책임이 있습니다.

 

5. 피고 한국공인중개사협회에 대한 청구

피고 한국공인중개사협회(이하 피고 협회라 함)는 피고 D와 금 1억원을 한도로 한 공제계약을 체결하였는바(7), 중개업자가 고의 또는 과실로 중개의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우 이에 대한 손해배상책임을 부담합니다.

따라서 피고 협회는, 피고 D가 가입한 위 공제금 범위 내에서 원고에게 공제금을 지급할 의무가 있습니다.

 

6. 피고들 간의 책임 관계에 대하여

피고 C와 피고 D의 손해배상금 지급채무는 민법 제760조의 공동불법행위에 해당하는바 부진정 연대의 관계에 있다고 보아야 하며, 피고 협회의 공제금 지급채무와 피고 D의 손해배상금 지급채무 또한 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나, 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정 연대의 관계에 있다 할 것입니다.

대법원 2009. 8. 20. 선고 200851120,51137,51144,51151 판결 [임대차보증금반환등·임대차보증금반환]

수인이 공동하여 타인에게 손해를 가하는 민법 제760조의 공동불법행위에 있어서 행위자 상호간의 공모는 물론 공동의 인식을 필요로 하지 아니하고, 다만 객관적으로 그 공동행위가 관련 공동되어 있으면 족하고 그 관련 공동성 있는 행위에 의하여 손해가 발생함으로써 그에 대한 배상책임을 지는 공동불법행위가 성립하는 것이며( 대법원 2001. 5. 8. 선고 20012181 판결, 대법원 2006. 1. 26. 선고 200547014, 47021, 47038 판결 등 참조),

 

서울중앙지방법원 2011. 11. 3. 선고 2011가합3355 판결

--피고 협회의 원고에 대한 공제금지급채무와 (중개업자인) 피고 임00, 00의 손해배상금지급채무는 서로 별개의 원인으로 발생한 독립된 채무이나 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대의 관계에 있다고 할 것이다.

 

입증방법

1. 갑제1호증 임대차계약서

1. 갑제2호증 건축물현황도

1. 갑제3호증 건축물대장(표제부)

1. 갑제4호증 집합건물등기부등본(202)

1. 갑제5호증 집합건물등기부등본(203)

1. 갑제6호증 판결문

1. 갑제7호증 공제증서

 

첨부서류

1. 소송위임장 1

1. 법인등기부등본 1

 

2019. 2. .

원고의 소송대리인

법무법인(유한) 득아

담당변호사 최광석

이고은

오현주

 

 서울중앙지방법원 귀중

   

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요


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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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