수익률보장한 상가분양, 어떤 점을 유의해야 하나?

2005-10-22 | 작성자 최광석 | 조회수 13,154 | 추천수 307

최근 상가분양이 어려워지면서 일정기간 동안 수익률(월세 등)을 보장하는 조건으로 분양이 이루어지는 경우가 많다. 이 경우 법률적으로 어떤 점을 유의해야 할까?

이 문제에 대해서는, 수익률을 보장하는 기간 이후에도 적정한 수익률이 보장될 수 있는지 하는, 상가의 “가치”측면에서 거론되고 있는 것이 일반적이다. 

그러나 법률적으로는, 과연 약속한 그 기간 동안만이라도 제대로 약속이행이 가능할지와 같은 측면에서 검토되어질 필요가 있다. ‘일정기간 수익률을 보장한다’고 하면서 분양회사에 따라서, 이러한 약속으로 서면으로 약속하거나, 심지어는 법률사무소에서 인증을 해 주겠다고 광고하고 있다. 그러나, 비록 법적으로는 약속이 분명하게 되었다고 하더라도 분양회사측이 이러한 약속을 지킬 능력이 있는지는 별도로 따져볼 필요가 있다. 약속을 지킬 의지나 능력도 없이, 단순히 저조한 분양률을 만회하기 위한 광고의 수단으로 이러한 약속이 이용될 수도 있다는 점을 직시해야 한다. 법원 역시 선전광고에 있어 다소의 과장․허위가 수반된다고 보며 분양회사의 기망행위를 쉽게 인정해 주지 않고 있는 실정이라는 점에 더욱 각별한 주의가 필요하다. 실제로도, 이러한 약속에 현혹되어 계약을 했지만 결국은 분양회사측이 부도나서 고스란히 손해를 입은 경우가 자주 발생하고 있다. 필자가 경험으로도, 우리나라 대부분의 분양회사가 이러한 약속을 충분히 이행할 수 있는 능력이 있는지 의문을 가지지 않을 수 없다. 일반적으로 비즈니스에서 가장 중요하게 고려되는 것은 회사의 업력, 즉 어떠한 사업경력이 있는지 하는 것인데, 상가분양에서만큼은 이러한 업력이 전혀 고려되지 않고 오로지 사업대상지가 수익률이 있는지와 같은 점만이 주목되는 것이 우리 분양현실이다보니, 심지어는 세무적인 문제를 이유로 하나의 분양사업을 정리하고서는 법인을 없애버리고 다른 법인을 만들어 다른 분양사업을 하는 식으로 운영되고 있는 것이 다반사이다.  그러다보니 특정 분양사업이 완료되면 분양회사 자체는 자산이 없어지면서 유명무실해져버려, 약속한 수익률보장을 책임질 수 없는 상황에 빠지게 되는 것이다.

  한편, 일반사람들은 분양사업의 시공사를 보고 이러한 수익률 약속이 지켜질 수 있을 것이라는 신뢰를 가지기도 한다. 그러나, 분양사업의 시공사는 건축을 진행하는 임무를 가질 뿐이고, 분양의 주체는 아니어서, 제대로 공사를 진행해서 정해진 기간 안에 완성하는 차원에서는 중요한 고려요소가 될 수 있지만, 공사완성 이후에는 책임의 주체가 될 수 없다는 점에서, 이러한 신뢰는 잘못된 것이라고 할 수 있다. 분양의 주체는 어디까지나 분양회사일 뿐이다. 결국, 수익률을 약속했다는 그 자체를 맹신할 것이 아니라, 약속한 수익률을 보장해 줄 능력이 분양회사에게 있는지를 따져볼 필요가 반드시 있다는 것이다. -이상-

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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