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상가점포 차임 증감의 법률적 이해와 쟁점

2018-06-18 | 작성자 최광석 | 조회수 8,107 | 추천수 86

  경제 전반에 걸친 불경기가 심화되면서 상가점포의 차임 증감문제로 임대인과 임차인 간의 갈등도 점차 고조되고 있다. 상가점포의 차임 증감에 관한 관련 법령이 매우 복잡하여 실무상 오해가 많아 이를 정리해보기로 한다. 

  현행법령상 차임 증감은, 정해진 임대차기간 도중인지, 아니면 정해진 기간이 종료하고 갱신요구에 따른 것인지를 구분해서 살펴야 한다.

1. 임대차기간 도중의 차임증감 

  먼저, 임대차기간 도중의 차임 증감문제인데, 민법과 상가건물임대차보호법에서 각각 차임증감청구권을 정하고 있다.
 


★ 민법 제628조(차임증감청구권)
임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

★ 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

★ 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

★ 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결[건물명도등]
상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다



  상가건물임대차에 관해서는 상임법이 민법에 비해 특별법으로 우선 적용된다는 점에서, 상임법의 적용범위를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 


★ 동법 제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17>
제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13>



  상임법의 기본 구조는, 소정의 환산보증금 이하의 임대차계약에 대해서만 상임법을 적용하되 예외적으로 동법 제2조 제3항에서 정한 규정들은 환산보증금 초과 임대차계약에 대해서도 적용가능하도록 하고 있는데, 차임증감청구권에 관한 동법 제11조는 예외규정에서 제외되어 있다. 

  따라서, 소정의 환산보증금 이하의 임대차계약에 대해서는 동법 제11조를, 그 금액을 초과하는 임대차계약에 대해서는 민법의 규정을 적용하게 된다. 그 결과, 환산보증금 이하 임대차계약의 차임 증가는 일정한 인상 한도(5%), 일정한 시간적인 범위(계약체결 내지 인상 후 1년 이후에만 가능)의 제약이 있게 된다.
 


★ 대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31163,31170 판결[계약금등, 손해배상등(기)]
임대차계약에 있어서 차임은 당사자간에 합의가 있어야 하고, 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인 민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법제652조에 의하여 효력이 없다.

★ 대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결[양수금]
상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.
이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고(임대인)의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다.

★ 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결[임대차보증금·부당이득금]
임대인이 민법 제628조에 의하여 장래에 대한 차임의 증액을 청구하였을 때에 당사자 사이에 협의가 성립되지 아니하여 법원이 결정해 주는 차임은 증액청구의 의사표시를 한 때에 소급하여 그 효력이 생기는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 증액된 차임에 대하여는 법원 결정 시가 아니라 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때를 이행기로 보아야 한다.

★ 춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761  건물명도등
☞ 임대인이 임차인을 상대로 건물의 명도를 구하면서, 임대차보증금에서 연체된 차임 등에 대한 공제를 주장한 사안

원고는 연체 차임 또는 차임 상당의 부당이득금 등을 계산함에 있어 2004년 11월 차임분부터는 12% 인상된 금액을 기초로 하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 갑 제2호증의 4, 5의 각 기재에 의하면, 원고가 2004년 11월과 12월경 피고에게 2004년 11월분부터의 차임은 12% 인상된 금액을 기준으로 청구하겠다는 내용의 통보를 한 사실은 인정되나, 이 사건 임대차계약이 2004. 11. 5. 종료된 이상 임대차기간이 1년 이상 계속되는 것을 전제로 하는 원고의 차임증가청구는 이유 없다(또한, 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 차임 등 증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것인바, 이 사건 임대차계약의 특약사항 제14조에서 ‘임대인은 일정 요건 아래 임차인에게 차임의 증감을 요구할 수 있고, 이 때 임차인은 증감요구에 응해야 한다’고 규정하고 있는 것은 임대인이 차임의 감액을 요구하는 경우는 별론으로 하고, 증액을 요구하는 경우에도 임차인이 그 증액 요구에 응해야 한다는 부분은 강행규정인 상가임대차보호법의 취지에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 상가건물임대차보호법 제15조에 의하여 효력이 없다. 또한 원고가 주장하는 사정(물가 인상 등)만으로는 상가건물임대차보호법 제11조 소정의 요건, 즉 차임이 임차건물에 관한 조세․공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 보기도 어렵다. 따라서 이 점에서도 원고의 차임증가청구는 받아들일 수 없다}.



2. 갱신요구권행사와 차임 증감

  그 다음은, 정해진 기간 종료 후 계약의 갱신요구에 따른 차임 증감의 문제이다.
 


★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
<1 내지 8호 중략>
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

★ 동법 제10조의2(계약갱신의 특례)
제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.



  결국, 임대차계약 갱신요구과정에서의 차임증감은, 소정의 환산보증금 초과 임대차계약의 경우에는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 자유롭게 증감가능한데 반해(동법 제10조의 2), 환산보증금 이하 임대차계약은 차임증가 폭에서 5%라는 범위를 넘지 못하게 되는 제한을 받게 된다. ‘5년 갱신요구권 보장은 환산보증금 규모에 관계없이 이루어져야 한다’는 2013년 당시 여론에 따라 갱신요구권의 적용범위를 개정하면서도, 고액 임대차계약의 경우에는 인상한도에 일률적인 제한을 두는 것이 불합리하다는 점을 의식한 것이다.  

  적용범위와 관련해서 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다.
  첫째는, 갱신과정에서의 현행 인상한도 폭인 5%는 "연간"이 아니라 “종전 계약기간 종료 후 갱신될 때마다”라는 점이다. 예를 들어, 2년으로 계약기간을 정할 경우에는 계약기간 만료 후 다시 갱신될 때 인상할 수 있는 차임 및 보증금의 범위가 10%(5%×2년)가 아니라 5%에 불과하다는 것이다. 

  둘째, 미리 정해진 임대차계약기간 내의 차임 인상 합의에 대해서는 갱신요구에 따른 동법 제10조, 제10조의 2가 적용되지 않는다는 것이다. 예를 들어, 임대차계약기간을 6년으로 정하면서 계약체결 이후 2년이 지나면 연 10%의 차임을 인상하고, 계약체결 후 4년이 지나면 다시 연 10%의 차임을 인상하기로 계약체결과정에서 미리 합의했다면, 이는 계약체결 당시에 미리 이루어진 것으로서 계약기간 종료 후 갱신요구과정에서의 인상이 아니기 때문이다(다만, 이러한 합의에 대해서는 앞서 본 차임증감청구권 행사를 통해 조정가능할 수 있다). 

  셋째, 제한범위를 초과해서 지급된 액수는 향후 부당이득으로 반환되어질 수도 있다.



★ 대법원 2014.4.30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등]

【판시사항】

[1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극)
[2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극)
[3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극)

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여

구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조).

그리고 법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 제2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 제3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 제11조의 범위 안에서 증감할 수 있다고 규정하는 한편, 제4항에서 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기도 하다.

이러한 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다. 나아가 위와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다.

원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다.

2. 불법원인급여에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여

법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조).

이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다.

원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다.

★ 상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

★ 민법 제741조(부당이득의 내용)
법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

★ 민법 제746조(불법원인급여)
불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니하다.



3. 상가건물 차임 증감과 관련한 그 밖의 주의사항 
      
  첫째, 차임증감청구권이건 계약갱신요구과정에서의 차임증감이건 간에 차임 증감의 범위에 대해 당사자 간 합의가 성립되지 못하면 적절한 폭을 정하기 위해 법원의 재판을 거칠 수 밖에 없고, 법원의 판결이 선고되기 이전에는 ‘일방적으로 요구된 인상분이 지급되지 않았다’는 이유로 계약해지를 하는 등 불이익을 주는 것은 불가하다는 것이다.



★ 대법원 2018. 3. 15. 선고 2015다239508, 239515 판결[임대차보증금·부당이득금]
원심이 원용한 대법원 2003. 2. 14. 선고 2002다60931 판결은 법원이 차임을 결정할 때까지는 종전의 차임액을 지급하여도 임대차계약의 해지 사유인 차임연체에 해당하지 않는다는 취지로서, 증액된 차임에 대한 지연손해금의 기산시점에 관하여 판단한 것은 아니다.
 
★ 청주지방법원 2013. 5. 14.선고 2012나3273  임대부동산명도 및 체임임대료

1. 기초사실
  다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 4, 10호증(가지번호 포함), 을 제1, 5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.
  가. 원고는 2011. 7. 7. 피고와 사이에 별지 기재 건물 중 별지 도면 표시 ②, ③, ⑥, ⑦, ②의 각 점을 차례로 연결한 선내 ‘가’ 부분 약 42.87㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)를 보증금 1,500만 원, 차임 월 120만 원(부가가치세 별도), 기간 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로 정하여 임대하기로 하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하면서 차임은 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용하기로 하는 특약(이하 '이 사건 특약‘이라 한다)을 맺었다.
  나. 피고는 이 사건 임대차계약 이전부터 이 사건 건물부분에서 음식점을 운영해 오다가, 2011. 7. 8. 청주세무서에 ‘김밥천국’이라는 상호로 사업자등록을 하였다.
  다. 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원 증액하여 월 172만 원(= 차임 120만 원 + 부가가치세 12만 원 + 차임 증액분 40만 원)으로 한다고 구두로 통보한 바 있으니 위와 같이 증액된 차임을 지급해 달라는 내용의 최고를 한 후, 2011. 9. 23.경 피고에게 2011. 10. 7.까지 연체된 위 차임 증액분을 지급하라는 내용의 독촉을 하였다.
  라. 원고는 2011. 10. 20.경 피고에게 피고가 위 차임 증액분의 지급을 연체하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다.
  마. 원고는 2012. 8. 16.경 피고에게 다시 이 사건 특약에 따라 이 사건 임대차계약상의 월 차임 132만 원(부가가치세 포함)에 대하여 9% 상당액인 118,000원을 증액하였음을 이유로 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간의 차임 증액분 1,180,000원(= 118,000원 × 10개월)을 지급하라는 내용의 최고를 하였다.
  바. 피고는 이 사건 임대차계약 체결일인 2011. 7. 7.부터 2013. 2. 7. 현재까지 매월 7일에 원고에게 차임 120만 원과 부가가치세 12만 원을 합한 132만 원(= 120만 원 + 12만 원)을 각 지급하였다.

2. 주장 및 판단
  가. 원고의 주장 요지
    (1) 원고는 2011. 8. 18.경 피고에게 이 사건 특약에 따라 차임을 월 40만 원씩 증액한다고 통보하고 그 지급을 최고한 후, 2011. 9. 23.경 다시 기한을 정하여 독촉하였음에도 피고가 이를 지급하지 아니하여, 2011. 10. 20.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였으므로, 이로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 종료되었다.
    (2) 또한, 피고는 이 사건 특약에 따라 원고와 차임 증액에 관한 협의에 응하여야 할 의무가 있음에도 이에 응하지 아니하였는데, 임대차계약에 있어서 차임은 계약의 중요한 부분에 해당하고, 피고가 차임 증액에 관한 협의에 응하지 아니함으로써 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 이 사건 임대차계약 관계를 그대로 유지하기 어렵게 되었다. 따라서 이러한 점에서 보더라도 이 사건 임대차계약은 2011. 10. 20.경 원고의 해지통보에 의하여 적법하게 해지되었다.
    (3) 설령 이 사건 임대차계약이 해지되지 않았다고 하더라도, 원고가 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 이 사건 임대차계약상의 차임이 월 1,438,800원{= 1,200,000원 + 120,000원(부가가치세) + 118,800원(증액분)}으로 됨으로써, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조에 따른 이 사건 임대차계약의 환산 보증금은 158,888,000원{= 15,000,000원 + (1,438,800원 × 100)}으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다.
    (4) 그러므로 피고는 원고에게 이 사건 건물부분을 인도하고, 2012. 5. 9.부터 위 인도 완료일까지 차임 상당의 부당이득액으로 월 1,438,800원의 비율에 의한 돈을 지급하며, 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지 10개월간 연체된 차임 증액분 1,180,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
  나. 판단
    (1) 차임 증액분의 연체로 인한 해지 주장에 대한 판단
  앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 특약은 원고와 피고가 2011. 7. 말경 이 사건 임대차계약상의 차임을 다시 협의하여 정하고 그와 같이 정한 차임을 계약 체결일인 2011. 7. 7.로 소급하여 적용한다는 뜻으로 해석되므로, 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 얼마나 증액할 것인지 서로 협의하여 정하지 아니하고 일방적으로 이를 결정하여 피고에게 통보하는 것은 허용되지 않는다.
  그런데 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액하기로 협의하여 정하였는지 여부에 관하여 보건대, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
    (2) 차임증액협의 불이행으로 인한 해지 주장에 대한 판단
  계속적 계약은 당사자 상호간의 신뢰관계를 그 기초로 하는 것이므로, 당해 계약의 존속 중에 당사자의 일방이 그 계약상의 의무를 위반함으로써 그로 인하여 계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 된 경우에는 상대방은 그 계약관계를 막바로 해지함으로써 그 효력을 장래에 향하여 소멸시킬 수 있다고 봄이 타당하다(대법원 1995. 3. 24. 선고 94다17826 판결 참조).
  피고가 원고의 차임증액통보 및 청구에 응하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으나, ① 이 사건 특약에서 차임을 2011. 7. 말 협의하여 소급 적용한다고 한 것은 원고와 피고가 서로 협의하여 이를 새로 정하기로 한 것이지 원고가 일방적으로 그 증액을 결정할 수 있음을 뜻하지는 않는다고 보아야 하는 점, ② 갑 제2호증의 4의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 원고의 차임증액통보 및 청구에 대하여 2011. 10. 26.경 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 월 40만 원씩 증액한다는 원고의 일방적 통보는 상가임대차법상 차임증액청구의 한도를 상당히 초과한 것이어서 부당하므로 적절한 조치를 부탁한다는 내용의 회신을 한 사실이 인정되는 점, ③ 상가임대차법 제2조, 같은 법 시행령 제2조에 의하면, 이 사건 임대차계약은 환산 보증금이 1억 3,500만 원{= 보증금 1,500만 원 + (차임 월 120만 원 × 100)}으로서 1억 5,000만 원을 초과하지 아니하여 상가임대차법의 적용을 받는 것으로 봄이 상당한데, 원고가 차임을 40만 원 증액한다고 통보한 것은 상가임대차법 제11조 제1항, 같은 법 시행령 제4조에서 정한 한도액인 기존 차임의 9%를 초과하여 차임증액청구권의 적법한 행사로도 보기 어려운 점, ④ 피고가 이 사건 임대차계약 체결일부터 2013. 2. 7. 현재까지 원고에게 이 사건 임대차계약상의 차임을 부가가치세까지 포함하여 계속 지급해 온 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 사정만으로는 피고가 이 사건 특약을 위반하여 원고의 차임증액협의 요구에 응하지 아니하였다거나 그로 인하여 이 사건 임대차계약의 기초가 되는 신뢰관계가 파괴되어 계약관계를 그대로 유지하기 어려운 정도에 이르게 되었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.
  따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
    (3) 약정기간 경과에 의한 계약종료 주장에 대한 판단
  이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었다고 볼 수 있는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는다는 점은 위에서 본 바와 같고(원고는 2012. 8. 16.경 이 사건 특약에 따라 차임을 9% 상당액인 118,800원 증액하여 월 1,438,800원이 됨으로써, 상가임대차법 제2조에 따른 환산 보증금이 158,888,000원으로 1억 5,000만 원을 초과하게 되어, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되었다고 주장하나, 차임증액청구권은 상가임대차법에 기한 것이어서 원고 스스로 이 사건 임대차계약이 상가임대차법의 적용을 받는 것을 전제로 하고 있을 뿐만 아니라, 설령 위와 같은 차임증액청구의 효력이 인정된다고 하더라도, 그 효력이 위 차임증액청구일을 거슬러 이 사건 임대차계약 체결일까지 소급할 수는 없다고 보아야 하므로, 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다), 상가임대차법 제9조 제1항은 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정하고 있는바, 이 사건 임대차계약의 약정기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 5. 8.까지로서 1년 미만이므로, 위 규정에 따라 이 사건 임대차계약의 기간은 2011. 7. 7.부터 2012. 7. 6.까지인 것으로 보아야 한다.
  따라서 이와 달리 이 사건 임대차계약이 2012. 5. 8. 약정기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 이 부분 주장 역시 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.



  차임증감의 범위 등에 대해서는 당사자 간에 다툼이 있을 수 밖에 없다는 점을 고려한 해석이다. 그 때문에, 실무상으로도 차임인상 폭이 합의되지 않을 때 임대인이 재판까지 하면서 자신의 뜻을 관철하는 경우는 매우 드문 것이 현실이다(그럼에도 불구하고, 5년 이후 계약연장문제 등 우월적인 임대인의 지위 때문에 차임인상에 관한 임대인의 요구가 쉽게 관철되는 것이 현실이다).

  둘째, 5년 갱신요구권 이후의 차임 증감에 대해서는 현행법상 아무런 규정이 없다는 점에서 당사자 간 합의에 따를 수 밖에 없고, 차임 증감에 관해 합의에 이르지 못하면 결국 임대차를 종료할 수 밖에 없다는 것이다(5년이 초과되어 더 이상 갱신요구를 행사할 수 없는 경우라고 하더라도, 묵시적 갱신의 효과를  누릴 수 있는 기간 범위 내에서 기존 차임이 그대로 유지되는 정도의 여지가 있을 뿐이다).



★ 동법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

★ 민법 제639조(묵시의 갱신)
① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

★ 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)
① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월


-이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

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