연장된 임대차기간 이후, 제소전화해조서에 기한 집행이 가능한지

2005-10-19 | 작성자 최광석 | 조회수 17,942 | 추천수 314

최근 들어 건물명도를 위한 제소전화해조서작성이 늘고 있다.
실무상으로, 건물명도 제소전화해조서와 관련하여 다음과 같은 점에 오해가 있는 것으로 보여, 간단하게 정리해 보고자 한다.
예를 들어, 임대차기간을 2003. 1. 1.부터 2년간으로 하는 임대차계약을 체결하고, 위 기간이 만료되면 명도하기로 하는 취지의 제소전화해를 했다고 하자. 다른 특별한 사정이 없다면, 임대차기간이 만료되는 2004. 12. 31. 이후에 임차인이 자진해서 명도해 주지 않을 경우에는 제소전화해조서로써 명도집행이 가능할 수 있다.
그런데 문제는, 임대차기간 만기인 2004. 12. 31.이 종료되고 임대인과 임차인이 계약을 연장하기로 묵시적으로 합의하여 동일한 (차임, 보증금, 기간)조건으로 계약기간이 연장된 경우이다. 이 경우, 다시 2년간 연장된 2006. 12. 31. 이후에 종전의 제소전화해조서를 이용해서 별도의 명도판결을 얻지 않고도 명도집행이 가능할 수 있을까?
많은 사람들은 명도집행이 응당 가능할 것으로 생각하는 경향이 있다.
이에 관해서는 아직 정립된 판례가 없어 단정적으로 결론짓기는 곤란하지만, 필자 개인적인 의견으로는 명도집행이 어려울 것으로 본다. 그 이유는 다음과 같다.
 계약갱신 이전의 임대차계약에 따른 제소전화해로써 갱신된 계약기간 만료 이후에도 명도집행이 가능한지 문제를 법률적으로 정리하자면, 제소전화해조서에 근거가 된 건물명도청구권이 계약갱신을 통해 소멸되었는지, 아니면 소멸하지 않고 계속 유지되는지에 관한 해석문제라고 할 수 있다. 예를 들어, 재판을 통해 건물명도판결을 받은 이후에 당사자간에 새로운 합의가 성립되어 계약기간이 연장되었다면, 새로운 계약기간 종료 이후에는 종전에 받은 건물명도판결을 통한 명도집행이 불가능하다는 점에는 다툼이 있을 수 없다. 그 이유는 바로 종전 판결에서의 건물명도청구권이 판결 이후에 성립된 새로운 합의를 통해 소멸되었다고 보기 때문이다. 이와 같은 경우에 임대인이 명도판결을 가지고 있음을 기화로 명도집행을 시도한다면, 임차인으로서는 명도판결이 효력을 상실하였다는 취지의 청구이의소송을 제기하여 ‘강제집행을 허용해서는 아니된다’는 취지의 판결을 구할 수 있다. 또한, 소제기와 동시에 ‘명도집행을 정지해 달라’는 법원의 결정을 얻어 명도집행을 임시적으로 막을 수도 있다.
제소전화해조서 역시 기본적으로는 판결과 유사한 효력이 있다는 점에서 마찬가지 논리가 적용될 수 있다. 따라서, 제소전화해조서에서 정한 임대차기간이 종료한 이후에, 기간이 연장되었을 뿐 아니라 월차임이나 보증금이 변동되었다는 등 제반 임대차조건이 기존의 임대차계약조건과 현저하게 차이가 있다면, 새로운 임대차계약을 체결한 이후에는 기존의 제소전화해조서는 효력을 상실하게 되어, 이 조서를 통한 명도집행은 더 이상 불가능할 것이다. 이러한 논리의 연장선에서 판단할 때 문제는, 임대차기간이 그대로 (더구나 묵시적으로) 연장되었을 뿐이고 그 밖의 다른 임대차조건에는 변동이 없을 경우에, 새로운 임대차기간 종료 이후 기존의 제소전화해조서로 명도집행이 가능할 수 있는가이다. 해석상 여러 가지 견해가 있을 수 있지만, 임대차기간이 갱신되면서 기존의 임대차계약에 따른 제소전화해조서를 통해 명도집행을 하는 법률관계는 종결되었다고 보는 것이 해석상 타당할 것으로  판단된다.

결국, 필자의 판단이 맞다면 제소전화해를 통한 정확한 명도를 희망하고자 할 경우에는, 임대차기간 종료 이후에 임대차기간이 갱신되는 과정에서 반드시 새로운 제소전화해조서를 작성하거나, 아니면 적어도 최초 제소전화해조서를 작성함에 있어, 명도집행될 수 있는 요건을 더욱 구체적으로 세분화하여, ‘임대차기간이 명시적 내지 묵시적으로 갱신되어 다시 종료된 경우’까지 삽입하여 제소전화해조서를 작성하는 방법도 생각할 수 있을 것이다. -이상-

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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