원룸, 다가구주택에 대한 임대차, 각별한 주의가 필요하다

2016-08-22 | 작성자 최광석 | 조회수 11,840 | 추천수 108

  최근 보도에 의하면, 대학가 근처 원룸 전세물건의 보증금이 1억 원에 육박할 정도로 폭등하고 있지만, 월세 아닌 순수 전세물건 품귀로 인해 매물이 등장하자마자 계약이 성사되고 있다고 한다. 지금과 같은 저금리 구조하에서 건물주는 순수 전세형태의 임대차계약을 선호하지 않기 때문인데, 그 때문에 전세를 내놓는  건물주를 시중에서는 “갓(god)물주”로 부르기까지 한다.

  하지만, 다른 시각으로 보면 이런 전세 물건일수록 더욱 유의할 필요가 있다. 건물주에게 금전적으로 유익하지 않음에도 불구하고 전세형태 매물이 나왔다는 것은, 건물주의 금전적인 상황이 좋지 않다는 등의 특별한 이유가 있을 수 있기 때문이다.

 
더구나, 독립된 구분호실 형태가 아닌 다가구주택 형태의 원룸 임대차계약은 더욱 주의가 필요하다. 세입자의 주된 관심은 안전하게 보증금을 반환받는 것인데, 다가구주택은 법적으로 단독주택이기 때문에 임대인의 자력 악화로 인해  해당 건물이 경매에 처해지는 상황에서 자신의 배당 순위를 고민함에 있어  별도의 독립세대 등기가 된 다세대주택이나 아파트보다 훨씬 복잡할 수 있기 때문이다. 다가구주택 임대차에 있어 특별히 유의해야 할 몇가지를 소개한다.

 
우선, 다가구주택은 건물등기부 이외에 별도의 토지등기부가 있어 토지등기에 대한 검토가 필요할 수 있다. 특히, 토지소유자와 건물소유자가 다르거나 토지소유권에 타인 앞으로 가등기가 되어있는 등, 건물이 철거될 수 있는 권리관계인지 여부가 고려되어야 한다. 토지소유권자에 의해 철거집행이 이루어지면 보증금반환은 전혀 기대할 수 없게 되고, 철거집행이 되지않은 채 건물이 경매에 처해지더라도 철거위험으로 인해 헐값에 건물이 낙찰되면서 건물 세입자에 대한 배당에 큰 지장을 초래하기 때문이다. 

 
두 번째는, 등기부상의 기재 이외에도 등기부에 기재되지 않은 건물 내 다른 기존 세입자의 임대차상황까지도 고려해야 한다. 건물이 경매되면 다른 세입자는 배당 경쟁자가 될 수 있기 때문이다. 따라서, 다가구 건물 내의 일부 공간을 임대차함에 있어서는 다가구 내 다른 공간에 있는 기존 세입자의 임대차계약이 어떤 형태(전세, 월세 등 )인지, 보증금의 규모는 어느 정도인지 등에 대해 확인할 필요가 있다(세입자를 안심시키기 위해 건물주가 기존 다른 세입자의 임대차내역을 보증금이 적은 것처럼 거짓말하거나, 심지어는 보증금액수가 적게 보이는 월세형태로 계약서를 위조하는 사례까지 있었다). 결국, 등기부상의 제한물권(저당, 가압류 등) 뿐 아니라 다른 세입자의 보증금규모까지 고려하더라도 보증금반환가능성이 충분할 수 있는지 확인한 다음 임대차계약체결 여부가 결정되어져야 한다.

 
하지만 거래실무상 이 점은 등한시되고 있다. 중개업자들도 마찬가지이다. 중개업자에 대한 책임을 인정하는 대법원 판결까지 선고되었음에도 불구하고, 임대인 눈치를 보면서 계약체결에만 급급한 나머지 철저하게 확인하지 못하고 있는 실정이다. 



★ 대법원 2012.1.26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)]

[1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.

[2] 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다)에서 정한 중개업자 갑이 다가구주택 일부에 관하여 임대의뢰인 을과 임차의뢰인 병의 임대차계약을 중개하면서 병에게 부동산 등기부에 기재된 근저당권의 채권최고액을 고지하고 임대차계약서의 특약사항에 이를 기재하였으나, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 설명하지 않았고 근거자료를 제시하지도 않았으며, 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 기재하지 않았는데, 그 후 위 다가구주택에 관하여 개시된 경매절차에서 다가구주택의 다른 소액임차인 등은 배당을 받았으나 병은 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권을 배당받지 못하였고 을에게서도 임대차보증금을 반환받지 못한 사안에서, 공인중개사법 제30조에 의하여 갑 및 갑과 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회의 손해배상책임을 인정한 사례.




 
마지막으로, 향후에 들어오게 되는 소액 임차인까지 고려할 필요가 있다. 소액임차인들의 최우선변제권 때문이다.



★ 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.




 
대구지방법원 2013. 6. 14. 선고 2013가단5241호 손해배상 판결은, 다가구주택 임대차계약 이후에 입주한 소액임차인에 대한 배당으로 인해 원고가 보증금을 변제받지 못한 사안에서, 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있는데, 중개업자가 이를 설명하지 못하였다는 이유로 중개업자의 책임을 인정하기까지 하였다.



1. 기초사실
  가. 원고는 2010. 1. 9. 대구 동구 00에 있는 한00 소유인 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다) 503호를, 임대차기간 2010. 1. 11.부터 2012. 1. 10.까지, 임대차보증금 5,000만 원, 차임 월 5만 원으로 정하여 임차하고(위 임대차계약을 이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다), 위 임대차보증금반환채권을 담보하기 위해 2010. 1. 11. 위 503호에 전세권설정등기를 경료하였다. 피고는 공인중개사로 이 사건 임대차계약을 중개하였다. 
  나. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물과 그 대지에는 대구광역시 00의 2009. 12. 31.자 압류등기, 대구00조합의 채권최고액 6억 5,000만 원의 근저당권설정등기, 이00의 채권최고액 1억 3,000만 원의 근저당권설정등기, 배00의 채권최고액 9,000만 원의 근저당권설정등기기 마쳐져 있었고, 배00가 이 사건 건물 5층 전부에 대한 전세금 6,000만 원의 전세권설정등기를, 이00이 이 사건 건물 505호에 대한 전세금 4,000만 원의 전세권설정등기를 각 경료한 상태였다.
  다. 이 사건 건물은 건축물대장상 2층부터 5층까지의 용도가 근린생활시설로 되어 있으나, 실제로는 다가구 주택으로 사용되고 있었고, 점포를 제외하고 총 24개 가구가 입주할 수 있었다.
  라. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 작성하여 원고에게 교부한 ‘중개대상물 확인․설명서’에는 위 각 압류등기, 근저당권설정등기 및 전세권설정등기 내역이 기재되어 있으나, 그 외 임차인의 존재 여부에 대해서는 기재되어 있지 아니하다.
  마. 이후 근저당권자인 이00가 대구지방법원 2011타경31645호로 이 사건 건물과 그 대지에 대해 부동산임의경매를 신청하였고, 2011. 12. 15. 임의경매개시결정이 내려져 기입등기가 마쳐졌다.
  바. 위 경매절차에서 이 사건 건물과 그 대지는 합계 1,104,100,200원으로 감정되었고, 한 차례 유찰된 후 915,860,000원에 낙찰되었으며, 2012. 10. 8. 배당기일에 집행비용을 제외한 909,671,148원을 배당함에 있어 강00 등 13명의 소액임차인들에게 합계 1억 8,300만 원이 우선 배당되었고, 대구광역시 00에 합계 12,007,140원이, 근저당권자인 대구00조합에 565,649,580원이, 근저당권자인 이00에게 1억 3,000만 원이, 전세권자인 배00에게 19,014,428원이 배당되었고, 원고는 전혀 배당받지 못했다.
  사. 한편, 위 경매절차에서 배당받은 위 13명의 소액임차인들과 선순위 전세권자인 배00의 전입신고일 및 임대차보증금 등은 다음과 같다.
<중략>

2. 피고의 손해배상책임
  가. 책임의 발생
    중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 참조). 또한 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로 의뢰받은 중개업무를 처리할 의무가 있을 뿐 아니라 법 제16조에 의하여 신의와 성실로 공정하게 중개행위를 할 의무가 있고, ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 재25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결), 중개대상물의 권리관계에는 현재 권리상태 뿐만 아니라 장차 예견되는 장래의 권리관계도 포함된다고 할 것이고, 이 사건 건물과 같은 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인해 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있다고 할 것이다(최우선변제권 있는 소액임차인에 대한 설명은 곧 배당가능성에 대한 설명으로 이어질 수 밖에 없다고 할 것이다).
    살피건대, 피고가 김00 등 다른 임차인의 존재에 대해서 확인하여 설명하지 아니한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑제2호증의 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해서 아무런 설명을 하지 아니하였고, 장차 있을 수 있는 경매절차에서 원고가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 아니한 사실이 인정된다.
    그러므로 피고는 이 사건 임대차계약 체결시 공인중개사로서의 의무를 다하지 못한 잘못이 있다고 할 것이고, 이로 인하여 원고가 위 경매절차에서 임대차보증금을 회수하지 못하게 되는 재산상 손해를 입게 되었다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이다(피고는, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 이후에 주소를 이전한 잘못으로 위 경매절차에서 소액임차인으로 보호받지 못하였으므로, 최우선변제권이 있는 1,700만 원에 대해서는 피고에게 손해배상책임이 없다고 주장한다. 그러나 피고가 소액임차인의 거주 여부나 거주할 가능성, 배당절차에서 원고의 배당가능성에 대해 제대로 설명하지 못한 잘못이 있다고 보는 이상 위 주장은 이유 없다. 또한 원고가 피고로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금을 감액했을 것으로 보이므로, 이 점에서도 피고의 주장은 이유 없다).
  나. 책임의 제한
    원고는 이 사건 건물 중 상당 부분이 다가구주택으로 사용되어 있음을 알았던 것으로 보이고, 이 사건 건물의 형태상 위 503호와 비슷한 면적 및 구조로 된 다른 호실에 관하여 다른 임차인이 거주하거나 거주할 가능성이 있음을 충분히 인지할 수 있었으며, 게다가 이미 선순위 근저당권과 전세권까지 설정되어 있는 상황 아래에서는 중개인의 근저당권 등에 관한 설명만을 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, 중개인 또는 임대인 측에 대하여 이 사건 건물의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관하여도 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나, 스스로 이 사건 건물의 시가나 선순위 임대차보증금의 액수, 소액임차인의 존재 여부 및 임대인의 재정 상태를 확인하여 임대차보증금의 반환가능성과 배당가능성에 대하여 판단하고 이를 기초로 임대차계약 체결 여부를 결정하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리 한 채 중개인의 말만을 믿고 섣불리 이 사건 임대차계약을 체결하였으며, 이 사건 임대차계약을 체결한 이후 주소를 서울로 이전한 잘못이 있고, 원고의 이러한 과실은 이 사건 손해 발생 및 손해 확대의 원인으로 작용하였다 할 것이다. 이러한 점들과 피고의 주의의무위반의 정도를 참작하여 피고가 배상하여야 할 손해액을 20%로 제한한다.
  다. 소결
    따라서 피고는 원고에게 1,000만 원(5,000만 원 × 0.2) 및 이에 대하여 원고의 손해발생일 이후로 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2013. 3. 23.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2013. 6. 14.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다고 할 것이다.




 
소액임차인의 최우선변제권으로 인해 기존 세입자의 배당에 적지않은 영향이 있는 것이 엄연한 현실이라는 점을 반영한 판결이다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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