방향을 잘못 설명한 중개업자에 대한 배상판결

2016-04-30 | 작성자 최광석 | 조회수 4,402 | 추천수 138

  주거용 주택의 경우 주택이 바라보는 방향이 어느 쪽인지 여부가 사회통념상 매우 중요하고 거래가격에도 상당한 영향을 미치는 것으로 여겨지는데, 이 점을 잘못 설명한 공인중개사에 대해 손해배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 중개업자의 확인설명의무 범위에 대해 기계적이고 도식적인 접근이 아니라, 개별 거래의 특성을 고려한 세심한 접근이 필요할 수 있음을 보여주는 사례라고 할 수 있다. 



★ 서울중앙지방법원 2016. 4. 1.선고  2015가단5288886 손해배상(기)

1. 인정사실
  가. 원고는 2015. 4. 21.경 공인중개사인 피고 반@@, 최@@의 중개로, 서울 강남구 역삼로 306, ***동 000호 개나리래미안 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 매매대금 10억 원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였고, 이후 매수인에게 매매대금을 모두 지급하였다.
  나. 이 사건 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에 의하면, 대상물건의 표시에 관한 “방향” 란에 “남서 (기준 : 베란다)”로 기재되어 있고, 위 중개대상물 확인 설명서에 피고 반@@, 최@@이 각 공인중개사로서 날인하였다.
  다. 그런데, 이 사건 아파트는 실제로는 남향이 아니라 북동향의 아파트이다.
  라. 한편, 피고 서울보증보험 주식회사는 2015. 2. 24. 피고 반@@과 사이에 보험기간을 2015. 2. 25.부터 2016. 2. 24.까지, 피고 한국공인중개사협회는 2014. 9. 13. 피고 최@@과 사이에 공제기간을 2014. 9. 22.부터 2015. 9. 21.까지로 정하여 피고 반@@, 최@@이 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 거래당사자에게 각 1억 원의 한도 내에서 보험금 또는 공제금을 지급하기로 하는 내용의 보증보험계약 및 공제계약을 각 체결하였다. 
  [인정근거 : 갑 제1 내지 제8호증, 을가 제1 내지 제3호증의 각 기재, 증인 김00, 김##의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지]

2. 판단
  가. 손해배상책임의 발생
    (1) 관련 법리
      부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 6. 4. 법률 제11866호로 개정되기 전의 것) 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참조).
    (2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 사실 및 갑 제7호증의 기재, 증인 김00의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 부동산중개사무소에 남향인 아파트의 매수를 원한다고 하면서 중개를 요청하였고, 이에 피고 반@@, 최@@은 원고에게 이 사건 아파트를 소개하게 된 사실, 그런데, 이 사건 아파트는 실제로는 북동향임에도 불구하고, 이에 관한 중개대상물 확인 설명서에는 남서향으로 기재되어 있고, 공인중개사인 피고 반@@, 최@@은 위와 같은 중개대상물 확인 설명서에 날인한 사실, 피고 반@@, 최@@은 그로 인하여 과태료의 행정처분을 받은 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사실 및 원고의 배우자 김00은 중개인으로부터 이 사건 아파트가 남향이라는 설명을 들었다고 증언한 점 등을 종합하여 보면, 피고 반@@, 최@@은 중개대상물인 이 사건 아파트의 방향을 제대로 확인하여 원고에게 그 방향에 대하여 정확하게 설명할 의무가 있음에도 불구하고, 이를 잘못 설명하였거나, 중개대상물 확인 설명서에 그에 관한 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 봄이 상당하고, 증인 김##의 증언만으로는 이를 뒤집기에 부족하다고 할 것이다.
      따라서, 피고 반@@, 최@@은 그로 인하여 원고가 입게 된 재산상 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 서울보증보험과 피고 협회는 각 보험자 및 공제사업자로서 피고 반@@, 최@@과 공동하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다. 
  나. 손해배상책임의 범위
    감정인 윤00에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉, 아파트의 방향은 주거 환경과 밀접한 관련이 있어 매매계약 체결여부에 중요한 판단 기준이 되는 점, 같은 아파트 단지 내 방향의 차이로 인한 아파트의 가격이 약 36% 전후로 차이가 나는 점, 이 사건 매매계약이 체결된 무렵, 이 사건 아파트의 시가는 약 9억 5,000만 원이었던 점, 원고는 이 사건 아파트의 적정 시가인 9억 5,000만 원 보다 5,000만 원을 초과하는 10억 원에 이 사건 아파트를 매수한 점 등을 종합하여 보면, 원고는 결국 적정 시가와 원고가 지급한 매매대금의 차액인 5,000만 원 상당의 손해를 입게 되었다고 봄이 타당하다.
  다. 책임의 제한
    다만, 원고는 이 사건 매매계약이 체결되기 전, 이 사건 아파트와 동일한 단지 내 의 아파트인 103동 601호에서 거주하고 있었고, 이 사건 아파트를 방문하여 그 구조를 확인하였으므로, 이 사건 아파트가 남향이 아니라는 사정을 알 수 있었다고 할 것인바, 그렇다면, 원고에게도 그 방향에 대하여 스스로 확인해 보지 아니하고 공인중개사의 말만 믿고, 그대로 이 사건 매매계약을 체결한 잘못이 있다고 할 것이고, 이러한 원고의 잘못 역시 원고가 입은 손해의 발생 및 확대의 원인이 되었다고 할 것이므로, 앞서 본 사실관계에 비추어 볼 때, 피고들의 책임을 60%로 제한함이 타당하다.
  라. 따라서, 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금으로 3,000만 원(5,000만 원 × 0.6)과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 판결 선고일 다음날인 2016. 4. 2.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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