허위유치권 신고와 경매방해죄

2016-04-04 | 작성자 최광석 | 조회수 12,139 | 추천수 97

  진실하지 못한 허위유치권을 경매법원에 신고하는 경우가 실무상 비일비재하다. 이러한 허위 유치권신고는 입찰하는 사람으로 하여금 유치권에 대한 부담을 가지게하여 유찰 등을 거쳐 결국 낙찰가격을 부당하게  낮추고자 하는 의도에서 행해지는데, 주로 경매법원에 허위 공사도급계약서를 첨부하는 등의 방법으로 유치권신고서를 제출하거나 해당 입찰 부동산에 “유치권행사 중”이라는 취지의 현수막을 거는 방식으로 이루어지고 있다. 유찰횟수가 많은 물건들 상당수가 유치권주장이 되어 있을 정도로 허위 유치권행사는 만연되어 있는 실정이다.  

  이처럼 허위유치권신고가 만연된 이유는 다음과 같다.
  일반 부동산 거래처럼 해당 물건을 정확하게 확인하지 못하고 겉으로 나타난 외관이나 법원에서 실시한 감정, 현황조사 정도에 의존할 수밖에 없는 경공매의 특성상, 자세한 내막을 잘 알지 못하는 입찰참가자들로서는 유치권의 근거가 되는 공사행위 등이 실제로 이루어졌는지를 입찰 전에 정확하게 알기 어려운데다가, 경매채무자 내지 소유자와 통모하여 은밀하게 이루어지는 것이 대부분인 구조이기 때문이다.
  이런 상황에서, 허위유치권행사를 주도한 측에서 물건을 낙찰받게 되면 이해관계가 있는 채권자들로부터 따로 이의를 제기받지 않는 한 유치권행사의 적법 여부가 밝혀질 기회조차 생기지 않을 수 있고, 타인이 낙찰받게 되더라도 고소와 같은 형사적인 방법이 아니라 부동산을 비워달라는 인도소송과 같은 민사재판의 형식으로 분쟁되는 것이 일반적이다 보니 실체진실규명에 한계가 있을 수밖에 없는 민사재판의 특성상 적당한 선에서 합의하는 식으로 사건이 종결되는 경우가 많다. 결국, 허위유치권주장에 따른 위험이 적다 보니, 일단 유치권행사를 하는 것이 “밑져봐야 본전”이라는 옳지 못한 관념이 자리 잡게 된 것이다. 심지어는 법률전문가들조차도 허위 유치권행사를 쉽게 권하고 있는 것이 현실일 정도이다.  

  이런 허위 유치권신고는 형법상 경매, 입찰방해죄에 해당할 가능성이 크다.




★ 형법 제315조 (경매, 입찰의 방해)
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다




  “경매와 입찰의 공정을 해하는 행위”라는 것은, 공정한 자유경쟁을 방해하는 상태를 발생시키는 것 즉, 공정한 자유경쟁을 통한 적정한 가격형성에 부당한 영향을 주는 상태를 발생시키는 것인데, 허위 유치권신고는 바로 이에 해당할 수 있다.



★ 대법원 2008. 2. 1.선고 2007도6062【경매방해】

☞ 허위의 공사대금채권으로 부동산 경매신청과정에 유치권신고한 자에게 형법상 경매방해죄를 인정한 사례

   원심은, 00종합건설 주식회사는 김00에 대하여 이 사건 건물에 관한 미지급 공사대금 5,500만 원의 채권을 보유하고 있던 중 이를 당초 약정에 따라 이 사건 건물 중 2층에 관한 임대차보증금 채권으로 갈음하였음에도, 허위의 유치권을 신고하려는 피고인 유00의 요청에 따라 자신이 이 사건 공사도급계약서에 추가 기재를 하고 추가공사 확인서 등에 서명하였다는 취지의 김00의 진술은, 그 판시와 같은 사정에 비추어 신빙성이 있고, 여기에 다른 채용증거들을 종합하여 보면, 피고인들이 공모하여 허위의 채권을 가장하여 유치권 신고를 함으로써 위계의 방법으로 경매의 공정을 해한 사실을 인정할 수 있다고 판단하였는바, 이는 정당하다.

★ 의정부지방법원 2013. 4. 26.선고 2012노2132  경매방해

☞ 피고인이 법무법인으로부터 유치권 신고가 가능하다는 취지의 자문을 받아 유치권 신고를 하였더라도 유치권의 피담보채권으로 신고된 채권이 제대로 된 시설공사계약에 따른 것이 아닌 이상 법무법인의 자문에도 불구하고 경매방해의 고의가 있었다고 판결한 사례

  원심이 적법하게 채택·조사한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 2009년경부터 2010년경까지 대덕####에 고용되어 일한 장00는 이 사건 공장에 있는 설비 중 일부 장치(증거기록 101-6쪽 상단의 용제회수시설 사진에 있는 하늘색 탱크, 일명 실증실험용기계)를 제외한 모든 폐절연유 처리시설을 자신들이 작업하였으며, 그 비용은 7억 내지 10억 원에 불과한데 모두 대덕####의 명의로 지불되었다고 진술하고 있고, 2009. 8. 31.부터 2009. 12. 24.까지 대덕####의 공동대표이사였던 조00도 위와 같은 실증실험용기계를 제외한 나머지 이 공장의 설비에 관하여 같은 취지로 진술하고 있어 위 실증실험용기계를 제외한 나머지 시설에 대한 공사는 대덕####에서 자체적으로 이루어진 것으로 보이는 점, ② 이에 대하여 피고인은 수사기관에서 제반 시설에 대한 공사를 대덕####에서 한 사실을 인정하면서(증거기록 219면), 위 공사대금인 30억은 대덕$$$$에서 가져온 실증실험용기계 등의 시설비 약 10억 원과 대덕$$$$의 폐변압기처리기술 설계비와 인건비 등 개발비 약 20억 원을 합한 금액이라고 주장하나, 피고인 스스로의 진술에 의하더라도 위 실증실험용기계의 제작비는 3~4억 원에 불과하여 10억 원에 크게 못미치는 점, ③ 위 폐변압기처리시설 공사에 필요한 기술인 ‘폴리염화비페닐이 함유된 폐절연유 처리장치 및 그 방법’, ‘폴리염화비페닐이 함유된 고상폐기물 처리장치 및 그 방법’은 피고인이 00개발로부터 위 기술 중 일부를 양수한 뒤 나머지를 연구개발하여 피고인 개인의 명의로 특허출원을 마친 것인 점, ④ 피고인은 대덕$$$$의 대표이사로서 대덕$$$$의 직원 전00, 김00, 황00, 하00, 정0과 함께 위 기술을 개발하였으므로 대덕$$$$에서 개발비를 부담한 것이라는 취지의 주장을 하나, 대덕$$$$에서 전00, 김00, 하00, 정0을 고용하거나 그들에게 급여를 지급하였다는 점을 인정할 제대로 된 증거가 없고, 피고인의 주장에 의하더라도 황00은 피고인의 조카로서 이미 개발된 기술을 도면화하는 작업만을 담당하였던 것으로 개발에 직접적인 역할을 하였다고 보기 어려우며, 대덕$$$$은 그 사업목적상 스크린도어에 관한 특허를 보유하고 그에 관한 사업을 영위하는 업체에 불과하여, 피고인의 위 기술개발이 직무발명에 해당하여 그에 관한 통상실시권이 대덕$$$$에 있다고 보기도 어렵고, 달리 대덕$$$$이 위 기술과 관련하여 어떠한 비용을 출연하였다는 점을 인정할 증거가 없는 점, ⑤ 대덕$$$$과 대덕####의 실제 주주이자 대표이사는 피고인으로 동일하고, 대덕$$$$의 감사와 대덕####의 이사는 피고인의 처인 김00으로 동일하며, 위 기술을 개발할 당시인 이 사건 공장 설립 이전에는 대덕$$$$뿐 아니라 대덕#### 역시 대전에 소재하고 있으면서(2008. 2. 25. 대전 유00에서 설립되어 2009. 8. 31. 현재의 파주시 야00로 이전되었다) 각 그 사업목적만을 달리하였던 것으로서, 설령 위 기술개발이 직무발명에 해당한다고 가정하더라도 위 기술에 대한 특허의 통상실시는 피씨비에스(PCBs, 폴리염화비페닐) 정제처리업, 지정폐기물 수집운반 및 처리업을 사업목적으로 하는 대덕####와 관련되어 있다고 보이는 점, ⑥ 피고인은 2009. 11. 6. 당시 대덕####의 공동대표이사였던 조00과 사이에 대덕$$$$과 대덕#### 사이의 폐절연유 처리시설 공사계약을 체결하고 이 사건 유치권 신고 당시 제출한 공사계약서를 작성하였다고 주장하나, 조00은 이 사건 유치권 신고 당시 위 공사계약서를 처음 보았다고 진술하고 있는 점, ⑦ 피고인은 위 공사계약의 계약금 지불 내역이라고 주장하며 대덕$$$$이 2009. 12. 5.경 대덕####에 발행한 5억 원의 세금계산서를 제출하고 있으나, 위 세금계산서의 내역은 ‘변압기 장비’로 되어 있어 피고인의 주장과 일치하지 않는 점 등을 종합하여 보면, 대덕$$$$이 대덕####로부터 폐변압기 처리시설 설치공사를 수급하여 그 시설 설치공사를 하였다고 하기 어렵고, 그럼에도 불구하고 피고인이 대덕$$$$의 대표로서 위 시설공사대금 채권이 남아있다며 유치권 신고를 한 것은 허위 유치권신고를 하여 경매의 공정을 방해한 것이라 할 것이다(피고인은 법무법인으로부터 유치권 신고가 가능하다는 취지의 자문을 받아 유치권 신고를 한 것이어서 경매의 공정을 방해할 고의가 없었다는 취지로 주장하나, 유치권의 피담보채권으로 신고된 이 사건 채권이 제대로 된 시설공사계약에 따른 것이 아닌 이상 법무법인의 자문에도 불구하고 피고인에게는 경매방해의 고의가 있었다고 봄이 상당하다). 따라서 피고인의 위 주장은 이유 없다.

★ 대구지방법원2011. 6. 8.선고 2011노109  경매방해

☞ 실제 채권을 부풀려 유치권신고한 자에게 경매방해죄의 유죄를 인정한 사안

-- 피고인은 이 사건 공사미수금채권 10,720,000원을 훨씬 상회하는 63,720,000원의 공사미수금채권을 피담보채권으로 하는 허위내용의 유치권 신고를 함으로써 경매의 공정을 해하여 이 사건 범행에 이르렀는 바 그 죄질이 매우 불량한 점, 피고인의 위 범행으로 인하여 입찰가가 저감됨으로써 다른 채권자인 칠곡농협협동조합이 중대한 재산상 피해를 입을 위험에 처하였으며, 위 조합이 피고인에 대한 처벌을 원하고 있는 점, 기타 피고인의 연령, 성행, 가정환경 이 사건 기록과 변론에 나타난 제반 양형조건을 종합하여 보면, 원심의 형이 너무 무거워서 부당하다고는 인정되지 아니하므로, 피고인의 주장은 이유 없다.




  경매방해죄로 인정된 위 사례들은, 유치권신고의 근거가 된 채권 자체가 원천적으로 존재하지 않은 허위이거나 실제보다 부풀려진 경우이고, 실제 경매방해죄로 인정되는 경우의 대부분도 이와 같은 경우들이지만, 유치권의 피담보채권이 진실이라고 하더라도, 유치권의 다른 요건이 미비한 경우에도 경매방해죄로 인정될 수 있음을 유의하여야 한다. 예를들어, 유치권의 피담보채권에는 문제가 없지만 점유요건이 갖추어지않아 유치권이 성립될 수 없음을 잘 알면서도 경매과정에서 유치권을 신고한다면 경매방해죄가 성립될 수 있다.



★ 수원지방법원 2016. 3. 16.선고 2015고단2555  경매방해

범죄사실

 피고인은 처 이00 명의로 00엔지니어링 주식회사와 00디앤씨 주식회사를 운영하는 사람이다.
 피고인은 2008. 3.경 박00 소유의 용인시 00구 00동 000-1 하천 955㎡(이하 ‘본건 부동산’이라고 한다) 지상에 다리 및 옹벽을 설치하는 설계용역을 체결하였고, 2008. 11.경 공사도급계약을 체결하였으며, 2009. 2. 말경부터 2010. 3.경까지 하자보수를 포함한 공사를 완결하였다.
 피고인은 박00으로부터 위 설계용역대금 5,000만원과 공사대금 6억 5,000만원 중 4억 6,000만원을 지급받지 못하여 합계 5억 1,000만원의 채권을 보유하고 있었는데, 박00이 본건 부동산을 매도하여 대금을 지급하기를 기다렸을 뿐 특별한 채권회수 조치는 취하지 않았다.

안00는 처 김00 명의로 박00에 대해 보유한 4억원의 채권을 근거로 2012. 12. 7. 본건 부동산에 대해 채권최고액을 5억원으로 하는 근저당권을 설정하였는데, 박00이 차용금을 변제하지 않자 2014. 2. 28. 수원지방법원에 경매를 신청하였으며, 본건 부동산에 대해 감정을 실시한 결과 감정평가액이 596,875,000원으로 정해졌다. 그러자 피고인은 점유 요건을 충족시키지 못하여 본건 부동산에 대하여 유치권을 보유하지 못하였음에도, 그 때쯤 본건 부동산 지상에 컨테이너를 1개 설치한 후 2014. 5. 19.경 00디앤씨 명의로 4억 6,000만원, 00엔지니어링 명의로 5,000만원의 유치권을 주장하며 법원에 권리신고서를 제출하였고, 2014. 10. 15. 본건 부동산에 대해 경매가 시행되었으나 유찰되었다. 이로써 피고인은 위계로 경매의 공정을 해하였다.

유죄의 이유

 이 법원이 적법하게 채택하여 조사한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 피고인은 본건 부동산에 대하여 유치권 주장을 할 수 없음에도 불구하고 판시 범죄사실 기재와 같이 권리신고서를 제출함으로써 본건 부동산에 대한 경매의 공정을 해하였다고 봄이 상당하다.
 가. 피고인은 검찰에서 ‘본건 부동산에 대한 공사를 완료한 이후 박00이 본건 부동산을 매각하여 용역대금 및 공사대금을 지급할 것을 기다렸을 뿐이고 별다른 법적 조치를 취한 바 없다’고 진술하였다(수사기록 1-46면).
 나. 본건 부동산에 대한 임의경매 과정에서 2014. 4. 4.자로 작성된 부동산현황조사보고서에는, 본건 부동산 지상에 소유자 미상의 컨테이너 2개동과 간이 화장실이 있다고 기재되어 있는바, 앞서 본 피고인의 검찰 진술에 비추어 위 컨테이너 등이 피고인에 의하여 설치되었다고 보기 어렵다.
 다. 한편, 피고인은 검찰에서 ‘본건 부동산에 컨테이너만 가져다 놓았을 뿐 그곳에서 무엇인가 한 것은 없다’고 진술한 바 있는데(수사기록 1-49, 1-63면), 설령 피고인이 본건 부동산에 컨테이너를 가져다 놓았다고 하더라도 그러한 사정만으로 피고인이 유치권을 행사하면서 본건 부동산을 점유하였다고 보기는 어렵다.
 라. 피고인은 본건 부동산에 대하여 경매절차가 개시되었다는 사실을 알고 법무사의 자문을 받아 뒤늦게 ‘당 현장은 토목공사비 미불로 인하여 유치권 행사 중입니다.’라는 현수막을 출입문 펜스에 걸고, 2014. 5. 19. 법원에 유치권을 주장하는 내용의 권리신고서를 제출하였는바, 사정이 그러하다면 피고인으로서는 당시 본건 부동산에 대한 자신의 유치권 주장이 받아들여질 수 없음을 적어도 미필적으로나마 인식하고 있었다고 볼 것이다.




  다만, 채권 자체가 진실하다면 점유요건이 다소 미흡하거나 피담보채권의 견련성 여부에 논쟁여지가 있어 일반인으로서는 오해의 소지가 충분할 수 있다면 범의(犯意)라는 면에서 무죄가 될 가능성은 있다. -이상-



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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