가장 임차인을 동원한 상가권리금회수

2016-03-29 | 작성자 최광석 | 조회수 6,878 | 추천수 112

  2015. 5. 상가건물임대차보호법 개정으로 건물 임차인의 권리금회수청구권이 제도화된 이후 보호법에서 정하는 권리금회수청구권에 관한 분쟁이 가시화되고 있다. ‘모호한 입법으로 인해 분쟁소지를 다분히 내포할 수 밖에 없다’는 입법과정에서의 지적이 점차 현실화되는 느낌이다.



★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위




  권리금을 받기 위해 임차인이 주선한 신규임차인을 특별한 이유없이 거부하게 되면 임대인에게 손해배상의 책임을 부담하게 되는 구조를 이용하여, 임대차기간 만기를 앞둔 임차인이 실제 권리금계약이 체결되지 않았음에도 불구하고 건물인도를 지연하거나 임대인으로부터 합의금 내지 권리금이라는 명목의 금전을 지급받기 위한 목적으로 지인을 동원하는 등의 방법으로 신규임차인을 가짜로 만들어 실제 권리금계약이 체결된 것처럼 가장할 가능성을 어렵지않게 생각할 수 있다. 가까운 지인끼리 서로 통모하여 계약체결을 가장하면 과연 실제로 권리금계약할 의지가 있는 진정한 신규임차인인지 여부를 밝히기가 어려울 수 있고, 더구나 이를 명확히 밝혀내기 위해서는 민, 형사 분쟁을 거쳐야하는 등 상당한 시간과 노력이 소요될 수 밖에 없다는 점을 악용하는 것이다.

  필자는 최근, 이런 정황이 의심되는 사건을 수임하여 기존 임차인을 상대로 건물인도청구라는 민사청구와 별개로 사기미수죄로 형사고소까지 하게 되었다. 최근 입법과 관련된 분쟁이다보니 아직 선례가 많지 않을 수 있어, 작성한 고소장내용을 소개하기로 한다.
  허위로 신규임차인을 만들어 모종의 이익을 얻으려는 시도는 자칫 더 큰 화를 불러일으킬 수 있다는 점에서 자제될 필요가 있다.
  



                                                                       고 소 장
고 소 인    전○○
                ○○시 ○○구 ○○로
                H.P. 010-****-****
               고소대리인 변호사 최광석
               서울 서초구 서초중앙로 154 화평빌딩 5층
            
피고소인   1. 정○○
                   ○○시 ○○구 ○○로
                   H.P. 010-****-****
                2. 정△△
                   ○○시 ○○구 ○○로
                   H.P. 010-****-****
                3. 이○○
                   ○○시 ○○구 ○○로
                   H.P. 010-****-****


                                                                       고소취지
   고소인은 피고소인들을 사기미수죄로 고소하오니 철저히 조사하시어 엄벌하여 주시기 바랍니다.

                                                                       고소이유
1. 사건의 경위
   가. 소외 장○○ 외 4는 “서울시 ○○구 ○○동 ○○호”(이하 ‘별지1 기재 부동산’이라 함)의 소유주들로서, 2010. 12.중순경 피고소인 정○○, 정△△과 별지1 기재 부동산에 관하여, 보증금 2억원, 월차임 1천만원(부가세별도), 임대차기간은 2011. 2. 11.부터 2년간으로 하되, 향후 5년동안 영업할 수 있도록 협조한다는 임대차계약을 체결하였습니다(증1). 이후, 피고소인 정○○, 정△△은 별지 1 기재 부동산에서 프렌차이즈 업체인 ‘○○○○’ 운영을 시작하였습니다.

   나. 한편, 고소인은 소외 장○○ 외 4로부터 별지1 기재 부동산을 매매하여 소유권을 이전등기 받는 과정에서, 2011. 10.중순경 별지1 기재 부동산의 1/2인 52.5㎡를 “○○시 ○○구 ○○동 ○○호”(이하 ‘별지2 기재 부동산’이라 함)로 구분등기하고, 같은 날 별지1, 2기재 부동산에 관한 소유권이전등기를 각 경료 받았습니다(증2).
***구분등기 이전의 별지1 기재 부동산의 면적은 105㎡임.

   다. 그후, 고소인은 피고소인 정○○, 정△△과 2013. 3.초 별지1, 2 기재 부동산(이하 ‘이 건 부동산’이라 함)에 관하여, 보증금 2억원, 월차임 1,280만원, 임대차기간은 2013. 2. 21.부터 2016. 2. 20.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 건 계약’이라 함)을 체결하였습니다(증3).

   라. 이후, 고소인은 이 건 계약만기 약 3개월 전인 2015. 11.초 피고소인 정○○, 정△△에게 계약기간만료에 따른 계약해지통고한 후(증4), 피고소인 정○○, 정△△로부터 계약기간연장을 요구 받기도 하였으나 더 이상 갱신의사가 없음을 분명히 통고하였습니다(증5).

   마. 그후, 고소인은 2016. 1.중순경 피고소인 정○○, 정△△로부터 ‘신규임차희망자인 피고소인 이○○와 2016. 1. 15. 공인중개사 입회하에 3억2천만원의 부동산권리 양도·양수계약(이하 ‘권리금계약’이라 함)을 체결하였으니 신규임대차계약이 체결될 수 있도록 협조해 달라’는 취지로 권리금계약서를 첨부한 통고서를 받았습니다(증6).
       권리금계약이 체결되고 십여일이 지날 동안 피고소인 이○○로부터 신규임대차계약의 보증금이나 차임이 어떻게 되는지 전혀 문의해오질 않아 진정한 신규임차희망자인지 의심하고 있던 차에, 2016. 1. 27. 처음으로 피고소인 이○○로부터도 ‘피고소인 정○○, 정△△과 권리금계약을 체결하였으니 신규임대차계약을 희망한다’는 문자를 받았습니다(증7-1).

   바. 이에 고소인은 일면식도 없던 피고소인 이○○와 바로 신규계약조건을 협의할 수 없어 다음날인 28일 피고소인 정○○, 정△△에게 우선‘주위 시세에 맞추어 보증금 2억2천만원, 월차임 1,500만원으로 신규임대차계약을 희망한다’고 통고를 하였고(증8), 이에 대해 2016. 2.초 피고소인 정○○, 정△△로부터 ‘신규임대차계약은 신규임차인과의 문제로 본인들이 관여할 바가 아니지만, 수용할 수 없는 제안을 할 경우 손해배상의 책임을 묻겠다’는 취지의 통고를 받았습니다(증9).

   사. 이에, 고소인은 피고소인 정○○, 정△△이 피고소인 이○○와의 권리금계약을 체결하였음에도 만남을 주선하는 것에 적극적이지 않은 점이 이상했지만, 직접 피고소인 이○○와 2016. 2.중순경 문자로 신규계약협의를 위해 ○○부동산에서 만나기로 약속하였는데(증7-2), 약속일인 2016. 2. 16. 피고소인 이○○ 대신 피고소인 이○○의 남편이라는 자만을 만날 수 있었습니다.
       이 자리에서 고소인은 피고소인 이○○의 남편이라는 자로부터 ‘피고소인 이○○가 대상포진으로 몸이 아파서 나올 수가 없어 남편인 자신이 나왔다’는 말을 듣고서, 권리금 및 보증금을 합한 규모가 5억원이 넘는 큰 계약인대도 불구하고 그 동안 계약조건에 관하여 한번도 묻지 않은 점 및 계약당사자인 본인이 직접 나오지 않은 점 등을 미루어 보았을 때, 피고소인 이○○가 진정한 신규임차희망자인지 의심스러웠습니다.
       또한, 고소인은 대리인도 아니고 신원확인도 어려운 남편이라 주장하는 자와 협의를 할 수는 없다고 여겨 계약조건(보증금 2억2천만원, 월차임 1,500만원)만을 전달하였습니다. 이 과정에서 고소인은 ‘이전에 만난 피고소인 정△△과 피고소인 이○○의 남편이라는 자의 얼굴 및 목소리가 비슷한 거 같은데 서로 친척관계가 아닌가’라는 의심이 들기도 하였습니다.
       그 날 저녁, 고소인은 피고소인 이○○로부터 ‘월차임이 너무 과도하여 포기하겠다’는 문자를 받았습니다(증7-3).

   아. 바로 다음날인 17일에, 고소인은 혹시나 하는 마음에 피고소인 이○○에게 ‘최종적으로 보증금 2억원, 월차임 1,400만원으로 조정해주겠다’는 문자 및 통고서를 보냈는데(증7-4, 증10), 그 날 저녁에 피고소인 이○○로부터 ‘보증금 2억원, 월차임 1,300만원으로 5년간 계약해달라’는 문자를 받았습니다(증7-5).

   자. 이 건 계약의 종료일인 2016. 2. 20. 고소인은 권리금계약을 수상히 여겨, 피고소인 이○○와 피고소인 정○○, 정△△이 권리금계약을 맺은 ○○공인중개사무소에 방문하여 ○○공인중개사무소의 대표(이하 ‘○○ 대표’라고 함)에게 ‘권리금계약을 작성해주었는지, 맞다면 일반적으로 공인중개사무소에서 신규계약조건 등을 대신 확인해주고 그러지 않는냐’등을 물어보았습니다. 이에, ○○ 대표로부터 ‘피고소인 이○○는 피고소인 정○○, 정△△과 사촌지간이며 자신도 이들과 잘 아는 사이라서 권리금계약을 작성해주었는데 아직 보수를 받지 못했고 계약조건 확인 등은 본인들이 알아서 하겠다고 하여 관여하지 않았다’는 답변을 들었습니다.

   차. 이후, 고소인은 진정한 신규임차인 희망자가 맞는 건지 의심스러웠던 피고소인 이○○와 결국 계약조건이 맞지 않아 협의를 계속 할 수 없었던 바, 2016. 2. 25. 피고소인 정○○, 정△△에게 ‘기간만료로 계약이 종료되었으니, 이 건 부동산을 인도해달라’는 내용의 통고서를 보냈습니다(증11).

2. 범죄사실
   가. 위에서 본 바와 같이, 피고소인들은 이 건 계약의 만료일 약 한달전에 평소 알고지낸 공인중개사의 도움을 받아 권리금계약서를 작성 후, 고소인에게 권리금계약을 체결한 사실 및 권리금 회수 방해시 손해배상의 책임이 고소인에 있음을 통지하고 사촌지간인 피고소인 이○○를 진정한 신규임차인희망자로 위장시켜 소개시켜준 것입니다.

   나. 한편, 피고소인 정○○, 정△△은 3억이 넘는 권리금계약을 체결하고도 피고소인 이○○와의 만남도 주선하지 않는 등 신규임대차계약을 성사시키기 위하여 적극적인 모습을 전혀 보이지 않았습니다.
       피고소인 이○○ 또한 5억원이 넘는 권리금계약 및 신규임대차계약인데도 불구하고 고소인에게 미리 신규계약조건도 확인하지 않고 권리금계약을 체결하였고, 이후 협의과정에서도 계약조건에 대해 제대로 확인하지 않았으며 협의하는 자리가 있었는데도 참석하지 않아 단 한차례도 직접 고소인을 만나지 않았습니다.

   결국, 피고소인들은 주위시세보다 낮은 조건으로 신규임대차계약을 체결하거나, 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해 고소인들로 하여금 신규임대차계약 계약을 거절하게 만드는 등 재산상의 이익을 취득하기 위하여 권리금계약이 진실된 것처럼 꾸며 고소인을 기망하였는 바, 피고소인들의 이 같은 행위들은 사기미수죄에 해당한다고 할 것입니다.


   ★ 형법 제347조(사기)
      ① 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.  <개정 1995.12.29.>
      ② 전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.

   ★ 형법 제352조(미수범)
      제347조 내지 제348조의2, 제350조, 제350조의2와 제351조의 미수범은 처벌한다.  <개정 2016.1.6.>
[전문개정 1995.12.29.]

   ★ 대법원 1988.3.22, 선고, 87도2539, 판결
      사기미수죄는 재물을 교부받거나 재산상의 이익을 취득하기 위하여 상대방을 착오에 빠뜨리려는 기망수단을 사용한 사실이 있으면 족하고, 상대방이 착오에 빠지지 아니하여 그 목적을 이루지 못하면 사기미수죄를 구성하는 것이다.

3. 결론
   상술한 바와 같이, 피고소인들의 범죄행위는 사기미수죄에 해당한다 할 것이므로 철저히 조사하시어 엄벌에 처해주시기 바랍니다.-이상-


                                                                        
증거목록

1. 증제1호증                                                     임대차계약서
1. 증제2호증의 1                                               건물등기부(○○호)
1.                    2                                               건물등기부(○○호)
1. 증제3호증                                                     임대차계약서
1. 증제4호증                                                     통고서
1. 증제5호증의 1                                               통고서
1.                    2                                               통고서
1. 증제6호증의 1                                               통고서
1.                    2                                               부동산권리양도양수계약서
1. 증제7호증의 1내지5                                       피고소인 이○○와의 문자
1. 증제8호증의 1                                               통고서
1.                    2                                               통고서
1. 증제9호증                                                     통고서
1. 증제10호증                                                   통고서(피고소인 이○○)
1. 증제11호증                                                   통고서

                                                                                                                    2016. 3.   .

                                                                                                               고소인의 소송대리인
                                                                                                               변호사 최광석

서울00지방검찰청 귀중



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요. 

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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