매매(경매) 대상 토지에 폐기물이 매립된 경우의 법률관계

2015-07-13 | 작성자 최광석 | 조회수 11,090 | 추천수 102

   일반 매매계약 내지 경매절차를 통해 매수한 토지상에 폐기물 등이 불법 매립되어 있는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우, 어떻게 해결될 수 있을까? 지하에 매립되어 있다 보니 대금을 전부 지급한 이후 상당한 시간이 경과한, 심지어는 수년 이상이 지난 이후에서야 매립사실을 확인하게 되면서, 법적인 청구권을 행사하기에 시간적인 한계가 있다. 그 때문에 관련 판결도 소멸시효 등과 같은 시간적인 제한에 관한 법적공방이 적지 않다.

   경매로 인한 취득은 특수한 법리가 적용될 수 있다는 점에서, 일반적인 매매를 위주로 설명한 다음에 경매문제는 후술하기로 한다.

   경매 아닌 일반 매매를 통해 토지를 취득한 경우에는, 민법 제580조에서 정하는 하자담보책임규정이 가장 일반적으로 적용된다. 따라서 매립된 폐기물 등으로 인해 계약목적달성이 불가능한 경우에는 계약해제, 그 정도에 이르지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있고, 이러한 권리행사는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.




★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

★ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다

★ 민법 제582조(전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다




   한편, 상인간의 매매에 관해서는 상법 제69조가 적용된다. 이 규정은, 민법상의 매도인의 담보책임에 대한 특칙으로 전문적 지식을 가진 매수인에게 신속한 검사와 통지의 의무를 부과함으로써 상거래를 신속하게 결말짓도록 하기 위한 취지가 있으므로, 토지매매 당사자가 상인일 경우에는 특히 시간제한에 유의해야 한다.



★ 상법 제69조(매수인의 목적물의 검사와 하자통지의무)
① 상인간의 매매에 있어서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여야 하며 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 이로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못한다. 매매의 목적물에 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에 매수인이 6월내에 이를 발견한 때에도 같다.
② 전항의 규정은 매도인이 악의인 경우에는 적용하지 아니한다.



   주의할 것은, 민법상 하자담보책임 뿐 아니라 계약상 채무불이행에 해당하는 불완전이행이라는 법리에 의해서도 손해배상청구가 가능할 수 있다는 점이다. 불완전이행이라는 법리에 의하면 매수인이 하자사실을 안 날로부터 6월내에 권리행사를 해야 한다는 하자담보책임의 제한을 적용받지 않을 수 있는 특징이 있기 때문이다.



★ 대법원 2015. 6. 24. 선고 2013다522 구상금

☞ 상법 제69조 제1항이 불완전이행으로 인한 손해배상청구에 적용되는지 여부(소극)

상인간의 매매에서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시, 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에는 6개월 내에 매수인이 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 그로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못하도록 규정하고 있는 상법 제69조 제1항은 민법상의 매도인의 담보책임에 대한 특칙으로서(대법원 2008. 5. 15. 선고 2008다3671 판결 등 참조), 채무불이행에 해당하는 이른바 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 청구에는 적용되지 않는다.
원심은 원고가 피고를 상대로 피고가 지하 또는 지중의 토양이 유류, 중금속 등으로 오염된 이 사건 각 토지를 원고에게 매도하였다고 주장하면서 매도인의 하자담보책임 또는 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 묻는 이 사건에서, 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약은 상인간의 매매인데 원고가 피고로부터 이 사건 각 토지를 인도받아 그 소유권이전등기를 마친 때로부터 6개월이 훨씬 경과한 후에야 피고에게 이 사건 각 토지에 토양 오염 등의 하자가 있음을 통지하였다는 이유로 하자담보책임에 기한 손해배상청구는 배척하고, 다른 한 편 피고가 위와 같이 오염된 토양을 정화하지 않은 채 이 사건 각 토지를 인도한 것은 불완전이행에 해당한다는 이유로 오염된 토양을 정화하는 데 필요한 비용 상당의 손해배상책임을 인정하였다.
앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 불완전이행으로 인한 손해배상책임을 인정한 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 상법 제69조의 적용범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 그리고 이와 다른 전제에서 원심에 석명권을 행사하지 아니한 잘못이 있다는 상고이유 주장도 받아들일 수 없다.



   그렇다면, 매매된 이후 10년이 지난 이후에도 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있을까? 불법 매립된 폐기물은 건축 등 특별한 목적으로 토지를 굴착하지 않는 한 발견하기가 쉽지 않아서 매매계약 이후 10년이 지난 이후에서야 매립사실이 밝혀지면서, 계약 후 10년의 소멸시효적용을 받을 수밖에 없는 일반적인 채무불이행에 기한 손해배상청구 대신에 민법 580조에 기한 하자담보책임차원에서 계약해제를 하거나 손해배상을 청구하는 경우가 있기 때문이다. 다음 사안은, 토지공사인 원고가 A회사(피고회사)로부터 토지를 매수하여 이를 B 회사에게 다시 매도한 후 상당시간이 흐른 이후에 토목공사 과정에서 폐기물매립사실이 발견되면서, 결국 토지공사가 B회사에 대한 손해배상을 해 준 다음 A회사를 상대로 손해배상을 청구한 경우인데, 아래의 판결문으로 설명을 갈음키로 한다.



★ 광주고등법원 2010.12.22. 선고 2010나3451 판결 [손해배상(기)]

1. 기초사실

가. 부동산 매매계약의 체결


1) 한국토지공사(원고는 한국토지주택공사법 부칙 제8조의 규정에 의하여 2009. 10. 1. 한국토지공사의 재산과 채권·채무, 그 밖의 권리·의무를 포괄적으로 승계하였으므로, 이하 한국토지공사와 원고를 통틀어 ‘원고’라고 한다)는 재정경제부, 산업자원부, 건설교통부, 기획예산위원회, 금융감독위원회 등 사이의 경제대책조정회의에서 결정된 ‘금융·기업 구조개혁 촉진방안’에 따라 기업의 금융기관에 대한 차입금 상환을 지원하기 위하여 기업보유 부동산을 취득·처분하는 사업의 일환으로 1998. 7. 21. 소외 백천기업주식회사(이하 ‘소외 회사’라고 한다)로부터 별지 목록 제1 내지 4항 기재 부동산을 2,156,880,000원에, 1998. 8. 29. 망 소외 1(이하 ‘망인’이라 한다)로부터 별지 목록 제5항 기재 부동산을 1,593,440,000원에 각 매수하였다.

2) 원고는 2005. 6. 16. 소외 2, 3에게 위 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 합계 4,515,456,200원에 매도하였다. 삼성테스코 주식회사(이하 ‘삼성테스코’라 한다)는 2005. 8. 13. 소외 2, 3과 사이에 이 사건 부동산의 매수인지위를 승계하는 계약을 체결하였고, 원고는 2005. 9. 30. 삼성테스코에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 이 사건 부동산의 하자 및 하자통지

삼성테스코는 주식회사 풍림산업에게 이 사건 부동산 위에 홈플러스 목포점을 신축하는 공사를 도급주어 터파기 공사를 하던 중 2006. 8. 초순경 이 사건 부동산 지하에 폐콘크리트 9.221t과 건설폐토석 1.680t(이하 ‘이 사건 폐기물’이라 한다)이 매립되어 있는 것을 발견하고, 2006. 8. 7.경 원고에게 그 사실을 통지하였다. 원고는 삼성테스코로부터 위와 같은 통지를 받은 직후인 2006. 8. 17.과 2006. 8. 23. 및 2006. 8. 31. 총 3회에 걸쳐 소외 회사 및 망인(주소 : 목포시 연산동 (이하 생략))에게 이 사건 폐기물의 발견사실과 피고 회사 및 망인이 위 폐기물을 처리하여 줄 것과 미처리시 손해배상을 청구할 예정이라는 내용의 내용증명우편을 발송하였다.

다. 손해의 발생

삼성테스코는 2006. 11.경부터 2007. 1.경까지 사이에 366,000,000원을 들여 이 사건 폐기물을 처리한 후, 원고를 상대로 2006. 11. 9. 위 금액 상당의 손해배상 청구의 소를 제기하였으며, 위 소송절차에서 서울고등법원은 2006. 8. 19. ‘피고는 원고에게 150,000,000원 및 이에 대하여 2006. 11. 18.부터 2008. 8. 19.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라’는 판결을 선고하였다. 원고는 위 판결에 따라 2008. 10. 2. 삼성테스코에게 위 원금 및 지연손해금 합계 166,764,765원을 지급하였고, 위 판결은 2009. 1. 15. 확정되었다.

라. 망인의 사망과 상속관계 및 소외 회사의 회생절차개시

1) 망인은 2008. 1. 27. 사망하였고, 법정상속인으로는 피고 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9(이하 ‘ 피고 2 등’이라 한다)가 있다.

2) 소외 회사는 2010. 10. 15. 광주지방법원 2001회합36호로 법인회생절차개시결정을 받아 같은 날 피고 2이 소외 회사의 관리인으로 선임되었고, 원고는 2010. 11. 22. 손해배상채권 114,862,924원을 소외 회사에 대한 회생채권으로 신고하였지만, 피고가 이에 대하여 이의를 제기하였다.

2. 본안전 항변에 관한 판단

가. 피고들의 주장


원고가 2006. 8. 17.과 2006. 8. 23. 및 2006. 8. 31. 총 3회에 걸쳐 소외 회사 및 망인에게 발송한 내용증명우편은 그 내용이 삼성테스코가 원고에게 이 사건 부동산의 하자를 통보한 것을 재차 소외 회사 및 망인에게 고지한 것에 불과하므로 하자담보책임에 관한 적법한 권리행사로 볼 수 없고, 망인은 위 각 내용증명을 수령한 사실도 없는 바, 원고는 이 사건 부동산에 하자가 있다는 사실을 알게 된 2006. 8. 7.경으로부터 6월 이내에 하자담보책임에 기초한 손해배상청구권에 관하여 권리행사를 하였다고 할 수 없으므로, 그로부터 3년여 시간이 경과된 2009. 8. 7. 제기된 이 사건 소 중 하자담보책임에 기초한 손해배상 청구의 소는 부적법하다.

나. 판단

민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 매매의 목적물에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다( 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 등 참조).

또한 내용증명우편의 방법으로 발송된 우편물은 특별한 사정이 없는 한 상당한 기간 내에 도달하였다고 추정된다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다25002 판결 등 참조).

원고가 2006. 8. 17.과 2006. 8. 23. 및 2006. 8. 31. 총 3회에 걸쳐 소외 회사 및 망인에게 내용증명우편으로 이 사건 부동산의 하자와 관련한 통지를 한 사실, 위 내용증명우편에는 원고가 소외 회사 및 망인에게 이 사건 부동산에 매립되어 있는 폐기물을 제거해 줄 것을 요청하고, 소외 회사 및 망인이 적절한 조치를 취하지 않을 경우에는 손해배상을 청구하겠다는 취지의 내용이 기재되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 내용증명우편은 망인에게도 도달되었다고 추정되므로 원고는 이 사건 부동산의 하자를 발견한 후 6월 내에 민법 제580조의 권리를 행사하였다고 할 것이어서, 피고들의 본안전 항변은 이유 없다.

3. 본안에 관한 판단

가. 주위적 청구(하자담보책임에 기한 손해배상청구)에 관한 판단


(1) 원고의 청구원인에 대한 판단

이 사건 부동산의 지하에 매립된 폐기물의 내용과 그 매립량, 그 처리를 위하여 소요된 비용, 원고가 이 사건 부동산을 매수한 동기와 이 사건 부동산이 순차 매도되어 그 지상에 건물을 건립하게 된 경위 등 제반 사정을 고려해 보면, 이 사건 부동산의 지하에 위와 같은 고액의 처리비용이 소요되는 폐기물이 매립되어 있는 것은 매매에 있어 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질 내지 상태를 갖추지 못한 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것이고, 원고는 위와 같은 하자를 알지 못하고 또한 이를 쉽게 알기도 어려운 상태에서 소외 회사 및 망인으로부터 이 사건 토지를 매수하였다고 보이므로, 소외 회사 및 나머지 피고들은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 부동산의 위와 같은 하자로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

(2) 피고들의 항변에 대한 판단

(가) 매수인의 하자 통지의무 불이행에 관한 주장에 대하여

피고들은, 이 사건 매매는 원고의 영업행위이고 소외 회사 역시 상인이므로 망인이 상인이 아니라고 하더라도 매수인의 목적물 검사 및 하자 통지의무를 규정한 상법 제69조가 적용되어 매수인인 원고는 이 사건 부동산의 점유를 이전받은 후 6월 이내에 하자를 발견하여 통지하였어야 하나, 원고는 이 사건 부동산의 점유를 이전받은 1998. 7. 21. 내지 8. 29.경으로부터 6월이 경과한 후에야 소외 회사 및 망인에게 하자를 통지하였으므로, 하자담보청구권을 행사할 수 없다고 주장한다.

살피건대, 상법 제69조는 상인간의 매매에 적용되므로 이 사건 매매에 위 규정이 적용될 수 있으려면, 원고의 이 사건 매매행위가 영리를 목적으로 이루어진 영업행위인 상행위에 해당하여야 한다. 그런데, 구 한국토지공사법(1998. 9. 16. 법률 제5551호로 개정되기 전의 것)에 의하면, 원고는 토지를 취득·관리·개발 및 공급함으로써 토지자원의 효율적인 이용을 촉진하고 국토의 종합적인 이용·개발을 도모하여 건전한 국민경제의 발전에 이바지하게 할 목적으로 설립된 법인으로서( 제1, 2조), 자본금 전액을 정부가 출자하고( 제4조), 위와 같은 목적을 달성하기 위하여 토지의 매매 등 업무를 행하며( 제9조), 매사업연도 결산 결과 생긴 이익은 이월결손금의 보전, 이익준비금에의 적립, 사업확장적립금에의 적립 외에는 최종적으로 국고에 귀속하도록 하고( 제24조), 건설교통부장관이 업무를 지도·감독하도록( 제25조) 규정되어 있다.

위와 같은 구 한국토지공사법 규정들의 내용 및 취지와 기초사실에서 본 바와 같이 원고는 ‘금융·기업 구조조정 촉진방안’에 따라 기업의 금융기관 차입금 상환을 지원하기 위한 사업의 일환으로 이 사건 토지를 취득, 매각한 것인 점 등에 비추어 보면, 원고의 이 사건 매매행위는 영리를 목적으로 한 영업행위라 할 수 없어 이 사건 매매에 있어 원고는 상인이라고 볼 수 없다.

따라서 이 사건 매매에는 상인간의 매매에 관한 상법 제69조의 규정이 적용될 수 없으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.

(나) 소멸시효의 항변에 대하여

① 피고들은, 소외 회사 및 망인이 원고에게 이 사건 부동산을 매도한 1998. 7. 21. 내지 8. 29. 경으로부터 10년을 경과한 2009. 8. 7.에서야 이 사건 소가 제기되었으므로 원고의 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 시효로 인하여 소멸되었다는 취지로 주장하고, 이에 대하여 원고는, 민법 제582조는 하자담보책임에 기한 권리행사의 기간에 관하여 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 안 날로부터 6월 내에 그 권리를 행사하여야 한다고 규정하고 있는바, 원고가 이 사건 부동산의 하자를 발견하고 6월 내인 2006. 8.경 그 권리를 행사한 이상 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 위 권리행사시로부터 10년의 소멸시효가 진행하므로, 아직 소멸시효가 완성되지 않았다고 주장한다.

② 그러므로 살피건대, 소멸시효제도는 어떤 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 일정기간 그 권리행사를 하지 아니하면 권리소멸의 효과가 생기는 것이다. 그러므로 소멸시효는 객관적으로 권리가 발생하고 그 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하며, 따라서 권리를 행사할 수 없는 동안은 소멸시효는 진행할 수 없다. 권리를 행사할 수 없는 때라 함은 그 권리행사에 법률상의 장애사유, 예를 들면 기간의 미도래나 조건불성취 등이 있는 경우를 말하는 것이지 사실상 그 권리의 존재나 권리행사가능성을 알지 못하였거나 알지 못함에 있어서의 과실유무는 등은 시효진행에 영향을 미치지 아니한다고 해석된다( 대법원 1984. 12. 26. 선고 84누572 전원합의체 판결 등 참조).

③ 민법 제580조 제1항은 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 해제권을, 그 이외의 경우에는 손해배상청구권만을 인정하고 있고, 민법 제582조는 하자담보책임에 기한 권리행사의 기간에 관하여 매수인이 목적물에 하자가 있는 사실을 안 날로부터 6월내에 그 권리를 행사하여야 한다고 규정하고 있다.

④ 위 각 민법의 규정 및 법리를 종합하여 살피건대, 매수인은 매매목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 민법 제582조에 따라 하자를 발견한 때로부터 6월내에 매도인에게 해제의 의사표시를 하여 매매계약을 해제할 수 있는바, 위와 같은 해제권은 형성권으로 매수인이 해제의 의사표시를 하지 않는 한 아무런 법률효과도 발생하지 않고, 다만, 매수인이 매도인에게 해제의 의사표시를 한 경우에 해제권 행사의 효과로서 원상회복청구권 등의 채권이 발생하며 그로 인해 비로소 발생한 채권은 매수인이 해제의 의사표시를 한 때로부터 일반의 소멸시효가 진행하게 된다고 할 것이나, 앞서 본 해제권과 달리 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 형성권이 아니어서 매매의 목적물에 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자가 아닌 하자가 있는 경우에는, 매매계약의 체결시부터 바로 민법 제580조 제1항에 의한 하자담보책임에 기한 손해배상청구권이 발생한다고 할 것이므로, 매수인이 계약의 목적물에 하자가 있는지 사실상 알지 못하였다 하더라도, 매수인의 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 민법 제582조의 권리행사기간과는 상관없이 그 권리를 행사할 수 있는 때인 매매계약의 체결시부터 민법 제162조 제1항에 따라 10년의 소멸시효가 진행한다고 보아야 한다.

⑤ 그렇다면, 원고의 소외 회사 및 나머지 피고들에 대한 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 원고와 소외 회사 및 망인 사이의 매매계약이 체결된 1998. 7. 21. 내지 8. 29.경 이미 발생하여 그 때부터 소멸시효가 진행된다고 할 것인데, 원고는 그로부터 10년이 경과한 2009. 8. 7.에서야 소외 회사 및 나머지 피고들에게 하자담보책임에 기한 손해배상으로서 원고가 이 사건 폐기물의 처리비용 상당액으로 삼성테스코에 지급한 금원을 지급하여 줄 것을 요구하며 이 사건 소를 제기하였음이 기록상 분명하므로, 원고의 하자담보책임에 기한 손해배상청구권은 이 사건 소 제기 이전에 이미 소멸시효 완성으로 소멸되었다.

따라서 피고들의 소멸시효 항변은 이유 있고, 결국 원고의 주위적 청구는 이유 없다.

나. 예비적 청구(불법행위로 인한 손해배상청구)에 관한 판단

원고는 소외 회사 및 망인이 이 사건 부동산에 이 사건 폐기물을 매립하고 이를 숨긴 채 원고에게 매도하여 이를 전매한 원고에게 청구취지 기재 금원 상당액의 손해를 가하였으므로 불법행위에 기한 손해배상으로써 소외 회사 및 피고들은 원고에게 위 금원 상당액을 배상할 책임이 있다고 주장하나, 갑 제1호증, 갑 제9호증, 갑 제12호증(각 가지번호 포함)의 각 기재만으로는 소외 회사 및 망인이 이 사건 부동산에 이 사건 폐기물을 매립하였다고 인정하기 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.

가사, 소외 회사 및 망인이 이 사건 부동산에 이 사건 폐기물을 매립하였다고 하더라도, 이 사건 부동산에 폐기물이 매립되어 있는 것이 원고 주장과 같은 하자에 해당될 수는 있겠지만, 소외 회사 및 망인이 폐기물관리법에서 규정한 환경부장관 등으로부터의 허가를 받지 아니하고 자신의 소유였던 이 사건 토지에 폐기물 등을 무단으로 매립하여 그로 인하여 행정적인 제재나 형사처벌 등을 받는 것은 별론으로 하고, 소외 회사 및 망인이 자신의 소유였던 이 사건 토지에 폐기물 등을 매립한 행위는 소외 회사 및 망인 자신에 대한 행위로서 제3자에 대한 행위가 아니므로 불법행위가 성립되지 않을 뿐만 아니라, 소외 회사 및 망인이 이 사건 부동산에 폐기물을 매립한 행위 자체만으로는 당연히 원고에게 어떤 손해가 발생하였다고 볼 수는 없으므로, 소외 회사 및 망인이 자신의 소유였던 이 사건 부동산에 폐기물을 매립하였다는 사실만으로는 그 후 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득한 원고에 대하여 불법행위를 구성하는 것은 아니므로( 대법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결 참고), 원고의 이 부분 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.



   결국, 토지 뿐 아니라 건물이나 부동산권리금계약 등 부동산물건 내지 권리를 매매하게 되는 경우 특히 거래당사자가 상인일 경우에는 상법 제69조 1항을 의식하여 신속한 하자검수가 필요할 수 있고, 특히 토지의 경우에는 장기간 방치할 경우 자칫 채무불이행에 기한 손해배상청구마저도 하지 못할 우려가 있음을 주의해야 한다.

   만약, 이러한 문제점을 의식한다면, 매매계약 체결과정에서 법규정 보다 매수인에게 유리한 특약, 예를 들어 ‘하자담보책임을 매도인이 일정기간 책임진다’는 취지의 약정을 미리 해두는 것도 하나의 방법일 수 있다.



★ 대법원 2008.5.15. 선고 2008다3671 판결 [지체상금등]

상인간의 매매에 있어서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여야 하며 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시, 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에는 6월 내에 매수인이 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 이로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못하도록 규정하고 있는 상법 제69조 제1항은 민법상의 매도인의 담보책임에 대한 특칙으로 전문적 지식을 가진 매수인에게 신속한 검사와 통지의 의무를 부과함으로써 상거래를 신속하게 결말짓도록 하기 위한 규정으로서 그 성질상 임의규정으로 보아야 할 것이고 따라서 당사자간의 약정에 의하여 이와 달리 정할 수 있다고 할 것이다.

원심은, 피고는 이 사건 가구들을 원고가 지정하는 장소에 인도만 하면 되므로 원고가 피고를 상대로 가구들의 하자를 원인으로 한 손해배상을 구하기 위해서는 상법 제69조 제1항에 의하여 원고가 목적물을 수령한 때에 지체 없이 이를 검사하여야 하고, 하자를 발견한 경우에는 즉시 피고에게 그 통지를 발송하지 아니하면 이로 인한 손해배상을 청구하지 못하며, 목적물에 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에 6월 내에 이를 발견한 때에도 같다고 판시한 다음, 피고가 이 사건 가구들 중 일부를 잘못 제작하여 원고에게 인도한 사실과 판시 증거만으로는 원고가 이 사건 가구들을 인도받은 다음 즉시 발견할 수 없는 하자가 있었다고 보기 부족하다고 판단하면서 원고의 이 사건 가구들의 하자로 인한 수리대금 42,727,100원의 청구를 배척하였다.

그러나 원심이 채용한 증거에 의하면, 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 계약서 제12조는 어떠한 경우라도 품질상의 하자로 판명되면 피고는 지체없이 대체 납품하여야 하며 이로 인해 발생한 원고의 손해는 피고가 부담하도록 규정하고 있고, 제15조는 피고는 계약목적물의 준공 후 36개월간 품질 및 성능을 보증하며, 제품 자체의 결함 또는 원고가 요구하는 물품의 사양에 맞지 않는 제품으로 인해 발생한 하자에 대하여는 보증기간 경과 후라도 피고가 책임을 부담하도록 규정하고 있으며, 제23조는 피고의 납품불이행, 하자발생 등으로 인한 손해는 피고가 별도로 배상하도록 규정하고 있음을 알 수 있는바, 이러한 약정의 취지는 상법 제69조 제1항과 달리 위 조항에 따른 목적물 수령시 검사의무와 즉시 하자통지의무를 이행하지 않더라도 원고가 피고에게 이 사건 가구의 하자로 인한 손해배상을 구할 수 있도록 한 것이라고 볼 것이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 피고가 납품한 이 사건 가구들의 하자로 인하여 원고에게 수리대금 42,727,100원의 손해가 실제로 발생하였는지 여부 및 피고에게 그 하자로 인한 손해배상책임이 있는지 여부에 대하여 좀더 심리하여 보지 아니한 채 위 상법의 규정을 들어 원고의 이 사건 가구들 하자로 인한 수리대금청구를 배척하였는바, 이러한 원심의 조치에는 상법 제69조 제1항에 관한 법리오해 및 심리미진의 위법이 있고 이는 판결에 영향을 미쳤다고 하지 않을 수 없다. 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.




   한편, 일반 매매 아닌 경매를 통해 취득한 토지에 폐기물매립사실이 발견된 경우의 법률관계는 어떻게 될까?
   폐기물의 양과 처리비용이 감정가격이나 낙찰가격에서 차지하는 비중을 감안하여, 매수가격 신고 후 매각허가결정이 있기 전에는 매각불허가신청을 통해, 매각허가결정이 있은 후 매각대금납부이전까지는 매각허가결정의 취소신청을 통해 매각절차의 취소를 구하거나 아니면 적절한 대금감액 등의 방법으로 구제받을 수 있다(민사집행법 제127조 제1항, 대법원 1998. 8. 24.자 98마 1031 결정). 하지만, 매각대금이 납부된 이후에는 경매절차의 매수인은 매각대금의 납부로 소유권을 취득하게 되므로(민사집행법 제135조), 매각불허가신청 또는 매각허가결정의 취소라는 경매절차를 통한 구제방법은 어렵고, 일반 민사상 법리에 따른 구제만 가능할 수 있다.

   그런데, 경매의 경우에는 절차의 안정성이라는 차원에서 민법 580조 제2항에 따라 민법 580조 제1항에 기한 하자담보책임을 제한하고 있어 권리구제방법은 극히 제한적일 수밖에 없다는 점에 문제가 있다. 즉, 민법 제578조에 따라 소위 “권리하자”에는 적용되는 낙찰자의 구제수단이 물건(목적물) 그 자체의 하자에는 적용될 수 없다는 것이다.



★ 민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.

★ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다

★ 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임)
① 경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
② 전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③ 전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.



   결국, 물건의 하자의 경우 경매절차에서는 매각대금 납부 이후에 현실적인 구제가 거의 어렵다는 점을 인식하여, 대금납부 이전에 더욱 용의주도한 검토가 필요할 수 있다.

   한편, 경매절차를 통해 취득된 부동산이라고 하더라도 그 후 다시 일반매매를 통해 거래되면 과거 경매대상물이었는지 여부와 관계없이 민법 580조 제1항이 문제없이 적용될 수 있다.



★ 대구지방법원 2004.9.9, 선고, 2004가합5284
민법 제580조 제2항이 경매의 경우에 하자담보책임에 관한 규정을 적용하지 아니한다고 규정하고 있는 취지는 경매의 결과에 확실성을 부여하기 위하여 경매로 인하여 목적물을 취득한 당해 경락인이 당해 목적물의 소유자를 상대로 하여 경매목적물 자체의 하자를 이유로 한 담보책임을 물을 수 없다는 데에 있을 뿐이고, 그 이후에 경매가 아닌 일반의 매매를 원인으로 하여 소유권을 이전한 매도인에 대하여도 매수인이 하자담보책임을 물을 수 없다는 취지는 아니다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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