집합건축물 구분건물의 호실표시가 잘못되면, 황당한 경우가 발생한다

2014-12-24 | 작성자 최광석 | 조회수 17,789 | 추천수 178

   다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못되는 경우가 심심치않게 발생하고 있다. 호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 경우가 대부분으로 보고되고 있다. 예를들어, 어떤 건물 한 층에 승강기 좌우측으로 하나씩의 호실이 있는데, 설계도면상으로는 승강기 왼쪽이 1호 라인, 오른쪽이 2호 라인임에도 불구하고 반대로 왼쪽을 2호라인, 오른쪽을 1호라인이라고 현관문에 호실표시를 하는 경우나, 더 나아가서 한 층에 여러 호실이 있는 건물에서 계단이나 승강기 중심으로 오른쪽부터 세어가서 1,2,3,4호임에도 불구하고 반대방향 왼쪽으로 해서 1,2,3,4호로 현관문에 표시되는 경우라고 할 수 있다.

   이런 착오가 초기에 발견되어 다행히 큰 부작용없이 시정되는 경우가 있는 반면, 장기간 동안 알지 못하고 있다가 경매와 같은 사건을 계기로 알게 되는 경우가 적지않다.

   최근에 사건을 수임하여 진행하고 있는 소송사건개요는 다음과 같다(설명의 편의상 소장내용을 요약하여 소개한다).



1. 사건의 경위

가. 원고는 2009. 8. 19. 000공인중개사사무소를 운영하고 있던 피고 장00의 중개로, 임대인 소외 박00과 “서울 00구 00동 000 번지 2층 중 별지 도면표시 (가)부분”(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 함)을 임대차보증금 4,000만원, 임대기간 2009. 8. 19.부터 2010. 8. 19.까지로 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 함)을 체결하였고(갑1,2), 소외 박00에게 보증금을 모두 지급하고 입주하였습니다.

나. 임대차 계약체결당시 원고는 소외 박00의 안내로 건물 2층에 위치한 여러 호실 중 206호로 표시된 이 사건 임대차목적물이 마음에 들어 임대차계약을 체결하게 되었습니다.

    공인중개사인 피고 장00의 주도로 이루어진 임대차계약서 작성과정에서, 아래와 같이 부동산 표시란에 201호(6)호로 기재되어 있어 원고가 의문을 표시하자, 피고 장00와 박00은 ‘별다른 의미는 없고, 이렇게 하는 것이 좋다’라는 식으로 구체적인 설명을 하지 않았습니다.

<이하 중략>

다. 한편, 무슨 이유에서인지 피고 장00는 임대차계약서 말미 중개인란에 법에서 강제되는 공인중개사의 서명, 날인을 하지 않았습니다.

라. 원고는 임대차계약서 작성 완료 후 피고 장00에게 중개료 10만원을 지급했습니다.

마. 원고는 2009. 9. 3. 원룸 현관문 표시에 따라 ‘206호’로 주민센터에 전입신고 신청했으나 206호가 존재하지 않아 신고할 수가 없어 동호수 표시없이 지번까지만 신고 되었습니다(갑3).

바. 한편, 2013년경 원고는 이 사건 임대차목적물에 대하여 경매절차가 진행 중임을 알고 부랴부랴 경매관련서류(특히, 감정평가서)를 열람한 결과 그동안 206호로 알고 있었던 임대차목적물이 실제로는 법률상(등기부와 건축물대장상) 202호의 일부라는 것을 알았습니다. 즉, 건축과정에서 법률상 2층 202호를 206, 207호로 현관문표시하고, 법률상 2층 201호를 208, 209호로 현관문표시 해두었던 것입니다(갑4-1 하단 페이지 10쪽 · 17쪽 · 22쪽, 갑4-2).

사. 결국 이 사건 임대차목적물은 2014. 2.경 매각되었고, 원고의 4천만원 임대차보증금에 기한 배당요구는 잘못된 전입신고로 인해 대항력과 우선변제권이 없음을 이유로 전혀 받아들여지지 못했습니다(갑5-1, 2).

아. 그 직후, 원고는 피고 장00에게 이 사건 임대차목적물의 호수를 제대로 확인하지 아니하고 중개행위를 한 것에 대하여 책임을 묻는 취지의 통고서를 보냈고, 이에 대해 피고 장00는 자신이 이 사건 임대차계약서를 작성한 것을 인정하면서도 자신의 불성실한 중개행위에 대해서는 책임을 부정하고 있습니다(갑6-1,2).

2. 피고 장00의 책임

가. 손해배상 책임

    공인중개사법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항에 의하면, 공인중개사는 중개대상물의 소재지·지번·구조 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 근거자료를 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

★ 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명)
①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011.4.12., 2013.7.17., 2014.1.28.>
  
1. 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항

★ 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명)
①법 제25조제1항의 규정에 따라 개업공인중개사가 확인·설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2014.7.28>
1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

★ 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)
① 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. <개정 2014.1.28.>

   이 사건에 돌아와서 살펴보면, 이 사건 임대차 계약서상 임대차목적물의 표시가 “201호(6호)”라고 되어있었는 바, 원고로서는 이 건 임대차계약 당시에는 그 이유를 알 수 없었지만, 지금와서 돌이켜보면 당시 피고 장00는 이미 이 사건 임대차 목적물의 현관문호실 표시가 법률상 표시와 상이하다는 점을 알고 있었던 것으로 짐작됩니다.
   이러한 인식이 있었다면 중개인으로서 이에 대하여 임대인인 소외 박00에게 문의하거나, 등기부 및 집합건물대장을 통해 법률상 표시가 어떠한지 정확하게 확인하여 원고에게 설명하였어야 합니다. 왜냐하면, 다세대 주택의 경우 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서는 지번뿐만 아니라 호실까지 정확하게 기재해야 하기 때문입니다. 만일 피고 장00가 이 사건 임대차목적물의 등기상 호수가 202호라는 사실을 정확하게 확인하고 원고에게 이를 설명해 주었다면 원고는 그에 따라 202호로 전입신고를 마치고 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있었을 것입니다. 그러면 원고의 전입신고 일자가 다른 담보물권보다 앞서게 되므로 경매절차에서 보증금 4천만원 전액을 회수 할 수 있었을 것입니다.

   하지만, 피고 장00는 오히려 앞서 살펴본 바와 같이 호수 표시에 대해 별다른 의미가 없는 것처럼 설명하였을 뿐 아니라, 법률상 호실이 201호임을 염두에 두고 기재한 것으로 보이는 “201호(6호)” 표시 역시도, 이 건 임대차목적물이 실제로는 법률상 “202호”이었다는 점에서 피고 장00의 책임은 피할 수 없습니다. 만약, 이러한 기재에 대해 최선의 주의를 다하여 나름대로 해석하여 “201호”로 전입신고 하였다고 하더라도 역시 손해발생은 피할 수 없기 때문입니다.

   이와 같이 원고는 피고 장00의 확인·설명의무 위반으로 인해 배당에서 제외되어 임대차보증금 4천만원을 회수 하지 못하는 손해를 입었습니다.

★ 대법원 2003. 3. 28. 선고 2003다3041 손해배상(기)
- - 그런데 피고는 원고에게 이 사건 건물을 중개함에 있어 중개대상물인 이 사건 건물의 등기부상 표시를 제대로 확인하지 아니한 채 이 사건 건물을 현관문에 표시되어 있는 대로 301호라고 설명하고, 임대차계약서를 작성함에 있어서도 이 사건 건물을 301호라고 표기하였으며, 그에 따라 원고가 1992. 4. 19. 전입신고를 함에 있어 전입주소를 301호로 하여 주민등록표상에도 301호로 기재된 사실, 그 후 이**의 채권자의 신청에 따라 이 사건 건물과 3층 301호 건물 등에 대하여 경매절차가 진행되자, 원고는 위 3층 301호에 대하여 대항력 있는 임차권자임을 주장하였으나 2차례의 소송 결과 패소하여 위 3층 301호에 대한 낙찰대금에서 한푼도 배당받을 수 없게 되었을 뿐 아니라 이 사건 건물에 대하여도 적법한 전입신고가 되어 있다고 볼 수 없어 낙찰대금을 배당받거나 대항력을 행사할 수 없게 된 사실 등을 인정한 다음, 위 인정사실에 의하면 피고는 부동산중개업자로서 부동산중개업법 등 관련 법령에 따라 이 사건 건물에 대한 등기부상 표시를 제대로 확인하여 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 이로 인하여 원고가 위 임대차보증금 4,500만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었으므로 원고에게 위 손해를 배상할 책임이 있으며,- -

★ 서울북부지방법원 2006. 1. 25.선고 2005나4619 손해배상(기)
- - 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 소재지․지목․면적․구조 및 건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실․정확하게 설명하여야 하며, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있는바, 앞에서 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 계약 체결 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면을 통하여, 잔금 수수 당시 집합건축물대장과 그에 첨부된 도면 및 등기부등본과 그에 편철된 도면을 통하여 임차목적물이 다세대주택인 구분소유 건물의 일부임과 그 호수를 확인하여 이를 원고에게 설명하지 아니한 잘못이 있고, 그로 인하여 원고는 임차보증금 4,000만 원에 관하여 대항력과 우선변제권을 확보하지 못하여 이를 회수하지 못하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 다른 특별한 사정이 없는 한 원고에게 그 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 이 밖에도, 피고 장00는 원고로부터 중개의뢰를 받은 자로 민법상 위임관계에 있고 이에 따라 민법 제681조에 따른 선량한 관리자로서의 책임과, 민사상 채무불이행책임과 불법행위책임도 있습니다.



   이런 문제가 적지 않게 발생하는 근본적인 이유는, 공사를 하는 사람이나 해당 부동산거래를 하는 사람들 모두 현관문 호실표시가 잘못 될 경우 발생할 수 있는 엄청난 결과에 대해 제대로 인식하지 못하기 때문이다. 이런 점을 법적으로 분명하게 이해하기 위해서는 어떤 과정을 거쳐 법적인 호실이 매겨지는지를 알아야한다. 예를들어, 어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다. 그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.

   그럼에도 불구하고 현관문에 표시된 102호 표시만을 믿고 거래하게 되면 법적으로 수습하기 힘들 정도의 큰 혼란이 발생할 수 있다. 실제로는 101호라는 특정부분을 염두에 두고 거래했지만 그 특정부분을 101호가 아닌 102호로 알고 거래하면서, 매매의 경우에는 등기부상 102호에 대한 이전등기를 하게 되고 임대차인 경우에는 102호 전입신고를 하게 되는데, 이 경우 이전등기는 무효가 될 수 있으며, 전입신고 역시 점유하고 있는 부분에 대한 객관적인 표시와는 다르게 된 것이라는 점에서 임차인으로서의 대항력을 인정받지 못할 가능성이 크다.

   이런 황당한 상황을 예방하기 위해서는 집합건물, 특히 육안으로는 착오발견이 쉽지 않은 인근 호실과의 면적이 유사한 구분세대를 거래할 경우에는 건물주로부터 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 그 중에서도 평면도와 단위세대별 평면도를 확인해서 현관에 된 호실표시가 설계도면과 일치하게끔 이루어졌는지를 반드시 확인할 필요가 있다. 우리 거래관념상 이러한 부분까지 확인하려 들려고 하면 지나치게 걱정많은 사람으로 비춰질 수 있겠지만 이런 사례가 적지 않게 발생한다는 점, 부동산거래의 비중 등을 고려한다면 결코 지나친 것으로 볼 수 없을 것이다.

   한편, 종전에는 건물구조가 외부에 노출됨으로 인하여 발생하는 거주자의 안전문제 때문에 기본적으로 건물주의 동의를 전제로만 확인이 가능했던 평면도와 단위세대별 평면도열람이, 2011년 관련규정 개정을 통해서 임차인에게도 열람가능할 수 있도록 허용되었다는 점에서, 해당 건물을 거래하는 과정에서 보다 적극적인 관심을 기울일 필요가 있을 것이다. 다만, 현행법상으로 임대차나 매매계약을 체결하고자 하는 계약자의 지위에서는 건물주 동의 없이는 확인이 불가하여 계약자 보호를 위해 해결해야 할 숙제로 남아있기는 하지만, 임차인의 지위를 득한 후 한시라도 빨리 확인과정을 거친다면 뒤늦게 발견되는 경우에 비해 훨씬 신속하고 합리적인 수습이 가능할 수 있다는 점을 유념해야 한다.




★ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 (2007. 2. 1. 시행된 종전 규정) 제11조 (건축물대장 초·등본의 교부 및 열람)
① 건축물대장의 초·등본을 교부 받거나 열람하려는 자는 다음 각 호 중 필요한 부분을 선택하여 시장·군수·구청장에게 신청하여야 한다.

1. 별지 제1호서식의 첫째면(별지 제2호서식을 포함한다), 별지 제3호서식의 첫째면(별지 제4호서식을 포함한다), 별지 제5호서식의 첫째면(별지 제6호서식을 포함한다) 또는 별지 제7호서식의 첫째면(별지 제8호서식을 포함한다)
2. 각 서식의 전체면(건축물현황도를 제외한다)
3. 건축물현황도

② 제1항제1호 및 제2호의 경우 소유자 현황은 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만을 표시하며, 소유자 현황의 일부만을 교부하거나 열람하게 하는 경우에는 "이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다." 또는 "이 초본은 현 소유자와 소유자현황의 일부만을 표시한 것입니다."라고 표기하여 교부하거나 열람하게 한 건축물대장이 전부가 아님을 나타내어야 한다.

③ 제1항에 따라 교부하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 교부하거나 열람하게 할 수 있다.

1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정명령서가 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우

★ 개정된 같은 규칙 제11조 ( 건축물대장 등본·초본의 발급 및 열람)
① 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 다음 각 호 중 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사, 시장·군수·구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다) 또는 읍·면·동장(이하 "등본·초본발급 또는 열람기관의 장"이라 한다)에게 신청하여야 하고, 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 그에 따라 건축물대장의 등본·초본을 발급하거나 열람하게 하여야 한다. 다만, 건축물대장이 「공공기관의 정보공개에 관한 법률」 제9조제1항제2호 및 제4호에 해당하는 비공개대상정보인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>

1. 별지 제1호서식의 첫째면(별지 제2호서식을 포함한다), 별지 제3호서식의 첫째면(별지 제4호서식을 포함한다), 별지 제5호서식의 첫째면(별지 제6호서식을 포함한다) 또는 별지 제7호서식의 첫째면(별지 제8호서식을 포함한다)
2. 각 서식의 전체면(건축물현황도를 제외한다)
3. 건축물현황도

② 제1항제1호 및 제2호의 경우 소유자 현황은 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만을 표시하며, 소유자 현황의 일부만을 발급하거나 열람하게 하는 경우에는 "이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다." 또는 "이 초본은 현 소유자와 소유자현황의 일부만을 표시한 것입니다."라고 표기하여 발급하거나 열람하게 한 건축물대장이 전부가 아님을 나타내어야 한다. <개정 2011.9.16>

③ 제1항에 따라 발급하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다. <개정 2011.9.16>

1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자
2. 국가 또는 지방자치단체
3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우
4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우
5. 해당 건축물에 거주하는 임차인



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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