모텔에 대한 임대차계약을 체결한지 불과 한달여만에 모텔건물이 경매들어가 보증금과 권리금을 손해본 임차인인 피해자가 임대인을 상대로 사기로 고소하여, 유죄판결이 선고된 사안을 얼마 전에 소개한 바 있다( 인천지방법원 2013. 11. 14.선고 2013고단1549 사기, 2013초기1233 배상명령신청).
   최근에는 이 사건의 민사판결이 선고되었는데, 이를 소개키로 한다. 필자의 소송대리로 진행된 사건인데, ‘모텔임대차를 중개하는 과정에서 단순히 등기부상 기재된 내용의 언급에 그칠 것이 아니라 임대차목적물의 시세와 제한물권 등을 고려하여 임대차계약에 문제가 없는지를 확인설명할 의무가 중개업자에게 있다’고 판단하였다. 지금처럼 등기부상 기재된 저당권 등을 나열하여 기재하거나 설명하는 식의 형식적인 확인설명에 그치는 우리 중개관행에 경종을 울리는 판결이라고 할 수 있다(이 사건 피고로는 임대인과 권리양수도계약의 당사자인 전 임차인 등도 포함되어있지만, 중개업자에 대한 책임에 초점을 맞추어 판결을 소개한다).



★ 서울중앙지방법원 2014. 11. 7.선고 2014가합503399 손해배상(기)

1. 기초사실
  가. 원고는 공인중개사인 피고 김00의 중개로, 2012. 7. 6. 피고 김%%와 사이에 인천 남구 주안동 00 지상 건물(이하 ‘이 사건 모텔)에 관하여 ‘임대차보증금 2억 원, 차임 월 900만 원, 임대차기간 2012. 7. 10.부터 2014. 7. 9.까지’로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결한 후, 피고 김%%에게 임대차보증금으로 2012. 7. 6. 2,000만 원, 2012. 7. 10. 1억 8,000만 원을 각 지급하였고, 피고 김00에게 2012. 7. 10. 중개수수료 890만 원을 지급하였다.
  나. 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 종전 임차인인 피고 이00과 사이에 이 사건 모텔의 영업권 및 시설물, 집기 일체에 관하여 2,000만 원에 양도계약(이하 ‘이 사건 양도계약’이라 한다)을 체결하고 2012. 7. 10. 위 피고에게 양도대금 2,000만 원을 지급한 후, 2012. 7. 11.부터 이 사건 모텔과 위 시설물 등을 양도받아 영업을 시작하였다.
  다. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 모텔에는 2008. 1. 17.자 주식회사 국민은행(이하 ‘국민은행’이라 한다)의 채권최고액 19억 5,000만 원으로 된 1순위 근저당권설정등기, 2012. 2. 8.자 이##의 채권최고액 13억 원으로 된 2순위 근저당권설정등기, 2012. 3. 29.자 이## 명의의 ‘2012. 3. 28. 매매예약’을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기가 각 마쳐져 있었다.
  라. 이 사건 모텔은 국민은행의 신청에 의해 2012. 8. 14. 임의경매절차가 개시되어 2013. 11. 5. 매각대금 17억 9,000만 원(감정평가액 2,361,734,900원)에 제3자에게 매각되었고, 원고는 위 경매절차에서 배당을 요구하였으나 2014. 1. 28. 열린 배당기일에서 전혀 배당을 받지 못하였다.
  마. 피고 00협회는 피고 김00과 사이에, 피고 김00이 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인에게 재산상 손해를 입힌 경우 중개의뢰인이 입은 손해를 1억 원 한도에서 보상하기로 하는 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라 한다)을 체결한 공제사업자이다.
 
2. 피고 김00에 대한 청구

   <이하 중략>

1) 공인중개사의 중개대상물에 관한 확인ㆍ설명의무
   가) 이 사건 계약 체결 당시 시행된 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 6. 4. 법률 제11866호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항 제1호, 제3호 및 같은 법 시행령(2013. 12. 4. 대통령령 제24912호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항 제2호는 ‘중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 소유권ㆍ저당권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장등본ㆍ등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하고 있다.
   나) 또한, 공인중개사법 제25조 제2항, 같은 법 시행령 제21조 제2항은 ‘중개업자는 제1항의 규정에 의한 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고, 위 의뢰인이 그 요구에 불응하는 경우에는 이를 중개의뢰인에 설명하고, 중개대상물의 확인ㆍ설명서에 기재해야 한다’고 규정하고 있다.
   다) 따라서 임대차계약을 중개하는 공인중개사로서는, 중개대상물에 관한 등기사항증명서ㆍ건축물대장 등을 주의 깊게 살피고, 과도한 선순위 담보권이 설정되어 있을 경우 임대인에게 그에 관한 자료를 요구하는 등의 방법으로 담보권자들의 실제 채권액, 중개대상물의 시가 등을 조사ㆍ확인한 후, 중개의뢰인이 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성이 있는지 여부를 검토하여 중개의뢰인에게 이를 정확하게 설명해야 할 의무가 있다.

2) 손해배상책임의 발생
   가) 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 모텔에는 채권최고액이 합계 32억 5,000만 원에 이르는 2건의 근저당권과 매매예약을 원인으로 한 가등기가 마쳐져 있었고, 그 중 제1순위 근저당권자인 국민은행에 대한 대출금채무는 이미 연체 중이었으며, 임대인인 피고 김%%가 그 외에도 많은 채무를 부담하고 있는 등 실질적인 자력이 거의 없는 상태였던 사실, 이 사건 임대차계약 체결 후 약 1개월여만인 2012. 8. 14. 개시된 이 사건 모텔에 관한 임의경매절차에서 산정된 위 모텔의 감정평가액이 2,361,734,900원인 사실은 앞서 인정한 바이다.
위 인정사실에 의하면, 원고가 피고 김%%와 사이에 이 사건 모텔에 관한 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급할 경우 향후 이를 회수하지 못하게 될 위험성이 상당히 높은 상황이었음이 명백하다.
   나) 그런데 갑 2호증의 2(을다 1호증의 2와 같다), 갑 9호증의 2, 4의 각 기재와 증인 윤00의 증언 및 증인 김**의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, ①피고 김00은 당시 이 사건 모텔의 시가와 근저당권의 피담보채무액 등을 조사ㆍ확인하거나 피고 김%%에게 그에 관한 자료를 요구하지 않았고(당시 작성한 중개대상물 확인ㆍ설명서의 ‘확인ㆍ설명자료’란 ‘확인ㆍ설명 근거자료 등’란에는 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서에만 ○표시가 되어 있고, ‘대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항’란은 아예 공란으로 되어 있다), 원고에게 ‘임대차보증금 회수불가능 위험성’에 관하여 설명한 적도 없는 사실, ②오히려 “융자가 조금 있고 가등기가 설정되어 있기는 하나, 2012. 7. 20.까지 모두 말소해주겠다”는 피고 김%%의 말에 동조하면서 원고에게 임대차계약 체결을 권유하였고, 이 사건 임대차계약서에 근저당권 말소에 관하여는 아무런 언급 없이 가등기 말소에 관한 특약만을 기재한 사실이 인정되고, 이에 어긋나는 증인 김**의 일부 증언은 믿을 수 없고, 갑 2호증의 2, 을다 1호증의 2의 각 기재만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하다.
위 인정사실에 의하면, 피고 김00은 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 중개의뢰인인 원고가 향후 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성이 상당히 높은 상황이었으므로, 이 사건 모텔의 시가와 담보권자들의 실제 채권액 등에 관하여 조사ㆍ검토하고 필요할 경우 임대인에게 그에 관한 자료를 요구하는 등의 방법으로 이를 확인한 후, 원고에게 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여 정확하게 설명해야 할 의무가 있음에도 불구하고 이를 게을리 한 과실이 인정되므로, 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 이로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

3) 손해배상책임의 범위
   가) 먼저 원고가 이 사건 임대차계약에 따라 피고 김%%에게 지급하였으나 반환받지 못하게 된 임대차보증금 2억 원 상당의 손해가 피고 김00의 위 중개대상물에 관한 확인ㆍ설명의무 위반과 상당관계 있는 손해임은 명백하므로, 피고 김00은 원고에게 위 임대차보증금 상당의 손해 2억 원을 배상할 책임이 있다.
   나) 그러나 원고가 종전 임차인인 피고 이00과 사이에 체결된 이 사건 양도계약에 따라 지급한 양도대금 2,000만 원 및 중개인인 피고 김00과 사이에 체결된 중개용역계약에 따라 지급한 중개수수료 890만 원의 경우, 위 중개대상물에 관한 확인ㆍ설명의무 위반과 상당관계 있는 손해라고 보기 어려울 뿐만 아니라, 앞서 ‘피고 김%%에 대한 청구에 관한 판단’ 부분에서 살펴본 바와 같이 원고가 양도대금 2,000만 원 및 중개수수료 890만 원 상당의 손해를 입었다고 볼 수도 없다. 따라서 원고의 이 부분 손해배상청구는 받아들일 수 없다.

4) 과실상계
   가) 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 수는 없다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개할 때에 조사·확인 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정할 때에 중개의뢰인에게 거래관계를 조사․확인할 책임을 게을리 한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2013. 4. 11. 선고 2012다115267 판결 등 참조).
   나) 앞서 인정한 사정들 및 인용한 증거들에 의하면, 원고로서도 이 사건 임대차계약을 체결함에 있어 이 사건 모텔에 관하여 채권최고액 합계 32억 5,000만 원에 이르는 2건의 근저당권과 매매예약을 원인으로 한 가등기가 마쳐져 있었음에도 불구하고, 이 사건 모텔의 시가와 담보권자들의 실제 채권액 등에 관하여 스스로 조사하거나, 임대인인 피고 김%% 또는 중개인인 피고 김00에게 그에 관한 자료를 요구하거나, 피고 김00에게 임대차보증금을 회수하지 못할 위험성에 관하여 설명을 요구하는 등의 주의를 게을리 한 채, 성급히 이 사건 임대차계약을 체결하고 5일만에 임대차보증금 전액을 지급한 잘못이 있고, 이 역시 원고의 손해 발생 및 확대에 한 원인이 되었음이 인정되므로 피고 김00의 책임을 제한함이 타당하되, 제반 사정에 비추어 볼 때 그 비율은 전체 손해액의 50%로 함이 적절하다(피고 김%%의 경우, 원고의 위와 같은 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 것이므로, 과실상계의 대상이 될 수 없다)


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.