소유권 아닌 기타 물권에 대한 명의신탁

2014-10-20 | 작성자 최광석 | 조회수 12,382 | 추천수 152

  부동산실명법 위반으로 이루어지는 명의신탁유형의 거의 대부분은 부동산소유권이지만, 소유권 뿐 아니라 가등기명의나 저당권 등 부동산물권 전반에 법이 적용될 수 있음을 간과하는 경우가 적지 않다.



★ 제2조(정의)

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 "부동산에 관한 물권"이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 "실권리자"(실권리자)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함한다]을 말한다.




  예를 들어, 甲이 乙에 대한 금전채권을 이유로 乙 소유 부동산에 저당이나 가등기를 하면서 甲의 이름이 아니라 甲의 동생인 丙 앞으로 등기명의를 해 두는 식이다. 소유권을 타인명의로 해 두는 것과 달리 소유권 아닌 그 밖의 물권 명의를 타인 앞으로 해 두는 것은 특별한 범죄 내지 문제의식없이 무심코 행해지는 경우가 많다는 점에서, 이와 같은 경우에도 부동산실명법에 저촉될 수 있음을 유의해야 한다.



★ 대법원 2002. 12. 24. 선고 2002다50484 판결 【소유권이전등기】
 
채권담보를 목적으로 가등기를 하는 경우에는 원칙적으로 채권자와 가등기명의자가 동일인이 되어야 하지만, 채권자 아닌 제3자의 명의로 가등기를 하는 데 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있었고, 나아가 제3자에게 그 채권이 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있거나, 거래경위에 비추어 제3자의 가등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 그 제3자도 채무자로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 채무자도 채권자나 가등기명의자인 제3자 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계 즉, 채권자와 제3자가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있는 경우에는, 그 제3자 명의의 가등기도 유효하다고 볼 것이고, 이와 같이 제3자 명의의 가등기를 유효하게 볼 수 있는 경우에는 제3자 명의의 가등기를 부동산실권리자명의등기에관한법률이 금지하고 있는 실권리자 아닌 자 명의의 등기라고 할 수는 없다( 대법원 2000. 12. 12. 선고 2000다49879 판결, 2001. 3. 15. 선고 99다48948 전원합의체 판결 등 참조).
앞서 본 법리와 원심의 인정 및 기록에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실, 즉, 이 사건 가등기의 피담보채권에는 원고의 아버지 송재기의 피고에 대한 금 42억 원의 매매대금채권과 원고 및 송재기의 피고에 대한 합계금 5억 9,000만 원의 대여금 채권이 혼재되어 있는 사실, 송재기가 자신의 피고에 대한 위 매매대금 채권의 만족을 얻기 위한 사무 일체를 원고에게 포괄적으로 위임하여 원고가 송재기의 수임인 겸 피고에 대한 대여금채권자로서 피고와의 합의에 따라 원고 명의로 이 사건 가등기를 하게 된 사실, 송재기는 2000. 4. 22. 자신의 피고에 대한 위 매매대금 채권 중 18억 7,000만 원의 채권을 원고에게 양도하고 2000. 5. 10. 피고에게 그 통지를 한 사실 등을 종합하면, 원심이, 원고 명의의 이 사건 가등기가 전혀 실질과 분리된 한낱 명목에 불과하다고 할 수는 없고, 원·피고 및 위 송재기 간에는 일괄적인 계산에 따라 원고에 대한 금원의 지급만으로 피고의 송재기에 대한 채무가 유효하게 변제될 수 있는 사정이었다고 할 것이므로, 송재기의 채권을 담보하는 부분에 있어서도 원고는 묵시적으로 그와 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 것이어서, 원고 명의의 이 사건 가등기를 무효라고 할 수는 없고, 한편 원·피고 및 송재기 간의 실질적인 관계가 위와 같은 이상 원고 앞으로 경료된 이 사건 가등기를 실권리자 명의가 아니라고 볼 수도 없어 부동산실권리자명의등기에관한법률에 규정된 명의신탁 약정의 금지에 위반된다고 할 수 없다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 원심에 채증법칙 위배로 인한 사실오인이나 심리미진 또는 담보물권의 부종성, 부동산실권리자명의등기에관한법률이 금지하는 명의신탁의 성립과 효력, 불가분적 채권관계 등에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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