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대지사용권과 전유부분간의 유효한 분리 이후의 대지사용권 성립

2014-05-19 | 작성자 최광석 | 조회수 15,424 | 추천수 197

  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하, 집합건물법이라고 함) 제20조는 집합건물과 대지 사이의 일체불가분성을 인정함으로써 대지사용권이 건물로부터 분리되는 것을 최대한 억제하고 있다. 이를 전유부분과 대지사용권의 일체성 내지 분리처분금지원칙이라고 한다. 집합건물의 대지지분은 일정시점 이후에는 집합건물의 전유부분과 일체(一體)가 되어 분리가 법적으로 금지되고, 이를 위반하여 대지지분을 전유부분과 분리하게 하는 처분행위에 대해서는 효력을 인정치 않게 된다.



★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.



  입법취지는, 구분건물에 관해 전유부분의 소유권과 대지사용권이 일체로서 거래되는 거래관행을 반영하여 양자의 괴리로 발생할 수 있는 법적 분쟁을 방지함과 아울러, 분리처분을 허용할 경우 구분건물 대지등기부에 대해 발생할 수 있는 복잡다단한 권리관계를 막을 수 없게 된다는 두 가지 점에서 찾고 있다.

 하지만,  대지사용권 성립 이전에 이미 대지지분이 매매되거나 대지지분만에 대해 저당설정되는 등 분리처분되었다면, 집합건물법 20조가 적용되지 않을 수 있다.
 
 


★ 대법원 2011. 1. 27.선고 2010다72779 부당이득금반환등, 2010다72786(반소)  소유권이전등기
☞ 대지지분권자인 원고가 건물전유부분 소유자인 피고를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기하자, 피고가 대지지분의 이전등기를 반소로 청구한 사안 

  1. 1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조에 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항).  구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.  다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고 있고, 같은 법 부칙 제1조에 “이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조에 “이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정하고 있다.
  위와 같은 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 후에 집합건물법 제20조가 소급 적용되어 분리 처분이 무효로 되는 것은 아니다.  그리고 집합건물법 제20조가 적용되기 전에 전유부분과 분리하여 대지사용권이 처분되었다면, 집합건물법 제20조가 적용된 후에 그 전유부분과 대지사용권이 각자 처분되더라도 그 처분이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다. 

 원심판결 이유에 의하면 원심은, 권00은 1979. 3.경 이 사건 대지 위에 지하1층, 지상6층의 한일빌딩(각 층마다 3개 호수, 즉 지하층 1호 내지 지하층 3호, 101호 내지 603호가 있다)을 완공한 사실, 권00은 1979. 3. 29. 주식회사 우리은행에 한일빌딩 중 101호, 102호, 103호, 201호, 202호(이들 건물의 면적 합계는 729.9㎡로 한일빌딩 전체 면적 2959.47㎡의 24.66%이다) 및 이 사건 대지 중 위 건물이 차지하는 부분인 110.7/452지분(24.5%)의 소유권을 이전한 사실, 권00은 1979. 6. 27. 한일빌딩 중 자신이 소유하는 지하층1호, 지하층2호, 지하층3호, 301호, 302호, 303호, 401호, 402호, 403호, 501호, 502호, 503호, 601호, 602호, 603호(이들 건물의 면적 합계는 2127.56㎡로 한일빌딩 전체 면적의 71.89%이다) 및 이 사건 대지 중 341.3/452지분(75.5%)에 관하여 한국외환은행에 근저당권을 설정한 후(근저당권을 설정한 위 건물과 대지지분을 합하여 ‘근저당설정목적물’이라 한다), 1979. 10. 25. 00농림 주식회사에게 위 근저당설정목적물과 한일빌딩 중 203호(102.01㎡로 한일빌딩 전체 면적의 3.45%이다. 이 203호를 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유권을 이전하였는데, 위 근저당설정목적물에 관하여는 한국외환은행의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되어 1982. 12. 23. 한국외환은행에 경락으로 그 소유권이 이전된 사실, 한국외환은행은 자신이 취득한 근저당설정목적물에 관하여 1984. 8. 20. 00석유 주식회사에 소유권을 이전하였고, 00석유 주식회사는 1998. 12. 9. 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 그 소유권을 이전한 사실, 한편 00농림 주식회사는 이 사건 건물에 관하여 1990. 5. 7. 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)에게 1990. 3. 30.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 현재 원고가 소유하는 대지지분의 비율은 75.5%, 원고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 71.89%, 피고가 소유하는 대지지분은 없으며 피고가 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 3.45%, 주식회사 우리은행이 소유하는 대지지분의 비율은 24.5%, 주식회사 우리은행이 소유하는 건물의 전체 건물면적에 대한 비율은 24.66%인 사실을 인정하였다. 

 원심은 이러한 사실관계를 토대로, 집합건물법 제20조는 같은 법 부칙 제4조에 의하여 그 시행일인 1985. 4. 10.부터 2년이 경과한 1987. 4. 10.부터 적용되는데 이 사건 건물을 소유함에 의하여 이 사건 대지 중 이 사건 건물을 소유하는데 필요한 지분(이하 이에 해당하는 대지지분을 ‘이 사건 대지지분’이라 한다)은 이미 그 전에 이 사건 건물과 분리 처분되었고 이에 따라 이 사건 건물의 구분소유자였던 국제농림 주식회사는 이 사건 대지지분의 소유권을 가지고 있지 아니하였으며, 위 법 제20조는 구분소유자가 가지는 대지사용권을 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르게 하는 규정이므로, 이 사건 대지지분의 소유권에 관한 한 구분소유자에게 그 권리가 없어, 피고가 위 법 제20조에 의하여 이 사건 대지지분에 관한 소유권을 취득할 수는 없다고 판단하고, 이어서 피고의 주장 즉, 원고가 1998. 12. 9. 00석유 주식회사로부터 한일빌딩의 구분건물들을 취득하면서 그에 해당하는 대지지분을 초과하여 이 사건 건물의 대지지분까지 취득하였는바, 이 사건 대지지분의 취득은 위 법 제20조에 반하여 무효라는 주장에 대하여, 앞서 본 바와 같이 이 사건 건물과 이 사건 대지지분이 서로 유효하게 분리처분된 이상 원고의 이 사건 대지지분에 관한 소유권취득이 위 법 제20조에 반하여 무효라고 볼 수는 없다고 판단하여 피고의 위 주장을 배척하였다.
 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 기록과 위 법리에 비추어 정당하고, 거기에 집합건물법 제20조에서 규정하는 전유부분과 대지사용권의 일체성의 적용 범위에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 

  2. 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 아무런 법률상 원인 없이 전유부분의 대지를 점유하고 있으므로 그 대지 중 그 소유인 전유부분의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적에 대한 임료 상당의 부당이득을 얻고 있고, 위 대지권으로 등기되어야 할 지분의 소유자는 동액 상당의 손해를 입고 있으므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 대지사용권이 없는 전유부분의 소유자는 위 지분의 소유자에게 위 부당이득을 반환할 의무가 있다(대법원 1992. 6. 23. 선고 91다40177 판결 등 참조).
 원심이 제1심 법원의 임료감정촉탁결과에 따라 부당이득을 산정한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 위 임료감정이 위법하게 산정되었다고 볼 자료도 없다.    그리고 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로, 선의의 점유자로서 과실수취권이 있다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

★ 대법원 1993.3.9. 선고 92다52917 판결 【손해배상(기)】
집합건물의소유및관리에관한법률 제20조의 시행일(1986.4.10.) 이전에 건물 및 대지지분을 분양받았으나 건물에 대하여만 소유권이전등기를 경료한 소유자로부터 근저당권설정등기를 경료받았다면, 그 후 위 법 시행일 이후에 근저당권이 실행되었다 하더라도 경락인은 건물에 대하여만 권리를 취득할 수 있을 뿐 대지지분에 대하여는 아무런 권리를 취득할 수 없다.



  하지만, 전유부분과 대지사용권이 유효하게 분리처분되었다고 하더라도, 이와 같이 분리처분된 상태는 항구적이라고 단정할 수 없고 그 이후에라도 어떤 사유로든 해당 전유부분에 대한 대지사용권이 성립되었다면 해당 대지지분에 대해서는 집합건물법 20조에서 정하는 분리처분금지효를 다시 적용받을 수 밖에 없게된다.



★대법원 2013. 6. 27.선고 2013다201035  청구이의
  원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 이 사건 집합건물의 건축 전부터 이 사건 대지지분에 설정되어 있던 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 대지지분을 낙찰받은 사람으로부터 다시 이를 매수하였으므로 당초에는「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제20조에 의한 분리처분금지의 제한을 받지 않을 수 있는 지위에 있었다. 그러나 원고는 그 후 이 사건 집합건물 중 구분건물인 지하1층 제비01호(이하 ‘이 사건 구분건물’)의 소유권을 취득하였다. 그런데 집합건물의 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 그 성립을 위해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에는 다른 특별한 요건이 필요하지 않으므로(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조), 원고가 등기상 아무런 부담이나 제한이 없는 상태로 이 사건 대지지분을 보유하고 있던 상태에서 이 사건 구분건물의 소유권을 취득하였다면 그로써 이 사건 대지지분에 대하여 이 사건 구분건물 전유부분의 소유를 위한 대지사용권이 성립할 수 있다. 만일 당시 유효한 대지사용권이 성립하였다면 이를 전유부분과 분리하여 처분하는 행위는 집합건물법 제20조에 위배되어 무효라고 보아야 하므로, 원고가 기존 판결금 채무의 변제기와 지연손해금의 변경에 대한 반대급부로서 이 사건 구분건물의 전유부분과는 따로 이 사건 대지지분 전부에 대하여 근저당권을 설정한 것은 그 전부 또는 일부가 무효라고 볼 여지가 있다 할 것이다. 원고가 원심 변론종결 전까지 한 주장에는 이와 같은 취지도 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원심으로서는 위와 같은 관점에서 이 사건 구분건물의 전유부분의 소유를 위하여 대지사용권이 성립하였는지 여부와 그 내용 및 범위 등에 관하여 심리한 후 이를 바탕으로 이 사건 계약의 효력 여하에 대하여 판단하였어야 한다.
  그런데도 원심은 이 사건 대지지분 전부의 처분에는 집합건물법상의 처분일체성 원칙이 적용되지 않는다는 판단 아래 이 사건 계약이 유효하다고 보고 원고의 예비적 청구를 인용하였다. 원심판결에는 집합건물법상 대지사용권의 성립과 처분에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있으므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.



※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com 에서 참고하세요.

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