공사 관련 채권에 따른 유치권행사와 견련성

2013-10-31 | 작성자 최광석 | 조회수 19,785 | 추천수 203

   민법 제320조는 유치권이 인정되는 요건의 하나로, 유치권으로 담보되는 채권이 유치의 대상이 되는 물건에 “관하여” 생길 것을 요하고 있다. 이러한 채권과 물건과의 관계를 “견련성”이라고 한다. 

   실무상 부동산에 대한 유치권이 논란이 되는 80-90%의 경우가 공사관련 채권이라고 할 정도로 공사관련채권은 유치권의 견련성을 논의하는데 중요한 비중을 차지한다.  공사관련채권 중에서 건물을 점유하는 공사업자가 건물 그 자체를 공사한 대금을 받지 못하는 경우와 같이 견련성이 분명한 경우도 있지만,  견련성 여부가 애매한 경우가 적지 않다. 몇가지 사례를 들어보자.  

   먼저, 건축현장 시공사에 건축자재를 납품했다가 대금을 받지 못하게 되었다면, 자재납품업자는 건축자재 납품된 현장의 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있을까? 납품된 자재가 유치권을 행사하는 해당 부동산의 건축을 위해 사용되었다는 점에서, 유치권의 견련성과 관련해서 의문이 있을 수 있지만, 판례는 유치권성립을 부정하고 있다.


★ 대법원 2012. 1. 26.선고 2011다96208  건물명도

☞ 주상복합건설현장 시공사에 건축자재를 공급하고 대금을 받지 못하게 되자, 공사현장 아파트에 유치권을 주장한 사안

---그런데 원심판결 이유에 의하면, 피고는 위 건물 신축공사의 수급인인 한울(시공사)과의 약정에 따라 그 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급하였을 뿐이라는 것인바, 그렇다면 이러한 피고의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 한울과의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, 피고가 공급한 건축자재가 수급인 등에 의해 위 건물의 신축공사에 사용됨으로써 결과적으로 위 건물에 부합되었다고 하여도 건축자재의 공급으로 인한 매매대금채권이 위 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다. 
 그럼에도 불구하고 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고의 건축자재대금채권이 이 사건 아파트와 견련관계가 인정되어 이 사건 아파트에 관한 유치권의 피담보채권이 된다고 판단하였는바, 원심판결은 유치권의 성립요건인 채권과 물건 간의 견련관계에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.

★ 광주고등법원(전주부) 2011. 6. 16.선고 (전주)2010나2553 물품대금

☞ 레미콘 공급업자가 아파트시공사에 공급한 레미콘대금채권을 근거로 아파트부지와 아파트 건물에 대해 유치권을 주장한 사안

   --원고가 00건설에 공급한 레미콘 제품 대금채권과 이 사건 아파트 사이에 위와 같은 견련관계가 인정되는지에 대하여 보면, 레미콘 타설공정은 사회통념상 레미콘의 특성에 따른 공급방법에 불과하다고 보이는 점, --에 의하면 원고는 00건설로부터 레미콘의 물량에 따른 대금만을 지급받기로 하였을 뿐 별도로 타설에 따른 비용까지 지급받기로 약정한 것은 아니었던 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 유치권의 피담보채권이라고 주장하는 레미콘 제품 대금채권은 물품대금채권에 불과할 뿐이어서 이 사건 토지나 아파트와의 견련관계를 인정할 수 없다(또한 원고가 00건설에 공급한 레미콘 제품은 이 사건 아파트 공사를 위한 것이므로, 이 사건 아파트가 아닌 이 사건 토지에 대해서까지 유치권을 주장하는 것은 주장 자체로 이유 없다).



    본건물 자체 아닌 부속공사로 인한 채권을 근거로 한 본건물에 대한 유치권행사에 대해서는 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단이 이루어지고 있다.
  

 
★ 대법원 2013. 10. 24.선고 2011다44788  유치권부존재확인

가. 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조).
나. (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 피고 김대0이 00종합건설로부터 이 사건 호텔 건물의 외부 간판 등의 설치공사를 하수급하여 완료함으로써 48,437,000원 상당의 공사대금 채권을 가지고 있다고 인정한 다음, 피고 김대0의 위 채권은 이 사건 호텔에 관하여 생긴 채권으로서 이를 피담보채권으로 하는 피고 김대0의 유치권 또한 존재한다고 판단하였다.
(2) 그러나 위와 같은 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.
  원심판결 이유에 의하더라도, 피고 김대0이 주장하는 이 사건 유치권의 피담보채권은 00종합건설과의 하도급계약에 따라 이 사건 호텔의 외부 간판 등의 설치공사를 완료함으로써 발생한 채권임을 알 수 있다. 그런데 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다.
  따라서 원심으로서는 피고 김대0이 설치한 간판의 종류와 형태, 간판 설치공사의 내용 등을 심리하여 그 간판이 이 사건 호텔 건물의 일부인지 아니면 별도의 독립한 물건인지 등을 명확히 한 다음 피고 김대0의 채권이 이 사건 호텔에 관한 유치권의 피담보채권이 될 수 있는지 여부를 판단하였어야 한다.
다. 그런데도 원심은 이 점에 관하여 충분히 심리하지 아니한 채 곧바로 피고 김대0의 간판 설치공사에 따른 대금 채권이 이 사건 호텔에 관하여 생긴 채권으로서 이 사건 유치권의 피담보채권이 될 수 있다고 단정하였는바, 이는 유치권의 성립요건인 피담보채권과 물건 사이의 견련관계 등에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니한 것이다.

★ 광주고등법원 2008. 5. 9.선고 2007나1956【유치권부존재확인(상고포기)】

☞ 경매 중인 토지 및 지상 목욕탕건물 중 특히 목욕탕건물에 대해 각종 비용투입을 이유로 시공업자가 유치권을 주장하자, 다른 채권자가 유치권부존재확인청구소송을 제기했는데, 이 사건에서는 시공업자가 주장하는 여러 채권들이 시공업자가 유치권을 주장하면서 점유하고 있는 사우나 건물(토지가 아님)과 견련성이 있는지가 쟁점이 되었고, 주장하는 개별 채권별로 견련성 여부가 판단된 것에 특징  

“1. 우선, 온천공시공에 대해서는, --전00가 이 사건 건물을 신축할 당시 피고에게 이 사건 건물 신축과 관련하여 온천개발 및 한증막 설치공사를 맡겼고, 피고는 --이 사건 온천공 3개에 관한 공사도급계약을 체결하고 이 사건 온천공을 설치한 사실은 인정되지만, --를 종합하면, 이 사건 온천공은 지하수를 퍼올리기 위해 이 사건 건물 뒤편의 ‘익산시 00면 00리 166’ 위에 설치한 것이고, 위 토지는 전00과 피고가 공유하고 있는 토지로 전00과 피고는 위 온천공을 함께 개발하기로 약정한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같이 이 사건 온천공이 위 토지에서 지하수를 퍼올리기 위해 위 토지에 설치된 점, 위 온천공 및 위 토지가 모두 전00과 피고의 공유라고 보이는 반면 이 사건 건물은 당시 전00의 단독 소유였던 점, 위 온천공이 이 사건 건물에 바로 붙어 시설되지 않은 점, 이 사건 온천공은 온천공이 위치한 토지로부터 쉽게 분리하기 어렵고, 토지로부터 분리할 경우 경제적 가치가 현저히 감소하는 점 등을 종합해 보면, 이 사건 온천공는 이 사건 건물에 부합하여 그 독립성을 상실하였다고 보기 어려우며, 오히려 위 토지에 부합된 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 온천공 시공으로 인한 피고의 공사대금채권은 이 사건 건물에 관하여 발생한 채권이라고 할 수 없으므로, 피고는 이 사건 온천공 시공을 위하여 투입한 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 건물에 대해 유치권을 행사할 수는 없다고 할 것이다.

2. 한편, 텔레비전, 정수기, 에어컨 등 물품대금에 대해서는,
    --  피고는 이 사건 건물에 텔레비전, 정수기, 에어컨 등을 설치하면서 금 50,000,000원을 지출하였다고 주장하나, ---이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 그 비용이 건물에 대한 유치권의 피담보채권이 된다고 보기도 어렵다.

3. 마지막으로, 돔형 한증막시설 부분에 대해서는,
  ---를 종합하면, 전00이 이 사건 건물을 신축할 당시 피고에게 목욕탕 시설로 사용할 이 사건 건물 신축과 관련하여 그에 부착된 사우나 시설인 이 사건 각 돔형 한증막 설치공사를 맡겼고, 피고는 ---이 사건 각 돔형 한증막을 완공한 사실이 인정되므로, 피고는 이 사건 각 돔형 한증막 시공에 투입한 140,000,000원의 공사대금채권에 기하여 이 사건 건물 전체에 대하여 유치권을 행사할 수 있다고 할 것이다.  이에 대해 원고는, 이 사건 각 돔형 한증막이 이 사건 건물로부터 분리사용이 가능하고, 이 사건 건물과 독립된 효용가치가 있으므로 이 사건 건물에 부합된 것으로 볼 수 없으며, 따라서 이 사건 각 돔형 한증막 설치를 위하여 피고가 지출한 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 발생한 채권으로 볼 수 없으므로, 피고는 이 사건 각 돔형 한증막에 관한 공사대금채권에 기하여 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 주장하나, ----에 의하면, 이 사건 각 돔형 한증막은 목욕탕 용도로 사용하기 위해 건축된 이 사건 건물과 연결되어 축조된 것으로 이 사건 건물 내부에서 이 사건 각 돔형 한증막으로 통하는 출입구가 설치되어 있으며, 목욕탕 이용객들이 목욕을 하다가 이 한증막에 들러 사우나를 할 수 있도록 설치되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 각 돔형 한증막은 이를 훼손하지 않고서는 이 사건 건물에서 분리할 수 없을 뿐만 아니라, 이를 분리할 경우 그 기능을 전혀 발휘할 수 없는 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 각 돔형 한증막은 이 사건 건물에 부합되었다고 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다”


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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