건축공사대금과 건축부지와의 유치권 견련성

2013-06-03 | 작성자 최광석 | 조회수 21,117 | 추천수 240

 민법상 유치권이 인정되기 위해서는 견련성을 요하는데, 이와 관련해서 건축공사를 하는 공사대금채권을 이유로 건축부지에 대해 유치권을 행사할 수 있는지가 논란이 되어왔다. 즉, 건물을 신축하거나 보수하는 공사대금 채권이 건물과 견련성 있는 채권이고, 또 땅을 파서 저수지를 만드는 공사대금 채권이 토지에 관한 견련성 있는 채권이어서, 견련성이라는 측면에서 해당 건물과 땅에 대해 각각 유치권을 행사할 수 있다는 점은 의문이 없지만, 건물을 건축하는 공사대금을 이유로 건물부지에 대해 유치권행사가 가능한지에 대해서는 의문이 있을 수 있는 것이다. 건물신축을 위해 터파기를 하는 등 토지에 대한 공정도 진행될 수 있어, 건물신축을 위한 공사대금채권과 신축부지인 토지 사이에는 적어도 간접적으로는 견련성이 있거나, 아니면 건물신축공사 전체도급금액 중 토지공사와 관련된 일정금액만큼은 견련성이 있는 것으로 볼 여지도 있기 때문이다.   

   하지만, 지금까지는 대법원판례가 다소 불명확한 점이 없지 않았는데, 최근 선고된 대법원 2013. 5. 9.선고 2013다2474  토지인도 등 판결까지 종합해본다면 건축대금을 근거로 토지에 대한 유치권행사는 매우 특별한 경우가 아닌 한 인정되지 않는 것으로 결론지을 수 있을 것으로 보인다.

★ 대법원 2008. 5. 30.자 2007마98결정【경락부동산인도명령】

【판시사항】
건물신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이 되지 못한 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우, 위 정착물 또는 토지에 대하여 유치권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

【이 유】
--건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만( 대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결 등 참조), 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 위 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다.
기록에 의하면, 재항고인은 토지소유자와의 사이에 이 사건 토지 위에 공장을 신축하기로 하는 내용의 도급계약을 체결하고 기초공사를 진행하면서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 구조물을 설치한 상태에서 이 사건 토지에 대한 경매절차가 진행됨으로 인하여 공사가 중단되었음을 알 수 있는바, 이러한 경우 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고, 공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장 건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐, 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다고 할 것이다. 따라서 같은 취지에서 재항고인의 이 사건 토지에 관한 유치권 주장을 배척하고 이 사건 인도명령을 유지한 원심결정은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반이 없다.

위 판결은, 축가공 공장을 신축하다가 재항고인 주장 약30% 정도의 공정에서 공사가 중단되면서 토지가 경매로 낙찰된 사안에서, 건축신축공사로 인한 공사대금은 건물에 관한 채권일 뿐이고, 건물부지인 토지에 관한 채권은 아니라는 전제에서, 건축 중 중단되어 아직 부동산이라고 볼 수 없는 구조물은 토지의 부합물이기 때문에, 토지 내지 토지지상 구조물에 대해 유치권행사가 불가능하다고 판단하였다.
반면, 토지에 대한 유치권을 인정한 판결도 있었다.

★ 대법원 2007. 11. 29.선고 2007다60530판결【건물철거및대지인도】

☞아파트를 짓기 위한 기초파일공사를 아파트부지에 관한 공사로 볼 가능성이 크다는 점에서, 그 공사대금채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로서 토지에 대한 유치권을 인정한 사례(원심과 1심 모두, 기초파일공사는 “토지”에 관한 공사가 아니라, 단지 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 하여 토지를 낙찰받은 사람이 건물소유자를 상대로 제기한 토지인도청구를 인용하였으나, 대법원은 이를 파기함)
 
  “--원심판결이유에 의하면, -------민법 제320조 소정의 유치권이 성립하기 위해서는 피담보채권이 점유하는 물건과 관련하여 생긴 것이어야 하는데, 피고가 설치한 콘크리트 파일은 지반침하 등으로 건물이 붕괴될 것을 우려하여 건물기초 보강을 위하여 항타하여 삽입한 것으로서, 그 공사대금채권은 이 사건 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이지 위 각 토지와 관련하여 생긴 것이 아니므로, 피고는 위 각 토지에 관하여 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 가질 수 없다고 하여 피고의 유치권 항변을 배척하고, 원고의 청구 중 이 사건 각 토지에 관하여 피고의 유치권이 존재하지 아니함의 확인을 구하는 청구와 이 사건 각 토지의 인도를 구하는 청구를 각 인용하였다.
 그러나 기록에 의하면, 이 사건 각 토지는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는 그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였던 사실, 이와 같은 이유로 이 사건 각 토지의 소유자이던 **종합건설 주식회사(이하 ‘**종합건설’이라 한다)는 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 피고와 사이에 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분을 공사기간 착공 1998. 10. 30.부터 준공 2001. 12. 30.까지(3년 2개월간), 공사대금 6억 8,000만 원으로 각 정하여 도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 사실, 이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일공사를 진행하였으나 **종합건설의 자금사정 악화로 공사가 중단되었고, 다시 위 각 토지와 위 신축사업을 인수한 미*인 주택건설과 사이에서 공사대금을 7억 5,000만 원으로 정하여 같은 내용의 공사계약을 체결하고 2차 기초파일공사를 진행한 결과 완공단계에 이른 사실, 현재 이 사건 각 토지는 장차 아파트 3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일이 항타하여 삽입되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고(그러한 공사의 전제로 이 사건 각 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다), 이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 할 것이다.
  그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 토목공사의 구체적인 내용을 더 심리하여 그것이 이 사건 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있는지 여부를 따져보지도 아니한 채 단지 이 사건 공사대금채권은 위 각 토지 위에 신축하려고 하였던 임대아파트와 관련하여 생긴 것이라고 단정한 나머지 피고의 유치권 항변을 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 심리를 다하지 아니하였거나 유치권에 있어 채권과 목적물의 견련성에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다--”.

위 2007다60530판결은, 건물을 건축하기 위한 공정에 해당하는 공사대금채권을 근거로 토지에 유치권을 인정한 점에서 앞서 본 바와 같은 대법원 2007마98호 결정과 결론에서 차이가 있지만,  위 2007다60530판결 사안의 경우 계약된 공사자체가 임대아파트 신축을 위한 공사 중 토목공사부분에 국한되어있고, 이 토목공사를 통해 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화 시키는 공사라는 점을 중시하여 이 토목공사를 “토지”에 관한 공사로 볼 수 있다고 판단한 점에서 특수한 사안에 국한해서 해석하여야 할 것으로 사료된다.
결국, 건물을 건축하는 공사에는 정도의 차이가 있기는 하지만 토지와 관련된 다소간의 토목공사가 수반된다는 점에서, 토지와 견련성 있는 채권으로 인정될 수 있는 토목공사가 무엇이고, 또 어느 범위까지 인정될 수 있는 지에 대해 향후 논란이 될 수 있지만, 그 범위는 매우 제한적일 것으로 사료되고, 이는 그후 이어진 대법원 판결 및 다수의 하급심 판결을 통해서도 확인되고 있다.

★ 대법원 2013. 5. 9.선고 2013다2474  토지인도 등

  가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고 에스000종합건설 주식회사(이하 ‘피고 에스000’라 한다)가 박중0으로부터 이 사건 각 토지에 지상 15층, 지하 4층 규모의 오피스텔 신축공사를 수급한 뒤, 피고 박00에게 그 중 토공사 및 흙막이 공사(이하 ‘이 사건 하도급공사’라 한다)를 하도급하였고, 이에 피고 박00가 이 사건 각 토지를 지표면으로부터 지하 4층 규모인 14m 깊이까지 굴착한 뒤 흙막이 벽체를 설치하고 굴착된 부분의 벽면 부위를 지탱하기 위한 철골구조물을 설치한 상태에서 이 사건 하도급공사가 중단된 사실 등을 인정한 다음, ① 이 사건 각 토지는 오피스텔 신축공사에 적합하지 아니한 상태였고, 이를 보완하기 위하여 철골구조물 등의 설치가 반드시 필요하였던 점, ② 철골구조물 등을 철거할 경우 흙막이 벽체 부분과 굴착된 부분 및 인근 토지들까지 붕괴될 위험이 있는 점, ③ 이 사건 하도급공사는 단순히 오피스텔 건물에 대한 공사만에 한정된다고 볼 수 없고 이 사건 각 토지를 건물 신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사로서 이 사건 각 토지에 대한 공사의 성질도 지닌다고 보이는 점 등을 종합하여, 피고 에스000와 피고 박00는 이 사건 각 토지에 관하여 생긴 공사대금 채권을 보유하고 있고, 그 채권을 변제받을 때까지 유치권자로서 이 사건 각 토지를 점유할 권리가 있다고 판단하였다.
  나. 그러나 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.
  (1) 건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금 채권이 있다면 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있는 것이지만, 건물의 신축공사를 도급받은 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 토지에 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에 그 정착물은 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 대하여 유치권을 행사할 수 없는 것이고, 또한 공사중단시까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기하여 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이다(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 등 참조).
  (2) 원심판결 이유와 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 하도급공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사에 불과한 것으로서, 이 사건 각 토지를 건물 신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사라고는 보이지 아니하고, 이와 같은 공사가 필요하다는 이유로 이 사건 각 토지가 건물 신축공사에 적합하지 아니한 상태였다고 볼 수도 없으며, 달리 이 사건 각 토지가 이 사건 오피스텔 신축공사에 적합하지 아니한 상태에 있었다고 인정할 만한 자료를 찾을 수 없다.
  그리고 이 사건 하도급공사를 위하여 설치된 철골구조물 등을 철거할 경우 이 사건 각 토지는 물론 인근 토지까지 붕괴될 위험이 있더라도 이는 이 사건 하도급공사의 공법상의 문제로 인한 것으로 보일 뿐이고, 그러한 이유만으로 철골구조물 등이 이 사건 각 토지를 건물 신축에 적합한 용도로 유지하기 위하여 사용되고 있다거나 그와 같은 목적으로 이 사건 하도급공사가 시공되었다고 볼 수는 없다.
  (3) 이와 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 하도급공사는 이 사건 오피스텔 신축을 위한 초기공사로 보아야 할 것이지, 그것이 이 사건 각 토지에 대한 공사의 성질을 지닌다고 볼 수는 없다. 따라서 그 공사대금 채권을 이 사건 각 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없으므로, 그에 기하여 이 사건 각 토지에 대한 유치권을 행사할 수는 없다고 할 것이다.
  다. 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 하도급공사가 이 사건 각 토지에 대한 공사의 성질도 지닌다고 보아 피고 에스000와 피고 박00가 그 공사대금 채권을 변제받을 때까지 유치권자로서 이 사건 각 토지를 점유할 권리가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 유치권에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다.
 
★ 대구지방법원 2008. 12. 17.선고 2008나16170【건물명도등】

토지지상에 건물신축공사를 하고 공사대금을 지급받지 못하자 유치권을 주장하며 토지인도를 거부하는 피고를 상대로, 토지낙찰자가 제기한 인도청구소송에서 법원은,

 “-- 피고는 2006. 10. 20. 소외 최00과의 사이에 최00 소유의 별지목록기재 부동산들(이하 ‘이 사건 부동산들’이라 한다) 지상에 제에이동호 일반철골구조 판넬지붕 단층 1종 근린생활시설 소매점 899.75㎡ 및 제비동호 위 같은 구조 2종 근린생활시설 사무소, 휴게실 442.5㎡ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 공사대금 396,000,000원에 2007. 1. 31.까지 신축하기로 하는 내용의 00000근생 신축공사계약을 체결하였다.
 그 후 피고는 이 사건 부동산들의 소유자 명의가 소외 주식회사 00산업(이하 ‘00산업’이라고 한다)으로 변경되자, 2007. 1. 10. 00산업과의 사이에 공사대금을 479,000,000원으로 증액하는 이외에 위 공사계약과 동일한 내용으로 건물신축공사계약을 체결한 후, 같은 해 2. 5.경 위 공사를 완료하여, 그 다음 날 이 사건 건물에 관하여 00산업 명의의 소유권보존등기가 경료되었으나, 00산업으로부터 공사대금 중 266,100,000원을 지급받지 못하였다(이하 ‘이 사건 공사대금’이라 한다).   원고는 2008. 1. 30. 이 사건 부동산들(토지임) 및 건물을 대구지방법원 2007타경11194호(2007타경22569호 중복) 임의경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라 한다)에서 낙찰받아 매각대금을 납부한 후, 같은 해 2. 14. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료하였다.
 --이에 대하여 피고는 00산업으로부터 이 사건 공사대금을 지급받지 못하였으므로 이 사건 부동산들을 유치할 권리가 있으며, 나아가 이 사건 경매절차에서 법원에 유치권신고를 하였으므로, 원고의 위 청구에 응할 수 없다고 주장하고 있다.
 그러므로 살피건대, 유치권은---견련관계가 있어야 할 것인데, 피고가 피담보채권으로 주장하는 이 사건 공사대금은 이 사건 건물에 관하여 생긴 채권일 뿐 부지인 이 사건 부동산들에 관하여 생긴 채권이 아니어서 이 사건 부동산들과 견련관계가 인정되지 아니하므로, 유치권 성립을 전제로 한 피고의 주장은 이유 없다”라고 판단

★ 대구고등법원 2006. 7. 12. 선고 2005나8133【유치권부존재확인】

 "---  앞서 본 바와 같이 이 사건 건물에 대한 공사대금채권이 존재한다고 하더라도 위 채권이 별지 목록 기재 제1항 토지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 생긴 채권인지 여부에 관하여 살피건대, 위 공사대금채권은 이 사건 건물의 신축공사에 따른 공사대금채권이므로 이 사건 토지 자체로부터 발생하였다거나 이 사건 토지의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생하였다고 볼 수 없어 이 사건 토지에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 없으므로, 이 사건 토지 부분에 대한 유치권은 성립되지 않는다 할 것이다".

★ 청주지방법원 2006. 5. 23.선고 2005나5233【소유권말소등기등】

--  한편, 이 사건 토지 위에 이 사건 신축건물을 소유함으로써 이 사건 토지를 점유하고 있는 피고는, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지의 소유자인 원고 00부동산신탁에게 이 사건 신축건물을 철거할 의무가 있다.
 
-- 피고는, 00마트옥션으로부터 이 사건 토지 위에 있는 도축장에 대한 도축 청결을 위한 미생물 방지시설공사를 도급받아 비용을 투입하여 이를 완성하였으므로, 00마트옥션으로부터 그 공사대금을 지급받을 때까지는 이 사건 토지를 점유할 권리가 있다고 주장한다.
  살피건대, ---를 종합하면, 피고가 2003. 6. 1.경 00마트옥션과 사이에 이 사건 토지 위에 있는 도축시설에 관하여 공사대금 6억 3,700만 원으로 하는 도축 청결을 위한 미생물 방지시설공사 도급계약을 체결하고, 이 사건 토지 위에 있던 도축시설의 내외벽과 바닥시설, 방역 및 소독시설, 냉장고 수리 및 냉동문 교체 등 공사를 완료한 사실은 인정되나, 이 사건 토지와는 법률상 별개의 부동산인 그 지상 도축시설 건물에 관하여 생긴 채권이 있다 하여 이 사건 토지에 대해서까지 유치권을 주장할 수는 없는 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다

★ 서울고등법원 2007. 6. 22.선고 2004나7172【건물철거및대지인도】, 2004나7288(병합)【건물철거및대지인도(상고기각확정)】

대지상에 건물을 신축하고 대금을 받지 못하게되자 대지에 대해 유치권을 주장하면서 대지인도를 거부하는 건설회사를 피고로 하여 낙찰자가 제기한 대지인도 등 청구소송에서 상사유치권의 적용여부가 쟁점이 된 사례(상사유치권성립요건 중 하나인 "상행위로 인한 점유취득"과 관련해서 1,2심의 판단이 엇갈린 사안인데, 피담보채권인 건축공사대금이 점유하고 있는 대지와 견련성이 없는 것을 우려해서, 민사유치권 대신에 처음부터 상사유치권주장을 한 것으로 짐작됨 )

1. 인정사실
 가.<중략>
 나. 피고 00산업은 1995. 1. 23. 피고 00건설과 사이에, 피고 00건설에게 이 사건 대지 위에 지하 6층, 지상 13층 규모(나중에 지하 8층, 지상 12층으로 변경되었다)의 안양0000상가 건물의 신축공사를, 공사대금은 38,714,983,340원(나중에 47,346,365,880원으로 증액되었다), 공사기간은 지장물 철거 후 28개월로 정하여 도급주는 내용의 도급계약을 체결하면서, 공사대금과 피고 00건설에 대한 차용금은 신축될 상가를 분양하여 분양수입금으로 지급하되, 피고 00산업이 피고 00건설의 동의 없이 이 사건 대지를 담보로 제공할 경우에는 피고 00건설은 공사를 중단하고 피고 00산업에게 기성 공사대금과 이에 대한 연체료 등을 청구할 수 있다고 약정하였다.
 다. 피고 00산업은 1995. 2. 2.  별지 부동산목록 제1항 기재 각 대지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)의 소유자인 김00과 사이에, 김00로부터 이 사건 대지를 16,600,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 피고 00건설로부터 돈을 차용하여 김00에게 계약금과 중도금을 지급하였는데, 피고 00건설은 피고 00산업에 대한 공사대금채권과 대여금채권에 대한 담보조로 1995. 2. 2., 1995. 2. 16., 1995. 6. 26. 채무자를 피고 00산업으로 하여 김00로부터 이 사건 대지에 관하여 근저당권을 각 설정받았다.
 라. 김00은 1995. 12. 20. 피고 00산업에게 이 사건 대지의 사용을 승낙하였고, 1997. 3. 26. 피고 00산업에게 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으며, 이 사건 대지 위에 있던 위 가항 기재 각 건물은 모두 철거되었다.
 마. 피고 00산업은 1996. 2.경 안양시장으로부터 피고 00산업 명의로 건축허가를 받았고, 피고 00건설은 1996. 6.경 이 사건 도급계약에 따른 공사를 시작하여 별지 부동산목록 제2항 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 건축하였는데, 피고 00산업이 위 나항 기재 약정에 위반하여 1996. 10. 23.과 1997. 3. 26. 이 사건 대지에 관하여 00창업투자 주식회사 등에게 근저당권을 설정하여 주자 피고 00건설은 이를 이유로 1999. 1.경 공사를 중단하였고, 공사 중단 당시 공사기성율은 60% 남짓이고 기성 공사대금 중 미지급금은 60억원 이상이었는 바, 피고 00건설은 1999. 1. 31.경 공사현장에서 공사장비와 인력을 철수하면서 공사현장 주변에 담을 설치하고 경비인력을 배치한 후 현재까지 계속하여 이 사건 건물 및 이 사건 대지를 점유하고 있다.
  바. 피고 00건설은 피고 00산업으로부터 기성 공사대금을 일부 지급받지 못하자 2000. 2.경 근저당권자로서 이 사건 대지에 관하여 임의경매를 신청하였고, 원고는 위 임의경매절차에서 41억원에 이 사건 대지를 경락받아 2001. 9. 5. 경락대금을 납부하였고, 피고 00건설은 2001. 9. 28. 배당기일에서 4,078,504,622원을 배당받았다.
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4. 피고 00건설에 대한 청구에 관한 판단
 가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 대지는 원고의 소유이고, 피고 00건설은 이 사건 대지를 점유하고 있으므로, 피고 00건설은 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 대지를 인도할 의무가 있다.
 나. 이에 대하여 피고 00건설은, 피고 00건설이 이 사건 도급계약의 도급인인 피고 00산업에 대한 6,243,651,357원의 공사기성금 잔금 채권에 기하여 이 사건 대지에 관한 상사유치권을 취득하였으므로, 피고 00건설로서는 위 공사기성금을 지급받기 전에는 원고의 인도 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
    상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유하고 있는 채무자 소유의 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다(상법 제58조). 이 사건에서 위 인정사실에 의하면, 피고 00산업과 피고 00건설은 모두 상인이고, 이들간의 상행위인 도급계약에 따라 피고 00건설은 피고 00산업에 대하여 공사 기성금 채권을 갖게 되었으며, 피고 00산업이 피고 00건설과의 약정에 위반하여 피고 00건설의 동의 없이 이 사건 대지를 담보로 제공함에 따라 피고 00건설의 기성금 채권은 변제기에 도달하였고, 피고 00건설이 당시 피고 00산업 소유이던 이 사건 대지를 점유하게 된 점은 인정된다.
    그러나, 상사유치권이 성립되기 위해서는 채권자가 채무자에 대한 ‘상행위로 인하여’ 물건의 점유를 취득하여야 하는 바, 위에서 인정한 사실에 의하면, 피고 00건설은 피고 00산업과의 상행위인 이 사건 도급계약을 직접적인 원인으로 하여 이 사건 대지의 점유를 취득한 것이 아니고, 이 사건 도급계약에 의하여 발생한 공사완성의무를 이행하기 위하여 이 사건 대지 위에서 건물 신축공사를 진행하는 과정에서 이 사건 대지의 점유를 취득하게 된 것일 뿐이므로, 피고 00건설이 피고 00산업에 대한 상행위로 인하여 이 사건 대지의 점유를 취득하게 되었음을 전제로 한 피고 00건설의 위 주장은 이유 없다.
 
 다. 피고 00건설은 또한, 피고 00건설이 이 사건 건물과 대지를 점유하면서 1998. 9.부터 0000관리 주식회사로 하여금 이를 관리하도록 하여 위 회사에게 관리비로 211,497,000원을 지출하였고, 2001년부터 전기요금으로 합계 119,620,370원을 지출하였는 바, 이 비용은 필요비에 해당하므로 이를 상환받기까지 유치권에 기하여 원고의 이 사건 대지 인도 청구를 거절할 수 있다는 취지로 주장한다(피고 00건설은 ‘유치권자로서’ 위 각 비용을 지출하였으므로 그 비용상환청구권을 피보전권리로 하여 유치권을 행사한다고 주장하나, 이는 논리적으로 모순되는 주장이므로 위 주장을 위와 같이 점유자의 비용상환청구권에 관한 주장으로 선해한다).
    살피건대, ----에 의하면, 피고 00건설이 주장하는 위 관리비와 전기요금은 이 사건 대지가 아닌 이 사건 건물에 관하여 지출한 비용인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고 00건설이 이 사건 대지에 관하여 필요비를 지출하였음을 전제로 한 위 피고의 주장은 이유 없다”.

★ 광주고등법원 2011. 5. 18.선고 (제주)2010나448  유치권부존재확인

   ☞ 터파기, 흙막이 토목공사가 토지상에 이루어진 것이기는 하지만, 이 공사들이 건물건축을 위한 일련의 과정이고 건물공사도급계약과 별도의 계약이 아닌 전체 건축공사의 일부공사에 불과하다는 점에서 이 공사대금채권은 토지와 견련성이 없다는 취지의 판단

---이에 대하여 피고는, 이 사건 토지의 표면이 건축에 부적합한 화산회토 퇴적층으로 이루어져 있어 이를 퍼내기 위한 터파기 및 흙막이 토목공사를 시행하였는바, 위 토목공사는 공부상의 지목이 ‘전’으로 되어 있는 이 사건 토지를 건축이 가능한 대지로 전환시키기 위한 공사일 뿐만 아니라, 지반침하로 건물이 붕괴되는 것을 막기 위하여 위 레스토랑 건물의 지하층을 시공하기 전 단계에서 토지 자체에 비용을 들인 기초공사이므로 이 사건 토지에 관한 공사로서 이 사건 토지와의 견련성이 인정된다고 주장한다.
  살피건대, --에 의하면, 이 사건 토지의 상부에는 화산회토 퇴적층(실트)이 2.0m ~ 7.0m 두께로 형성되어 있는 사실, 이 사건 토지의 지지력상 위 레스토랑 건물의 기초가 지표면으로부터 5m 이상 깊이에 설치되어야 건물의 붕괴를 막을 수 있는 사실, 위 레스토랑 건물의 설계자는 이 사건 토지를 지표면으로부터 7.26m 깊이까지 굴착하면서 토사를 걷어내고, 주변 토사의 붕괴나 지하수 유입을 막기 위하여 흙막이 옹벽을 설치하며, 매트구조의 1.26m 콘크리트를 타설하여 건물의 지하층 바닥을 설치하도록 설계한 사실, 피고가 설계도에 따라 이 사건 토지를 굴착하여 토사를 걷어내고 흙막이 옹벽을 설치한 사실은 각 인정되나, 그러한 사실만으로는 위 토목공사가 이 사건 토지 자체에 관한 공사라고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 위 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 위 토목공사는 당초부터 위 레스토랑 신축공사의 도급계약에 따른 공사과정에 포함된 것으로서 피고가 위 토목공사 부분만을 별도의 계약에 의하여 도급받은 것이 아닌 점, 설계도와 같이 위 레스토랑 건물의 지하층을 설치하기만 하면 이 사건 토지의 지지력 보강을 위한 별도의 공사가 필요 없는 점, 실제로 피고가 행한 토목공사도 이 사건 토지의 지반을 보강하거나 지질을 개선하기 위한 특별한 작업을 포함하고 있는 것이 아니라 단순히 토사층을 걷어내고 H-빔과 목재를 이용하여 흙막이 옹벽을 설치한 것에 불과한 점 등에 비추어 보면, 위 토목공사는 건물 신축에 수반되는 통상적인 터파기 공사의 범주를 넘어서지 않는 것으로서 레스토랑 건물 신축을 위한 기초공사에 해당할 뿐이고, 이 사건 토지 자체에 관한 공사라고 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

★인천지방법원 2012. 2. 10.선고 2011가합7655  유치권부존재 확인 등

   ---    위 피고들은 이 사건 공사에 관한 위 각 하도급 공사대금채권을 피담보채권으로 하여 이 사건 토지에 대한 유치권이 있다고 주장한다.
       살피건대, 유치권은 ‘타인의 물건 또는 유가증권에 관하여 생긴 채권’을 피담보채권으로 하는 법정담보물권으로서 유치권이 성립하기 위해서는 유치대상인 물건과 피담보채권 사이에 견련성이 요구되는바, 위 인정사실에서 나타나는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 공사는 건물 신축을 내용으로 하는 공사인 점, 위 피고들 측에서 시공한 지하층에 대한 전기통신공사(피고 00테크), 지하 터파기공사 등 토공사(피고 최00), 지하층 골조공사(피고 박00), 지하층 토공·전기공사 등(피고 김00)은 건물 신축을 위한 기초공사 내지 부대시설공사에 불과한 점{위 피고들 측에서 시공한 위 각 공사가 토지에 관한 별도의 공사를 포함하는 것으로 볼 만한 특별한 사정이 있다면 위 피고들의 위 각 공사대금채권이 이 사건 토지에 관하여 발생한 것이라고 볼 여지도 있으나(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다60530 판결 참조), 위 피고들 측의 위 각 공사는 위와 같이 건물 신축을 위한 기초공사 등에 불과할 뿐 달리 이 사건 토지에 관한 공사로 볼 특별한 사정이 없다} 등에 비추어 보면, 위 피고들이 이 사건 피담보채권으로 주장하는 공사대금채권은 건물 신축을 위한 공사과정에서 발생한 채권일 뿐 이 사건 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 이에 기하여 이 사건 토지에 대한 유치권을 행사할 수는 없다
-이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.

 

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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