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집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (4) - ②

2012-01-11 | 작성자 최광석 | 조회수 16,474 | 추천수 210



제2장 경매과정에서 발생하는 분쟁유형


종전 경매실무에서는, 집합건물법 20조에 대한 고려없이 전유부분을 매각하면서 종된 권리가 되는 대지권을 감정평가하지 않은 채 전유부분만 감정평가하여 매각하거나, 분리처분이 금지되는 대지지분을 전유부분과 별개로 매각하는 등 잘못된 절차가 적지 않았다.


★ 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 【부당이득금반환】
 

--비록 집행법원이 위 아파트에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 전유부분에 관하여만 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서, 피고로서는 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이며, 피고가 대지지분에 관하여 대지권등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환청구를 배척하였다. 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고--


★ 서울중앙지방법원 2009. 11. 6.선고 2009나20283 【소유권이전등기말소】 (대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결의 환송 후 판결임)

아파트 전유부분을 낙찰받은 원고가 대지지분만을 낙찰받아 이전등기한 피고를 상대로 이전등기의 말소를 청구한 사안에서, “--이 사건 토지 지분에 대한 강제경매절차개시나 피고의 낙찰 전에 이미 이 사건 토지 지분은 이 사건 아파트의 대지사용권이 되었으며, 원고는 홍00, 허00을 거쳐 이 사건 아파트를 양수함으로써 당초 홍00가 이 사건 토지 지분에 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다” 라는 취지로 토지지분의 말소청구를 인용하였다.


하지만 집합건물법 20조에 관한 분쟁이 증가하고 이로 인한 대법원판례와 학설이 정착되면서 경매과정에서의 위와 같은 잘못된 절차진행은 많이 시정되고 있다.


★ 대법원 1997. 6. 10. 자 97마814 결정 【낙찰허가】

☞ 대지사용권 없는 전유부분만에 대해 경매신청되었을 경우 경매법원의 적절한 조치와 일괄경매 법리의 문제

집합건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미치며, 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 종속적 일체불가분성이 배제되어 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니한다고 할 것이다( 집합건물소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항, 제4항). 그리고 일괄경매는 수 개의 부동산이 경매 목적물로 된 경우에 행하여지는 절차라 할 것이다( 민사소송법 제615조의2).

그러므로 구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 할 것이나, 그렇지 않고 대지사용권이 존재하지 아니하거나 존재하더라도 규약이나 공정증서로써 전유부분에 대한 처분상의 일체성이 배제되어 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행하여야 할 것이다.

그러나 대지사용권이 존재함에도 그에 대한 경매신청이 없다는 이유로 집행법원이 그 대지사용권의 존부 등에 관하여 조사를 함이 없이 전유부분 및 공용부분에 대하여만 경매절차를 진행한 경우에 있어서도, ① 대지사용권에 대하여 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 그 대지사용권에도 미치므로 일괄경매를 할 필요가 없고(다만 이 경우 이해관계인으로서는 입찰기일의 공고가 법률의 규정에 위반하거나 최저입찰가격의 결정 또는 입찰물건명세서 작성에 중대한 하자가 있음을 이유로 민사소송법 제632조, 제642조 제2항, 제633조 제6호 등에 의하여 입찰허가에 대한 이의를 하거나 입찰허가결정에 대한 항고를 함으로써 구제받을 수 있다고 할 것이다.), ② 그와 같은 내용의 규약이나 공정증서가 있는 때에는 전유부분에 대한 경매개시결정 및 압류의 효력이 대지사용권에는 미치지 아니하고 그 대지사용권이 경매 목적물에서 제외되어 일괄경매의 요건을 충족하지 아니하므로 일괄경매를 할 수가 없다고 할 것이다.

따라서 설령 이 사건 구분건물의 대지사용권이 존재한다고 하더라도 그에 대한 경매신청이 없었던 이상 집행법원이 이를 그 전유부분 및 공용부분과 일괄경매를 하지 아니하였다 하여 그러한 사유만으로는 이 사건 경매절차에 하자가 있다고 할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 집합건물에 관한 경매 또는 일괄경매의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.


★ 대법원 2006. 3. 27. 자 2004마978 결정 【부동산임의경매】

☞ 전유부분만이 경매대상물이 되어있을 경우의 경매법원의 적절한 조치

구분건물에 대한 경매에 있어서 비록 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우에도 집행법원으로서는 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 집달관에게 현황조사명령을 하는 때에 이를 조사하도록 지시하는 한편, 그 스스로도 관련자를 심문하는 등의 가능한 방법으로 필요한 자료를 수집하여야 하고, 그 결과 전유부분과 불가분적인 일체로서 경매의 대상이 되어야 할 대지사용권의 존재가 밝혀진 때에는 이를 경매 목적물의 일부로서 경매 평가에 포함시켜 최저입찰가격을 정하여야 할 뿐만 아니라, 입찰기일의 공고와 입찰물건명세서의 작성에 있어서도 그 존재를 표시하여야 한다( 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 참조).

위와 같은 법리와 기록에 의하여 살펴보면, 원심이 이 사건 각 건물 부분의 수분양자인 소외인이 비록 대지지분에 대하여는 아직 소유권이전등기를 마치지 못했지만 매매계약의 효력으로써 이 사건 근저당권설정 당시 이미 대지사용권을 취득하고 있었음에도 집행법원이 이 사건 매각기일의 최저매각가격에 대지사용권을 반영하지 않았고, 이 사건 매각기일의 공고 및 매각물건명세서의 작성에 있어서도 이 사건 각 건물 부분만이 입찰이고 대지권이 없다고 표시한 것은 구 민사소송법 제635조 제2항, 제633조 제5호, 제6호에 해당하여 최고가매수인인 재항고인에게 이 사건 매각을 불허하여야 한다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 재판에 영향을 미친 헌법·법률·명령 또는 규칙의 위반사유가 없다.


★ 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결 【배당이의】

☞ 아파트 전유부분에 관해서만 근저당권이 설정된 후 대지권과 함께 경매되어 낙찰되게 되었는데, 배당과정에서 전유부분에만 설정된 근저당권의 효력이 대지권에 대해서도 미치는지에 관해 문제가 되어, 배당이의 소가 제기된 사안 

---민법 제358조 본문은 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"고 규정하고 있는바 이 규정은 저당부동산에 종된 권리에도 유추적용된다고 할 것이고(당원 1992.7.14. 선고 92다527 판결; 1993.12.10. 선고 93다42399 판결 등 참조), 한편 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다", 제2항은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다"고 규정하고 있고 같은 법 제2조 제6항은 "대지사용권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다"고 규정하고 있으므로, 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 되었다면 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함된다고 해석함이 상당하다고 할 것이다.

그런데 원심이 적법하게 확정한 사실 및 기록에 의하면, 소외 안00은 소외 서울특별시로부터 이 사건 구분건물 및 그 대지권을 1987.10.28. 분양받았으나 이 사건 구분건물이 속해 있는 목동신시가지 아파트단지 내 토지의 분·합필, 환지등기 등의 지연으로 대지권등기는 하지 않은 채 이 사건 구분건물의 전유부분에 관하여만 1987. 12. 22. 그 명의로 소유권이전등기를 마치고 이어서 1989.10.11. 및 1990.1.24. 2회에 걸쳐 채권최고액 합계 금 200,000,000원으로 된 근저당권을 원고에게 설정하여 준 뒤 대지권에 대하여는 대지권등기가 되면 추가로 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 사실, 그 후 안00은 이 사건 대지권에 대하여 대지권발생일이 1987.10.28.자로 된 대지권등기를 1990.5.12. 마치고서도 원고에게 추가로 근저당권을 설정하여 주지 아니한 채 피고에게 이 사건 구분건물의 전유부분 및 대지권에 관하여 1991.10.17. 담보가등기를 마쳐 준 사실, 그 후 이 사건 구분건물의 전유부분과 대지권이 원고의 경매신청으로 소외 윤00에게 금 160,300,000원에 경락되어 그 배당절차에서 원고는 이 사건 구분건물의 전유부분에 대하여만 피고보다 우선권이 있고 이 사건 대지권에 대하여는 우선권이 인정되지 아니하여 이 사건 대지권에 대한 경락대금 중 금 96,804,720원을 피고에게 배당한 사실이 인정된다.

그렇다면 이 사건 구분건물의 전유부분과 대지권을 분리하여 처분하는 것이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정을 인정할 증거가 없는 이 사건에 있어서 위에서 본 바와 같이 이 사건 구분건물의 전유부분의 소유자인 소외 안00이 그 전유부분에 대하여만 원고에게 근저당권을 설정하여 준 후 이 사건 대지권에 대한 등기를 함으로써 그 전유부분과 대지권이 동일소유자의 소유에 속하게 된 이상 그 전유부분에 대한 근저당권은 대지권에 대하여도 미친다고 할 것이므로 이 사건 경락대금 중 대지권에 대한 부분에 대하여도 원고가 위 대지권등기 이후에 담보가등기를 설정한 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이고, 따라서 원고는 피고에 대하여 이 사건 배당표 중 피고에게 배당한 위 금 96,804,720원을 원고에게 배당하는 것으로 변경하는 청구를 할 수 있다고 할 것이다.

그럼에도 불구하고 원심이 이 사건 구분건물의 전유부분에 대한 근저당권이 이 사건 대지권에 미치지 않는다고 하여 원고의 이 사건 청구를 배척한 것은 구분건물의 대지권에 대한 법리와 저당권의 효력이 미치는 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고 이는 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다고 할 것이다.


★ 대법원 2006.10.26. 선고 2006다29020 판결 【배당이의】

☞  “종물은 주물의 처분에 따른다.”고 한 민법 제100조 제2항을 주된 근거로, 구분건물의 전유부분에만 소유권보존등기가 이루어진 상태에서 그 전유부분에 대해 내려진 가압류결정의 효력이, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다는 법리를 처음으로 판시

--원심판결 및 그가 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거들을 종합하여, 원고는 은서양행에 대한 대출금채권에 기하여 은서양행이 신축한 미등기의 이 사건 아파트에 관하여 1998. 12. 22. 가압류결정을 받은 다음, 위 가압류결정에 기하여 같은 달 23. 은서양행을 대위하여 이 사건 아파트의 건물 부분에 대한 소유권보존등기를 하고, 이어 같은 날 건물 부분에 관한 가압류기입등기가 이루어진 사실, 그 후 1999. 1. 9. 이 사건 아파트에 관한 대지권등기가 되었고, 같은 날 은서양행에서 유성0, 김영0 앞으로 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기 경료 후 근저당권자 주식회사 우정상호신용금고, 채권최고액 1억 500만 원의 근저당권설정등기가 경료되었으며, 위 근저당권과 피담보채권은 주식회사 한아름상호신용금고를 거쳐 2000. 11. 28. 피고 회사, 2003. 10. 31. 승계참가인에게 순차로 양도된 사실, 원고의 신청에 의하여 위 가압류로부터 본압류로 전이되어 2000. 11. 6. 개시된 강제경매절차에서 이 사건 아파트는 4,530만 원에 매각되었고, 경매법원은 2003. 11. 28. 배당기일에 위 매각대금에서 이자와 집행비용 등을 가감한 39,886,529원을 1순위로 연천군(건물에 대한 당해세 교부권자)에 301,150원을, 2순위로 피고 송춘순(확정일자 임차인)에게 3,000만 원을 배당한 후, 잔액 9,585,379원 중 건물 부분의 잔액 5,630,767원은 원고에게, 대지권 부분의 잔액 3,954,612원은 피고 회사에 각 배당한 사실을 인정한 다음, 가압류는 저당권과는 달리 그 효력범위에 관하여 민법 제358조 본문과 같은 특별규정을 두고 있지 아니하므로 구분건물의 전유부분에 대하여만 가압류가 된 이상 그 효력이 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 볼 근거가 없으므로 이 사건 아파트에 관한 대지사용권의 매각대금 중 피고 송춘0에게 배당한 부분을 공제한 잔액은 근저당권자인 피고 회사가 배당받을 권리가 있다고 하여, 구분건물의 전유부분에 대한 가압류의 효력은 대지권에 대하여도 미치므로 대지권의 매각대금 3,954,612원에 대해서도 피고보다 우선적으로 원고에게 배당하여야 한다는 원고의 청구를 배척하였다.

그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

민법 제100조 제2항에서는 “종물은 주물의 처분에 따른다.”고 하고 있는바, 위 종물과 주물의 관계에 관한 법리는 물건 상호간의 관계뿐 아니라, 권리 상호간에도 적용되고, 위 규정에서의 처분이란 처분행위에 의한 권리변동뿐 아니라 주물의 권리관계가 압류와 같은 공법상의 처분 등에 의하여 생긴 경우에도 적용되어야 한다는 점, 저당권의 효력이 종물에 대하여도 미친다는 민법 제358조 본문 규정은 민법 제100조 제2항과 그 이론적 기초를 같이한다는 점, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항, 제2항에 의하면 구분건물의 대지사용권은 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 점 등에 비추어 볼 때, 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기만 경료되고 대지지분에 대한 등기가 경료되기 전에 전유부분만에 대해 내려진 가압류결정의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 종물 내지 종된 권리인 그 대지권에까지 미친다고 보아야 할 것이다.

따라서 이 사건에 있어서도, 위 아파트의 건물 부분에 대하여 가압류결정을 받은 원고가 채무자인 은서양행을 대위하여 그 건물 부분에 관한 소유권보존등기를 경료함으로써 위 건물 부분에 대해서만 가압류기입등기가 이루어졌으나, 그 가압류의 효력은 대지권에 대해서도 미친다고 할 것이므로, 경매법원으로서는 이 사건 아파트의 전유부분뿐 아니라 대지권에 대한 매각대금에 대해서도 가압류채권자인 원고에게 피고 회사보다 우선 배당하였어야 할 것이다.

그럼에도 원심은, 구분건물의 전유부분에 대한 가압류의 효력은 그 대지사용권에는 미치지 않는다는 전제하에, 이 사건 아파트의 전유부분 만에 대해 가압류기입등기가 된 이상 원고로서는 이 사건 아파트의 대지권에 관한 매각대금에 대해서는 배당받을 권리가 없다고 잘못 판단하였으니, 원심판결에는 가압류의 효력범위와 민법 제100조 제2항에 관한 법리오해의 위법이 있어 파기를 면할 수 없다 할 것이다. --


★ 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결 【배당이의】

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 박철도는 부천시 원미구 중동 1052-2 대 540.1㎡(이하 '이 사건 종전 대지'라 한다) 및 그 지상에 건축된 지하 1층, 지상 4층짜리 1동의 단일건물(이하 '이 사건 종전 건물'이라 한다)을 소유하고 있었는데, 피고는 1996. 1. 9. 이 사건 종전 건물 중 3층 282.82㎡ 보육원 전부에 관하여 전세금 250,000,000원의 전세권설정등기를 경료하였고, 원고는 이 사건 종전 건물 및 종전 대지에 관하여 1996. 8. 21. 채권최고액 172,500,000원의 근저당설정등기, 1996. 9. 9. 채권최고액 90,000,000원의 근저당설정등기를 각 경료한 사실, 박철도는 1997. 3. 22. 이 사건 종전 건물을 각 층과 호실별로 구분하는 집합건물(이하 '이 사건 집합건물'이라 한다)로 전환하여 구분된 각 층과 호실별로 전유 부분 등기를 경료함과 동시에 이 사건 종전 대지를 대지권의 목적인 토지로 하여 전유 부분의 대지권 등기를 경료한 사실, 이에 따라 이 사건 종전 건물 중 3층 부분은 3층 301호와 3층 302호로 각 구분되었는데, 이 사건 종전 건물 및 종전 대지에 관한 각 구등기부가 폐쇄되고 구분건물별로 새로운 등기부가 만들어짐에 따라 위 301호, 302호의 각 등기부의 을구의 사항란에는 순위번호 1번으로 피고의 위 전세권설정등기(건물 부분에만 미친다는 취지의 부기는 없다)가, 2번과 3번으로 원고의 위 각 근저당설정등기가 각 이기된 사실, 그 후 인천지방법원 부천지원은 근저당권자인 원고의 신청에 의하여 이 사건 집합건물 중 원심 판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 1998. 12. 28. 위 법원 98타경39720호 부동산임의경매개시결정을 한 후 임의경매절차를 진행하여 배당기일인 2000. 7. 25. 3층 301호, 3층 302호, 4층 401호, 4층 402호의 매각대금과 보증금이자를 합한 금액에서 집행비용 등을 제외한 실제 배당할 401,221,722원을 감정가의 비율로 안분하여 피고에게는 3층 301호, 3층 302호에 안분된 실제 배당할 금액의 합계 215,289,704원 중 213,689,604원을 배당하고, 원고에게는 4층 401호, 4층 402호에 안분된 실제 배당할 금액의 합계 185,932,018원 중에서만 154,257,848원을 배당한 사실, 원고는 위 배당기일에 피고에 대한 배당액 중 3층 301호, 3층 302호에 안분된 실제 배당할 금액의 합계 213,689,604원에서 그 각 대지권 가액이 차지하는 비율인 30%에 해당하는 64,106,881원(213,689,604 × 30%)에 대하여 이의한 사실을 인정한 다음, 집합건물의 경우 특별한 사정이 없는 한 전유 부분에 관하여 설정한 전세권은 민법 제358조를 유추적용하여 그 후에 등기된 대지권에 관하여도 그 효력이 미친다고 봄이 상당하다고 할 것이지만, 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물만에 관하여 설정한 전세권은 집합건물로 된 후 등기된 대지권에 관하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여야 할 것인데, 이 사건 집합건물이 원래 단일건물이었을 당시에 피고는 이 사건 종전 건물의 3층 부분에 관하여서만 전세권설정등기를 경료한 반면 원고는 이 사건 종전 건물뿐만 아니라 이 사건 종전 대지에 관하여서도 근저당권설정등기를 각 경료하였으므로, 원고의 저당권은 이 사건 집합건물의 각 전유 부분 및 대지권에 그 효력이 미친다고 할 것이나 피고의 전세권은 이 사건 집합건물 중 3층 301호, 302호의 각 전유 부분에만 그 효력이 미치고 그 각 대지권에 관하여는 그 효력이 미치지 아니하므로, 그 각 대지권 부분의 경락대금에 관하여는 원고가 우선변제 받을 권리가 있다고 판단하였다.

2. 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우 구분소유자가 가지는 전유 부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유 부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유 부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에 까지 미친다고 보아야 할 것이다.
따라서 집합건물이 되기 전의 상태에서 건물만에 관하여 설정한 전세권은 집합건물로 된 후 등기된 대지권에 관하여는 그 효력이 미치지 않는다고 한 원심의 판단은 상고이유의 지적과 같이 잘못이라 하겠으나, 그렇다고 하여 집합건물에 관하여 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위에 있어서, 위 전세권이, 대지사용권이 성립하기 전의 토지에 관하여 이미 설정된 저당권보다 우선한다고 할 수는 없다.

대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것이므로 대지사용권이 성립하기 전에 그 토지에 관하여 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안되기 때문이다.

결국 원심이, 이 사건 대지권 부분의 경락대금에 관하여 저당권자인 원고가 우선변제를 받을 권리가 있다는 이유로 원고의 청구를 받아들인 조치는 결과적으로 정당하고, 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 없다.



제3장 보전처분과정에서의 쟁점  

가압류, 가처분과 같은 보전처분과정에서는 집합건물법 20조에 대한 고려가 거의 없는 것으로 보인다. 물론 보전처분단계에서는 본 집행까지 상당한 시간이 경과될 수 있어 대지권등기를 통한 전유부분과의 합체라는 변수가 있기는 하지만, 집합건물 부지에 대한 가압류, 가처분집행은 궁극적으로 전유부분과 대지사용권의 분리를 초래한다는 점에서, 집합건물법 20조에 반하는 보전처분집행에 대해서는 청구이의, 제3자이의, 보전처분이의(취소) 등의 절차를 통해 무효판단이 되고 있는 것이 현실이다. 

인천지방법원 2009. 12. 30.선고 2009가합7249  제3자이의 판결은, 재건축조합에 대해 금전채권을 가지는 피고가 재건축 집합건물의 부지부분에 대하여 가압류를 한 다음, 금전지급을 명하는 판결을 받아 대지부분에 대해 강제경매를 신청하자, 전유부분 소유자들이 강제집행의 불허를 구하는 청구이의를 제기한 사안에서, 집합건물 부지에 가압류한 시점에서 이미 대지사용권이 성립되었다고 판단하면서, “--이 사건 가압류는 필연적으로 원고들의 전유부분과 그 대지사용권의 분리처분이라는 결과를 가져오는 것으로서, 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 규정한 집합건물법 제20조 제2항에 위반되어 효력이 없다고 할 것이다. 피고의 이 사건 가압류는 효력이 없고, 따라서 위 가압류에 터잡은 본압류인 이 사건 강제집행 역시 효력이 없다고 할 것이므로 불허되어야 한다”고 하여 원고 승소판결을 선고하였다.

서울중앙지방법원 2010. 10. 5.선고 2010가단234728 판결은, 분양받은 집합건물 대지지분에 대한 가압류에 대하여 전유부분의 최종 소유자가 가압류의 집행을 불허하는 제3자이의 소를 제기한 사안에서 역시 가압류를 무효로 판단하여 가압류집행을 불허한다는 판단을 하였다. 즉, “ --이러한 집합건물법의 규정내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이 사건에서, 원고가 최00의 이 사건 잔존지분 중 이 사건 점포지분에 대하여 한 이 사건 가압류는 필연적으로 이 사건 점포의 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되는 것이고 따라서 그 효력이 없다고 할 것이다”라고 판시하였다.

한편, 인천지방법원 2009카합1098 가압류이의 재판에서는, (다른 본안사안들과 달리 신청사건 자체에서부터) 위와 같은 논리로 가압류결정을 취소하는 판단을 한 점에 특징이 있다. 즉, “ -이 사건 토지에 관한 가압류결정은 향후 이 사건 토지에 관한 강제경매를 실시하여 현금화하는 것이 궁극적인 목적이라 할 것이므로 결국 이 사건 가압류는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이라는 결과를 가져오는 것으로서 집합건물법 제20조 제2항에서 정한 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지의 효력에 위반되어 무효라고 할 것이다”라고 판시하였다.

결국, 이러한 현상은 보전처분단계에서 집합건물법 20조의 법리가 전혀 고려되지 않았기 때문인바, 보전처분재판과정에서도 집행대상이 집합건물법 부지라는 점이 인식되어진다면 신청인에 대한 석명이나 관련기관(단체)에 대한 사실조회절차 등을 통해 대지사용권의 성립 여부를 확인하는 등 집합건물법 20조의 취지를 결정과정에서 적극적으로 반영할 필요가 있다고 판단된다.

더구나, 집합건물법 20조 3항에는 분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항할 수 없도록 규정하고 있지만, 대법원은 “선의의 제3자”를 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자로 보아서 범위를 좁게 해석하고 있어 분리처분금지의 취지가 등기되어있지 않더라도 집합건물이 건축된 이후에는 대지지분만을 유효하게 취득하는 것은 사실상 생각하기 어렵다는 점에서도 집합건물부지에 대한 집행은 더욱 신중할 필요가 있다.


집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.


★ 대법원 2009.6.23. 선고 2009다26145 판결 【소유권이전등기말소】 

특정 조합원의 전유부분과 대지지분이 분리하여 낙찰된 후 전유부분을 취득한 사람이 대지지분을 취득한 자를 상대로 대지지분취득이 무효임을 이유로 하여 이전등기의 말소를 청구한 사안에서, “--집합건물법 제20조 제3항 소정의 ‘선의’의 제3자라 함은 원칙적으로 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 모른 채 대지사용권의 목적이 되는 토지를 취득한 제3자를 의미하는 것인데, 원심이 들고 있는 위와 같은 사정만에 기하여 피고를 선의의 제3자로 인정할 수는 없을 뿐만 아니라, 오히려 원심이 인정한 바와 같이 피고가 경매절차 진행 당시 등기부등본, 경매물건명세서, 현황조사보고서, 평가서 등을 통하여 이 사건 토지가 이 사건 아파트가 속한 집합건물의 대지로 사용되고 있음을 알았다면, 피고는 원고가 대항할 수 없는 ‘선의’의 제3자에 해당하지 않는다고 할 수 있다”고 판단하였다. 



제4장 그 밖의 분쟁유형

★ 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결 【부당이득금반환】

☞ 대지사용권을 종된 권리로 이해하는 한, 설사 집행법원이 채권자의 경매신청에 따라 건물부분에 대해서만 평가를 하고(즉, 대지사용권에 대한 평가를 누락하고) 경매절차를 진행시켰다면 그 경매절차에는 하자가 있는 것이 명백하지만, 이러한 하자에도 불구하고 경락허가결정이 확정된 후에는 이를 다툴 수 없고 대지사용권도 경락인에게 이전되는 것은 물론, 비록 적절한 감정평가 없이 대지지분을 취득하였다고 하여 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다는 취지의 판결

-- 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정으로 인하여 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 할 것이다(대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 1997. 6. 10.자 97마814 결정 등 참조).

원심은 그 채용한 증거에 의하여, ⑴ 원고는 1996. 7. 3. 주식회사 우성건설로부터 이 사건 아파트를 그 대지(이하 이 사건 아파트의 전유부분을 '전유부분'으로, 위 대지의 공유지분을 '대지지분'이라 한다)와 함께 분양받고, 전유부분에 관하여는 1997. 9. 25. 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지지분에 관하여는 당시 구획정리가 완료되지 아니하여 등기를 경료하지 못하였던 사실, ⑵ 원고는 대지지분에 관한 등기가 경료되지 않은 상태에서 1997. 11. 18. 교보생명보험 주식회사에게 전유부분에 관하여 근저당권을 설정하여 주었고, 1997. 12. 9. 황영0에게 약속어음을 발행하면서 그 담보로 전유부분에 관하여 근저당권 및 전세권을 설정하여 준 사실, ⑶ 그 후 황영0의 신청에 의하여 1998. 4. 6. 인천지방법원 98타경45135호로 위 근저당권에 터잡은 부동산임의경매절차가 개시되었는데, 집행법원은 위 아파트 중 전유부분이 7천만 원, 대지지분이 3천만 원으로 각 감정평가되자 대지지분을 제외한 전유부분에 대하여만 입찰명령을 하였고, 진행된 경매절차에서 1999. 1. 12. 피고가 그 경매목적물을 6,810만 원에 낙찰받은 사실, ⑷ 그 후 피고에 대한 낙찰허가결정이 원고의 항고로 확정되지 못하고 있던 중 1999. 6. 25. 위 아파트에 관한 대지지분의 등기가 경료되었으며, 위 낙찰허가결정이 확정되자 피고는 1999. 10. 12. 낙찰대금을 완납하였고, 1999. 12. 8. 집행법원의 촉탁에 따라 전유부분 및 대지지분 모두에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 각 인정한 다음, 비록 집행법원이 위 아파트에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 전유부분에 관하여만 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서, 피고로서는 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이며, 피고가 대지지분에 관하여 대지권등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환청구를 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고--(그리고 원심의 위 판단이 정당한 이상, 원심이 부가적으로 판시한 "이 사건 아파트에 관한 당초의 감정평가액이나 원고의 심문기일에서의 진술 등에 비추어 볼 때 피고가 경매절차에서 지급한 낙찰가격에는 전유부분만이 아니라 대지지분에 대한 대가도 반영된 것으로 보인다."는 부분은 판결의 결과에 영향이 없는 것이므로 그 판시 부분에 대한 상고이유의 주장은 그에 대한 당부를 살펴 볼 필요 없이 받아들일 수 없다).


★ 서울서부지방법원 2011. 9. 8.선고 2011나4081(본소)  소유권이전등기, 2011나4098(반소)  지료

☞ 환지과정에서 일부 필지에 대한 토지구획사업지연으로 이전등기되지 못하던 중, 환지된 대지들에 집합건물이 건축되면서 일부 전유부분에 저당권이 설정된 후 해당 전유부분과 이전등기되지 못하고 있던 일부 필지의 해당 지분이 피고에게 이전된 이후에, 저당권실행으로 원고가 전유부분을 낙찰받아 피고를 상대로 해당 대지지분에 대한 이전등기를 청구한 사안

<주문>
피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 서울 마포구 00동 716 대 250.7㎡ 중 250.7분의 28.3지분에 관하여 2009. 11. 6.자 매각을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

<이유>

1. 인정 사실    

-- 송00는 1995. 2. 13. 같은 이유로 이00과 해당 대지지분을 제외한 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관하여만 채권최고액 45,000,000원으로 된 근저당권설정계약을 체결하고 1995. 2. 14. 근저당권설정등기를 마쳤다.

피고는 2001. 9. 21. 이00으로부터 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분과 해당 대지지분인 00동 724 대지의 환지예정지 중 위 지분비율에 따른 부분을 매수한 후 2001. 9. 25. 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤으나, 위 해당 대지지분에 관하여는 같은 이유로 소유권이전등기를 마치지 못한 채 서울특별시로부터 매수인 명의변경승인을 받았다.  

서울특별시의 토지구획정리사업이 2005. 5. 30. 완료됨에 따라 00동 497, 502, 620, 632, 724, 1371 대지는 00동 716 대 250.7㎡(이하 ‘00동 716 대지’라고 한다)로 환지되었다.

서울특별시는 2005. 10. 31. 00동 716 대지에 관하여 소유권보존등기를 마친 후 2005. 8. 16. 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분의 소유자 겸 최초 수분양자에게서 해당 대지지분인 00동 724 대지의 환지예정지 중 위 지분비율에 따른 부분을 전전매수한 피고로부터 이미 납부된 분양대금과 별도로 환지면적증가에 따른 청산금 932,500원을 지급받고 2007. 10. 31. 피고에게 환지된 해당 대지지분인 아현동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었다.

이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관하여 2009. 4. 28. 근저당권자인 송00의 신청에 따라 서울서부지방법원 2009타경7454호로 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원은 해당 대지지분이 제외된 상태에서의 감정평가액을 기초로 매각물건명세서를 작성하고 매각기일을 공고하였다.

원고는 위 임의경매절차에 참가하여 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관한 매각허가결정을 받아 2009. 11. 6. 매각대금을 지급한 후 2009. 11. 10. 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 본소청구에 관한 판단

-- 위 인정 사실에 따르면, 이00 소유인 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관하여 송00 명의로 마쳐진 근저당권 효력은 그 대지사용권으로서 이00이 전00으로부터 매수하였지만 토지구획정리사업 진행으로 말미암아 소유권이전등기를 마치지 못한 00동 724 대지의 환지예정지 중 위 지분비율에 따른 부분에 미치는데, 그 후 피고가 2001. 9. 21. 이00으로부터 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분과 해당 대지지분을 매수하여 2001. 9. 25. 우선 위 전유부분 지분에 관한 소유권이전등기를 마치고 토지구획정리사업이 완료된 후 2007. 10. 31. 서울특별시로부터 환지된 해당 대지지분인 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤음을 알 수 있다.

그런데 앞서 본 법리에 따르면, 원고는 근저당권자인 송00의 신청으로 개시된 임의경매절차에서 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관한 매각허가결정을 받아 2009. 11. 6. 매각대금을 지급함에 따라 종물 내지 종된 권리로서 해당 대지지분인 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분도 함께 취득하였으므로, 피고는 원고에게 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분에 관하여 2009. 11. 6.자 매각을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

피고는, 원고가 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분에 관한 대금만을 지급하고 대지지분인 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분까지 취득하였으므로 원고로부터 부당이득금으로 위 대지지분의 가액 91,700,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전등기의무를 부담한다고 주장한다.

살피건대, 원고가 위 대지지분에 관한 감정평가를 반영하지 않은 상태에서 경매목적물인 위 전유부분을 매수하였다는 사실은 앞서 인정한 바와 같으나, 앞서 본 법리에 비추어 보면 원고가 집합건물법 제20조가 규정하는 전유부분과 대지사용권의 일체성에 근거하여 종물 내지 종된 권리인 위 대지지분도 함께 취득하였다고 하여 이를 법률상 원인 없이 대지지분 가액 상당의 이득을 얻은 것이라고 할 수 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.

피고는, 원고가 임의경매절차에서 이 사건 전유부분 중 73.16분의 44.36지분만을 매수한 것에 기초하여 아무런 대가를 지급하지 않고 피고에게 그 대지지분인 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분에 관한 소유권이전등기를 구하는 것은 신의칙에 반하는 권리남용이라고 주장한다.

살피건대, 원고가 피고에게 00동 716 대지 중 250.7분의 28.3지분 가액 상당의 부당이득을 반환할 의무가 없음은 앞서 판단한 바와 같고, 여기에다가 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 집합건물법 제20조의 취지와 앞서 본 법리 내용을 보태어 보면, 원고가 위 전유부분에 관하여만 설정된 근저당권을 기초로 개시된 임의경매절차에서 위 전유부분을 매수한 다음 집합건물법 제20조에 근거하여 피고에게 그 대지지분에 관한 소유권이전등기를 구하는 것이 신의칙에 반하는 권리남용이라고 볼 수 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.


★ 대법원 2008.3.13. 선고 2005다15048 판결 【토지사용료】

1. 원고 1의 상고이유 제1, 2, 3점 및 원고 2의 상고이유에 대하여

집합건물에 있어서 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되므로( 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1, 2항), 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터잡아 진행된 경매절차에서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다 할 것이다 ( 대법원 1995. 8. 22. 선고 94다12722 판결, 대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 등 참조). 그리고 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항 및 현행 민사집행법 제91조 제2항에 의하면 매각부동산 위의 모든 저당권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정되어 있으므로, 위와 같은 이유로 전유부분과 함께 그 대지사용권인 토지공유지분이 일체로서 경락되고 그 대금이 완납되면, 설사 대지권 성립 전부터 토지만에 관하여 설정되어 있던 별도등기로서의 근저당권이라 할지라도 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않았던 이상 위 토지공유지분에 대한 범위에서는 매각부동산 위의 저당권에 해당하여 소멸하게 되는 것이라 할 것이다.

같은 취지에서 원심이, 이 사건 다세대주택 중 지하층 102호, 4층 402호에 관하여는 피고 1, 피고 3이 각 선행의 강제경매 및 임의경매절차에서 위 각 전유부분과 함께 그 대지권도 경락받았고 이때 이 사건 토지 중 위 각 피고가 취득한 대지권 지분에 관한 대한상호신용금고의 근저당권도 이미 소멸하였다고 판단한 뒤 그와 같이 소멸한 근저당권에 기한 경매절차에서 이 사건 토지 지분을 경락받아 취득하였음을 전제로 하는 원고들의 피고 1, 피고 3에 대한 각 청구를 기각한 것은 정당하다.

원심판결에는 상고이유로 지적하는 바와 같이 특별매각조건과 법정매각조건, 처분의 일체성, 구 민사소송법 제608조 등에 대한 법리오해의 위법이 없다.

2. 원고 1의 상고이유 제4점에 대하여

원심은, 이 사건 다세대주택 중 4층 401호를 대지권 없이 소유하고 있는 피고 2가 그에 관한 대지권 지분을 경락받아 소유하고 있는 원고 1에 대하여 지급해야 할 토지사용이익 상당 부당이득액을 산정함에 있어, 위 4층 401호의 대지권 지분이었던 공유지분이라도 그것이 별도로 경락되어 대지권의 목적이 아닌 것으로 된 후에는 그 구분건물의 소유자( 피고 2)가 4층 401호의 대지권의 목적이었던 공유지분을 취득한 자( 원고 1)의 공유지분만을 사용한다고는 볼 수 없고, 이 사건 토지 전체를 권원 없이 점유함으로써 대지권의 목적이 아닌 지분의 모든 공유지분권자에 대하여 손해를 입히고 있는 것으로 보아야 한다고 판단한 뒤, 그 판시와 같은 방법, 즉 ‘이 사건 토지 중 4층 401호의 지분(287.5분의 30.13)에 대한 임료 상당액(월 391,120원)’에다가 ‘이 사건 토지 중 대지권의 목적이 아닌 지분’ 가운데 ‘ 원고 1의 공유지분’이 차지하는 비율(117.76분의 30.13)을 곱하는 방법으로 부당이득액을 산정하여 월 100,071원으로 확정하였다.

그러나 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 당초 이 사건 다세대주택은 신축 당시부터 각 구분건물 전부가 이 사건 토지 소유권(공유지분)을 대지사용권으로 확보하여 대지권등기까지 마치고 있었는데, 다만 토지등기부에 위 대지권 성립 전부터 설정되어 있던 대한상호신용금고 명의의 근저당권(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)이 별도등기로 남아 있었던 사실, 그 후 4층 401호 구분건물에 대하여 진행된 임의경매절차에서 피고 2가 이 사건 근저당권을 인수한다는 특별매각조건하에 위 4층 401호를 그 대지권과 함께 경락받은 사실, 그런데 그 후 이 사건 토지의 일부 공유지분에 대하여 이 사건 근저당권의 실행에 의한 임의경매절차가 개시되어 피고 2 소유의 위 4층 401호의 대지권에 해당하는 토지공유지분 287.5분의 30.13(이하 ‘이 사건 공유지분’이라 한다)을 원고 1이 경락받았고, 당시의 경매개시결정, 경매공고 및 경락허가결정에서도 위 경매의 목적물을 단순히 이 사건 토지의 공유지분이 아니라 ‘이 사건 다세대주택 중 4층 401호의 대지권에 해당하는 공유지분’임을 특정하여 명시하고 있었던 사실을 알 수 있다.

이러한 사정을 종합하여 보면, 이 사건 다세대주택은 당초부터 구분건물별로 대지권이 존재하여 각 전유부분과 그에 관한 대지사용권(이 사건의 경우 공유지분)이 상호대응관계를 유지하면서 일체불가분성을 갖고 있었고, 그 후 대지에 관한 별도등기인 근저당권의 실행으로 일부 구분건물의 대지권에 해당하는 공유지분들에 대하여 경매가 진행되고 그 중 4층 401호의 경우 그 대지권이었던 이 사건 공유지분이 원고 1에게 경락됨으로써 전유부분으로부터 분리처분되는 결과를 낳기는 하였으나, 그 과정에서 이 사건 공유지분이 4층 401호를 위하여 사용되고 있는 대지에 관련된 공유지분이라는 점이 관련 당사자들 사이뿐만 아니라 객관적으로도 충분히 공시되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 이러한 경우에는 대지권을 가지고 있는 구분건물 소유자들과 토지의 공유지분권자 사이에서 공유물의 사용에 관한 합의의 일종으로서 구분건물에서 분리된 이 사건 공유지분을 분리되기 전의 전유부분을 위한 사용에 제공하여 상호관련성을 유지함에 관한 묵시적 합의가 있는 것으로 봄이 상당하고, 또 그와 같이 해석하는 것이 집합건물에서 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’의 입법 취지에도 부합한다고 할 것이다. 따라서 위 4층 401호 전유부분의 소유자인 피고 2로서는, 위와 같은 공유물 사용에 관한 합의에 변경이 있다거나 그가 다른 방법으로 대지사용권을 취득하였다는 등의 특별한 사정을 내세우지 못하는 한, 이 사건 토지 중 위 4층 401호의 지분(287.5분의 30.13)에 상응하는 임료 상당액 전부를 그에 관한 대지권 지분을 경락받아 취득한 원고 1에게 지급하여야 할 것이다.

그럼에도 불구하고, 이와 다른 전제에 선 원심판결에는 구분건물에서 분리된 토지 공유지분과 전유부분과의 상호관련성에 따른 부당이득 산정에 관한 법리를 그르쳐 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 원고 1의 상고이유 주장은 이유 있다.

☞  이 건의 구체적인 사실관계

대한상호신용금고는 모 토지상에 채권최고액 750,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳤고, 그 후 이 토지 상에 총 4층 9세대의 다세대주택이 건축되어 건물에 대한 소유권보존등기와 함께 같은 날 이 사건 토지에 이 다세대주택의 대지권의 목적인 취지의 등기가 마쳐졌다. 이 다세대주택 지하 102호, 4층 401호, 및 4층 402호에 대하여 각각 경매절차가 개시되어 피고 1,2,3이 각각 낙찰을 받았다. 그런데, 피고 1,3이 낙찰받은 지하 102호, 4층 402호의 낙찰허가결정문에는 입찰가격에 대지권 가격이 포함된 것으로 기재되어 있었지만, 반면 피고 2가 낙찰받은 4층 401호의 낙찰허가결정문에는 “이 사건 등기부 표시란(대지권의 목적인 토지의 표시)에 기재된 토지에 대한 별도등기(근저당권 1991. 6. 19. 제61762호 7억 5천만원)는 존속시켜 이를 경락인이 인수하도록 한다”는 특별매각조건이 부가되어 있었다.

그후 대한상호신용금고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 토지에 관한 임의경매를 신청하였고, 이 절차에서 원고들에게  낙찰되어 지분소유권이전등기를 마쳐졌다(401호 지분권은 원고 1이 취득).


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