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집합건물 전유부분과 대지권의 일체성 (2) - ②

2012-01-11 | 작성자 최광석 | 조회수 14,561 | 추천수 232



제2장 금지되는 처분이란


★ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.


집합건물법 20조에서 금지되는 “처분”의 개념에 대해서는 논란이 있을 수 있다. 원칙적으로 “처분”이라 함은, 권리의 변동을 직접의 목적으로 하는 법률행위로서 양도, 저당권의 설정, 신탁, 출자, 유증 등이 이에 해당하는데, 판례는 이에 국한하지 않고 전유부분과 대지사용권의 분리를 초래할 수 있는 (가)압류, 재판작용을 두루 포함하는 것으로 해석하고 있다.


★ 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652,45669 전원합의체 판결 【건물명도등·부당이득금】

☞ 구분소유자가 아닌 자의 신탁해지에 기한 (재판에 따른 ) 소유권이전등기를 처분행위에 해당한다고 판단

--원심판결 이유 및 기록에 의하면, 피고 1(반소원고, 이하 ' 피고 1'라 한다)이 아들인 피고 2 명의로 이 사건 아파트 전유부분(이하 '이 사건 아파트'라 한다)과 그 대지지분을 소외 임광토건 주식회사로부터 분양받아 대지지분에 대하여는 아직 대지권 등기가 이루어지지 아니하여 소유권이전등기를 경료받지 못한 채, 1990. 1. 23. 이 사건 아파트에 대하여만 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경료받았는데, 피고 2가 1992. 4. 23. 처인 원고(반소피고, 이하 '원고'라 한다)와 협의이혼을 하기로 하면서 위자료 지급에 갈음하여 이 사건 아파트와 그 대지지분을 원고에게 양도하기로 하고 1992. 4. 25. 협의이혼을 한 후 같은 달 27일 원고에게 이 사건 아파트에 대하여만 증여를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하여 주고 이를 명도한 사실, 그런데 피고 1이 1994년 2월경 피고 2를 상대로 이 사건 대지지분에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구의 소를 제기하여 의제자백에 기한 승소판결을 받은 다음 피고 2를 대위하여 위 대지지분에 대하여 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경료하고 이어 피고 1 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 알 수 있다.

그렇다면, 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 피고 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 그 대지지분에 대한 소유권이전등기를 경료받지는 못하였지만 이를 분양받아 그 대금을 모두 지급한 매수인의 지위에서 이 사건 아파트를 소유하기 위하여 대지에 대하여 가지는 점유·사용권인 대지사용권을 취득하였고, 원고 역시 피고 2로부터 이 사건 아파트와 대지지분을 증여받아 그 아파트에 대한 소유권이전등기를 경료함으로써 이와 같은 대지사용권을 취득하였다 할 것이고, 따라서 이 사건 아파트의 구분소유자였던 피고 2는 원고에게 그 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 이 사건 대지지분을 전유부분의 소유자인 원고가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못하고, 이를 위반하여 대지지분을 처분하였다 하더라도 그 처분행위는 효력이 없다고 할 것이며, 이러한 법리는 피고 2가 이 사건 대지지분에 대한 명의신탁이 해지됨에 따라 피고 1에 대하여 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기 의무를 부담하게 되어 그 의무를 이행하는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 할 것이다.


★ 대법원 2006.3.10. 선고 2004다742 판결 【소유권이전등기절차이행의소】

☞ 집합건물의 수분양자가 가지는 대지사용권과 대지권의 목적인 토지에 대한 가압류가 충돌하는 경우 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 근거하여 가압류의 효력을 부인한 최초의 판결 

--원심판결 이유와 기록에 의하면, 유천건설 주식회사(이하 ‘유천건설’이라 한다)는 1993. 6. 22. 피고로부터 이 사건 토지를 분양받고 1994. 10. 8. 이 사건 토지상에 유천아파트 및 상가 건물 17개동(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 주택건설사업계획을 승인받아 1994. 11.경부터 원고 등에게 분양을 하고, 피고로부터 이 사건 토지를 인도받아(유천건설은 1995. 5. 2. 피고에게 이 사건 토지에 대한 분양대금을 완납하였다) 그 지상에 이 사건 건물을 신축하다가 1996. 2. 6. 이 사건 건물이 거의 완공되어 각 세대 간의 마감공사가 진행되던 중(공정률 93%) 부도를 내어 신축공사가 중단되었으나 유천건설의 채권자들이 이 사건 건물의 마무리 공사를 진행하여 1996. 9. 17. 이 사건 건물에 관하여 유천건설 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌으며, 한편 피고 보조참가인들은 유천건설을 상대로 86억 원 상당의 채권을 피보전권리로 하여 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대한 가압류신청을 하여 서울지방법원은 1996. 2. 28. 가압류결정을 하였고, 위 결정정본이 그 무렵 피고에게 송달되었으며, 같은 법원은 2001. 1. 8. 위 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 하였고, 피고 보조참가인들의 신청으로 2001. 2. 16. 위 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았음을 알 수 있는바, 사실관계가 이러하다면, 유천건설의 부도 당시 이 사건 건물은 구조상·이용상의 독립성을 갖추었고, 유천건설이 주택건설사업계획을 승인받아 원고 등에게 분양할 무렵 이 사건 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었다고 할 것이어서, 유천건설은 피고 보조참가인들의 위 가압류 이전에 이 사건 건물의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 유천건설로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수한 수분양자들도 당초 유천건설이 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다.

그리고 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고( 제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며( 제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다( 제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것인데, 이러한 집합건물법의 규정내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이 사건에서, 유천건설은 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다( 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 참조).

그런데 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제577조 제2항은, 부동산에 관한 권리이전청구권의 압류에 대하여는 그 부동산소재지의 지방법원은 채권자 또는 제3채무자의 신청에 의하여 보관인을 정하고 제3채무자에 대하여 그 부동산에 관한 채무자명의의 권리이전등기절차를 보관인에게 이행할 것을 명하여야 한다고 규정하고 있는바, 피고 보조참가인들의 위 가압류 및 압류는, 이 사건 토지에 관하여 유천건설 명의로 등기를 하게 하여 강제경매 또는 강제관리를 개시할 수 있도록 하는 절차로서 필연적으로 전유부분과 이 사건 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되므로, 위 집합건물법의 규정내용과 입법 취지에 반하는 것으로 효력이 없다. 

¤ 사안의 개요

유천 건설은 1993. 6. 22. 피고(한국수자원공사)로부터 이 사건 토지를 분양받고 1994. 10. 8. 주택건설사업계획 승인을 받아 아파트 17개동 및 상가를 건축하였고, 그후 1995. 5. 2. 피고에게 이 사건 토지 분양대금을 완납하였다.

유천 건설은 1994. 11.경부터 원고들에게 아파트를 분양하였고, 원고들은 분양대금을 모두 완납하였다.

그후 1996. 2. 6. 유천건설이 부도처리되었는데 당시 공정률은 93%였다.

이에 수분양자들 및 유천건설의 채권자들은 합의하에 수분양자들이 채권자들에게 직접 분양대금을 납부하여 잔여공사를 시행하기로 하여, 결국 1996. 9. 17. 아파트에 대하여 유천건설 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 이 때 등기부 표제부의 ‘대지권의 표시’란에 아무런 기재가 없었다. 이와 동시에 각 구분소유부분에 대하여 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌다. 한편, 이 사건 토지는 피고가 간석지(개펄)를 개발한 것으로 1997. 2. 18. 시화지구개발사업이 준공되어 1997. 2. 25. 피고 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 유천건설에 대한 채권자들인 피고 보조참가인들은 유천건설에 대한 채권 86억원을 피보전권리로 1996. 2. 28. 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류한 후, 유천건설을 상대로 본안소송을 제기하여 지급판결을 받았다. 그후 피고 보조참가인들은 2001. 1. 8. 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 받았고, 그 직후 이 사건 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았다.

이런 상황에서 유천건설에 대한 수분양자들과 분양권양수인들로 구성된 원고들이 피고를 상대로 이전받지 못한 대지지분에 대하여 등기청구소송을 제기하게 되었다. 

¤ 재판경과

이 사건 1심법원은, “피고는 유천건설과 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 이행하라”고 판결했다. 그 이유는, 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 피고 보조참가인들 명의의 가압류결정이 내려지고 이에 기하여 가압류를 본압류로 전이하는 압류결정이 내려진 이상, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 또는 가압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니되는 것이나, 그와 같은 압류 또는 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류 또는 가압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류 또는 가압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 또한 채권에 대한 압류 또는 가압류가 있더라도 이는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있으며 법원은 압류 또는 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없는 것이지만, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없게 되므로 이와 같은 경우에는 압류 또는 가압류의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있다는 이유 때문이었다. 집합건물법 20조를 고려하지 않은 일반적인 법리에 입각한 판단인 셈이었다. 

하지만, 2심의 판단은 달랐다. 유천건설과 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 명한 1심과 달리, 아무런 조건없는 지분이전등기의무를 피고에게 인정했다. 대법원 판단 역시, 위에서 본 바와 같은 논리로 원심(2심) 판단이 타당하다고 하였다.


★ 수원지방법원 2011. 8. 9.선고 2010가단96085【소유권이전등기】

☞ 위 2004다742 판결과 같은 취지의 사안

<주   문>
1.  화성시 00동 88-6 대 1,000.7㎡ 중
  가. 피고 한국토지주택공사는 피고 주식회사 씨00에게 19.906/1,000.7 지분에 관하여 2005. 12. 30. 매매를 원인으로 한,
  나. 피고 주식회사 씨00는 원고에게 19.906/1,000.7 지분에 관하여 2010. 5. 7. 건물 503호 전유부분취득을 원인으로 한
  각 소유권이전등기절차를 이행하라.
2.  소송비용은 피고들이 부담한다.

<이 유>

1.  기초사실

가. 피고 한국토지주택공사(변경 전 : 한국토지공사, 이하 ‘피고 공사’라 한다)는 2004. 7. 9. 신00 외 5인에게 화성동탄 택지개발사업지구 내의 13-5(가지번) 상업용지 대 1,000㎡(이후 토지구획정리사업에 의하여 화성시 00동 88-6 대 1,000.7㎡로 변경됨, 이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 대금 3,880,100,000원에 매도하였다. 

나. 피고 주식회사 씨00(이하 ‘피고 씨00’라 한다)는 2005. 12. 30. 피고 공사 및 신00 외 5인과 사이에, 피고 씨00가 신00 외 5인으로부터 이 사건 대지에 관한 매매계약상의 지위를 승계한다는 내용의 권리의무승계계약을 체결하였다. 계약 당시 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기절차는 피고 씨00가 피고 공사에게 매매대금을 완납한 다음 화성동탄 택지개발사업이 종료되어 토지구획정리가 완료되면 이행하기로 약정하였는데, 피고 씨00는 피고 공사에게 매매대금을 완납하였다.

다. 피고 씨00는 2006. 8. 8. 피고 공사로부터 이 사건 대지에 관하여 집합건물 신축을 위한 토지사용승낙을 받아 그 지상에 ‘00프라자’라는 명칭의 지하 3층, 지상 9층의 상가용 집합건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 후, 2007. 9. 5. 이 사건 건물에 관하여 피고 씨00 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

라. 피고 씨00는 2007. 11. 12.경 소외 유00에게 이 사건 건물 중 503호(이하 ‘이 사건 구분건물’이라 한다) 및 그 대지지분(19.906/1,000.7)을 매도하여 유00은 같은 날 이 사건 구분건물에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 매매 당시 이 사건 구분건물의 대지지분에 관한 소유권이전등기절차는 피고 공사의 택지개발사업이 종료되어 토지구획정리가 완료되면 이행하기로 약정하였다.

마. 이후 유00 소유의 이 사건 구분건물에 관하여 수원지방법원 2009타경14776호 부동산임의경매가 개시되었고, 위 절차에서 원고가 최고가매수인으로 매매대금을 납부하여 2010. 5. 7. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

바. 한편, 2008. 4. 4. 이 사건 대지에 관한 토지구획정리가 완료되어 피고 공사는 2008. 4. 23. 이 사건 대지에 관하여 피고 공사 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

2.  청구원인에 대한 판단

위 인정사실에 의하면, 피고 씨00를 대위하는 원고의 청구에 따라, 이 사건 대지 중, 피고 공사는 피고 씨00에게 19.906/1,000.7 지분에 관하여 2005. 12. 30. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를, 피고 씨00는 원고에게 19.906/1,000.7 지분에 관하여 2010. 5. 7. 건물 503호 전유부분취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3.  피고 공사의 주장에 대한 판단

가. 피고 공사는, 피고 씨00의 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기청구권에 관하여 압류 결정이 내려져 있으므로 압류 결정이 해제될 때까지는 피고 씨00에 대하여 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 수 없다고 주장한다.

나. 살피건대, --를 종합하면, 2008. 9. 23. 및 2009. 1. 21. 피고 씨00의 피고 공사에 대한 이 사건 대지에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 법인세 등 체납처분에 의하여 각 압류 결정이 내려진 사실을 인정할 수 있는바, 이와 같이 소유권이전등기청구권을 압류하는 경우에도 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없는 것이지만, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없게 되므로 법원은 압류의 해제를 조건으로 하지 않는 한 이를 인용하여서는 아니 된다(대법원 1999. 2. 9. 선고 98다42615 판결 참조).

그러나 한편 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제20조 제1항, 제2항에 의하면, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 규약에 다른 정함이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없는바, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 관하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득하며(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결 참조), 이러한 전유부분에 관한 대지사용권은 이를 전유부분과 분리 처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이를 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결 참조).

다. 이러한 법리를 기초로 이 사건에 관하여 살피건대, 위 기초사실에서 본 바와 같이 피고 씨00가 신00 외 5인의 이 사건 대지에 관한 매수인의 지위를 승계한 후 소유권이전등기를 마치지 않았다 하더라도, 매매계약의 이행으로 이 사건 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물인 이 사건 건물을 신축한 이상, 피고 씨00는 이로써 이 사건 대지에 관하여 집합건물법 소정의 대지사용권을 취득하였다 할 것인바, 이 사건 건물의 전유부분에 관한 대지사용권을 분리 처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다고 인정할 아무런 증거가 없는 이 사건에 있어서, 피고 씨00는 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분하지 못할 뿐만 아니라 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다 할 것인데, 이 사건 건물이 완공되어 피고 씨00가 대지사용권을 취득한 이후에 내려진 위 각 압류 결정은 그 내용이 그대로 실현될 경우 필연적으로 전유부분과 대지지분의 분리 처분이라는 결과를 낳게 되므로 집합건물법의 규정내용과 입법취지에 반하여 위 각 압류 결정은 효력이 없다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조).

라. 따라서 피고 공사의 주장은 이유 없다.


★ 서울중앙지방법원 2010. 10. 5.선고 2010가단234728【제3자이의】

☞ 분양받은 집합건물 대지지분에 대한 가압류에 대하여 전유부분의 최종 소유자가 가압류의 집행을 불허하는 제3자이의 소를 제기한 사안

<주 문>
1.  피고가 최00에 대한 서울중앙지방법원 2008카단111614 부동산가압류사건의 가압류결정문 정본에 기하여 2008. 12. 24. 별지 목록 기재 토지 중 10.8415/2163.2 지분에 대하여 한 가압류집행을 불허한다.
2.  소송비용은 피고가 부담한다.

<이 유>

1.  기초사실

가. 최00 및 최하0은 한국수자원공사로부터 별지 목록 기재 토지(이하 이 사건 토지라 한다)를 분양받아 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 집합건물(이하 이 사건 건물이라 한다)을 신축하고 2002. 11. 25. 그 소유권보존등기를 경료한 후 2004. 1. 30. 이 사건 건물 중 208호(그 대지권은 소유권대지권으로서 그 비율은 21.683/2163.2이다. 이하 이 사건 점포라 한다)를 구00에게 분양하였는데, 당시 이 사건 토지가 구획정리가 완료되지 아니하였던 관계로 2004. 2. 18. 구00에게 이 사건 점포의 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 경료하여 주고 위 점포의 대지권에 대하여는 이전등기를 경료하여 주지 못했다.

나. 그리고 정00는 2006. 7. 4. 수원지방법원 안산지원 2005타경10206호 부동산임의경매사건에서 대지권을 포함한 이 사건 점포를 낙찰받고 2006. 7. 10. 그 앞으로 그 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 경료하였고, 원고는 2009. 3. 10. 정00로부터 대지권을 포함한 이 사건 점포를 매수하여 2009. 3. 23. 그 앞으로 그 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 경료하였다.  

다. 한편 최00 및 최하0은 2005. 3. 15.에서야 한국수자원공사로부터 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료 받게 되었는데, 이후 최00 및 최하0로부터 이 사건 건물의 다른 점포를 분양받았던 수분양자들이 최00 및 최하0의 위 토지 소유권 중 해당 점포의 대지권 비율에 해당하는 부분에 관하여 각 지분이전등기를 경료 받고 해당 대지권등기를 경료함으로써 2008. 12. 24. 현재 최00 및 최하0은 이 사건 토지 중 각 37.2125/2163.2 지분만을 보유하게 되었는데(이하 이 사건 잔존지분이라 한다), 최00의 금전채권자인 피고가 2008. 12. 24. 최00의 이 사건 잔존지분을 가압류하였다(이하 이 사건 가압류라 한다).

라. 그리고 2009. 10. 9. 최00 및 최하0의 이 사건 잔존지분 중 각 10.8415/2163.2(이 사건 점포의 대지권 비율에 해당한다. 이하 이 사건 점포지분이라 한다)에 관하여, 정00가 2006. 7. 10.자 이 사건 점포 전유부분 취득을 원인으로 지분이전등기를 경료하였고, 원고가 2009. 3. 10.자 매매를 원인으로 지분이전등기를 경료하고 대지권등기를 경료하였다.

2.  당사자의 주장
<중략>

3.  판  단

가. 살피건대, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결 참고). 

위 인정사실에 의하면 최00 및 최하0은 피고의 이 사건 가압류 이전에 이 사건 건물의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 최00 및 최하0로부터 위 건물에 있는 이 사건 점포의 전유부분과 대지지분을 순차로 양수한 구00, 정00 및 원고도 당초 최00 및 최하0이 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다.

나. 그리고 집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다고 할 것이다.

이러한 집합건물법의 규정내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이 사건에서, 원고가 최00의 이 사건 잔존지분 중 이 사건 점포지분에 대하여 한 이 사건 가압류는 필연적으로 이 사건 점포의 전유부분과 토지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되는 것이고 따라서 그 효력이 없다고 할 것이다.


★ 서울중앙지방법원 2011. 2. 25.선고 2010가합60597【제3자이의】

☞ 조합의 수분양자들이 분양받은 아파트 대지지분에 이루어진 가압류에 대해 제3자이의의 소를 제기한 사안. 위 2004다742 판결의 취지를 근거로 가압류의 효력은 부인하면서도, 변론종결 당시에 소유권을 상실한 자나, 매매계약을 체결하였지만 아직 이전등기를 갖추지 못한 자는 제3자이의 소를 제기할 적격이 없다고 판단함  

<주문>
1.  피고의 소외 00제2구역주택재개발조합(114471-0002052)에 대한 서울중앙지방법원 2008카단83341호, 같은 법원 2009카단48685호 각 부동산가압류결정에 기하여 서울 성북구 00동2가 420 대 16497.2㎡ 중 별지 제2 목록 ‘대지권의 표시’란 기재의 각 대지권 지분 범위에 관하여 한 가압류집행을 각 불허한다.
2.  원고 박00, 이00—의 청구는 이를 각 기각한다.

<이유>

1.  기초사실

가. 소외 002구역주택재개발조합(이하, ‘00조합’이라 한다)은 서울 성북구 00동2가 422, 420-5, 421-33, 420-12 등(이하, 종전토지라 한다) 그 일대 20,112㎡ 지상에 지상 14층, 지하 2층 아파트 9개동 377세대 및 부대복리시설을 신축하는 내용의 주택재개발사업을 목적으로 2002. 1. 23. 설립된 재개발조합이고, 원고들은 재개발조합으로부터 신축 아파트를 같은 제2, 3 목록 기재와 같이 분양받은 사람들이다.

나. 00조합은 위 종전토지상의 재개발사업을 위하여 2001. 5. 28. 서울특별시고시 제2001-17호로 재개발구역지정을 받고, 2002. 9. 16. 사업시행인가를 받아 위 지상에 ‘00 현대힐스테이트아파트’(이하, 이 사건 아파트라 한다)를 신축하였다.

다. 원고들은 2004.년경부터 2006.년경에 걸쳐 00조합으로부터 이 사건 아파트를 각각 분양받아 위 조합이 지정한 입주지정기간(2006. 5.부터 2006. 6.)에 위 아파트에 각 입주하였다.

라. 한편, 위 재개발사업 관련하여 00조합에 대한 용역비채권을 가지고 있던 피고가 그 채권을 보전하기 위하여 2008. 9. 25. 이 사건 종전 토지 중 00조합 소유의 같은 동 420-5 대 328㎡ 중 조합지분(228/628) 및 같은 동 421-33 대 130㎡에 관하여 서울중앙지방법원 2008카단83341호 부동산가압류결정을 받았고, 같은 날 각 가압류기입등기가 기입되었다. 또한 피고는 2009. 3. 19. 같은 동 420-12 대 107㎡에 관하여 도 2009카단48685호로 부동산가압류결정을 받아, 같은 날 가압류기입등기(이하, 위 각 가압류기입등기를 이 사건 가압류등기라 한다)가 기입되었다.

마. 이후 이 사건 재개발사업이 2008. 7. 25. 준공인가되어 2009. 12. 1. 도시 및 주거환경정비법 제54조에 따른 대지 및 건축물의 소유권이전고시가 되었다. 이에 따라 이 사건 가압류등기가 마쳐져 있던 위 라항 기재 각 토지들을 비롯한 이 사건 재개발사업의 부지인 종전 토지는 서울 성북구 00동2가 420, 420-1 내지 9로 지번 확정되었으며, 그 중 같은 동 420 대 16,497.20㎡(이하, 이 사건 대지라 한다)만 00조합 및 그 조합원의 소유로 이전되고, 나머지 9필지 토지는 성북구 소유로 되었다.

바. 위 소유권이전고시에 따라 2010. 3. 17. 종전 토지의 등기부 등은 모두 폐쇄되었는데, 00조합은 같은 날 이 사건 아파트 및 이 사건 대지(그 중 00조합의 지분 7,188.43/16,497.2)에 관하여 그 명의로 소유권보존등기를 마쳤고, 이에 따라 피고의 이 사건 가압류등기도 이 사건 대지의 00조합 지분에 그대로 이전되었다. 그리고 같은 날 이 사건 아파트의 각 해당 구분건물에 관하여 해당 대지권 비율만큼 대지권 등기가 마쳐졌고 이에 따라 이 사건 가압류등기도 각 해당 구분건물의 등기부에 전사되었다.

사. 이 사건 아파트를 분양받은 원고들은 그 후 2010. 5.월경 00조합으로부터 같은 제2, 3 목록 기재와 같이 각 해당 구분건물 및 그 대지권등기를 이전받았다.

2.  원고들의 청구원인에 관한 판단

가. 주장

원고들은, 2004. 4.월경부터 이 사건 아파트의 각 해당 호수를 분양받아 2006. 5.월 내지 6.월경 이미 이 사건 아파트의 각 해당 구분건물에 입주하여 거주하고 있었는데 각 수분양아파트에 관한 소유권이전등기를 하지 못하고 있는 사이에 피고가 00조합에 관한 채권에 기하여 이 사건 대지 중 00조합의 지분에 관하여 가압류등기를 마쳤다. 이는 피고와 아무런 채권, 채무관계가 없는 원고들 소유의 대지권지분에 관하여 집행된 것이므로 그 집행의 배제를 구한다고 한다.(선택적으로는, 원고들 지분 상당에 해당하는 가압류등기는 원인 없이 이루어진 무효의 것이어서 말소되어야 한다고 한다.)

나. 원고 박00, 이00 ---등에 대한 판단

일단 원고들 중 위 원고들의 청구에 관하여 보건대, 제3자이의의 소는 집행의 목적물에 대하여 소유권이 있다고 주장하거나 목적물의 양도나 인도를 막을 수 있는 권리가 있다고 주장하는 제3자가 그 집행의 배제를 구하는 소인바(민사집행법 제48조 제1항), 이 사건에서 ----각 기재에 의하면 위 원고들은 다음 표 기재와 같이 그 소유의 각 해당 구분건물을 각 다른 사람들에게 매도하여 소유권이전등기까지 마쳐준 사실이 인정되는바, 위 원고들은 더 이상 아래의 각 해당 구분건물의 소유자가 아니므로 이 사건 강제집행의 불허를 구하는 위 원고들의 청구는 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

다. 원고 변00의 청구에 관한 판단

민사집행법 제48조 소정의 제3자이의의 소의 원인이 되는 권리는 집행채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 할 것인바, 소유권이전등기청구권은 이에 해당하지 않으므로 소유권이전등기청구권을 주장하여 제3자이의의 소를 제기할 수 없다(대법원 1980. 1. 29. 선고 79다1223 판결 등 참조).

그런데, ---에 의하면, 위 원고가 그 소유라 주장하는 해당 구분건물인 이 사건 아파트 102동 901호는 현재 등기명의인이 00조합인 사실을 인정할 수 있고, 다만 위 원고는 00조합으로부터 위 901호를 매수하였다고 주장하고 있는 것으로서 그 매수사실이 인정되더라도 소유권이전등기청구권자에 불과하므로 이에 대한 가압류집행의 불허를 구하는 원고 변00의 이 사건 청구도 더 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다.

라. 나머지 원고들의 청구에 대한 판단

(1) 먼저 제3자이의 청구부분에 관하여 살펴본다.

일반적으로 제3자이의의 소는 이미 개시된 집행의 목적물에 대하여 소유권 기타 목적물의 양도나 인도를 저지하는 권리를 주장함으로써 그에 대한 배제를 구하는 것이니 만큼 그 소의 원인이 되는 권리는 집행 당시에 이미 존재하여야 하는 것이 일반적이지만 집행 후에 취득한 권리라고 하더라도 특별히 권리자가 이로써 집행채권자에게 대항할 수 있는 경우라면 그 권리자는 그 집행의 배제를 구하기 위하여 제3자이의의 소를 제기할 수 있다(대법원 1997. 8. 29. 선고 96다14470 판결 등 참조).

이 사건에 있어서 원고들이 이 사건 가압류집행 이전에 이미 각 해당 아파트를 분양받아 입주하고 있었으나 가압류집행 당시에는 소유권이전등기청구권만 있었을 뿐 미등기 상태였던 사실, 그러나 그 후 2010. 3. 17. 각 해당 아파트에 관하여 소유권보존등기가 마쳐지고 원고들 명의로 각 소유권이전등기가 순차적으로 마쳐진 사실이 인정된다(다툼 없는 사실). 그렇다면 위 원고들은 피고에 대하여 특별히 대항할 수 있는 사유가 있으면 제3자이의의 소를 제기할 수 있다 할 것이다.

이에 따라 이 사건 가압류등기가 무효이어서 위 원고들이 피고에 대하여 대항할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다.

무릇, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유․사용할 권리가 생긴 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급하였음에도 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 등 참조). 한편 어떠한 건물이 구분건물이 되기 위하여는 객관적, 물리적인 측면에서 구분건물이 구조상, 이용상의 독립성을 갖추어야 하고, 그 건물을 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시 즉 구분행위가 있어야 한다(대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결 등 참조).

이 사건에서 보건대, 위 인정사실에 의하면, 00조합은 이미 2006.경 이 사건 아파트의 신축을 완성하여 그 수분양자들의 입주가 완료되었고, 2008. 7. 25. 성북구로부터 이 사건 재개발사업에 관하여 준공인가를 받은 사실을 인정할 수 있는바, 00조합이 이 사건 아파트에 관한 분양을 개시하였을 무렵에는 이 사건 아파트를 구분소유권의 객체로 하려는 의사표시, 즉 구분행위가 있었다고 할 것이어서(위 분양개시시점이 인정되지 않더라도 적어도 준공인가를 받은 2008. 7. 25.에는 구분행위가 있었던 것으로서 어느 모로 보나 이 사건 가압류등기 이전에 구분행위가 있었다고 인정할 수 있다), 00조합은 피고의 이 사건 가압류등기 이전에 이 사건 아파트의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 00조합으로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수한 수분양자인 원고들도 당초 00조합이 가졌던 대지사용권을 취득하였다고 할 것이다.

(2) 피고의 이 사건 가압류의 효력 여부

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항, 제4항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는데 있고, 이러한 집합건물법의 규정내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 수분양자가 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다고 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 판결 등 참조).

그런데, 이 사건의 경우, 이 사건 아파트의 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재함을 인정할 만한 증거가 없고, 피고의 이 사건 가압류가 허용될 경우 향후 이 사건 대지 부분에 관한 강제경매 등이 개시되어 위 대지가 이 사건 아파트의 소유자가 아닌 제3자에게 매각되어 필연적으로 전유부분과 이 사건 대지의 분리처분이라는 결과를 낳게 되는바, 이러한 가압류등기는 위 집합건물법의 규정내용과 입법취지에 반하는 것으로 효력이 없다고 할 것이다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결 참조). 따라서 피고의 이 사건 대지에 관하여 마쳐진 이 사건 가압류등기는 그 효력이 없으므로 위 원고들이 구하는 바에 따라 같은 제2 목록 기재 각 구분건물의 대지권비율을 초과하여 마쳐진 이 사건 가압류의 집행은 불허되어야 한다.


★ 의정부지방법원 2010. 10. 29.선고 2010가합7376【소유권이전등기】

☞ 전유부분 소유자가 분양회사를 상대로는 대지지분에 대한 이전등기를, 대지지분에 대한 저당권자와 이전등기를 받은 자를 상대로 해서는 (채권자대위권에 기한) 말소등기를 구한 사안에서,  대지지분에 대한 저당설정, 이전등기행위가 대지사용권 성립 이후에 이루어진 것으로서 무효로 판단

<주문>
1.  피고 주식회사 00아이앤디에게 남양주시 00동 679-1 대 660㎡ 중,
  가. 피고 농업협동조합중앙회는 660분의 216.58 지분에 관하여 의정부지방법원 남양주등기소 2010. 4. 21. 접수 제40322호로 마친 근저당권설정등기의,
  나. 피고 길00은 같은 지분에 관하여 같은 등기소 2010. 4. 21. 접수 제40323호로 마친 소유권이전등기의
  각 말소등기절차를 이행하라.
2.  피고 주식회사 00아이앤디는 제1항 기재 토지 중,
  가. 원고 김00에게 660분의 94.34 지분에 관하여 2008. 8. 13. 매매를 원인으로 한,
  나. 원고 임00에게 660분의 43.93 지분에 관하여 2010. 3. 26. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한,
  다. 원고 강00에게 660분의 14.24 지분에 관하여 2010. 4. 21. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한,
  라. 원고 최00에게 660분의 64.07 지분에 관하여 2010. 4. 28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한
  각 소유권이전등기절차를 이행하라.

<이유>

1.  인정사실

가. 피고 주식회사 00아이앤디(이하 ‘피고 00아이앤디’라 한다)는 2006. 6. 1. 대한주택공사(이후 한국토지주택공사로 합병되었다)와 사이에 남양주시 00동 679-1 대 660㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 분양대금 23억 2,600만 원에 매수하기로 하는 분양계약을 체결하였고, 2007. 11. 30. 분양대금을 완납하고 대한주택공사로부터 이 사건 토지에 관한 대지사용승낙을 받았다.

나. 피고 00아이앤디는 000종합건설 주식회사(이하 ‘000종합건설’이라 한다)에 도급을 주어 이 사건 토지 지상에 지하 1층, 지상 4층 규모의 근린상가(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 신축하여 2008. 12. 12. 이 사건 상가에 관하여 소유권보존등기를 경료하였으며, 같은 날 000종합건설에게 이 사건 상가에 관한 공사대금채무의 지급을 담보하기 위하여 이 사건 상가 중 미분양 호실에 관하여 근저당권설정등기를 경료해 주었다.

다. 한편, 원고 김00은 2008. 8. 13. 피고 00아이앤디와 사이에 이 사건 상가 4층 1, 2, 3호 및 대지 공유지분 94.34㎡에 관하여 이를 매수하기로 하는 분양계약을 체결하였고, 피고 회사에 분양대금을 전부 지급하고 2008. 12. 31. 피고 회사로부터 이 사건 상가 4층 1, 2, 3호에 해당하는 401호에 관한 소유권이전등기를 경료받았다.

라. 000종합건설은 피고 00아이앤디로부터 이 사건 상가에 관한 공사대금채권을 변제받지 못하여 이 사건 상가 중 근저당권이 설정된 호실에 대하여 임의경매를 신청하였고, 위 경매절차에서 원고 임00, 강00, 최00은 다음과 같이 경락을 받았다.
<중략>

마. 한국토지주택공사는 2010. 3. 19. 이 사건 토지에 관하여 소유권보존등기를 경료하였고, 피고 00아이앤디는 같은 해 4. 21. 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.

바. 피고 00아이앤디는 이 사건 토지에 관하여 피고 농업협동조합중앙회(이하 ‘피고 농협’이라 한다)에게 의정부지방법원 남양주등기소 2010. 4. 21. 접수 제40322호로 채권최고액 16억 7,500만 원, 채무자 00아이앤디인 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권설정등기’라 한다)를 경료해 주었고, 피고 길00에게 같은 등기소 2010. 4. 21. 접수 제40323호로 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)를 경료해 주었다.

2.  피고 00아이앤디에 대한 청구에 관한 판단

집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하였으나 아직 소유권이전등기를 마치지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면, 건축자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호 소정의 대지사용권을 보유하게 되고, 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 분양의 형식으로 매수하여 대금을 모두 지급하여 소유권의 실질적 요건을 갖추었음에도 전유부분에 대한 소유권이전등기만 마치고 대지지분에 대하여 아직 소유권이전등기를 마치치 못한 자는 건축자로부터 대지사용권도 취득하게 된다고 할 것이며, 대지에 관한 소유권이전등기가 경료되지 않은 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우 경락인은 전유부분과 함께 건축자가 가지는 대지사용권도 취득한다고 할 것인바, 앞서 본 인정사실에 의하면 피고 00아이앤디는 늦어도 이 사건 상가를 완공한 후 소유권보존등기를 경료한 2008. 12. 12.에는 이 사건 상가의 각 호실에 관한 대지사용권을 취득하였다고 할 것이고, 원고들은 피고 00아이앤디로부터 원고들이 취득한 이 사건 상가의 전유부분에 관한 대지지분 상당의 대지사용권을 이전받았다고 할 것이어서, 피고 00아이앤디는 원고들에게 이 사건 토지 중 주문 기재 지분에 관하여 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

3.  피고 농협, 피고 길00에 대한 청구에 관한 판단

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 ‘구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로서 달리 정한 경우가 아니면 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다’고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효라고 할 것인바, 피고 00아이앤디와 피고 농협 사이의 이 사건 토지에 관한 근저당권설정 및 피고 00아이앤디와 피고 길00 사이의 이 사건 토지 매매는 집합건물의 대지지분을 전유부분과 분리하여 처분하는 것이어서 무효라 할 것이므로, 이 사건 근저당권설정등기 및 이 사건 소유권이전등기 역시 모두 무효인 등기가 된다.

따라서 피고 00아이앤디에게 이 사건 토지 중 피고 00아이앤디를 대위하여 말소등기를 구하는 원고들의 대지사용권 지분합계인 660분의 216.58 지분에 관하여, 피고 농협은 이 사건 근저당권설정등기의, 피고 길00은 이 사건 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.

이에 대하여 피고 농협은 원고들이 피고 농협보다 나중에 이해관계를 갖게 되었을 뿐만 아니라 원고들의 이 사건 상가의 개별 호실 취득은 사해행위에 해당하여 무효라 할 것이어서 원고들은 피고 농협을 상대로 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 없다고 주장하므로 살피건대, ---변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 농협이 2007. 11. 30. 피고 00아이앤디에게 이 사건 토지의 분양대금 지급을 위하여 13억 9,560만 원을 대출해 주고, 피고 00아이앤디는 피고 농협에게 위 대출금의 지급을 담보하기 위하여 이 사건 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주기로 약정한 사실을 인정할 수 있으나, 위 인정사실만으로 원고들의 이 사건 상가 개별 호실 취득이 사해행위라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고 00아이앤디와의 위 근저당권설정약정은 피고 00아이앤디와의 채권적 권리관계에 불과하여 이를 이유로 원고들에게 대항할 수 없다고 할 것이므로, 피고 농협의 위 주장은 모두 이유 없다.

또한 피고 길00은 피고 00아이앤디의 피고 농협에 대한 대출금채무를 승계하고, 피고 00아이앤디에 대한 피고 길00의 10억 원 상당의 양수금채권을 매매대금으로 충당하기로 하고 피고 00아이앤디로부터 이 사건 상가를 매수한 것이므로, 원고들의 피고 길00에 대한 청구는 이유 없다고 주장하므로 살피건대, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 집합건물의 대지부분과 전유부분의 분리처분을 금지하는 것은 이를 위반한 처분행위가 정당한 대가를 지급하고 적법하게 이루어진 것인지 여부를 불문하는 것인바, 위 피고의 위 주장은 이유 없다.--


★ 대법원 2010.5.27. 선고 2006다84171 판결 【공유물분할등】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항에 의하면 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 공유물분할경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효이므로, 구분소유의 목적물인 건물 각 층과 분리하여 그 대지만에 대하여 경매분할을 명한 확정판결에 기하여 진행되는 공유물분할경매절차에서 그 대지만을 매수하더라도 매수인은 원칙적으로 그 대지의 소유권을 취득할 수 없다.


★ 대구지방법원 2011. 7. 7.선고 2010가합10386  【공유물분할】

☞ 집합건물 대지의 지분권자인 원고가 집합건물 전유부분의 소유자들이면서 대지의 공유자들인 피고들을 상대로 대지에 대한 경매분할을 청구한 사안

-- 살피건대, 이 사건 상가건물의 각 점포는 구분소유권의 객체가 되는 구분건물에 해당하고, 이 사건 토지는 이 사건 상가건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 해당한다는 점은 앞서 본 바와 같고, 달리 이 사건 상가건물의 각 점포 소유자들이 규약으로써 이 사건 토지에 대한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있다고 규정하였음을 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 집합건물법 제20조의 규정 내용과 입법 취지 등을 종합하여 볼 때, 경매절차에서 전유부분을 낙찰 받은 사람은 대지사용권까지 취득하는 것이고, 규약이나 공정증서로 다르게 정하였다는 특별한 사정이 없는 한 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수는 없으며, 이를 위반한 대지사용권의 처분은 법원의 강제경매절차에 의한 것이라 하더라도 무효라는 법리(대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 참조)를 보태어 살펴보면, 이 사건 토지에 대하여 경매에 의한 분할을 청구하는 것은 허용될 수 없다.


★ 인천지방법원 2009카합1098【가압류이의】

☞ 대지사용권 성립 이후 대지지분에 대해 이루어진 가압류결정은 무효라는 이유로 가압류결정이 취소된 사안(다른 사안들과 달리 신청사건 자체에서 가압류무효를 판단하고 취소를 명했다는 점에서 특징)

<주  문>
1. 채권자와 채무자 사이의 이 법원 2006카합1171호 부동산가압류 신청사건에 관하여 이 법원이 2006. 6. 14. 한 가압류결정 중 별지 토지의 표시(2) 기재 토지에 대한 부분을 취소한다.
2. 위 취소부분에 해당하는 채권자의 가압류신청을 기각한다.

<이유>

(1) 채무자는 이 사건 토지상에서 목*연립주택 재건축사업을 시행하기 위하여 설립된 조합으로서 조합원들로부터 2001. 5.경 이 사건 토지를 신탁받은 뒤 동*종합건설 주식회사를 시공사로 선정하여 애**아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 1동의 신축공사를 진행하였다.

(2) 채권자는 채무자와 사이에 2004. 1.경부터 같은 해 3. 23.경까지 사이에 이 사건 아파트 중 14세대를 분양받기로 하는 내용의 계약을 체결한 뒤 분양대금으로 금 1,710,950,000원을 지급하였으나 입주예정일인 2004. 5.이 지나도록 공사가 완료되지 아니하였다는 이유로 분양계약 해제에 따른 분양대금 및 손해배상청구권을 피보전권리로 하여 2006. 6. 14. 이 사건 가압류결정을 받았다.

(3) 한편, 이 사건 아파트에 관하여는 2006. 6. 19. 인천 부평구청장의 사용승인이 이루어졌고, 각 전유부분의 소유자들은 2006. 6. 30.부터 2009. 2. 5.경까지 사이에 해당 전유부분에 관한 대지권등기를 마쳤다.

다. 판단

살피건대, 집합건물법 제20조 제1항, 제2항은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 규약으로써 달리 정하였다는 특별한 사정이 없는 이상 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하여 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성을 명시하고 있는바, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는데 있다 할 것이다. 한편, 집합건물법에 따라 대지사용권의 분리처분금지의 효력이 발생하려면 집합건물이 존재하여 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여야 할 것인데, 집합건물을 건축하는 경우 건물이 집합건물로서의 물리적 완성도를 갖추었을 때 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하였다고 할 것이고, 나아가 집합건물에 관하여 분양회사 명의의 소유권보존등기와 수분양자들 명의의 소유권이전등기가 마쳐지거나 집합건물의 대지에 관하여 대지권등기가 마쳐져야만 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하는 것은 아니라고 할 것이다.

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 가압류결정이 발령된 2006. 6. 14.로부터 불과 5일 후인 2006. 6. 19. 이 사건 아파트에 관한 사용승인이 이루어졌음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 가압류결정 당시에는 이미 이 사건 아파트가 사실상 완공된 상태로서 집합건물로서의 구조상․이용상의 독립성 및 물리적 완성도를 갖추었다고 봄이 상당하고, 따라서 각 전유부분의 소유자들이 이 사건 아파트의 소유를 위한 대지사용권을 취득함으로써 각 전유부분과 대지사용권이 일체가 되어 집합건물법 제20조 제2항이 정한 분리처분금지의 효력이 발생하였다고 할 것인바, 이 사건 토지에 관한 가압류결정은 향후 이 사건 토지에 관한 강제경매를 실시하여 현금화하는 것이 궁극적인 목적이라 할 것이므로 결국 이 사건 가압류는 전유부분과 대지사용권의 분리처분이라는 결과를 가져오는 것으로서 집합건물법 제20조 제2항에서 정한 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지의 효력에 위반되어 무효라고 할 것이다. 따라서 채무자의 위 주장은 이유 있다.

3. 결론

그렇다면 채권자의 이 사건 가압류신청은 그 피보전권리의 존부에 관하여 살필 필요 없이 이유 없으므로 이 사건 가압류결정 중 주문 제1항 기재 부분을 취소하고 위 취소부분에 해당하는 채권자의 가압류신청을 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.




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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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