등기되지 않은 아파트 임차할 때 유의할 점

2010-11-11 | 작성자 최광석 | 조회수 22,336 | 추천수 345

미등기된 아파트라도 주택임대차보호법상의 권리보호를 받을 수 있다는 막연한 생각에 미등기건물을 임차할 때 대수롭지 않게 생각하는 경향이 있다.

임차인의 권리보호를 위해 염두에 두어야하는 것은 보증금을 안전하게 돌려받는 문제인데, 만약의 경우 임대인의 자력악화로 보증금의 자진반환이 어려워 임대차목적물이 경매에 처해질 경우를 대비해야하는데, 이런 점을 염두에 둔다면 미등기된 건물은 등기된 건물보다 유의할 점이 많다.

가장 주의할 부분은, 향후에 제대로 등기될 수 있는지를 살피는 것이다.

신축아파트의 경우에 아직 등기되지 않은 상태에서 입주가 이루어지는 경우가 적지 않은데, 이런 아파트를 임차하는 임차인 입장에서는 왜 등기가 되지 않은지, 등기가 문제없이 조만간 될 수 있는지를 살펴볼 필요가 있다.

임대인이 등기를 갖춘 상태, 즉 소유권자인 상태에서 임대차계약을 체결하면, 향후 임대인이 부도나는 등의 문제로 해당 임대차목적물이 경매처분되더라도 해당 임차인은 주택임대차보호법상에서 정하는 전입신고, 확정일자 등을 통해서 확보하는 대항력, 우선변제권으로 임차인의 권리를 보호받게 된다.

반면에, 소유권을 취득하지 못한 상태의 단순한 수분양자 지위에 있는 임대인과 임대차계약을 체결하게 되면, 향후 임대인이 등기를 통해서 적법하게 소유권을 취득하게 되면 별다른 문제가 없을 수 있지만, 그렇지 못하게 되면 임차인에게 큰 낭패가 될 수 있다. 임대인이 이전등기채권을 가질 수 있어야만 해당 임대차목적물이 경매에 처해지게 되더라도 임차인이 해당 임대차목적물에 대해 우선변제권을 행사할 수 있는데, 수분양자가 잔금납부를 다하지 못하면 분양회사로서는 분양계약을 해제할 수 있어서 수분양자인 임대인이 분양회사로부터 이전등기를 받을 수 있는 권리자체가 상실되기 때문이다.

임대인 앞으로 등기될 수 있는지를 살피는데 있어서, 두가지 점을 염두에 둘 필요가 있다.

첫 번째는, 대금납부가 제대로 되지 않아 분양계약이 해제될 수 있는 위험을 생각해야 한다.

신축분양아파트의 경우에는 임대인이 분양대금을 모두 완납하지 못한 경우가 간혹 있는데, 분양대금이 완납되지 못하면 분양계약이 해제되면서 결국 임대인 앞으로 등기가 되지 못하게 된다. 바로 그 때문에 임대차보증금을 받아 미분양잔금 등을 해결한 이후에 등기를 넘겨오는 케이스에서는 임대차보증금이 등기를 마무리하는데 사용될 수 있도록 각별한 주의를 기울일 필요가 있다. 지급된 보증금이 분양잔금 등을 해결하고 임대인 앞으로 이전등기를 마칠 수 있는데 틀림없이 실제로 사용되는지를 임대인과 동행하면서라도 끝까지 확인할 필요가 있다. 임대인이나 중개업자만을 무턱대고 믿고 보증금을 맡기는 것은 절대 금물이다.

두 번째로는, 해당 아파트 분양권에 가압류나 가처분 등 등기에 장애가 될 수 있는 사유가 있는지 살피는 것이다.

아파트분양권에 가압류, 가처분이 되면 이 문제가 해결되기 전에는 등기하기가 쉽지 않기 때문이다. 등기되기 이전에 가압류, 가처분 등을 집행하는 방법은, 등기부에 등재되는 방법이 아닌 분양회사 앞으로 가압류, 가처분결정문을 우편으로 송달하는 방법으로 이루어지기 때문에, 분양회사나 조합과 같이 분양주체에게 직접 확인할 필요가 있다.

등기되지 못하면 자칫 보증금 전부를 손해볼 수 있는 상황이 될 수 있는 만큼, 일반적인 임대차문제로 가볍게 생각할 것이 아니라 변호사 등 법률전문가의 도움을 받을 필요가 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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