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성공하는 계약체결의 노하우(하)

2010-06-04 | 작성자 최광석 | 조회수 29,990 | 추천수 362

2. 법규에 대한 정확한 이해

이렇게 계약서작성에 소홀한 이유 중의 하나는 법규정과 계약문구에 대한 오해 때문이다. 분쟁이 발생했을 때 분쟁해결을 위한 법규정이 모두 완비되어 있는 것으로 오해하는 경향이 있지만, 실제로는 법규정상으로는 분쟁해결을 위한 근간만을 기재하는 것이 일반적이고, 그 밖에 사소한 부분이나 구체적인 법규정이 제대로 갖추어지지 못한 부분에 대해서는 서로간의 합의라는 형식의 계약으로 보충할 수 밖에 없다.

예를들어서, 차임을 연체하지 않도록 임차인을 독려하기 위해서, ‘2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다’와 같은 문구는 굳이 계약서에 다시 기재할 필요가 없다. 기재하지 않더라도 민법 임대차규정에 그런 내용의 조항이 존재하기 때문이다. 결국, 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 규정하는 것은 법적으로는 무의미한 것이다. 그럼에도 불구하고 임대차계약서에는 이런 취지의 약정이 많을 많이 기재되고 있다.

반면에, 차임연체에 따른 일정한 위약금규정을 부과하는 계약내용은 계약서에 삽입할 필요가 큰데도 불구하고, 이러한 계약내용이 없는 계약서가 많다. 많은 임차인의 경우 차임을 연체하더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이고 차임연체에 따른 별다른 불이익은 없다고 생각하고 있어, 차임연체를 독려하는 차원에서 차임연체에 대한 일정한 불이익을 정하는 위약금조항이 필요하다고 보인다. 예를들어, ‘차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다’는 내용이 그것이다. 단적인 예로서, 납부지연에 따른 불이익이 없는 신문대금의 경우와 납부에 따른 상당한 불이익을 두고있는 공과금의 경우에 납부의지가 당연히 차이가 있다는 것이 이러한 규정의 필요성을 반증하고 있다고 볼 수 있다.

또한, 임대차기간만료나 중도해지 등으로 점유할 권한을 상실하였으면서도 여러 가지 핑계로 임차인이 임대차목적물을 부당점유하는 경우가 많고, 특별한 사전조치가 없는 한 임대인이 이에 대응하기 위해서는 명도소송을 제기할 수 밖에 없는데, 명도소송은 비용과 시간이 많이 소요되는 단점이 있어 명도소송을 거치지 않고 효과적으로 명도를 할 수 있는 조치가 사전에 필요할 수 있다. 이를 위해서는, 명도지체에 따른 상당한 위약금조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다. 이러한 위약금약정을 정해두지 않으면 실제 손해를 배상받기는 쉽지 않게 된다.

결국, 계약위반이 발생할 경우 법에 어떤 내용이 정해져있는지를 정확히 이해하고, 별도의 위약금을 약정하는 등 구체적인 계약을 통해 법규의 미비점을 보완할 필요가 있는 것이다.

한편, 위약금약정을 함에 있어 주의할 점은, 가급적 다툼이 없는 정확한 문구로 약정할 필요가 있다는 것이다. 예를 들어, ‘약속 위반시 부동산 시가상당의 손해배상을 한다’는 식의 문구는, 향후 부동산 시가에 대해서 다툼의 여지가 있을 수 있다는 점에서, 이러한 해석의 여지가 있는 문구 대신에 ‘5억원을 배상한다’는 식의 해석여지가 없는 방향으로 기재하는 것이 분쟁해결에 훨씬 수월할 수 있다.

사회 다른 분야에서도 마찬가지이지만, 부동산거래 역시 약속이 잘 지켜지지 않은 대표적인 분야이다. 지켜질만한 약속을 하는 사회를 만들고, 불필요한 소송을 예방하는데 위약금약정이 큰 기여를 하게 될 것으로 믿어 의심치 않는다.

다른 사례를 들어보자. 부동산을 매매하는 과정에서 매도인이 부담할 양도소득세를 매수인이 부담하는 취지로 약속이 이루어지는 경우가 간혹 있다. 공동주택개발사업과 같이 해당 부동산매입이 꼭 필요한 경우가 대표적인데, 예를 들어 매매대금 10억원을 정해 받고도 10억원에 해당하는 양도소득세조로 3억원을 별도로 수수하는 식이다. 그런데 이렇게 별도로 받은 3억원이 어떤 이유로든 세무당국에 적발이 되면 세무당국으로서는 부동산 매도에 대한 실제 대가를 10억원이 아니라 13억원이라고 판단하고 13억원에 대한 양도소득세 예를 들어 5억원을 부과하게 된다. 이렇게 예상치 못했던 2억원이 추가부과되면 매도인은 매수인을 상대로 2억원을 추가지급하라는 주장을 하게 되면서 분쟁이 발생한다. 이 경우, 두 사람간의 합의내용이 구체적으로 무엇인지를 두고 분쟁이 복잡해질 수 있다. 이런 경우가 발생할 수 있으리라는 것을 구체적으로 예상치못했기 때문에 당연히 합의내용이 불분명할 수 밖에 없어 분쟁해결도 자연히 어려워 지는 것이다.

결국 이런 분쟁은 위와 같은 사례에서 양도대금을 13억원으로 한 과세가 이루어질 가능성이 있다는 점에 대한 이해부족에서 발생한 셈인데, 만약 매도인이 이런 가능성을 미리 예견하고 있다면 계약서상에 ‘이 건 부동산거래와 관련해서 부과되는 양도소득세는 10억원에 대한 과세이건 13억원에 대한 과세이건 그 금액 여하를 불문하고 모두 매수인이 부담한다’는 식의 약정을 함으로써 미연에 분쟁을 예방할 수 있게 된다.

실무에 대한 이해와 경험부족으로 낭패를 본 다른 사례를 하나 더 살펴보자.

서울 용산에 지어지는 빌라 1채를 분양받은 甲은 이 빌라가 완공되기 직전 乙에게 이 빌라를 팔게 되었다. 건물 자체가 아니라 건물이 완성되기 이전에 향후 완성될 건물소유권에 관한 권리는 “분양권”이라고 하는데, 바로 분양권을 매매한 것이다. 매매과정에서 ‘대금을 깍아달라’는 매수인의 집요한 요구 때문에 가격절충을 하느라 장시간 실랑이가 벌어졌고, 결국 이런 과정을 거쳐 최종적으로 대금을 정하고 계약서를 작성하는 단계에 들어가게 되었는데, 문제는 계약서에 도장을 찍기 직전 무심코 던진 乙의 제안으로 계약서에 삽입된 문구 하나 때문에 甲이 매우 어려운 처지로 몰리게 되었다.

甲은 이 빌라를 분양받는 과정에서 분양대금 납부를 위해 금융기관 대출을 받고 있었고, 분양권거래과정에서 甲의 기존대출을 乙이 그대로 승계하기로 하고 승계되는 금액만큼은 거래금액에서 공제하는 것으로 합의되는데, 계약서 날인 직전 乙이 ‘분양권 매매잔금을 甲에게 모두 지급한 이후라고 하더라도 빌라건물이 준공되기 이전에까지 발생한 대출이자는 매도자인 甲이 부담한다’는 취지의 제안이 화근이 되고 말았다. 분양권거래의 일반적인 관행이나 거래통념에 비추어보면 분양잔금이 상호간에 정산된 이후의 대출이자는 매수자부담이 원칙이지만, 가격절충에 다소 섭섭했던 乙은 대금조정의 한 방편으로 건물준공시까지 甲이 계속 대출이자를 부담해달라는 제의를 한 것이다. 이런 제안을 받은 甲은, 건물완공을 불과 2-3개월 앞두고 있어 예정된 완공기일까지의 이자부담이 수백만원 정도에 불과하고, 또 가격절충 때문에 워낙 장시간 실랑이를 해서 이 제안을 거절하면 다시 장시간을 실랑이해야 하거나 아니면 계약이 깨질 수도 있다는 단순한 생각에 乙의 제안을 그대로 수용해버리고 말았다.

하지만, 계약체결 직후 빌라 분양회사가 부도나서 빌라건축공사가 2년 이상 진행되지 못하게 되는 예상치 못한 상황이 발생하게 된다. 결국 乙은 합의된 계약서 문구를 근거로 ‘건물준공이 되지 않은 2년 이상의 기간 동안에 乙에게 부과된 대출이자 6천여만원을 甲이 부담해야한다’고 요구했고, 재판에서도 乙의 요구를 거의 수용하는 조정이 이루어지게 된다.

당시 甲이 부동산실무에 능한 사람이었다면 건물완공이 예상보다 늦어지는 경우가 적지않다는 현실을 고려해서 ‘건물준공시까지의 대출이자는 매도자가 부담한다’는 것과 같은 불확실하고 위험성이 큰 합의를 거부했을 것이고, 대신에 차라리 매매대금을 몇백만원 깎아주는 선택을 했을 것이다.

결국, 성공하는 계약체결을 위해서는 입증책임을 비롯한 법규 자체에 대한 이해는 물론 풍부한 실무경험이 바탕이 되어야 한다는 점에서, 계약을 쉽게 생각하고 무턱대고 접근할 것이 아니라 필요하면 관련 전문가와 반드시 충분히 상의할 필요가 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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