전유부분과 대지사용권의 일체성

2010-03-25 | 작성자 최광석 | 조회수 18,339 | 추천수 348

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조는 “전유부분과 대지사용권의 일체성”이라는 제목으로 제1항에서 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”고 하고, 제2항에서 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있다.

이 규정은, 집합건물에서 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하기 위함인 바, 판례는 구체적인 법률문제 해석에 있어 이 규정에 근거하여 전유부분과 대지사용권의 분리를 가급적 억제하려고 하고 있으며, 또 이러한 경향은 점차 강해지고 있는 추세에 있다. 대지지분권과 전유부분이 분리된 부동산경매에 있어 이 법리에 대한 이해는 필수라고 할 수 있다는 점에서, 중요판결 몇 개를 소개하기로 한다.

전유부분만에 설정된 저당권에 기해 전유부분을 낙찰받은 원고가 대지권지분에 대한 이전등기를 청구한 사안인데, 대법원은“-- 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유·사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물법 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득하는 것이다”라고 전제한 후, “--원심이 인정한 사실관계에 기록에 나타난 사정, 즉 피고 회사들은 1991. 6. 15. 한국토지개발공사로부터 집합건물의 대지를 매수하고 이를 인도받아 그 지상에 집합건물을 완성하였으나, 구획정리사업법에 의한 환지절차가 종료되지 아니하여 1994. 1. 26. 먼저 이 사건 아파트의 전유부분에 대하여만 피고 회사들 공유로 소유권보존등기를 하였고, 그 후 1995. 8. 28. 위 환지절차가 종료됨에 따라 위 대지에 관하여 1995. 10. 6. 피고 회사들 공유로 소유권이전등기를 경료하게 된 점을 덧붙여 보면, 피고 김순0이 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료받을 당시 피고 회사들이 한국토지개발공사로부터 매수한 집합건물의 대지에 관하여 소유권이전등기를 마치지 못한 상태였다고 하더라도 피고 회사들은 집합건물의 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 신축하였으므로 전유부분의 소유를 위하여 이를 점유·사용할 권리가 있고, 이러한 권리는 집합건물법 소정의 대지사용권에 해당하는바, 피고 김순0은 피고 회사들과의 분양계약에 기하여 피고 회사들이 가졌던 대지사용권을 취득하는 것이어서 중소기업은행의 근저당권의 효력은 대지사용권에 미친다 할 것이므로 원고는 낙찰에 의하여 이 사건 아파트의 전유부분 및 그 대지사용권을 함께 취득하였다고 할 것이다. 그럼에도 원심이 이와 달리 피고 회사들이 피고 김순0에게 전유부분에 관한 소유권이전등기를 경료할 당시 집합건물의 대지에 관하여 소유권이전등기를 경료하지 아니하였다고 하여 피고 김순0이 대지사용권을 취득하지 못하였다고 판단한 것은 집합건물법 제2조 제6호 소정의 대지사용권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 할 것이므로 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다”고 판단한 바 있다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결).

이러한 법리에 따르면, 대지사용권은 철저하게 집합건물 전유부분의 종된 권리로 이해되기 때문에, 설사 집행법원이 채권자의 경매신청에 따라 건물부분에 대해서만 평가를 하고(즉, 대지사용권에 대한 평가를 누락하고) 경매절차를 진행시켰다면 그 경매절차에는 하자가 있는 것이 명백하다. 하지만, 이러한 하자에도 불구하고 경락허가결정이 확정된 후에는 이를 다툴 수 없고 대지사용권도 경락인에게 이전되는 것은 물론, 비록 적절한 감정평가 없이 대지지분을 취득하였다고 하여 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다는 것인데, 대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 부당이득금반환판결에서 그러한 법리를 판단하고 있다. 즉, “-- 집합건물에 있어서, 대지의 분·합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 상당기간 지체되는 경우, 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유·사용할 권리가 있는바, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 한편 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조 제1항, 제2항과 민법 제358조 본문의 각 규정에 비추어 볼 때, 위와 같은 사정으로 인하여 대지지분에 대한 등기가 이루어지기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은, 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 전유부분의 소유자가 나중에 대지지분에 관한 등기를 마침으로써 전유부분과 대지권이 동일 소유자에게 귀속하게 되었다면 당연히 종물 내지 종된 권리인 그 대지사용권에까지 미친다고 할 것이다.

원심은 그 채용한 증거에 의하여, ⑴ 원고는 1996. 7. 3. 주식회사 우성건설로부터 이 사건 아파트를 그 대지(이하 이 사건 아파트의 전유부분을 '전유부분'으로, 위 대지의 공유지분을 '대지지분'이라 한다)와 함께 분양받고, 전유부분에 관하여는 1997. 9. 25. 소유권이전등기를 경료하였으나, 대지지분에 관하여는 당시 구획정리가 완료되지 아니하여 등기를 경료하지 못하였던 사실, ⑵ 원고는 대지지분에 관한 등기가 경료되지 않은 상태에서 1997. 11. 18. 교보생명보험 주식회사에게 전유부분에 관하여 근저당권을 설정하여 주었고, 1997. 12. 9. 황영0에게 약속어음을 발행하면서 그 담보로 전유부분에 관하여 근저당권 및 전세권을 설정하여 준 사실, ⑶ 그 후 황영0의 신청에 의하여 1998. 4. 6. 인천지방법원 98타경45135호로 위 근저당권에 터잡은 부동산임의경매절차가 개시되었는데, 집행법원은 위 아파트 중 전유부분이 7천만 원, 대지지분이 3천만 원으로 각 감정평가되자 대지지분을 제외한 전유부분에 대하여만 입찰명령을 하였고, 진행된 경매절차에서 1999. 1. 12. 피고가 그 경매목적물을 6,810만 원에 낙찰받은 사실, ⑷ 그 후 피고에 대한 낙찰허가결정이 원고의 항고로 확정되지 못하고 있던 중 1999. 6. 25. 위 아파트에 관한 대지지분의 등기가 경료되었으며, 위 낙찰허가결정이 확정되자 피고는 1999. 10. 12. 낙찰대금을 완납하였고, 1999. 12. 8. 집행법원의 촉탁에 따라 전유부분 및 대지지분 모두에 관하여 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실을 각 인정한 다음, 비록 집행법원이 위 아파트에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 전유부분에 관하여만 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정에 관하여 아무런 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서, 피고로서는 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이며, 피고가 대지지분에 관하여 대지권등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다고 판단하여 원고의 부당이득반환청구를 배척하였다.

기록에 비추어 살펴보면, 원심의 사실인정과 판단은 앞에서 본 법리에 따른 것으로서 정당하다--”고 판단하였다.

한편, 이러한 법리에 따르면 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 절대적으로 금지되는데, 판례는 금지되는 “처분”의 개념을 계약에 따른 양도에 한정하지 않고 법적인 집행인 (가)압류 등으로 폭넓게 해석하고 있는 경향이다. 대법원 2006.3.10. 선고 2004다742호 소유권이전등기 판결이 대표적인데, 사안은 다음과 같다.

유천 건설은 1993. 6. 피고(한국수자원공사)로부터 이 사건 토지를 분양받고 1994. 10. 주택건설사업계획 승인을 받아 아파트 17개동 및 상가를 건축하였고, 그후 1995. 5. 피고에게 이 사건 토지 분양대금을 완납하였다. 유천 건설은 1994. 11.경부터 원고들에게 아파트를 분양하였고, 원고들은 분양대금을 모두 완납하였다.

그후 1996. 2. 유천건설이 부도처리되었는데 당시 공정률은 93%였다.

이에 수분양자들 및 유천건설회사의 채권자들은 합의하에 수분양자들이 채권자들에게 직접 분양대금을 납부하여 잔여공사를 시행하기로 하여, 결국 1996. 9. . 아파트에 대하여 유천 건설 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 이 때 등기부 표제부의 ‘대지권의 표시’란에 아무런 기재가 없었다. 이와 동시에 각 구분소유부분에 대하여 수분양자들 명의의 이전등기가 마쳐졌다. 한편, 이 사건 토지는 피고가 간석지(개펄)를 개발한 것으로 1997. 2. 시화지구개발사업이 준공되어 1997. 2. 25. 피고 명의로 보존등기가 마쳐졌는데, 유천건설에 대한 채권자들인 피고 보조참가인들은 유천건설에 대한 채권 86억 원을 피보전권리로 1996. 2. 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기청구권에 대하여 가압류한 후, 유천건설회사를 상대로 본안소송을 제기하여 지급판결을 받았다. 그후 피고 보조참가인들은 2001. 1. 8. 가압류를 본압류로 전이하는 결정을 받았고, 그 직후 이 사건 소유권이전등기청구권에 대한 집행절차로서 보관인선임 및 등기이행명령을 받았다.

이런 상황에서 유천건설에 대한 수분양자들과 분양권양수인들로 구성된 원고들이 피고를 상대로 이전받지 못한 대지지분에 대하여 등기청구소송을 제기하게 된 것이다.

이 사안에서 이 사건 1심법원은, “피고는 유천건설과 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 이행하라”고 판결했다. 이유는 다음과 같다. 즉, 유천건설이 피고에 대하여 가지는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기청구권에 대하여 피고 보조참가인들 명의의 가압류결정이 내려지고 이에 기하여 가압류를 본압류로 전이하는 압류결정이 내려진 이상, 소유권이전등기청구권에 대한 압류 또는 가압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니되는 것이나, 그와 같은 압류 또는 가압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류 또는 가압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없으므로 소유권이전등기청구권의 압류 또는 가압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없고, 또한 채권에 대한 압류 또는 가압류가 있더라도 이는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로 채무자는 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있으며 법원은 압류 또는 가압류가 되어 있음을 이유로 이를 배척할 수는 없는 것이지만, 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없게 되므로 이와 같은 경우에는 압류 또는 가압류의 해제를 조건으로 하여야만 소유권이전등기절차의 이행을 명할 수 있다는 이유 때문이었다.

하지만, 2심과 대법원의 판단은 달랐다. 유천건설과 피고 보조참가인들 사이의 부동산소유권이전등기청구권 압류결정에 의한 집행이 해제되는 것을 조건으로 원고들에게 지분이전등기절차를 명한 1심과 달리, 아무런 조건없는 지분이전등기절차를 인정한 것이다.

이 건에서는, 보조참가인들의 위 가압류가 분리처분금지에서 말하는 “처분”에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었는데, 이에 대해 2심 법원은 “--부동산에 대한 소유권이전등기청구권의 강제집행은 제3채무자로부터 부동산에 대한 채무자 명의의 등기를 실현시켜 부동산소유권 자체에 대한 강제경매를 실시하여 현금화하는 것이 궁극적인 목적이므로 이 사건 토지에 대한 甲 건설회사의 소유권이전등기청구권을 가압류하게 되면, 그 집행을 통하여 필연적으로 이 사건 토지에 대한 경매가 실시되어 이 사건 건물과 이 사건 토지의 분리처분이라는 결과가 발생하게 된다. 따라서 집합건물의 대지에 대한 소유권이전등기청구권에 대한 가압류도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 소정의 “처분”에 해당한다고 봄이 상당하다. 그렇다면 피고 보조참가인들이 가압류를 할 당시 유천건설은 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였고, 대지사용권도 취득함으로써 이미 전유부분과 대지사용권의 일체성이 발생하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 소정의 분리처분금지의 효력이 생겼다고 보아야 하므로 피고 보조참가인들의 위 가압류는 이에 위반하여 무효라고 할 것이고, 따라서 이에 따른 압류도 무효라고 할 것이다”라고 판단하였다. 대법원 역시 이러한 판단을 그대로 인정하였다.

이 판결은, 집합건물의 수분양자가 가지는 대지사용권과 대지권의 목적인 토지에 대한 가압류가 충돌할 때 집합건물의 전유부분과 대지사용권의 일체성에 근거해서 가압류의 효력을 부인한 최초의 판결로 의의가 크다고 할 수 있는데, 판례의 이러한 경향은 더욱 강화될 것으로 보인다는 점에서 더욱 주의가 요망된다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기