경매와 구분소유적 공유관계

2010-03-10 | 작성자 최광석 | 조회수 29,037 | 추천수 306

공유지분을 낙찰받을 때 주의해야 할 부분 중 하나가, 낙찰되는 공유지분이 구분소유적 공유관계에 있는 지분이 아닌지 하는 점이다.

“구분소유적 공유(區分所有的 共有)”라고 함은, 1필의 토지 중 위치, 평수가 특정된 일부를 양수하고서도 분필에 의한 소유권이전등기를 하지 않은 채 편의상 그 필지의 전체평수에 대한 양수부분의 면적비율에 상응하는 공유지분등기를 경료한 경우를 의미한다. 판례는, 각 양수인이 자기의 양수부분에 대해 다른 부분의 양수인에게 그 지분소유명의를 신탁함과 동시에 다른 양수인으로부터는 다른 양수인의 양수부분에 대한 지분소유명의를 수탁받은 것으로 구성하면서, 결국 각 양수인은 특정 양수부분의 소유권에 관하여 “상호명의신탁(相互名義信託)하고 있다”고 판단하고 있다.

그렇다면, 경매로 나온 공유지분이 일반 공유지분이 아니라 구분소유적 공유관계는 있는 지분일 경우에, 낙찰자는 낙찰 이후에 이러한 구분소유적 공유관계를 그대로 승계하는 것일까?

이 문제는 기본적으로 명의신탁 법리에 따르게 되고, 지분이전이 경매이거나 일반적인 다른 양도이거나간에 크게 차이가 없지만, 경매의 경우에는 대법원 2008.2.15. 선고 2006다68810,68827 판결선고로 법리가 분명해졌다( 종전에는, 위 판결과 달리 해석될 수 있는 대법원 1991.8.27. 선고 91다3703 판결의 영향으로 오해가 있었던 것이 사실인데, 위 판결 선고로 논란이 정리된 듯하다).

판결전문

1. 1필지의 토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며( 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다18634 판결 등 참조), 이는 경매에 있어서도 마찬가지라고 할 것인바, 전자에 해당하기 위하여는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 한다고 할 것이고( 대법원 2001. 6. 15.자 2000마2633 결정, 대법원 2002. 5. 14. 선고 2001재다701 판결 등 참조), 그러한 사정이 없는 경우에는 1필지에 관한 공유자의 지분에 대한 경매목적물은 원칙적으로 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다( 대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다21038 판결 등 참조).

2. 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 영림기업 주식회사(이하 ‘영림기업’이라고 한다)가 이 사건 전체 대지상에 상가건물 2동을 지어 분양함에 있어 위 각 건물의 부지와 그 사용에 필요한 대지 부분에 관하여는 위 각 건물의 구분소유자 등의 명의로 이전등기를 경료하고, 나머지 대지 부분(이하 ‘공터 부분’이라 한다)에 관하여는 영림기업의 실질적 사주인 소외 1의 아들 소외 2 명의로 423.9 분의 120.255지분(이하 ‘이 사건 지분’이라 한다)에 관한 등기를 남겨두기로 한 사실 등을 인정한 다음, 여기에 그 판시와 같은 제반 사정을 종합하여 영림기업과 소외 2 등은 위 각 건물을 분양할 무렵에 위 각 건물의 구분소유자들과 사이에서 소외 2가 실질적으로 이 사건 지분이 표상하는 공터 부분을 구분하여 소유하되 편의상 그 등기를 이 사건 전체 대지의 공유지분으로 등재하여 둔 이른바 ‘구분소유적 공유관계’가 성립되었다고 판단하였다.

나아가 원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 2000. 9. 25. 강제경매절차에서 이 사건 지분을 경락받아 그 무렵 경락대금을 납부하고 2000. 10. 6. 원고 명의로 지분이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 비록 위 강제경매절차에서 작성된 집행관의 현황조사보고서에 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계가 표시되었는지 여부, 집행법원이 감정인에게 이 사건 지분에 관하여 진정한 공유지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 부분에 대한 평가를 하도록 하였는지 여부 등은 정확히 알 수 없으나, 집행관 작성의 현황조사보고서에는 일반적으로 위 각 건물의 위치 및 형상과 각 점포의 소유 및 사용관계 등이 기재되어 있었을 것이고, 법무사직에 오랫동안 종사한 원고가 그 경매절차에 참가하면서 경매기록의 열람, 현장 답사 등을 통하여 이 사건 전체 대지에 관한 구분소유적 공유관계를 어느 정도 인식하였을 것으로 보이므로, 원고는 이 사건 지분을 경락받음으로써 기존의 구분소유적 공유관계를 그대로 승계한 것으로 볼 수 있고, 따라서 원고가 이 사건 전체 대지에 대하여 진정한 공유지분을 취득하였음을 전제로 한 이 사건 청구는 나아가 살펴 볼 필요 없이 이유 없다고 판단하였다.

3. 그러나 이러한 원심의 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.

앞에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 인정한 바와 같은 경위로 이 사건 지분에 관하여 경료된 소외 2 명의의 등기를 위 각 건물의 구분소유자들에 대한 내부관계에서는 공터 부분을 표상하는 것으로 볼 수 있다고 할지라도, 원심이 확정한 바와 같이 원고가 강제경매절차에서 이 사건 지분을 경락받았다면, 그 경매절차에서 이 사건 지분이 위 공터 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 그에 따른 감정평가와 최저경매가격이 결정되고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 아니하는 이상, 원고는 이 사건 전체 대지에 대하여 이 사건 지분에 상응하는 공유지분소유권을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸되는 것으로 보아야 할 것이고, 원고가 이 사건 지분을 경락받음에 있어 그것이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 인식하고 있었는지 여부에 따라서 달리 볼 것은 아니다.

그런데 기록을 살펴보아도 위 경매절차에서 이 사건 지분이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되었다고 볼 아무런 증거가 없고, 오히려 원심이 배척하지 아니한 갑 제4호증(감정평가서)에 의하면 이 사건 지분이 위 경매절차에서 진정한 공유지분으로 감정평가된 것으로 엿볼 수 있을 뿐이다.

그럼에도 불구하고, 원심은 이와 다른 견해에서 이 사건 지분을 경락받은 원고와 위 각 건물의 구분소유자인 피고들 사이에서 그 판시와 같은 상호명의신탁관계가 그대로 유지되는 것으로 판단하고 말았으니, 원심판결에는 증거 없이 사실을 인정하였거나 구분소유적 공유관계의 승계에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이다.

결국, 해당 공유지분이 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 경매절차에서 취급된 경우에는 기존의 구분소유적 공유관계가 경매 매수인에게도 그대로 승계되지만, 반대의 경우에는 낙찰자의 인식유무와 상관없이 기존구분소유적 공유관계는 소멸하고 일반 공유지분을 취득하는 결과가 되는 것이다. 경매에서 매수한 지분이 특정한 위치, 모양의 구분소유적 공유관계에 놓인 지분인지 여부는 지분의 가치와 직결될 가능성이 큰 만큼 주의가 요구된다. 상가나 대지와 같은 경우는 경매법원의 현황조사나 감정평가과정에서 내부적인 구분소유적 공유관계가 확인되는 경우가 많지만, 반대로 임야 등 인적이 드문 부동산의 경우에는 현장에서 탐문이 힘들 수 밖에 없어, 기존의 구분소유적 공유관계가 파악되지 못한 채 일반공유지분으로만 취급되어서 경매로 나오는 경우가 적지 않다는 점에서 경매참가자들의 개별적인 확인노력이 필요할 수 있다. -이상-

▶ 대법원 2002. 5. 14. 2001재다701판결

-- 여러 사람이 하나의 토지의 일부분씩을 구분하여 특정 소유하기로 하면서 등기만은 편의상 각 구분소유면적에 상응하는 수량의 공유지분의 등기를 마친, 이른바 구분소유적 공유관계에 있어서, 각 구분소유적 공유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우 중에는 구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우와 등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우가 있을 수 있고, 이 중 전자의 경우에는 그 제3자에 대하여 구분소유적 공유관계가 승계될 것이나, 후자의 경우에는 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸된다고 할 것이며, 이는 경매에 있어서도 마찬가지라 할 것인바, 전자의 경우에는 집행법원이 공유지분이 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그에 따라 최저경매가격을 정한 후 경매를 실시하여야 할 것이다(대법원 2001. 6. 15. 자 200마2633 결정 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 재심 전 소송기록에 의하면, 이 사건 임야 중 원고(재심원고, 이하 재심에 관한 호칭은 생략한다)가 사단법인 한국여성불교연합회에 증여한 부분이 특정되어 임의경매의 목적물이 된 것이 아니라 이 사건 임야 전부에 관한 지분이 경매의 목적물이 되었고, 감정가격도 평당 단가를 기초로 하여 그 지분비율을 산출한 가격으로 산출되었음을 알 수 있으므로, 경락인은 피고는 이 사건 임야 전체에 대한 지분을 낙찰받아 소유권이전등기를 마침으로써 위 임야 전체에 대한 지분권을 취득하고 이로써 이 사건 임야에 대한 구분소유적 공유관계 즉 상호명의신탁관계는 소멸되었다고 할 것인바, 재심대상판결 또한 위 법리에 따라 판단하고 있음은 그 판결이유에 의하여 명백하고, 원고가 내세우는 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결 등은 그 사안을 달리하는 것으로 이 사건에 적용하기에 적절한 것이 아니므로, 재심대상 판결에 법률에 의하여 판결법원을 구성하지 아니한 재심사유가 있다는 주장은 이유 없다.

그러므로 재심청구를 기각하고, 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

▶ 대법원 2001. 6. 15. 자 2000마2633 결정 【낙찰허가】

--1동의 건물 중 위치 및 면적이 특정되고 구조상 및 이용상 독립성이 있는 일부분씩을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 편의상 각 구분소유의 면적에 해당하는 비율로 공유지분등기를 하여 놓은 경우 공유자들 사이에 상호 명의신탁관계에 있는 이른바 구분소유적 공유관계에 해당하고, 낙찰에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이어서 1동의 건물 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분을 목적으로 하는 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 낙찰자는 구분소유적 공유지분을 그대로 취득하는 것이므로(대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결 참조) 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 대한 입찰을 실시하는 집행법원으로서는 감정인에게 위 건물의 지분에 대한 평가가 아닌 특정 구분소유 목적물에 대한 평가를 하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저입찰가격을 정한 후 입찰을 실시하여야 할 것이다.

원심결정 이유에 의하면 원심은, 기록에 의하여 이 사건 건물은 지하 2층, 지상 7층의 건물(내역은 지하2층 758.29㎡, 지하1층 1,366.44㎡, 1층 923.84㎡, 2층 내지 7층 각 1,144㎡, 옥탑 140.55㎡이며, 옥탑을 제외한 면적의 합계는 9,912.57㎡이다)인데, 윤00은 위 건물의 1층 내지 3층 전체와 7층의 1/2을, 이00은 4층 내지 6층 전체와 7층의 1/2을 특정하여 소유(지하 1층은 기계실, 지하 2층은 주차장이다)하면서 등기만은 전체 건물 중 각 4,956.285/9,912.57의 공유지분등기를 경료하여 놓았고, 이 사건 압류채권자인 주식회사 제일은행은 윤00의 특정소유인 위 건물 1층 부분 923.84㎡를 담보로 제공받으면서 윤00의 공유지분 중 위 1층 부분을 표상하는 공유지분 923.84/9,912.57에 관하여 근저당권설정등기를 경료하였다가 그 근저당권의 실행을 위하여 이 사건 입찰을 신청한 사실, 집행법원은 이에 따라 감정인에게 위 건물 1층을 감정평가하게 하는 한편 입찰대상 물건의 현황을 1층이라고 표시하여 입찰공고를 하여 입찰을 실시한 사실, 재항고인이 위 건물의 윤00 공유지분 중 923.84/9,912.57에 관하여 경료한 소유권이전청구권가등기 역시 윤00의 특정 소유부분인 1층 부분을 목적으로 하고 있는 사실을 인정한 다음, 위 사실관계에 기초하여 윤00과 이00의 위 건물에 대한 소유관계는 구분소유적 공유관계이고, 이 사건 입찰대상물건은 위 건물 중 윤00의 특정소유부분인 위 건물 1층 부분이므로 집행법원이 이 사건 입찰대상 물건을 평가하게 함에 있어서 윤00의 위 건물에 대한 소유관계가 구분소유적 공유관계임을 전제로 그 특정소유부분을 평가하게 하고, 그를 기초로 최저입찰가격을 결정한 조치는 정당하고, 집행법원의 그와 같은 조치로 인하여 재항고인의 권리가 침해될 염려는 없다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 인정과 판단은 정당하고--

▶ 대법원 2001. 11. 30. 선고 2001다21038호 판결

-- 상호명의신탁에 의한 수탁자의 등기로서 1필지 전체에 관하여 공유지분등기를 경료한 경우 외부관계에 있어서는 1필지 전체에 관하여 적법한 공유관계가 성립되어 그 공유지분이전등기는 1필지 전부에 유효하게 이전될 수 있고, 또 부동산을 명의신탁한 경우에는 소유권이 대외적으로는 수탁자에게 귀속되는 것이므로 수탁자가 수탁부동산을 제3자에게 처분하였을 때에는 그 처분행위가 무효 또는 취소되는 등의 사유가 없는 한 제3취득자는 신탁재산의 대한 소유권을 적법히 취득하고 명의신탁관계는 소멸된다고 할 것이며(대법원 1993. 6. 6. 선고 92다18634 판결 참조), 한편 1필지에 관한 구분소유적 공유자의 지분에 대한 근저당권의 목적물은 특별한 사정이 없는 한 1필지 전체에 대한 공유지분이라고 봄이 상당하다.

같은 취지에서 피고는 이 사건 임야에 대한 판시 지분소유권을 적법하게 취득하고 이 사건 임야에 관한 상호명의신탁관계는 소멸되었다고 판단한 원심은 정당하고, 원심판결에 상고이유 주장과 같은 법리오해의 위법이 없다. 대법원 1991. 8. 27. 선고 91다3703 판결은 구분소유의 목적인 특정부분에 근저당권이 설정된 사안에 관한 것으로서 공유지분에 근저당권이 설정된 이 사건과는 사안을 달리하는 것이다---

▶ 대법원 1991.8.27. 선고 91다3703 판결 【건물철거등】

경락에 의한 소유권취득은 성질상 승계취득이므로 하나의 토지 중 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분등기에 근저당권이 설정된 후 그 근저당권의 실행에 의하여 위 공유지분을 취득한 경락인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득한다고 할 것이다.

 
※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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