낙찰된 미등기건물과 유치권

2009-12-17 | 작성자 최광석 | 조회수 27,648 | 추천수 354

절반 정도 짓다가 건축이 중단된 상태에서 건물 부지인 토지와 미완성 건물이 경매에 부쳐져서 낙찰된 상황에서, 건물의 수급인인 공사업자가 낙찰자에 대해 유치권을 주장하면서 재판이 시작되었는데, 필자는 낙찰자를 대리해서 소송을 수행하게 되었다. 최근 판결이 선고되어 소개한다. 대전고등법원 2009. 12. 9. 선고 2009나3218호 공사대금 등 청구판결인데, 경매를 통한 소유권취득과 유치권의 기본법리가 얼마나 중요한지를 실감할 수 있는 판결이다.

<판결 내용>

1. 원고의 청구원인

원고는 이 사건 건물의 공사대금을 받지 못한 수급인으로서 도급인으로부터 이 사건 건물에 관하여 생긴 위 공사대금채권을 지급받을 때까지 이 사건 건물을 유치할 권리가 있고, 이 사건 각 토지 및 건물의 소유자인 피고들이 이를 다투고 있는 이상 유치권의 확인을 구할 법률상 이익도 있다고 주장한다.

2. 판단

1) 독립된 건물인지 여부 및 그 소유권의 귀속

건축공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립된 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고(대법원 2006. 5. 12. 선고 2005다68783 판결 등 참조), 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립된 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것으로 보아야 한다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2002다21592, 21608 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 건물은 앞에서 인정한 바와 같이 공사가 중단된 시점에서 지하 2층, 지하 1층, 지상 1층, 지상 2층에 관하여 전기배설공사, 설비배관공사, 기둥, 천장, 주된 벽체에 대한 콘크리트 타설공사가 완료된 상태였는바, 그렇다면 이미 완성된 부분만으로도 소유권의 대상이 될 수 있는 정도의 형태와 구조라는 점에서 미완공 상태이기는 하지만 독립된 건물로서의 요건을 갖추었고, 원래의 건축주가 이 사건 건물의 소유권을 원시취득하였다고 봄이 상당하다.

2) 피고들의 소유권 취득 여부

경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 관하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 매각허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 매각은 당연무효이고 따라서 그 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결 등 참조). 또한 경매의 대상이 아닌 부동산이 경매절차에서 경매신청된 다른 부동산과 함께 감정평가되어 매각기일에 공고되고 경매된 결과 매수인에게 매각되고 그 후 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었다고 하더라고 채권자에 의하여 경매신청되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없는 독립된 부동산에 대한 매각은 당연무효이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다20722 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 앞에서 본 바와 같이 이 사건 건물은 독립된 건물이므로 이 사건 각 토지의 부합물이나 종물로 볼 수 없고, 이 사건 건물이 당초 경매신청되지도 않았고 경매법원으로부터 경매개시결정을 받은 바도 없었음은 앞에서 인정한 바와 같은바, 경매의 대상이 아닌 이 사건 건물이 경매절차에서 경매신청된 이 사건 각 토지와 함께 감정평가되어 매각기일에 공고되고 경매된 결과 매수인인 피고들에게 매각되고 그 후 피고들에 대한 매각허가결정이 확정되었다고 하더라고 이 사건 건물에 대한 매각은 당연무효이므로 피고들이 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득하였다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 건물의 소유권은 여전히 원래의 건축주에게 있다(민사집행법 제98조에 의한 일괄매각결정은 이미 경매개시결정을 받은 여러 개의 경매목적물에 관하여 경매법원이 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정하는 것에 불과하므로, 이 사건 건물에 관하여 일괄매각결정이 있었다고 하여 이 사건 건물에 관하여 경매가 개시되었다거나 이 사건 건물이 경매목적물이 되었다고 볼 수는 없다).

3) 원고의 피고들에 대한 유치권 행사의 가부

건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도, 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결 등 참조).

이 사건에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 건물의 공사대금을 받지 못한 수급인으로서 이 사건 건물의 원시취득자에게 이 사건 건물에 관한 유치권이 있다 하더라도, 이 사건 각 토지를 점유할 정당한 권원이 없어 이 사건 건물의 존재와 점유가 이 사건 각 토지의 소유자들인 피고들에게 불법행위가 되고 있는 이상 그 유치권으로 피고들에게 대항할 수는 없으므로, 원고의 피고들에 대한 유치권 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다[설사 이 사건 건물이 사회 통념상 독립된 건물로 볼 수 없는 정착물이라 하더라도 이는 이 사건 각 토지의 부합물에 불과하여 이러한 정착물에 관하여 유치권을 행사할 수 없고, 또한 이 사건 공사대금 채권은 이 사건 각 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 공사대금 채권에 기하여 이 사건 각 토지에 관하여 유치권을 행사할 수도 없는 것이어서(대법원 2008. 5. 30.자 2007마98 결정 참조), 원고의 피고들에 대한 유치권 주장이 이유 없음은 마찬가지이다].

4) 결론

그렇다면 원고가 피고들에 대하여 이 사건 건물에 관한 유치권이 존재함의 확인을 구하는 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 이유 없어 모두 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고들의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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