토지거래허가제도하에서의 유동적 무효 법리

2009-11-09 | 작성자 최광석 | 조회수 27,736 | 추천수 391

토지거래허가 구역 내의 토지를 거래함에 있어서는 토지거래허가의 법리에 특히 유의할 필요가 있다.

판례는, 국토이용관리법상 토지의 거래계약허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 관할 행정청의 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약일 경우에는 확정적 무효로서 유효화될 여지가 없으나, 이와 달리 허가받을 것을 전제로 한 거래계약일 경우에는 일단 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하지만, 일단 허가를 받으면 그 거래계약은 소급해서 유효로 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다고 본다.

따라서, 판례가 인정하는 유동적 무효라는 특수한 법리를 잘 살펴서 계약에 임해야 함에도 불구하고, 대부분은 허가대상 아닌 일반 토지와 다름없이 쉽게 생각하는 경향이 있다.

허가를 득하지 않으면 유동적 무효이어서 계약이 유효함을 전제로 한 계약위반에 따른 손해배상청구가 기본적으로는 불가능하다.

대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357,4364 판결은, 허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 그러한 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 그로 인한 손해배상을 청구할 수 없다고 하면서 이행불능으로 인한 손해배상책임이 있다고 한 원심판결을 파기하였다.

다만 판례는, 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 할 것이므로, 이 경우 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가 신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있고, 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 계약이 해제된 경우에 대한 손해배상액의 약정은, 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 된 경우를 포함한다고 하여 손해배상의 가능성을 인정하고는 있지만, 이 역시 토지거래허가의 법리에 따른 협력의무위반 등의 이론구성으로 가능한 것이어서 일반적인 계약과 차이가 있다는 점을 유의해야 한다.

또한, 계약의 효력을 없애는 절차나 이론구성 역시 일반계약과는 전혀 다르다.

완전히 유효하지는 못한 유동적 무효상태에 불과하기 때문에, 일반적인 계약위반과 같이 해제절차를 통해 계약을 종결할 수 없다. 허가신청을 통해 불허가처분을 받거나, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 하여 확정적으로 무효되는 절차를 통해 효력을 없앨 수 있다. 판례 역시, 토지거래허가를 취득하기 이전의 유동적 무효의 상태인 토지거래계약의 일방 당사자가 상대방이 토지거래허가 신청절차에 협력하지 아니한다는 사유만으로 그 거래계약 자체를 일방적으로 해제할 수 없다고 하고(대법원 2006.1.27. 선고 2005다52047 판결), 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 확정적으로 무효가 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 된다고 판시하고 있다( 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결).

계약의 효력을 없애는 이러한 복잡한 절차를 생략하기 위해 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 분명하게 계약상에 명시하는 것도 하나의 방법일 수 있다. 대법원 2009.4.23. 선고 2008다50615 판결은, 매매계약 체결 당시 일정한 기간 안에 토지거래허가를 받기로 약정하였다고 하더라도, 그 약정된 기간 내에 토지거래허가를 받지 못할 경우 계약해제 등의 절차 없이 곧바로 매매계약을 무효로 하기로 약정한 취지라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 이를 쌍무계약에서 이행기를 정한 것과 달리 볼 것이 아니므로 위 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다고 하여, 그 가능성을 인정하고 있다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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