거래허가 구역 내 토지의 미등기 전매행위

2009-06-10 | 작성자 최광석 | 조회수 19,279 | 추천수 414


거래허가 구역 내의 토지를 거래함에 있어 많은 오해가 있다. 허가를 받아야 계약이 유효하게 되는 토지거래허가제도의 법리와 특성을 제대로 이해하지 못하기 때문이다. 특히 미등기 전매를 의도한 거래일 경우에는 법리가 더 복잡한데, 이 점에 대해 간략하게나마 설명하고자 한다.
 
토지거래허가의 기본법리는, 토지거래허가지역 내의 토지에 관하여 소유권 등 권리를 이전 또는 설정하는 내용의 거래계약을 체결한 경우, 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 유동적 무효 상태에 있다가 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되므로, 계약을 체결한 당사자 사이에는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있다고 본다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97다41318,41325 판결).

하지만, 그 거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약으로서 확정적으로 무효인 경우에는 당초부터 계약 자체를 무효로 해석하게 된다.
이 점에 관해 대법원 1996. 6. 28. 선고 96다3982 판결은, "-- 국토이용관리법에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없는바, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 각 매수인이 각 매도인에 대하여 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 가지고 있다고 할 수 없으며, 따라서 정이 이들을 순차 대위하여 갑에 대한 토지거래허가 신청절차 협력의무의 이행청구권을 대위행사할 수도 없다"고 판단하였다.

또한 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다33218 판결은, "--  토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이 유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다"라고 하여 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 유효가 될 수 없음을 분명히 하고 있다.

이러한 논리의 연장에서, 대법원 2006.3.24. 선고 2005도10033 판결은, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 허가구역 내의 토지를 매수한 후 소유권이전등기를 마치지 아니하고 전매하여 미등기전매의 혐의로 부동산등기 특별조치법 제8조 제2호, 제6조 위반죄 및 제8조 제1호, 제2조 제3항 위반죄로 기소된 사안에서, 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 의도였음이 명백하여 각 매매계약이 모두 확정적으로 무효라는 이유로 범죄조차 성립하지 않는다고 판단하였다. -이상-

 

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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