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부동산유치권을 둘러싼 다양한 민사분쟁의 소송형태

2009-04-20 | 작성자 최광석 | 조회수 16,924 | 추천수 392

부동산유치권 분쟁이 적지 않은데, 관련된 민사소송유형을 간단히 정리해보고자 한다.
부동산유치권과 관련해서는  유치권을 주장하는 자를 상대로 한 부동산인도(명도)청구소송이 가장 일반적이다.
최근에는 유치권신고로 인해 낙찰가격이 하락할 수 있다는 우려 때문에 이해관계를 가지는 채권자가 낙찰 이전에 미리 경공매진행과정에서 유치권부존재확인청구소송을 제기하는 경우도 적지 않다. 이 경우는 통상 채권자의 신청을 통해 경공매절차는 중지하는 절차를 밟게된다. 유치권이 존재하지 않는다는 법원의 판단을 받은 후, 이를 경공매법원에 제출하게되면 유치권으로 인한 가격하락을 막아 적절한 가격으로 배당받을 수 있기 때문이다. 이런 확인재판을 통하는 경우 상당한 시간이 소요되어 채권회수가 늦어질 수 있는 불리한 점도 있지만, 유치권확인여부를 낙찰 전에 미리 확정짓게 되면 적정가격으로 낙찰이 가능하게 되므로 채권자에게 돌아올 수 있는 이익이 더 클 수 있는데다가, 유치권이 존재하는지 여부가 불분명한 상황에서 경매가 계속 진행되더라도 수차례의 유찰로 인해 채권회수시간 자체도 지체될 수 있다는 점에서, 최근들어 금융회사를 중심으로 한 유치권부존재확인소송이 점차 증가하고 있는 추세에 있다.

그 밖에도, 점유권원이 없다는 것이 비교적 분명한 경우와 같이 유치권이 성립될 가능성이 낮은 경우에는 인(명)도소송 보다 훨씬 신속하게 진행되는 부동산인도명령신청을 제기할 수도 있다. 지금까지 실무상으로는, 인도명령은 점유권원에 관하여 다툼이 적은 간단한 사안에서만 가능한 것으로 이해되고 있어, 분쟁이 복잡할 수 있는 유치권자에 대해서는 신청하기가 적절치 않은 것으로 일반적으로 생각되어왔지만, 허위유치권주장이 만연되고 있는 지금과 같은 상황에서는 유치권을 주장하는 측이 유치권의 존재를 상당 부분 소명하지 못하면 인도명령신청이 인용되는 경우가 법원실무상 드물지는 않다는 점에서 최근 들어서는 적극적으로 활용되는 경향이 있다.  

☞ 참고법령 및 판결
▶ 민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등)
①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
②법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

▶ 대전지방법원 2008. 5. 28.선고 2007나12997【건물명도】
   유치권을 주장하는 임차인을 명도단행가처분으로 명도한 후 그 임차인을 피고로 하여 제기된 건물명도소송에서 법원은, “---대전지방법원 홍성지원 2007카단475호 명도단행가처분결정에 기하여 1층 부분이 이미 원고에게 명도되었으나, 채권자의 만족을 목적으로 하는 이른바 단행가처분의 집행에 의하여 피보전권리가 실현된 것과 마찬가지의 상태가 사실상 달성되었다 하더라도 그것은 어디까지나 임시적인 것에 지나지 않고, 가처분이 집행됨으로써 그 목적물이 채권자에게 인도되었다고 하더라도 그와 같은 잠정적인 상태를 고려함이 없이 그 목적물의 점유는 채무자에게 있다고 보아야 하므로(대법원 1996. 12. 23. 선고 95다25770 판결, 대법원 2007. 10. 25. 선고 2007다29515 판결 참조), 원고가 1층 부분에 관하여 명도를 구할 이익이 없다고 할 수 없고, 이에 피고에 대하여 1층 부분의 명도를 명한다”라고 판단

▶ 서울고등법원 2008. 6. 4.선고 2007나95224【청구이의】
   “--원고는 위 경매절차가 진행 중이던 2006. 10. 10. 자신이 위와 같이 에000와 사이에 이 사건 건물의 증축공사 등에 관하여 체결한 공사도급계약에 따른 7억 6,850만 원의 공사잔대금 채권을 가지고 있는데 이를 담보하기 위하여 이 사건 부동산을 점유하고 있다고 주장하면서 위 법원에 유치권 신고를 하였고, --피고는 위 경매절차에서 이 사건 부동산에 대한 매각허가결정을 받아 그 매각대금을 완납한 후, 원고를 상대로 위 법원에 이 사건 부동산에 관한 경락부동산인도명령을 신청하였고, 위 법원은 2006. 11. 6. ‘원고는 피고에게 이 사건 부동산을 인도하라’는 내용의 경락부동산인도명령을 하였으며, 이 사건 인도명령은 즉시항고 기간의 도과로 확정되었다.
   피고는, 경락부동산의 인도명령에 대하여는 즉시항고의 방법으로만 다툴 수 있을 뿐, 청구이의의 소로써는 다툴 수 없으므로, 이 사건 소는 부적법하다는 취지로 주장하므로 살피건대, 인도명령에 대하여 불복이 있는 경우 즉시항고를 제기하여 이를 다툴 수 있으나, 즉시항고기간이 도과하여 인도명령이 확정된 경우에는 청구이의의 소로써 이를 다툴 수 있다고 할 것인데, 이 사건 인도명령이 이미 확정된 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
   피고는 또한, 이 사건 제1심 소송에서 원고의 청구가 기각되는 판결이 선고되었고, 그에 따라 피고는 이 사건 인도명령에 터 잡아 이 사건 부동산을 모두 인도받았으므로 결국 이 사건 소는 소의 이익이 없으므로 부적법하다고 주장한다. 살피건대, 원고가 이 사건 인도명령에 불복하면서 제기한 이 사건 소송에서 그 판결이 아직 확정되지 아니한 상태이므로 설령 원고가 이 사건 인도명령에 터 잡아 이 사건 부동산을 인도받았다고 하더라도 그 인도는 이 사건 소송에서의 판결이 확정되기 전까지는 잠정적인 상태에 불과하므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 주장 역시 이유 없다.


▶ 서울고등법원 2007. 7. 19.선고 2006나112184【부당이득금】
   “-- 원고는, ---도급인인 최00에 대한 공사대금 채권을 가지고 있는 원고로서는 이에 기해 위 채권을 변제받을 때까지 위 옥탑 부분을 유치할 권리가 있다 할 것인바, 그럼에도 피고는 2005. 12. 8. 원고의 위 옥탑부분의 점유를 강탈하였으므로, 피고는 원고에게 위 옥탑부분을 인도할 의무가 있다고 주장한다.
   ---살피건대, 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하고(민법 제328조), 유치권자가 목적물의 점유를 빼앗긴 경우에는 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회복하여야만 유치권은 소멸하지 않으며 위 청구권은 침탈당한 날로부터 1년 내에 행사하여야 하는데(민법 제192조 제2항 단서, 제204조 제3항), 위 1년의 제척기간은 재판외에서 권리행사하는 것으로 족한 기간이 아니라 반드시 그 기간 내에 소를 제기하여야 하는 이른바 출소기간으로 해석함이 상당하고(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097,8103 판결 참조), 점유를 침탈당한 자가 점유에 관한 소 이외의 소송에서 점유회수의 소를 추가하는 것으로 변경한 경우에도 그 변경할 당시가 침탈시부터 1년이 경과한 때에는 허용될 수 없다(대법원 1972. 2. 22. 선고 71다2641 판결 참조).
   그런데 원고가 주장하는 바에 따르더라도 피고가 원고의 점유를 침탈한 날은 2005. 12. 8.이고, 원고는 2007. 6. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 이르러서야 비로소 유치권에 기한 점유를 침탈당하였다고 주장하면서 위 인도청구를 구하고 있음이 명백하므로, 위 인도청구부분은 1년의 제척기간을 도과한 것으로서 부적법하다”


▶ 서울고등법원 2007. 6. 1.선고 2006나113675【손해배상(기)】
부동산을 낙찰받은 자가 적법한 유치권자인 원고를 상대로 부동산인도명령을 받아 이를 집행함으로써 원고의 점유를 침탈하였다는 이유로 제기된 점유회수청구 소송에서 법원은,

   “---원고가 정00(건축주)에 대하여 미지급 공사대금채권을 가지고 있다거나, 원고가 2003. 2. 1.부터 이 사건 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있었다는 점을 인정할 만한 증거가 부족하다는 이유로, --피고가 원고에 대해 이 사건 부동산인도명령을 받아 이를 집행한 것은 적법하다 할 것이고, 이를 두고 원고의 점유를 침탈하는 행위라고 할 수는 없으므로, 원고로서는 피고에 대해 민법 제204조 제1항이 정한 점유물반환청구권을 행사하여 점유를 회수할 수 없다”고 판단


▶ 인천지방법원 2009. 2. 13.선고 2008나3572【점유회수】
   “--원고는 00건설로부터 00 건물 신축공사를 도급받은 후 공사를 완료하였으나 00건설로부터 공사대금 69억 5,000만 원을 지급받지 못하게 되자 유치권을 행사하기 위하여 이 사건 건물 등을 점유하고 있었는데, 피고 00교역이 원고의 직원들을 회유하는 등 위법한 방법으로 위 승계집행문을 부여받은 후 부동산인도명령을 집행함으로써 이 사건 건물에 대한 원고의 점유를 침탈하였으므로, 피고 00교역 및 이 사건 건물을 위 피고로부터 매수한 피고 @@은 각자 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
 
   --점유회수의 소에서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것인바(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결 참조), 앞서 본 기초사실에 의하면, 2006. 3.경 원고가 이 사건 건물을 점유하고 있었던 사실은 명백하므로, 원고는 일응 점유회수청구권을 주장할 수 있다(원고의 청구권원은 점유를 침탈당한 점유자의 점유회수청구권이므로, 이 사건 건물에 관한 원고의 유치권 성립 여부는 이 사건과 관련이 없다).
   피고 00교역이 이 사건 건물에 대한 원고의 점유를 침탈하였는지에 관하여 보건대, ---에 의하면, ---피고 00교역은 2005. 9. 6. 이 사건 건물 등을 점유하고 있던 원고를 상대로 이 사건 건물 등에 대한 명도의 소(인천지방법원 부천지원 2005가합4306호)를 제기하여 원고와 소송 중이었음에도 2006. 1. 10. 인천지방법원 부천지원에 원고의 주소지를 이 사건 건물로 하고, 문00의 점유 승계인이라 할 수 없는 원고를 승계인으로 하여 부동산인도명령 승계집행문부여신청을 한 사실, 김00은 2006. 2. 22. 이 사건 건물에서 위 부천지원의 원고에 대한 승계집행문부여통지서를 수령하였음에 불구하고 이를 원고에게 전달하지 아니하는 등으로 원고에게 원고에 대한 승계집행문부여 절차가 진행되고 있는 것을 알리지 아니하여 원고로 하여금 심문기일의 참석이나 승계집행문부여에 대한 이의신청 등의 소송행위를 할 수 없도록 한 사실--을 인정할 수 있는바, 이와 같은 사실에 비추어 보면, 피고 00교역은 부당한 방법으로 원고에 대하여 부동산인도명령 승계집행문을 부여받아 강제집행을 통하여 원고로부터 이 사건 건물을 인도받았다고 봄이 상당하고, 이는 공권력을 빌려 이 사건 건물에 대한 원고의 점유를 침탈한 것이라 할 것이다”


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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