임대차한 실제 면적이 계약서상 표기면적보다 부족할 때

2009-01-14 | 작성자 최광석 | 조회수 17,005 | 추천수 414

■ 임대차계약에 있어 계약한 임대면적보다 실제 면적이 부족한 경우가 비일비재함에도 불구하고 임대인과의 원만한 관계를 위해서 별다른 이의를 제기하지 못하고 넘어가는 경우가 적지 않다.
최근 필자는, 甲 소유인 건물을 乙이 임대차하고 있다가 의뢰인 丙이 乙로부터 권리금을 지급하고 권리양수도계약을 체결함과 동시에 甲과 임대차계약을 체결했는데 실제 임대면적이 당초 알고 있었던 100평이 아니라 90평에 불과하다는 사실을 뒤늦게 알게되면서 법적인 조치를 고민하고 있는 의뢰인으로부터 상담을 받은 것을 계기로 이 문제를 정리해보는 기회를 가지게 되었다.

■ 임대인과 전 임차인 즉 권리양도인에 대해서는 생각해 볼 수 있는 법적인 조치로서는, 계약을 전부 해제하여 지급한 보증금과 권리금을 전액반환받는 방법이나, 아니면 부족한 면적과 관련한 일부 대금을 반환받는 방법을 생각할 수 있다.

이러한 판단에 있어 관건은, 계약서상 면적보다 실제 면적이 부족하다는 점을 계약위반으로 볼 수 있는지, 다시말하면 표시된 임대차면적표시가 단순히 임대차목적물을 특정하는 것에 불과하여 약간의 면적부족을 계약위반이라고조차 볼 수 없는 것인지, 아니면 임대차면적이 계약의 내용을 이루는 중요한 요소로서 면적부족을 계약위반으로 볼 수 있는지에 있다. 

이 문제는 결국, 구체적인 사안에 따라 달리 판단되어질 수 밖에 없다. 
이미 임대차목적물이 완성되어 있고 임대차목적물을 육안으로 충분히 확인하여 보여진 임대차목적물 자체를 임대차대상으로 생각한 사안에서는 면적의 표시는 확인한 임대차목적물을 특정하는 방법에 불과한 것으로 해석되어져서 다소간의 면적부족은 계약위반이 아닌 것으로 판단되어질 수 있다. 반면, 아직 임대차목적물이 완성되지 않은 상태에서 임대차계약을 체결했거나, 아니면 평당 단가로 가격을 산정하는 등의 경우에는 면적상의 표기는 단순히 임대차목적물을 특정하는 방법이 아니라 중요한 계약내용으로서 면적부족이 계약의 위반으로 판단될 가능성이 높다. 

결국, 면적부족이 계약위반이 될 수 있는 경우에만 전부 내지 일부의 계약해제와 대금감액문제를 논할 수 있게 된다( 다음의 논의는, 계약에서 합의된 면적이 실제 면적과 부족한 경우를 계약위반으로 볼 수 있다는 전제하에서 진행하기로 한다).

판례는, 이행이 가능한 나머지 부분만의 이행으로 계약목적을 달할 수 없는 경우에만 계약 전부의 해제가 가능하다고 판단하고 있어(대법원 1996. 2. 9. 선고 94다57817 판결), 의뢰인의 사안과 같이 전체 100평 면적에서 10평이 부족한 정도에 불과하다면 특별한 다른 사정이 없는 한 영업에 다소 불편을 초래할 뿐 임대차계약의 목적 달성이 불가능할 정도는 아니라고 판단될 가능성이 높다는 점에서, 임대차계약의 전부해제는 어려워보이고 이행불능된 10평 부분에 대한 일부해제만 가능하다고 보는 것이 합리적일 수 있다. 

■ 본 건 임대차 계약이 일부 이행불능으로서 일부해제된다고 할 때 원상회복으로 반환될 수 있는 범위에 대해서는 다툼의 여지가 있다.

   ▶ 먼저, 임대인으로부터 감액될 보증금과 차임의 범위는 다른 특별한 사정이 없는 한 면적감소분에 비례하여 인정될 수 있다고 보는 것이 사회통념상 타당할 수 있다고 본다. 면적에 비례해서 보증금과 차임을 정하는 것이 일반적일 수 있기 때문이다.

   ▶ 반면, 권리금의 반환범위에 대해서는 논란의 소지가 있다. 반환할 권리금의 범위는 해당 권리금이 수수된 대가관계를 따져서 그 권리금과 대가상 불균형한 부분의 가액상당에 대한 반환을 인정하는 것이 합리적인데, 대가상 불균형한 부분이 어느만큼인지를 판단하기가 쉽지않기 때문이다. 통상의 경우 권리금은 영업시설 이전 등에 대한 대가, 고객확보에 대한 대가, 장소적 이익에 대한 대가 등의 복합적 대가가 종합해서 정해지기 때문에 전체면적에서 부족한 면적의 비율만으로 따져서 수수된 권리금을 감액하기는 곤란할 수 있다. 

■ 결국, 실제 임대차면적이 임대차계약서상 표기보다 적은 경우가 다수 있으며, 또 위에서 본 바와 같이 이에 따른 분쟁해결이 쉽지만은 않다는 점을 고려한다면, 면적이 부족한 경우를 대비한 합리적이고 효과적인 분쟁해결을 위해 계약서상으로 충분한 합의를 해 둘 필요성이 크다고 본다.   -이상-

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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