임대수익을 허위과장광고한 주거용건물 분양사례들

2008-11-03 | 작성자 최광석 | 조회수 15,312 | 추천수 343

■ 주거용건물을 분양함에 있어, 주거용 뿐 아니라 수익을 얻을 수 있는 다른 용도, 즉 펜션이나 민박 등 임대수익을 얻을 수 있다는 점을 부각해서 홍보되는 경우가 적지 않다. 대도시에서 많이 떨어져있어 주거만의 목적으로는 분양받기가 어렵다는 점을 의식해서 직접 사용하지 않은 기간 동안에는 타인에게 임대하는 용도로 사용할 수 있다는 점을 부각하면 분양이 촉진될 수 있기 때문이다. 더구나, 휴양지까지 인근에 위치해 있으면 임대로 부수입까지 올릴 수 있다는 이런 분양광고는 분양을 받고자하는 사람에게는 더욱 솔깃하게 다가올 수 밖에 없다.  

하지만, 이 과정에서 허위과장 광고가 많다. 법규상으로나 사실상으로 타인에게 임대하기가 쉽지 않음에도 불구하고 수분양자들이 관련정보에 어둡다는 점을 이용해서, 수익성에 관해 허위과장 광고를 하고 있는 것이다. 이런 분양사건에 대해 최근에 거의 비슷한 시기에 두 건의 하급심판결이 선고되어 소개한다.

■ 서울중앙지방법원 2008. 8. 21.선고 2006가합69214, 2007가합2676(병합) 손해배상청구 사건

▶ 사안의 개요
  피고 甲회사는 소외 회사와 분양대행계약을 체결하고 분양대행사 직원들로 하여금 강원도 고성군 거진읍 소재 이 사건 아파트에 관한 홍보물을 배포하면서 그 내용을 설명하도록 하였는바, 그 홍보물 중 하나에는 ‘공동관리(콘도식 운영관리), 평상시 레지던트(임대)로 수익창출’이라는 기재와 함께 ‘임대수요가 풍부한 여건과 환경을 갖춘 아파트 ’라는 표제 하에 ‘28평형 분양가 대비 경상 수익률 13.92%, 투자 수익률 8.8% 기대’와 같은 내용, ‘위탁관리회사 운영방식’이라는 표제 하에 ‘입주시 공동주택관리령에 의한 관리회사 및 레지던트형 관리전문회사를 선정(별도법인 설립)하여 일괄 시스템으로 안정적 운영, 입주 후 1년 경과 후 입주자대표회의결의에 따라 수익보장제 실시’와 같은 내용이 표시되어 있었고, 다른 홍보물에는 ‘계약조건’이라는 표제 하에 ‘사용할 땐 별장, 평상시에는 레지던트 운영으로 임대수익’이라고 표시되어 있었다.
      또한, 위 분양홍보직원들은 수분양자들에게 일반 콘도미니엄과 인근의 아파트 및 이 사건 아파트를 비교하면서 이 사건 아파트가 콘도미니엄과 아파트 양쪽의 장점만을 가지고 있는 것이라고 홍보하면서 ‘인근 콘도 운영 현황’이라는 제목 하에 이 사건 아파트 인근 콘도의 성수기, 비성수기, 주중, 주말의 각 콘도가동률, 주요 이용층 등을 제시하였다.

하지만 실제로는, ① 비록 이 사건 분양이 시작된 당시에 시행된 구 농어촌정비법의 규정에 따를 경우 아파트에서도 농어촌민박이 가능하였지만, 민박은 그 운영자가 직접 거주하면서 운영하는 것에 한하여 허용되었으며, 거주하지 않는 외지인이 아파트에 주소만 두고 민박업을 하거나 숙박업을 영위할 목적으로 아파트 단지를 분양하고 이를 분양받은 자가 민박업을 경영하거나 타인에게 위탁하여 경영토록 하는 등의 경우에는 농어촌민박으로 허용되지 않았을 뿐 아니라, ② 2005. 8. 4. 농어촌정비법의 개정으로 단독주택에서만 농어촌민박이 가능하게 되어 공동주택에서는 사실상 농어촌민박을 할 수 없게 되었는데 그럼에도 불구하고 피고 갑 회사 및 위 분양홍보직원들은 위와 같은 내용의 홍보활동을 계속한 것이었다. ③  또한, 주택법의 규정에 의하면 아파트 등 공동주택의 입주자 등은 법령의 개정이나 여건의 변동 등으로 인하여 주택의 건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유부분을 주택건설기준 등에 관한 규정에 적합한 시설로 용도변경을 하고자 하는 때에 해당하여 시장 등으로부터 그 용도변경에 관한 허가를 받은 경우가 아닌 한 그 공동주택을 처음 승인을 얻은 용도대로 사용하여야 하는바, 이 사건 아파트는 주택건설사업계획승인을 얻어 건축된 것이므로 당초 사업목적인 공동주택으로 사용하여야 하고 그 외의 용도에는 사용하지 못하는 제약이 있었다.

결국, 이 사건 아파트를 통해 상당한 임대수익을 올릴 수 있다는 분양광고내용이 실제와는 상당히 다르다는 사실이 알려지게 되었고, 이에 수분양자들이 분양회사와 시공사를 상대로 이들 회사의 기망으로 상당한 손해를 입게 되었다는 취지로 배상청구소송을 제기하였다.  

▶ 법원의 판단
○ 이에 대해 법원은, 위와 같은 사실을 인정한 다음 시행사인 피고 甲회사와 시공사인 피고 乙 회사 모두에 대해서 기망에 따른 손해배상의 책임을 인정하였다.

○ 먼저, 피고 甲회사에 대해서는, “--이 사건 아파트의 분양 홍보 과정에서 수분양자 등에게 이 사건 아파트를 콘도미니엄과 같은 전문숙박시설로 활용하여 임대수익을 창출할 수 있다는 취지로 광고하였고 이는 원고들이 이 사건 아파트의 분양계약 체결여부를 결정하는 데 있어서 중요한 사항이었다고 할 것인데, 위에서 살펴본 바와 같이 구 농어촌정비법의 적용 하에서도 이 사건 아파트를 위와 같은 전문숙박시설로 활용하는 것은 불가능하였고, 더구나 구 농어촌정비법의 개정으로 수분양자가 이 사건 아파트에 거주하면서 민박을 하는 것 또한 불가능해진 상황에서도 피고 甲 회사가 계속하여 위와 같은 내용의 광고를 한 점 등에 비추어보면, 이는 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인되기 어려운 허위사실의 고지라고 할 것이어서 기망행위에 해당하고, 이로 인하여 원고들이 이 사건 분양계약의 체결에 이르렀다고 할 것이어서 배상책임을 주장하는 원고들의 주장은 이유있다”고 판단하였다.

○ 다음으로 시공사인 피고 乙 회사에 대해서도, “--  ① 피고 乙 회사는 이 사건 아파트의 분양 홍보에 관하여 피고 甲 회사와 기본적인 협의 및 관리․감독을 하였고, 피고 乙 회사의 직원은 분양홍보사무실에서 근무하면서 이 사건 아파트의 분양과 관련한 업무를 담당하였으며 분양홍보직원들을 교육하기도 하였다.  ② 위 분양홍보직원들은 수분양자들에 대한 홍보과정에서 피고 乙 회사의 직원임을 나타내는 배지를 착용하고, 피고 乙 회사의 명칭이 기재된 명함을 사용하였다. 이는 이 사건 아파트의 분양을 원활하게 하기 위하여 피고 乙 회사에서 그 사용을 허락한 것이다.  ③ 배포된 홍보물 가운데 이 사건 아파트의 임대수익에 관련한 내용의 홍보물에 피고 乙 회사의  아파트 상표가 표시되어 있었다.  ④ 피고 乙 회사에서는 피고 甲 회사로부터 이 사건 아파트를 이용한 임대사업 가능 여부에 관하여 보고를 받아 이러한 내용에 대하여 인지하고 있었다. ⑤ 또한, 피고 甲 회사와 피고 乙 회사 사이의 공사도급계약상 분양광고․홍보에 따른 업체 선정 및 용역발주 관리, 모델하우스 부지선정, 건립 및 분양대행업체 선정 및 관리 등 분양관련 업무의 상당 부분의 대행이 피고 乙 회사의 업무범위에 해당한다. ⑥ 게다가, 전문 건설회사인 피고 乙 회사로서는 구 농어촌정비법, 주택법 등 관련 법규상 이 사건 아파트를 전문숙박시설과 같이 이용하는 것이 불가능하다는 사정을 이미 알고 있었다고 할 것인 점, ⑦ 일반인들로서는 피고 乙 회사와 같이 이름이 알려진 회사의 명칭을 이용하여 분양광고가 이루어지는 경우 그 광고 내용의 진실성에 대하여 더 높은 신뢰와 기대를 가지게 되는 것이 통상적인 점 등을 종합하여 보면, 피고 乙 회사는 이 사건 아파트의 분양홍보에 직․간접적으로 관여한 자로서 그 분양광고가 상거래의 관행 내지 신의칙에 반한 허위사실의 고지로서 불법행위가 되지 아니하도록 방지하여야 할 의무를 진다고 할 것임에도 불구하고, 분양홍보직원들이 위와 같이 허위․과장 광고를 함에 있어 적어도 피고 乙 회사 자신의 상호 등을 표시하는 것을 용인 내지 묵인함으로써 그와 같은 불법행위에 도움을 주었다고 할 것이므로, 피고 甲 회사와 함께 공동불법행위자로서의 책임을 져야 한다”고 판단하였다(직접적인 분양당사자가 아닌 시공사에 대해서도 기망에 대한 공동불법행위 책임을 인정하여 시행사와 연대하여 배상책임을 부담하도록 함으로써, 수분양자들로 하여금 실질적인 배상을 얻을 수 있도록 판결한 점에 의미가 있다).

다만 배상액수에 대해서는, 재산상 손해산정이 여러 가지 측면에서 적절치 않다고 판단하여, 정신적인 위자료조로 분양가액의 3%의 금액을 인정하였다.

■ 서울중앙지방법원 2008. 9. 11. 선고 2006가합65953 사건이다(이 사건은 필자가 원고 소송대리인으로 소송을 수행하였다. 사안이 복잡하여 실제 사안보다 간략하게 축약한다).

▶ 사안의 개요
   원고들은 피고 회사로부터 보령시 남포면 일대에 들어서는 대규모 펜션단지를 분양받았는데, 분양과정에서 연 10.25% 확정수익률을 보장하는 것처럼 광고가 이루어졌고, 또 수분양자들에게 약정수익률 연 10.25%, 지급방법 매 3개월 단위로 지급, 지급기간 2년으로 하여 약정수익금을 지급한다는 내용의 이행확약서까지 작성,교부되었다.
하지만, 이러한 수익보장 광고는 나중에 허위과장으로 밝혀졌고, 공정거래위원회는 피고 회사에 대해 “ 중앙일간지에 자사가 건립을 추진하는 펜션을 광고하면서, 대상토지의 대부분이 보전산지 또는 준보전산지로서 관광휴양개발지구지정 등 도시계획의 변경이 없이는 펜션의 건축 및 분양이 불가능함에도 불구하고 이에 대한 아무런 언급 없이 ‘현재 토목공사 및 동시 건축중’이라는 표현을 함으로써, 펜션의 건축 및 분양이 법적 또는 행정적으로 아무런 문제 없이 쉽게 이루어질 수 있는 것처럼 소비자를 오인시킬 우려가 있는 부당한 광고행위를 하여서는 아니된다‘는 처분을 하였다. 그후에도 피고 회사는 보령시로부터 관광휴양개발지구지정도 받지 못하여 결국 이 사건 펜션은 합법적으로 숙박업을 할 수 없는 상태가 되었다.

더구나, 피고 회사는 당초 약속했던 확정수익금을 지급하지 않은 것은 물론, 펜션단지 내에 설치하기로 한 수영장, 각종 체육시설, 심지어는 주출입로가 설치되어져야하는 토지에 저당을 설정하여 결국 이 토지가 다른 사람에게 경매되기에 이르렀다.   

이에, 수분양자들인 원고들 중 일부는 펜션분양계약을 해제하는 대신 피고회사가 약정한 확정수익금과 약속한 필요시설물이 위치한 토지를 상실케한데 대한 손해배상을 구하는 소송을 제기하였고, 다른 일부는 아예 분양계약의 해제를 주장하면서 분양대금전부의 반환을 구하는 소송을 제기하게 되었다. 

▶ 법원의 판단
이에 대해 법원은, 피고 회사가 약속하고도 지급하지 못한 확정수익금과 수영장 등의 체육시설설치 예정인 토지를 확보해주지 주지 못한데 대한 손해배상책임을 인정함은 물론, 분양계약의 해제를 주장하는 일부 수분양자의 청구에 대해서도 인정하는 판단을 하였다. 즉, “--피고 회사는 이 사건 펜션을 광고하면서 확정수익률 등을 언급하며 분양받은 펜션을 이용하여 숙박업이 가능한 것처럼 광고한 점, 그러나 이 사건 토지는 대부분이 보전산지 또는 준보전산지로서 관광휴양개발지구지정 등 도시계획의 변경이 없이는 대단위 펜션의 건축 및 그를 이용한 숙박업이 법적으로 불가능한 점, 피고 회사는 보령시에 관광휴양개발지구지정을 신청하였으나 결국 이루어지지 않은 점 등을 종합하면, 수분양자들이 이 사건 펜션을 분양받은 후 이를 직접 이용함을 넘어서 그를 이용해 숙박업을 하는 것도 이 사건 분양계약의 중요한 내용으로 포함되었다고 볼 수 있고, 따라서 피고 회사는 수분양자들이 펜션을 이용하여 합법적으로 숙박업을 할 수 있도록 관련 인허가를 받아야 할 의무가 있음에도 그 의무를 이행하지 못하여 이 사건 분양계약은 그 목적을 달성할 수 없게 되었으므로, 일부 원고들의 분양계약해제로 적법하게 해제되었다”고 판단한 것이다.

■ 결국, 이러한 사례를 통해서 알 수 있는 것처럼, 엄연히 법규상으로는 주거용임에도 불구하고 임대를 통해 수익을 올릴 수 있다는 것은 이례적이라는 점에서, 실제로 이런 임대수익이 합법적으로 가능한지에 대해 사전에 면밀하게 분석한 후에 분양여부를 결정할 필요가 있다는 것을 알 수 있다. 특히, 두 사례는 손해배상금의 지급은 물론 계약해제에 따른 분양대금 전액반환까지 인정하였지만, 첫 번째 사례의 경우에는 손해배상금액이 분양가액의 3% 정도에 그쳐 수분양자들이 현실적으로 느끼는 피해액수와 괴리가 있을 수 있고, 두 번째 사례의 경우에는 분양대금반환판결에도 불구하고 분양회사가 사실상 파산하여 현실적으로 판결집행이 어렵다는 점 등, 일단 분양을 받고나면 현실적인 손해를 피하기가 어렵다는 사실을 깊이 유념할 필요가 있다. -이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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