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제시외 건물이 경매물건에 포함된 경우의 접근

2008-07-31 | 작성자 최광석 | 조회수 19,439 | 추천수 357

부동산경매과정에서 “제시외 건물”이라고 해서 주된 경매목적물과 함께 경매에 부쳐지는 부분이 있다. 제시외 건물이 존재할 때 법원은, 우선 이 부분이 경매에 부쳐진 대상물과 별개의 독립된 물건인지 아니면 부합물이나 종물인지를 파악하여 주된 대상물과 함께 경매에 포함시킬지 여부를 판단하게 된다. 법원의 판단결과, 부합물이나 종물 정도로 판단이되면, 제시외 건물에 대해 별도의 감정을 하기도 하거나 별도로 감정하기가 애매한 경우에는 주된 경매목적물과 함께 전체적으로 가격을 평가하여, 주된 경매목적물과 함께 경매를 부치게 되고, 만약 별개의 독립된 물건으로 판단하면 경매대상에서 아예 배제하는 판단을 하게 된다.   

한편, 일반인들로서는 제시외 건물에 대해 법원이 별도이든 전체적이든간에 평가를 해서 경매를 부쳤다는 사실만을 보고, 제시외 건물의 법적인 성격에 대해 별다른 고려나 주의를 하지 않은 채 입찰에 임하는 경우가 적지 않지만, 상당한 주의가 필요하다고 할 수 있다.

예를들어서, 다가구주택이 경매에 나왔는데 이 다가구주택에는 등기부상에 존재하지 않은 계단실과 물탱크실이라는 공간이 있어, 감정평가시 이를 제시외 건물이라고 하여, 390만원이라는 별도의 가격평가까지 하여 법원이 경매에 부쳤다고 하자. 

이 건 다가구주택과 함께 이 계단실과 물탱크실을  경매대상으로 한 경매법원의 전제는, 위 계단실과 물탱크실이 이 건 다가구주택과 별개의 독립된 건물이 아니라 부합물이나 종물에 불과하다는 것이다.

만약 이와같은 경매법원의 판단이 타당하다면 낙찰자로서는 위 계단실과 물탱크실 부분에 대해서도 유효하게 권리를 취득한 셈이 된다. 부합물이나 종물은 피부합물이나 주물인 다가구주택의 소유권과 함께 하기 때문이다.

하지만, 만약 경매법원의 판단과 달리 위 계단실과 물탱크실 부분이 이 건 다가구주택에 대한 부합물이나 종물이 아니라 독립된 별개의 건물이라면,  비록 감정평가까지하여 경매로 낙찰받았다고 하더라도 이 부분에 대한 소유권취득은 유효하지 못하게된다. 부합물이나 종물이 아닌 별개의 독립된 건물이라면 압류나 저당권의 효력이 미치지 못하게 되어 이를 경매에 부칠 수 없는데, 경매법원이 이를 잘못 판단하여 가격평가까지 하여 경매에 부쳤다고 하더라도 낙찰자가 유효하게 소유권을 취득할 수는 없기 때문이다.


바로, 이 점에서 제시외 건물로 나온 부분이 경매의 주된 대상과의 관계에서 부합물 내지 종물인지 아니면 독립된 별개의 건물인지를 면밀히 살펴보아야 한다. 경매법원이 이를 일차적으로 판단한다고 하더라도, 법원에서 직접 현장을 보고 판단한 것이 아니라 감정평가서 등 서류를 위주로 한다는 점에서 경매법원의 판단이 정확하다고 기대하기는 무리일 수 있다. 


판례는, ① 건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여야하고, ②  어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되어야 하는 관계가 있어야 한다는 원칙을 제시하면서(대법원 1988.2.23. 선고 87다카600 판결), 구체적인 사례에서 독립된 건물인지 여부를 판단하고 있다. 구체적인 사례에서 기존에 나온 판례와 학설을 종합해서 면밀한 조사가 있어야만 불의타를 면할 수 있을 것이다. 이러한 점에서, 조금이라도 의심이 되는 경우에는 반드시 현장을 방문하거나 관련 전문가들의 도움을 받을 필요가 있다. -이상-


 
<참고법령 및 판례>

▶ 민법 제100조 (주물, 종물)
①물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다.
②종물은 주물의 처분에 따른다.


▶ 민법 제358조 (저당권의 효력의 범위)
저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.


▶ 대법원 1991.5.14. 선고 91다2779 판결【건물명도】

【판시사항】
가. 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 본채의 종물이라고 본 사례
나. 명도를 구하는 건물이 주된 소유 건물의 부합건물이라는 원고의 주장에 대하여 위 건물이 주된 건물과는 독립된 것이라는 이유로 이를 배척하기 위하여서는 위 주장 속에 종물이라는 주장이 포함된 것이 아닌가 하는 점도 석명해 보아야 한다고 한 사례

【판결요지】
가. 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 방과 연탄창고 및 공동변소가 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 본채의 종물이라고 본 사례
나. 명도를 구하는 건물이 주된 소유 건물의 부합건물이라는 원고의 주장에 대하여 위 건물이 주된 건물과는 독립된 것이라는 이유로 이를 배척하기 위하여서는 위 주장 속에 종물이라는 주장이 포함된 것이 아닌가 하는 점도 석명해 보아야 한다고 한 사례

【참조조문】
가.나. 민법 제100조 / 나. 민법 제256조, 민사소송법 제126조

【전 문】
【원고, 상고인 겸, 피상고인】 이종각 외 1인 원고들 소송대리인 변호사 김병하
【피고, 피상고인 겸, 상고인】 손완국 외 4인 소송대리인 변호사 윤운영
【원 판 결】서울민사지방법원 1990.11.27. 선고 90나6728 판결
【주 문】
원심판결 중 원고의 예비적청구를 기각한 부분을 파기하여 그 부분 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.
피고들의 상고를 모두 기각한다.
상고기각부분에 대한 상고비용은 피고 등의 부담으로 한다.

【이 유】
1. 피고들의 상고이유를 먼저 판단한다.
원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 계쟁 건물 중 별지도면 표지 ㉮, ㉯, ㉰, ㉱, ㉲, ㉳, ㉺부분에 대하여는 원고들 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있어 원고들의 소유로 추정되고 ㉴, ㉵, ㉶, ㉷, ㉸, ㉹부분은 위 등기된 부분에 잇대어 증축된 부분으로써 그 물리적 구조나 용도, 기능 및 거래관(냐)을 사회적, 경제적으로 고찰할 때, 그 자체는 독립된 건물로서의 독립성이 없고 기존의 등기건물과 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하여 위 등기건물 부분에 부합되었다고 인정하고 이를 기초로 위 부합부분의 점유자들인 피고들에게 각자 그 점유부분을 명도할 것을 명하고 있는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 법률판단은 수긍이 되고 소론과 같은 법리오해의 위법이 없으며, 또 거기에 서울민사지방법원 82가단3726 확정판결의 기판력에 저촉되거나 중복제소금지의 원칙에 위배한 위법도 발견할 수 없다.
원심은 나아가 이 사건 원고들 명의의 등기가 피고 손완국이 원고 이종각으로부터 돈을 차용하면서 이를 담보하기 위하여 경료된 점은 원고들이 이를 자인하고 있으나 같은 피고가 피담보채무를 모두 변제하였다는 주장에 대하여 원심이 믿지 아니하는 증언 부분 외에는 이를 인정할 증거가 없다하여 이를 배척하고 있는바 기록에 의하여 살펴보면 원심이 위 사실인정 과정에서 거친 증거의 취사는 수긍이 되고 여기에 소론과 같은 채증법칙위배의 잘못이 없다. 논지는 모두 받아들일 수 없는 것이다.
2. 원고들의 상고이유를 본다.
원심은 원고들이 피고들 중 일부에 대하여 별지도면표시 ㉻, (갸), (냐)부분의 명도를 청구하고 있음에 대하여, 위 ㉻, (갸), (냐) 부분은 물리적 구조나 용도 및 거래관(냐)상 주된 건물인 본채와는 독립된 건물이라면서 이를 배척하고 있는바, 기록에 편철된 갑 제5호증의 3(검증조서)의 기재 등 원심이 채용하였거나 이유 중에 배척하지 아니한 증거들을 종합하여 보면 위 부분들은 본채에서 떨어져 축조되어 있기는 하나 위 ㉻부분은 넓이가 3.1평방미터에 불과하고, 구조는 방으로 되어 있으나 사람이 거주하지는 않으며 그 안에는 낡은 물건들이 보관되어 있어 사실상 낡은 가재도구 등의 보관장소로 사용되고 있는 것으로 보이고 (갸)부분은 연탄창고이며 (냐)부분은 점유자들의 공동변소로 사용되고 있음을 인정할 수 있는바 위 인정사실에 의하면 위 부분들이 본채와 독립하여 독립된 효용을 가진 건물이라고 보기 보다는 본채를 점유하고 있는 자들의 필요에 따라 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지하는 종물이라고 함이 합리적이라 할 것이다.
원심이 위 건물들을 독립된 것이라고 판단하기 위하여서는 부합건물이라는 원고들의 주장속에 종물이라는 주장이 포함된 것이 아닌가 석명하여 보고 나아가 위 건물들의 독립성 여부를 좀더 심리하여 보았어야 한다고 할 것이다.
그렇다면 원심은 적어도 종물에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 범하였다고 할 것이니 이 점을 지적하는 논지는 이유있다.
3. 따라서 원심판결의 원고 패소부분 중 별지도면 표시 ㉻, (갸), (냐)에 대한 부분을 파기하고 그 부분 사건을 원심법원에 환송하고 피고들의 상고를 모두 기각하며 상고기각부분에 대한 상고비용은 각 패소자에게 부담시키기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


▶ 대법원 2000. 10. 28. 자 2000마5527 결정【낙찰허가】

재항고이유를 판단한다.
재항고인이 내세우는 재항고이유는, 재항고인이 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지 및 건물에 대한 최고가입찰자가 된 후 이 사건 토지 지하의 유류저장탱크와 이사건 건물 1층의 주유기 7대를 그 소유자로부터 별도로 매수함으로써 앞으로 경매법원이 이 사건 경매절차에서 위 물건들을 매각할 수 없게 되었고, 오히려 재항고인에게 낙찰을 허가하지 아니하는 경우 이 사건 토지 및 건물과 별도로 위 물건들을 매수한 재항고인이 손해를 입을 우려가 발생하였으므로, 이 사건 토지와 건물에 대하여 최고가입찰자인 재항고인에게 낙찰을 허가하여야 한다는 것이나, 이러한 사유는 원심결정에 헌법·법률·명령 또는 규칙의 어떠한 위반이 있다고 지적하는 것이 아니어서 민사소송법 제412조 소정의 적법한 재항고이유가 될 수 없다.
뿐만 아니라, 기록에 의하면 위 유류저장탱크와 주유기 7대는 이 사건 경매의 목적물인 토지에 부합되었다고 보아야 할 것이거나 건물의 상용에 공하기 위하여 부속시킨 종물로서 모두 이 사건 경매의 목적물이 되어야 할 것이므로, 재항고인이 경매절차 진행 중에 소유자로부터 별도로 위 물건들을 매수하였다고 하더라도 여전히 이 사건 토지 및 건물과 함께 매각되어야 할 것이어서 경매의 목적물에서 제외되는 것이 아니고, 또 민사소송법이 최저경매가격을 규정하고 최저경매가격 결정의 중대한 하자를 직권에 의한 낙찰불허가사유로 규정하고 있는 것은 부동산의 공정타당한 가격을 유지하고, 부동산이 부당하게 염가로 매각됨으로써 소유자뿐만 아니라 근저당권자나 채권자 등 이해관계인의 이익이 침해되는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다고 할 것인데, 재항고인이 경매절차와는 별도로 소유자로부터 위 물건들을 매수하였다고 하여 이 사건 경매목적물에 대한 최저입찰가격 결정의 하자에도 불구하고 근저당권자 등 이해관계인들에게 아무런 손해가 발생하지 않게 된다고 할 수 없으므로, 재항고인 주장과 같은 사정만으로 위 낙찰불허가사유가 소멸된다고 할 수도 없다.
그러므로 재항고를 기각하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.


▶ 대법원 1988.2.23. 선고 87다카600 판결【부동산소유권이전등기】

(판결요지)
가. 건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합여부는 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다.
나. 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지 되어야 하는 관계가 있어야 한다.
다. 경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서 그 경락인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.


【이 유】
원고 소송대리인의 상고이유 제1,2점은 함께 판단한다.
1. 건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조 뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 할 것이고( 당원 1985.11.12 선고 85다카246 판결 참조), 또한 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주된건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되어야 하는 관계가 있어야 하는 바( 당원 1985.3.26선고 84다카269 판결 참조)원심이 적법히 확정한 바와 같이 피고는 1978.1. 경 원심판시 별지목록(2)항 기재의 기존의 건물에 인접하여 같은 대지 위에 이 사건 건물을 건립하고 같은 달 21 이들 건물에 관하여 따로이 각 소유권보존등기를 경료하였는바, 위 두건물은 밖으로 통하기 위한 대문을 공동으로 하고 있고 그 1층 지붕 일부씩(2층 베란다 부분)이사용상 편의를 위하여 서로 연결되어 있고 2층에 출입하기 위한 층계를 공동으로 하고 있기는 하나, 그 1, 2층 모두 몸체들이 별도의 벽으로 이루어져 상당한 간격(원심 검증결과에 의하면 1.25미터의 간격임)을 두고 서로 떨어져 있고 더우기 위 기존의 건물은 그곳 일부에 방과 부엌이 설치되어 있어 주거용으로 쓰일 부분이 없지는 아니하나 나머지 대부분이 물치장으로 되어 있는 반면, 이 사건 건물은 합계 135.18평방미터의 건평으로 그 대부분이 방과 마루 및 부엌으로 되어 있어 그 자체만으로도 주거용으로 쓰일수 있는 구조를갖추고 있으므로 이 사건 건물은 기존건물의 상용에 공하기 위하여 부속된 종물이라거나 기존건물에 부합된 부속건물이라고 할 수 없다할 것이므로 원심이 이와 같은 취지에서 이 사건 건물을 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보아 경매법원에서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 이 사건 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서 그 경락인인 원고는 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다고 판단한 것은 정당하다 할 것이고( 당원 1974.2.12 선고 73다298 판결; 1983.8.23 선고 83다177; 판결; 1966.11.7 고지 66마896 결정 등 참조)거기에 논지와 같이 채증법칙위배나 심리미진으로 인한 사실오인 및 종물에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다.
따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


▶ 대법원 1985.11.12. 선고 85다카246 판결【소유권확인등】

【판결요지】
건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부등을 가려서 판단하여야 한다.
 
(이 유)
원고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물신축부분을 기존건물부분의 북쪽과 동쪽의 벽에 붙여 증축하면서 위 신축부분의 외벽경계를 따라 10개의 철근콘크리트 기둥을 설치하여 기초를 삼았고, 기존건물부분의 북쪽외벽 바깥쪽으로는 시멘트벽돌 1장씩을 더 쌓고, 동쪽외벽 바깥쪽으로는 철근콘크리트벽을 새로 만들어 신축부분의 새로운 벽으로 삼았으며, 신축부분의 1층과 2층에 각 4개씩 철근콘크리트 대들보를 설치하는 외에 서쪽의 북쪽끝에 계단을 만들어 신축부분의 전용통로로 하고 전화, 전기배선 및 상하수도의 배선등도 기존부분과는 따로 설치하였을 뿐만 아니라 3층은 주택으로 이용하도록 건축하였으며, 기존건물부분의 연건평이 134평방미터 남짓인데 반하여 신축부분은 258.8평방미터에 이르는 사실은 이를 인정할 수 있으나, 한편 기존건물부분은 주로 점포로 이용하도록 건축된 것으로 각 점포는 벽으로 막혀있는 등 서로 구획되어 있으며 원고는 새로 더 점포수를 늘리기 위하여 기존건물부분에 잇대어 신축부분을 증축한 사실, 그래서 원고는 신축부분을 건축함에 있어 당국으로부터 증축허가를 받아 이를 건축하였고, 위에서 본 바와 같이 기존건물부분의 동쪽과 북쪽벽에 붙여 지음으로써 외관상 기존건물부분과 신축부분이 한개의 건물로 보이게 하였을 뿐만 아니라 기존건물부분의 서쪽 남단의 층계를 통하여 신축부분과 왕래가 가능하도록 하고, 또한 기존건물부분의 옥상은 울타리나 경계표시 없이 신축부분 3층 주택의 방 일부와 부엌으로 통하는 통로, 장독대 및 마당으로 사용되고 있으며 신축부분의 옥상으로 통하는 층계까지 설치되어 있는 사실도 함께 인정되므로, 이러한 인정사실에 의하면 위 신축부분이 견고하게 건축되어 있고, 기존건물부분보다 비록 연건평이 많다고 하더라도 물리적 구조상이나 용도, 기능 및 거래의 관념상 위 신축부분은 그 자체로는 독립성이 없고 기존건물부분에 부합되어 일체를 이루면서 1개의 건물로 되었다고 할 것이고, 따라서 기존건물부분에 대한 근저당권은 신축부분에도 미치는 것으로서 피고가 기존건물부분과 함께 신축부분도 경락함으로써 그 소유권을 취득한 것이라고 판단하고 있다.
2. 그러나 건물이 증축된 경우에 증축부분이 기존건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될수 있는지의 여부등을 가려서 판단하여야 한다.
원심이 이 사건 증축부분을 기존건물에 부합된 것으로 판단한 이유를 요약하면, (1) 증축부분이 기존건물의 동쪽과 북쪽에 붙여 지음으로써 외관상 한개의 건물로 보인다는 점, (2) 기존건물의 서쪽 남단층계를 통하여 증축부분과 왕래가 가능하다는 점 및 (3) 기존건물의 옥상이 울타리나 경계표시 없이 증축부분 3층 주택으로 통하는 통로, 장독대 및 마당으로 사용되고 증축부분의 옥상층계가 설치되어 있다는 점등에 있는바, 위와 같이 외관상 한개의 건물로 보인다던가 서로 왕래가 가능한 통로가 있고 옥상일부를 공동으로 사용한다는 정도만 가지고 증축부분이 구조와 용도 및 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용이 없고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 없는 기존건물의 부합부분에 불과하다고 단정할 수는 없다고 할 것이다.
오히려 원심이 확정하고 있는 바와 같이 증축부분이 기존건물 외벽을 이용하여 증축된 것이 아니라 별도로 시멘트벽돌 및 철근콘크리트 벽을 쌓아 증축부분을 신축하였으며 증축부분의 전용통로와 전기배선 및 상하수도 등도 별도로 설치하였고 1, 2층은 주로 점포, 3층은 주택으로서 기존건물과는 별개로 사용되고 있는 것이라면 위 증축부분은 기존건물과는 독립한 건물로서의 경제적 효용을 가지고 있다고 볼 여지가 없지 않다.
원심으로서는 위와 같은 구조, 용도 및 기능의 면에서 좀더 면밀히 사실조사를 하여 위 건물의 부합여부를 심리판단 하였어야 함에도 불구하고 이에 이르지 아니하였음은 심리를 다하지 아니하거나 부합에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하겠고, 이는 소송촉진 등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당하므로 논지는 이유 있다.
3. 다만, 민법 제365조의 규정에 의하면 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있도록 되어 있다.
기록에 의하면 소외 박종헌은 동인소유인 천안시 원성동 197의 17 대 188평방미터와 같은 대지 및 원성동 195의 4 대지의 양 지상 2층 건물(기존건물)에 대하여 1981.6.15 소외 정태복, 같은 박 정자 앞으로 근저당권을 설정하였고, 그후 1981.12.8 위 근저당권자의 경매신청으로 경매가 진행된 결과 위 대지와 기존건물 및 기존건물에 붙여 지은 이 사건 증축부분까지 경매목적물로 평가되어 피고에게 경락허가 결정이 됨으로써 피고가 그 경락대금을 완납한 사실, 한편 이 사건 증축부분의 상당부분이 근저당권이 설정된 위 원성동 197의17 대지상에 서있으며 이 증축부분은 위 박종헌이 1981.5.1 준공예정일을 그해 12월로 하여 건축허가를 받아 건축한 것인데(갑 제10호증의 1참조), 위 경매신청당시는 이미 완공이 되어 있어서 근저당권자는 위 증축부분까지 경매청구의 대상에 포함시킨 사실(갑 제12호증의 9 참조)을 각 인정할 수 있다.
만일, 위 증축부분이 위 원성동 197의 17 대지에 대한 근저당권설정후에 축조완성된 것이고 위 증축부분의 상당부분이 위 대지 위에 축조되어 있으며 위 증축부분 전체가 불가분의 일체로서 소유권의 객체를 이루고 있다면, 위 대지에 대한 근저당권자는 위 증축부분 전부에 대하여 경매청구권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다.
원심으로서는 이 사건 증축부분이 기존건물과 독립된 소유권의 객체가 될 수 있는 건물이라고 판단되는 경우에도 나아가 위 대지에 대한 근저당권의 설정시기와 증축부분의 축조완성시기 등을 살펴서 증축부분이 적법하게 경매청구의 대상이 되어 경락인인 피고에게 적법하게 그 소유권이 귀속되었다고 볼 여지가 있는지의 여부도 가려보아야 할 것이다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


▶ 대법원 1985.3.26. 선고 84다카269 판결【근저당권설정등기말소등】

 저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라 함은 민법 제100조가 규정하는 종물과 같은 의미로서 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 상용에 이바지하는 관계에 있어야 하고, 주물의 상용에 이바지한다 함은 주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말하는 것으로서, 주물의 소유자나 이용자의 사용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의 효용과 직접 관계가 없는 물건은 종물이 아니라고 할 것인바(대법원 1994. 6. 10. 선고 94다11606 판결, 1997. 10. 10. 선고 97다3750 판결 등 참조), 기록에 의하면, 이 사건 입찰 대상 목적물의 하나인 천안시 직산면 석곡리 21의 11 공장용지 위에는 재항고인들 주장의 감정평가서 표시 ㉠, ㉡ 건물 2동이 있지만, 그 건물은 이 사건 입찰 대상 토지 및 건물에 대한 감정평가 당시 별개의 독립된 미등기 건물로 파악되어 제1심 법원은 이를 입찰 대상에서 제외한 다음 위 건물에 관하여 법정지상권이 발생할 수 있다는 취지로 입찰물건명세서를 작성하여 공고하였으며, 위 건물은 이 사건 입찰 대상 토지 및 건물의 소유자가 타인에게 그 전부 또는 일부를 임대하고 있을 뿐 입찰 대상 건물 그 자체의 효용과는 직접 관계가 없는 별도의 독립된 건물에 불과한 것으로 보여질 뿐이므로, 저당권의 효력이 미치지 아니하여 특별한 사정이 없는 한 이 사건 입찰 대상 목적물에는 포함되지 아니한다고 할 것이다.
또한, 이 사건과 같이 경매 목적 토지 및 건물과 별개의 독립한 시설 또는 건물에 대하여 경매신청인의 별도의 경매청구는 물론이고 어느 누구로부터도 일괄경매의 대상이 된다는 주장이나 소명조차 없는 상태에서 경매절차가 진행되어 입찰 대상 토지 및 건물에 대한 낙찰허가결정까지 있게 되었다면, 그 후 후순위 저당권자에 불과한 재항고인들로서는 위와 같은 별개의 독립한 건물에 대하여 일괄경매를 하여야 한다는 소명자료를 제출하면서 이 사건 경매절차에 있어 최저경매가격결정이나 일괄경매결정에 하자가 있다고 주장할 수도 없다고 할 것이다(대법원 1997. 4. 24.자 96마1929 결정, 1999. 6. 8.자 99마882 결정 참조).
3. 기록에 비추어 살펴보면, 감정인은 감정평가서 표시 ㉦, ㉧, ㉨, ㉩의 제시 외 건물을 임차인의 소유로 보고 감정서에 평가대상 토지와 건물에 영향이 있을 것으로 생각된다고 기재하였는바, 기록상 위 소유관계를 달리 인정할 자료가 없고, 입찰 대상 토지 및 건물을 평가함에 있어서 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률의 위임에 의한 감정평가에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 토지에 대하여는 공시지가를 기준으로 지가변동률, 지역요인 및 개별요인을 참작하는 방법으로, 건물에 대하여는 구조, 사용자재, 시공 및 관리상태, 부대설비 등을 참작한 복성식 평가법에 의하여 평가하였을 뿐 위 제시 외 건물의 존재를 이유로 입찰 대상 토지 및 건물의 가액을 저감하였다고는 보이지 아니하므로, 이 사건 최저입찰가격의 결정이 재항고인들 주장과 같이 위법사유가 있는 평가방법에 기초한 것으로 위법하다고 할 수 없다.
4. 결국 재항고인들의 항고를 배척한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유 주장과 같은 민사소송법 제633조 제6호의 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 재항고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.
그러므로 재항고를 기각하기로 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.


▶ 대법원 1983.11.24. 자 83마469 결정【부동산경락허가결정】

경락부동산의 등기부상의 평수와 경락건물의 실지평수 사이에 차이가 있어 경매가격의 결정에 착오가 있어 경락허가결정은 취소되어야 한다는데 있는바, 기록에 의하면 이건 경매의 대상이 된 실지건물은 등기부상의 건물에 부합물(부엌) 1평, 종물(물치, 변소) 1평 3작이 더 많고 이에 대한 평가액을 포함하여 경매기일 공고를 한 사실이 인정되고 이러한 경우 위 종물 및 부합물에도 저당권의 효력은 미친다 할 것이므로 이를 기초로 한 경락허가결정은 적법할 것이며
 
            
▶ 청주지법 2005. 2. 2. 선고 2004가단8227 판결: 확정【전기수전설비반환】

살피건대, 이 사건 전기수전설비는 이 사건 부동산 중 공장이 그러한 시설을 당초부터 수용하는 구조로 건축되었고 또 그러한 시설과 더불어 공장으로서의 효용을 할 수 있으므로 이 사건 전기수전설비는 이 사건 부동산 중 공장에 대한 종물이라고 할 것이다. 따라서 이 사건 전기수전설비는 이 사건 경매의 목적물이 된다고 할 것이고, 경락으로 피고는 이의 소유권을 취득하였다고 할 것이다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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