경매와 대항력

2008-05-29 | 작성자 최광석 | 조회수 17,068 | 추천수 325

 

대항력있는 임차인이 있는 건물이 낙찰되어 낙찰자에게 건물 소유권이 이전되었는데, 그럼에도 불구하고 기존 임차인은 낙찰자에게 보증금을 청구하지 않고 기존 소유자에게 보증금을 달라고 할 수 있을까?
이 질문은, 필자가 강의한 어느 경매실무강좌에서 한 수강생이 한 질문인데, 이 수강생의 생각은 대항력있는 임차인의 보증금까지 고려된 저렴한 낙찰가에 건물을 취득하게 된 낙찰자 입장에서, 임차인으로부터 보증금을 부담하지 않기 위해 임차인과 상의하에 전 소유자(임대인)에게 보증금청구를 해버리면 이득을 볼 수 있지 않을까하는 것이었다. 

하지만, 이런 임차인은 낙찰자에 대해서만 보증금청구가 가능할 뿐, 전 소유자에 대해 보증금청구를 할 수는 없다.
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후에 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게되어, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸한다는 것이 확고한 대법원 입장인데(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결), 경매라고 해서 예외로 볼 수 없기 때문이다. 결국, 낙찰로 인한 소유권변동 이후에는 임대차건물의 양도인인 전 소유자는 임대차보증금반환채무에서 완전히 면제될 수 밖에 없다. 서울고등법원 1986. 3. 11. 선고 85나3868호 판결 역시, 주택임차인이 주택임대차보호법에 의하여 그 임차권의 대항력을 갖춘 후 소외인이 그 주택을 경락취득하였다면 위 법 제3조 제2항에 의하여 임대인의 지위는 위 경락인에게 승계되어 임대인은 임대차계약에 의한 임대인으로서의 보증금지급채무를 면하게 된다고 판단하였고, 대법원 1993.7.16. 선고 93다17324 판결도 이런 전제하에서  주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단하고 있다.

한편, 이러한 대항력은 건물양수인이 보증금반환채무를 의식하고 건물을 양수한 경우 뿐 아니라 보증금을 의식하지 못하고 취득하였다고 하더라도 건물양수라는 그 자체만으로 당연히 효력이 발생한다. 즉, 비록 대항력 없는 임차인이라고 판단하고 소유권을 취득했더라도 향후 대항력있는 임차인으로서 확인되면, 소유권을 취득한 그 자체로서 양수인은 보증금을 승계해야할 책임을 부담하게 된다.

반대로, 임차인이 대항력을 갖지 못하는 사람인 경우에는 보증금채무는 여전히 전 소유자가 부담할 의무가 있을 뿐, 낙찰자는 이를 변제할 의무가 없다. 매우 당연한 이론임에도 불구하고 간과되는 경우가 적지 않은데, 예를 들어서 비록 최선순위 기준권리 보다 빨리 해당 주소로 전입신고는 되어 있지만, 임차인이 개인이 아닌 법인인 경우, 전체적으로 볼 때 주거용이 아닌 경우 등 주택임대차보호법상의 대항력이 없는 경우가 적지 않다는 점에서, 경매에 임하는 사람으로서는 임차인에게 대항력이 있는지 여부에 대해서 더욱 주의를 기울일 필요가 있다.
-이상-


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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