전입신고 게을리해서 행운을 얻은 어느 임차인의 사연

2008-05-09 | 작성자 최광석 | 조회수 18,186 | 추천수 245

임대차계약을 체결하게 되면 임차인으로서는 전입신고를 속히 해야하고 이를 게을리할수록 임차인에게 불리해지는 것이 일반적인데, 오히려 전입신고를 게을리해서 어부지리로 이득을 얻게 된 특이한 임차인의 사례가 있어 소개한다.   

■ 사안의 개요
이 임차인은, 서울의 모 대학가 근처에서 원룸 방 한칸을 구하던 중 이미 건물에 상당한 선순위 저당권이 존재하고 있었지만 ‘별일 없겠지’ 하는 마음으로 2005. 1. 이 건물에 대한 임대차계약을 체결했다. 이 임차인은 계약 체결 직후부터 바로 거주를 시작했는데, 전입신고의 중요성을 제대로 이해하지 못해 무려 8개월이 지나도록 전입신고를 미루다가 뒤늦게 전입신고를 하게 되었다. 그런데, 전입신고하기 3개월 전에 이미 건물 소유권은 매매되어 소유권이 甲에서 乙 앞으로 변경되어있었다.

그후 새로운 건물소유자인 乙의 부도로 이 건물이 경매에 넘어가게 되었는데 전혀 배당을 받지 못하게되자 이 임차인은, 별다른 재산이 없어보이던 새로운 건물주 乙 대신에 자력이 있는 종전 건물주 甲을 상대로 임대차보증금을 돌려달라는 소송을 제기해서 최종적으로 승소하게 되었다 (대전지방법원 2008. 1. 31. 선고 2007나6787호 판결). 

■ 법리의 정리

   판결결과를 이해하기 위해서는 먼저, 임대차기간 도중에 부동산 소유권이 변경되는 경우 소유권 변경 이후에도 종전 소유자에게 보증금을 청구할 수 있는지에 관한 기존 판례를 정리해 볼 필요가 있다. 판례는, 임차인에게 임대차보호법상 대항력이 있는지 여부에 따라 구분해서 판단하고 있다.

  ▶ 임차인이 임대차보호법의 적용을 받고 이에 따른 대항력을 구비한 이후에 소유권이 양도된 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 이전하는 결과, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다고 해석한다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결). 임대차보호법상 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 규정 때문이다.  

  ▶ 하지만, 임차인에게 대항력이 없는 경우에는 달리 해석하고 있다. ① “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”는 대항력규정의 적용을 받지 않는다는 점에서, 부동산 소유권이 변경되었다고해서 새로운 소유자와 기존의 임차인간에 자동적으로 임대차관계가 형성되지는 않고, ② 또 비록 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정이 이루어진 경우라고 하더라도, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다(대법원 1995.8.11. 선고 94다58599 판결)는 점에서, 임차인이 명시적 내지 묵시적으로 임대차승계에 동의하지 않으면 새로운 소유자와의 관계에서 임대차계약이 당연 승계되지는 않게 된다. 그 결과 임차인은 소유권변경 이후에도 기존 건물주에 대해서 보증금을 청구할 수 있게 된다. 다시말하면, 새로운 소유자나 기존 소유자 중에서 임차인의 선택에 따른 보증금청구가 가능할 수 있는 것이다.

  ▶ 결국, ① 건물 소유권이 변동되기 이전에 이 임차인이 제대로 전입신고를 했더라면 주택임대차보호법의 대항력이론에 따라 건물 소유권 변동 이후에는 건물을 양수한 乙에 대해서만 보증금청구가 가능하고 종전 건물주인 甲에 대해서는 보증금청구가 불가능하게 되는데, 乙은 이 건물 이외에 다른 재산이 없고, 임대차계약 당시부터 이 건물에 상당한 선순위저당 때문에 소유권이 변경되기 이전에 이 임차인이 전입신고를 제때 했더라면 보증금회수는 쉽지 않았을 것인데, ② 전입신고를 게을리하는 도중에 건물주가 바뀌게 되면서 바뀐 건물주에 대해서는 대항력을 주장할 수 없게 된 결과, 이 임차인은 건물 소유권 변경 이후에도 여전히 임대차계약의 당사자로서 자력이 충분한 전 건물주에 대해 여전히 보증금 청구가 가능할 수 있게 된 행운을 얻은 것이다.

■ 이 판결이 시사하는 점 

▶  위와 같은 법리와 아울러, 이 재판에서는 다음과 같은 중요한 쟁점이 다루어졌다. 소송과정에서 甲은, 이 사건 임차주택을 乙에게 양도하면서 이 사건 임차주택에 관한 임대인의 지위 또는 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 乙이 면책적으로 인수하는 내용의 약정을 하였고 이 임차인도 동의하였다는 점에서 이 임차인의 임대차보증금청구에 응할 수 없다고 주장했는데, 이에 대해 법원은 甲의 이와 같은 주장을 받아들이지 않는 판단을 하면서 매우 의미있는 이유를 쓰고 있다. 실무적으로 매우 중요한 쟁점이라는 점에서 판결내용을 자세하게 소개한다.

▶ 판결이유
   법원은, “--계약인수는 3면계약으로 이루어지는 것이 통상적이나 관계당사자 중 2인의 합의와 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하며,나머지 당사자의 동의 내지 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다고 할 것이다.그러나 동의 내지 승낙에 의하여 발생하는 계약인수의 법률효과를 용인하였다고 볼 만한 행위가 있는 경우에 그 행위에 의하여 동의 내지 승낙의의사표시를 추단할 수 있는 것이지 단순히 나머지 당사자가 그 계약인수에 반대할 이유가 없다거나 내심으로는 그 계약인수에 동의하고 있었을 것이라는 심리상태를 추정할 수 있는 정황만으로 묵시적 의사표시에 의한 동의 내지 승낙을 추단할 수는 없는 것이고(대법원2001.10.12. 선고 2001다7865 판결 참조), 이는 면책적 채무인수에 대한 채권자의 승낙에 있어서도 마찬가지라고 할 것이다.

 이 사건으로 돌아와 살피건대,이 사건 부동산의 양도 당시 甲과 乙은 당시 이 사건 부동산에 입주되어 있는 모든 임차인들의 전,월세 보증금을 乙이 인수하기로 약정한 사실,피고는 이 사건 부동산을 乙에게 양도한 다음 이 사건 부동산의 입구에 ‘주인이 바뀌었으므로 계약서를 갱신하시기 바랍니다.월세, 전기세, 관리비 일체는 현 주인에게 납부 바라며, 기존 관리인에게는 납부하지 마시기 바랍니다’라는 안내문을 부착한 사실,원고는 乙의 예금계좌로 2005. 12. 15. 월세 및 관리비 120,000원을 1회 납부한 사실 등을 인정할 수 있다.
  그러나,① 甲과 乙 사이에 이 사건 부동산의 매매계약에 수반되어 맺어진 임대차보증금 등 인수약정은 위 계약당사자 사이에 이루어진 약정으로 제3자인 원고가 그 내용을 정확히 알 수 없는 점, ② 피고인 甲이 안내문을 부착하였다고 하더라도 이는 불완전한 공시방법이므로 반드시 그 안내문의 내용이 원고에게 통지되었다 보기 어렵고,그 후 원고가 주변의 다른 임차인,관리인 등을 통하여 안내문게시 사실을 알게되었다고 하더라도 어느 시점에 어떠한 내용을 알게 되었는지 등이 모두 불분명한 점,③ 나아가 그 안내문의 내용에 있어서도 이 사건 부동산에 관한 모든 임대차계약을 새로운 건물소유주인 乙이 인수한다거나 임대차보증금반환채무를 乙이 면책적으로 인수한다는 등의 임대차계약승계에 관한 언급없이 단순히 건물의 소유주 변경과 그에 따른 관리비 등 지급변경만을 안내하고 있으며,오히려 임대차계약은 당연히 승계되지 않는다는 전제하에 ‘주인이 바뀌었으므로 계약서를 갱신하시기 바랍니다’라는 내용을 포함하여 안내를 하였던 점,④ 한편, 甲의 주장에 의하더라도 원고는 새 건물주인 乙에게 월차임 및 관리비를 바로 지급하지 아니하고 보증금에서 공제할 것을 주장하였다는 것이며,실제 원고가 乙의 통장에 월차임 및 관리비를 입금한 것으로 확인되는 것은 2005. 12. 15. 1회 뿐인 점.⑤ 이 사건 임대차계약 만료 후 임차인인 원고로서는 누구에게서든 임대차보증금을 반환받기만하면 되므로,이 사건 임차주택의 새로운 주인으로서 차임 및 관리비를 독촉한 바 있는 乙에게 임대차보증금반환을 요구한 사실이 있다하여 원래 이 사건 임대차계약의 당사자로서 임대차보증금의 반환의무를 지는 甲의 의무를 면책시키려는 의사로 그러한 청구를 하였다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 원고가 이 사건 임대차보증금반환채무를 乙에게 승계시키고 피고인 甲을 면책시키려는 의사로 피고가 주장하는 바와 같은 계약인수 또는 채무인수에 동의나 승낙을 한 것이라고 단정하기에 부족하고,달리 이를 인정할 증거가 없다.        
  한편 피고는,임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고,목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며,임차인의 입장에서 보아도 신소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신소유자와의 계약만으로써 그 지위를 양도할 수 있는 것이어서,이 사건에서도 甲과 乙 사이의 임대인의 지위인수에 관하여 원고가 별다른 이의를 제기하지 않은 이상 피고는 면책된다는 취지로도 주장하나,① 임차인이 대항력이 없는 경우에도 신소유자가 목적물의 소유자의 지위에서 항상 임대차보증금반환채무를 거의 완전히 이행할 수 있다고 보기는 어려운 점,② 민법 제629조 제1항에서 임차권의 양도에 대하여는 임대인의 동의를 요하도록 한 점.③ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하는 점(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다1273 판결참조)등에 비추어보면,임대인과 신소유자의 계약으로써 임대인의 지위를 인수함에 있어서는 임차인의 적극적인 동의 또는 승낙을 요한다고 봄이 상당하므로,이와 다른 전제에 선 피고의 주장은 받아들이지 아니한다. 

따라서,이 사건 임차주택에 관한 임대인의 지위 또는 원고에 대한 임대차보증금반환채무를 乙이 면책적으로 인수하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다는 피고의 주장은 이유없다

▶ 임대차부동산의 소유권이 변경될 때, 어떻게 해야하나

   위에서 본 바와 같이 임대차 중인 부동산의 소유권이 변경되는 경우, 기존 임대차관계가 새로운 소유자와의 관계에서 당연히 승계되는 것은 아님에도 불구하고 잘못 생각하는 경향이 많다. 계약의 기본법리상 일방 당사자 마음대로 계약의 당사자를 변경할 수는 없다. 계약을 체결한 당사자의 개성이 계약의 이행에 있어 매우 중요하기 때문이다. 비록 종전과 동일한 임대차조건일지라도 임대인의 동의없이는 임차인 마음대로 다른 사람으로 임차인을 변경할 수 없는 것과 마찬가지로 임대인의 변경도 임대인 임의대로 할 수 없는 것이 원칙이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들은 소유주가 변경되면 임대인의 지위가 당연히 새로운 소유주로 변경되는 것으로 생각하고 있다. 앞서 본 임대차보호법상의 “대항력”이라는 이론과 사실상 부동산매매과정에서 합의하에 임대차계약승계가 일어나는 경우가 현실적으로 많다는 점 때문이다.

하지만 위에서 본 바와 같이 당사자의 의사와 무관하게 부동산소유권변동을 통해 임대차관계가 승계될 수 있는 것은 임대차보호법상 대항력이 적용되는 임대차관계에 한하고, 그렇치못한 나머지 경우(비주거용 고액임대차, 주거용임대차이지만 임차인이 개인이 아닌 경우 등)에는 임대차관계가 당연히 승계될 수는 없고, 임대차가 승계되기 위해서는 임대차승계에 관한 임차인의 명시적 내지 묵시적 합의가 필요하다. 결국, 현행판례에 따르면 대항력이 없는 임차인으로서는 두 가지 선택권을 가지게 되는데, ① 새로운 건물주를 임대인으로 인정하여 임대차계약승계를 동의하거나 ② 아니면 임대차계약 승계를 거부하고 임대차기간 도중이라고 하더라도 임대인변경을 이유로 계약을 중도에 해지할 수 있게 된다. 첫 번째 선택을 하게 될 경우에는 임대차계약기간은 그대로 지속되는 것이고, 보증금 역시 향후 새로운 건물주에게 청구할 수 밖에 없게 되지만, 두 번째 선택을 하게 될 경우에는 임대차기간이 바로 종료되면서 임차인과의 계약당사자였던 종전 소유자에게 보증금 청구를 할 수 있게 된다.

▶ 이런 법리를 염두에 두고서, 소유권이 변동되는 과정에서 매도인, 매수인, 임차인이 각자 어떤 점을 주의해야하는지에 대해 짚어보기로 한다.

** 매도인의 입장
  
임차인이 두 번째 선택 즉, 계약승계를 원치않고 보증금을 바로 돌려달라는 선택을 할 경우에는, 비록 매매과정에서 매수인이 임대차계약을 그대로 승계하고 임대차보증금을 매수인이 임차인에게 지급하기로 하면서 그 금액만큼을 매매대금에서 공제하기로 매도인과 매수인 사이에 합의가 있었다고 하더라도, 이러한 합의를 이유로 매도인 즉 종전 소유주는 임차인에 대한 자신의 임대차보증금반환책임을 피할 수는 없다. 그 결과, 보증금을 공제한 나머지 대금만을 받고 소유권을 이전해주었음에도 불구하고 임차인으로부터 다시 보증금청구를 당하게 되면 매도인이 보증금만큼의 손해를 입을 수 있다.

따라서, 매도인의 입장에서는 매매당시의 매수인과의 합의가 임차인에게 유효할 수 있도록 하기 위해서 임대차계약을 승계하도록 하는 적극적인 조치가 필요하다. 매수인과 임차인을 대면하게 하고 새로운 임대차계약서를 작성하게 하는 것이 가장 대표적이다. 소유권변경 사실을 알리기 위해 위 사례에서와 같이 현관문에 공지문을 부착하거나 개별적으로 통고서를 보내는 정도만으로는 임대차계약이 당연히 승계될 수는 없다. 소유권이 변동된 사실을 알고도 임차인이 장기간 이의를 제기하지 않거나 새로운 임대인에게 차임을 장기간 지급하는 등 임대차계약 승계에 동의하는 임차인의 묵시적인 태도로 인해 향후 분쟁에서 승계로 인정될 수 있으면 다행이지만, 그렇지못하면 매도인이 보증금만큼의 손해를 부담할 수 있는 소지가 남아있게 된다. 

** 매수인의 입장

임대차계약을 승계하는 전제로 보증금을 적게 지급하고 이전등기를 받아오는 매수인으로서는 임대차보증금 부담과 관련된 위험은 없다. 하지만, 소유권을 넘겨받으면 기존 임대차관계가 그대로 승계된다는 믿음으로 기존 임대차계약의 잔여기간 동안 임차인이 그대로 임대차관계를 유지할 의무가 있다는 전제하에서 ‘기존 임차인이 지급하고 있는 차임이 나머지 잔여기간 동안 유지될 수 있다’는 식의 잘못된 수익률 계산은 조심할 필요가 있다. 만약, 임차인이 임대차계약승계를 거부한다면 이와 같은 매수인의 예상수익은 유지될 수 없기 때문이다. 따라서 이런 수익률을 기대하고 매매하는 매수인으로서는, 매매계약체결에 앞서 매매 이후에도 임차인이 임대차계약을 계속 지속할 의사가 있는지를 미리 정확하게 확인할 필요가 있다.

** 임차인의 입장

   앞서 본 바와 같이, 대항력이 없는 임차인으로서는 임대차계약기간 도중에 소유자가 변경되게 되면 계약을 종료할 수 있는 권리가 있다는 점에서, 새로운 소유주의 자력, 임대차목적물의 담보가치, 영업수익이 계속될 수 있는지 등을 감안해서, 만약 임대차계약이 승계되는 것을 원치않을 경우에는 신,구 소유자들에게 이러한 의사를 분명하게 밝히고 보증금반환을 요구할 필요가 있다. 더구나, 이러한 의사표시는 소유권이 변동되고 가급적 빨리 이루어지는 것이 좋다. 이러한 분명한 의사표시없이 새로운 소유자에게 차임을 지급하는 등으로 인해 자칫 계약승계에 동의하는 것으로 비춰질 수 있기 때문이다. -이상-


■ <참고법령 및 판례>

▶ 주택임대차보호법 제3조 (대항력등 )
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다
③ 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

▶ 상가건물임대차보호법 제3조 (대항력 등)
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

▶ 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것이나, 법인에게 주택을 임대한 경우에는 법인은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건의 하나인 주민등록을 구비할 수 없으므로 임대인이 위 임대주택을 양도하더라도 그 양수인이 주택임대차보호법에 의하여 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따라서 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키기로 하는 당사자들 사이의 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.


▶ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결
[1] 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.
[2] 제반 사정에 비추어 임차인이 주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것을 전제로 행동하였다고 봄이 상당하고 임대인의 지위승계에 대하여 이의를 제기한 것으로 단정하기는 어렵다고 한 사례.

▶ 대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이고, 대항력을 갖춘 임차인이 양수인이 된 경우라고 하여 달리 볼 이유가 없으므로 대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 인하여 소멸하게 된다.

▶ 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면, 임차인이 주택의 양수인에 대하여 대항력이 있는 임차인인 이상 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다 할 것이고, 그 주택에 대하여 임차인에 우선하는 다른 권리자가 있다고 하여 양수인의 임대인으로서의 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아니다.
[2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.

▶ 대법원 1995.5.23. 선고 93다47318 판결
 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 양도인은 임대인으로서의 지위를 상실하게 된다

▶ 대법원 1993.12.7. 선고 93다36615 판결
주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되므로, 임대인의 임차보증금반환채무도 양수인에게 이전되는 것이고, 이와 같이 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 된 이후에 임차인이 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다 하여 이미 발생한 임차보증금반환채무가 소멸하는 것은 아니다.

▶ 대법원 1993.7.16. 선고 93다17324 판결
주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.

▶ 대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.

▶ 대법원 1995.8.11. 선고 94다58599 판결
부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자의 승낙이 있어야 한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인
www.lawtis.com에서 참고하세요.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기