상가임대차, 무조건 5년이 보장되지는 않는다.

2004-11-24 | 작성자 최광석 | 조회수 19,925 | 추천수 328
흔히들, 상가건물임대차보호법(이하, 보호법이라고 함) 제정 이후에는 상가 임차인에게 최소한 5년간 영업을 할 수 있는 권리가 무조건 보장된 것처럼 오해하는 경우가 많다. 이는 상가보호법에 규정된 5년간의 갱신요구권을 염두에 둔 것인데, 다음에서 보는 바와 같이 보호법 제정 이후라고 하더라도 5년간 영업보장이 되지 않는 경우가 있을 수 있다.

우선, 보호법상 적용대상인 환산보증금을 초과한 경우이다. 임차인에게 인정된 5년간의 갱신요구권은 보호법에서 도입된 개념인데, 보호법은 모든 상가건물의 임대차계약에 적용되는 것이 아니라 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약에만 적용되도록 규정되어 있다. 지방마다 약간씩 차이가 있지만, 서울 기준으로 2억 4천만원이 환산보증금 한도액이 된다. 환산보증금계산은, 월차임에 100을 곱한 금액을 임대차보증금과 합산하게 되는데, 예를들어 임대차보증금 5천만원에 월차임 200만원인 임대차계약이라면, 2억 5천만원이 환산보증금이 되는 것이다<5천만원 + (200만원 × 100)>. 따라서, 보호법상 소정의 환산보증금을 초과하는 비교적 고액의 임대차계약에는 5년간의 갱신요구권이 임차인에게 주어지지 않게 된다.  

환산보증금 계산과 관련해서, 관리비 등의 명목으로 받는 금액이나 부가가치세를 월차임에 포함되는 것으로 해석해야 하는지의 문제를 생각해 볼 수 있다.
관리비의 경우에는 전기, 수도요금 등 실비변상적 차원에서 지급된다는 점에서, 건물의 사용수익대가인 월차임과는 성격이 다르므로, 관리비 등은 월차임에서 제외하는 것이 타당하다.

한편, 부가가치세는 논란의 여지가 있다. ① 환산보증금을 계산할 때의, 월차임이란 부가가치세를 포함한 금액이라는 주장은, 상가건물에 대한 임대차계약을 할 경우에, 부가가치세를 포함하여 임차인이 실제로 임대인에게 지급하여야 할 금액을 차임으로 정하는 것이 일반적이라는 점, 계약당사자의 관점에서는 차임 중 부가가치세 부분과 그 나머지 부분을 분리해서 취급하지 않는 것이 일반적이라는 점을 논거로 한다. ② 반면, 부가가치세를 제외한 금액을 월차임으로 해석하는 견해는, 부가가치세를 월차임에 합산할 경우 보호법에서 보호되는 임대차계약의 범위가 좁아질 수 있다는 점에서, 법규정이 애매할 때는 임차인보호를 위한다는 법의 제정목적에 맞추어서 임차인에게 유리하게 해석해야 한다는 점을 주장의 근거로 하고 있다. 이 점에 대해서는 하급심판결조차 아직 형성되어 있지 않은 것으로 보이고, 학설상 논의도 별로 없는 상태인 바, 향후 논란이 예상된다. 임차인보호와 불필요한 논란을 방지하는 차원에서, 부가가치세를 제외한 금액만을 월차임으로 명시하는 방향으로 법개정이 필요하다고 판단된다.

두 번째로는, 보호법 제10조 제1항에 규정된 갱신요구권을 인정되지 않은 예외사유들이 적용될 경우이다. 3기 이상의 차임연체나 철거, 재건축 등이 대표적인 사유들이다. 즉, 임차인으로서 의무를 다하지 못하거나 임대차계약을 갱신하지 못하는 중대한 사정변경이 생긴 경우에는 갱신요구권을 인정하지 않고 있는 것이다. 실무상으로는, 철거, 재건축을 이유로 한 갱신요구권 거절이 자주 발생하는데, 실제로는 철거나 재건축을 하지 않으면서도 임차인을 명도하기 위해 철거나 재건축을 빙자하는 경우가 있으므로, 임차인 입장에서는 임대인의 의도를 면밀하게 살필 필요가 있다.

세 번째로는, 보호법 시행 이전부터 임차하고 있는 임차인의 경우, 갱신요구권을 행사해서 보장되는 5년이 어느 시점을 기준으로 계산해야하는지의 문제가 있다. 이 문제와 관련해서, 보호법 제10조 제2항은 “임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다”는 규정을 두고 있는데, “최초의 임대차기간”의 해석과 관련해서 논란이 발생할 수 있다. 즉, 보호법 시행 이전부터의 임차인에 대해서는 보호법 이전에 처음 임차한 시점을 기준으로 5년간만 보장되는 것인지, 아니면 보호법 시행이후에 최초 갱신된 시점으로부터 5년간이 보장되는 것인지가 문제될 수 있는 것이다. 예를 들어, 2001. 5. 1.부터 1년간의 임대차계약이 개시되어 갱신되던 중, 2002. 11. 1.에 보호법이 시행되었고, 그 후인 2003. 5. 1.에 다시 1년간 갱신된 임대차계약의 경우에, 5년간의 갱신요구권에 의해 보장되는 기간은, 최초 임대차기간인 2001. 5. 1.부터 5년간인 2006. 4. 30.인지, 아니면 보호법 시행 이후에 최초 갱신된 2003. 5. 1.부터 5년간인 2008. 4. 30.인지가 논란이 되는 것이다. 이 점에 대해서는 아직 대법원판결은 존재하지 않고, 학설도 찾아보기 힘든 상황이지만, 현재 지방법원 하급심판결 중에는 보호법 제10조 제2항에서 규정된 “최초의 임대차기간”을 문면그대로 해석하여, 보호법 시행 이전부터의 임대차의 경우에는 보호법 시행 이전부터 최초 임대차한 시점부터 5년간만 보장받을 수 있다는 판단을 하고 있는 사례가 있었다. 이 점에 관해서는 향후 추가적인 논의가 필요하다고 보이지만, 필자 개인적인 의견은, 임차인 보호를 위해 상가보호법 시행 이후에 갱신된 최초 임대차시점으로부터 5년간을 보장하는 것이 타당하다고 사료된다. 왜냐하면, 상가보호법 시행을 전후해서 향후 5년간 임대료 인상에 제한이 있다는 것을 전제로 임대인이 한꺼번에 상당한 임대료를 인상해왔다는 점, 상가보호법 부칙 제2조에 “이 법은 이 법 시행일 이후에 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다”라고 규정하고 있어, 5년간의 갱신요구권 조항 역시 상가보호법 시행 이후에 갱신된 시점부터 기산할 수 있는 해석상 여지가 있기 때문이다. 입법론으로 개선이 필요한 부분이 아닌가 생각된다. -이상-

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