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위약금을 몰수하고도 손해 본 어느 의뢰인의 사연

2007-12-31 | 작성자 최광석 | 조회수 13,823 | 추천수 299

아파트매수인의 계약위반으로 계약금을 몰수하고도 큰 손해를 보게 된 의뢰인의 사연이다.
의뢰인 甲은 서울 목동에 아파트 1채를 보유하다가 2006. 5.경 乙이라는 사람에게 이 아파트를 6억원에 매도하는 계약을 체결하고 계약금으로 6천만원을 받았다. 이 의뢰인은 이 돈을 받아 서울 송파구 아파트 1채를 8억원에 丙으로부터 매수하는 계약을 체결하고 계약금으로 8천만원을 지급했다.
그런데, 문제는 매수인 乙이 개인적인 사정을 이유로 계약이행을 거절하면서 발생했다. 乙의 사정에 의한 계약파기이다보니 乙과 체결한 매매계약에 따라 위약금으로 계약금 6천만원을 몰수했지만, 문제는 乙로부터 매매대금을 당연히 받는다는 전제로 서울 송파구 아파트를 매수하는 계약을 체결하다보니 乙로부터 목동 아파트대금을 받지 못하게 되면서 결국은 송파구 아파트 대금을 치르지 못해 丙에게 계약금 8천만원을 몰수당하게 되었다. 한쪽에서는 6천만원을 몰수했지만, 역으로 8천만원이나 몰수당하게 되면서 결과적으로 2천만원의 금전적 손해를 입게 된 것이다. 
게다가, 乙의 신고때문인지 2007년도에는 乙로부터 몰수한 계약금 6천만원에 대해 2천만원의 세금까지 납부하게 되었다. 몰수한 계약금이 소득세법상 “기타소득”에 해당할 수 있기 때문이다. 결국, 전체적으로는 이 아파트 매매계약 때문에 4천만원을 손해보는 처지가 되버렸다. 

이 사안을 법적으로 분석해보자.

첫 번째 의문은, 乙의 계약위반으로 결국 丙으로부터 8천만원을 몰수당하는 손해를 입게 된  甲으로서는 乙로부터 계약서에 정한 위약금 6천만원을 몰수할 수 밖에 없는가이다. 즉, 乙로부터 6천만원을 넘는 추가 손해를 청구할 수는 없을까하는 문제이다. 이 의뢰인의 의문사항이기도 했다.
하지만, 이 사안에서는 추가손해를 청구할 수 없다.
이 의뢰인과 같이 처음 계약이 이행되는 것을 전제로 받게 될 대금으로 다른 투자를 할 계획이었는데 처음 계약의 대금을 제대로 받지못하게 되면서 그 여파로 두 번째 계약의 대금을 치르지 못함으로 인해 발생한 손해는, 乙과의 관계에서는 乙의 계약위반으로 발생한 “통상손해”가 아니라 “특별손해”로 법리상 해석된다. 즉, 당연히 청구가 가능한 손해가 아니라  甲의 이런 계획을 乙이 알거나 알 수 있었을 경우에만 청구가능할 수 있는 손해라는 것이다. 따라서, 이런 손해를 배상받기 위해서는 甲의 이런 계획을 乙이 알거나 알 수 있었다는 점에 대해 甲이 충분히 입증해야 하는데, 그 입증이 쉽지 않을 수 있다.
더구나, 乙과 체결한 매매계약서에는 乙의 계약위반에 따른 손해배상의 예정 즉 위약금을  계약금으로 하는 것으로 이미 약속되었다는 점에서 추가 배상청구는 원천적으로 불가능할 수 있다. 계약위반에 따른 손해배상의 예정액에는 통상손해 뿐 아니라 특별손해까지 포함된 것으로 해석하기 때문이다. 결국, 이 의뢰인으로서는 목동 아파트 판 돈으로 송파구 아파트를 사고자하는 자신의 계획을 乙이 알거나 충분히 알 수 있었다는 사실을 충분히 입증한다고 하더라도 이미 체결된 손해배상의 예정조항 때문에 추가 손해배상청구는 불가능하다.

두 번째 의문은, 의뢰인 甲과 같이 결국 위약금으로 6천만원을 몰수했지만, 그 직후 8천만원이라는 위약금을 몰수당해 결과적으로 2천만원이라는 손해를 보게 되어 궁극적으로 아무런 소득을 거두지 못한 경우에 대해서도 “기타소득”이라는 명목으로 세금이 부과될 수 밖에 없는지의 문제이다.
 
결론적으로는, 이런 경우에 대해서도 세금부과가 불가피하다. 소득세법상 “소득”이 발생했는지 여부를 판단함에 있어서는 거래단위를 일정한 한정시켜서 판단해야 하고, 발생한 소득을 투자해서 궁극적으로는 손실이 발생한 사후적인 상황까지 고려하지는 않기 때문이다( 다만, 기타소득금액을 산정함에 있어서는 소요된 필요경비는 공제할 수 있는데, 목동 아파트 매매계약을 하면서 발생된 부동산중개수수료가 대표적일 수 있다).

결국, 이 사례를 통해서도 계약이 얼마나 중요한지 다시 한 번 생각할 수 있다. 목동 아파트 매매대금을 모두 받을 것을 전제로 그 자금을 송파구 아파트에 투입하는 계획과 같이, 그 자금스케줄이 깨지게 되면 몰수하는 이익 보다 더 큰 손해가 있을 수 있는 상황이라면, 이 의뢰인처럼 계약금상당의 손해배상을 예정할 것이 아니라(이 건은, 표준매매계약서에 인쇄된 양식으로 기재되었음), 이 조항을 삭제하는 대신 乙과의 매매계약서상에 ‘향후 乙로부터 받은 대금으로 어떤 용처에 사용하고 이를 위해 乙이 매매계약을 반드시 이행할 필요가 있다’는 취지의 계약문구를 명시해 둘 필요가 있었을 것이다. 이런 문구를 통해서 乙의 계약위반으로 甲에게 어떤 손해가 발생할 수 있는지를 乙이 알거나 알 수 있었다고 충분히 판단될 수 있게 함으로써 甲에게 발생한 특별손해까지도 乙에게 배상청구할 수 있는 근거가 될 수 있는 것이다. 이렇게 되면 목동 아파트를 계약한 乙의 입장에서는 위약금 6천만원을 넘는 금액까지도 배상청구당할 수 있다는 부담이 작용하면서 가급적 계약을 파기하지 않고 그대로 이행했을 수도 있고,  乙이 정상적으로 계약이행을 했더라면 위에서 본 것과 같은 복잡한 문제가 발생하지 않았을 것 아니겠는가? 재삼 강조하지만, 항상 고민하는 계약이 될 수 있어야 할 것이다. -이상-


■ <참고법령 및 판례>

▶ 민법 제393조 (손해배상의 범위 )
①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.
②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.

▶ 대법원 1988.9.27. 선고 86다카2375(본소),2376(반소) 판결
 당사자사이의 채무불이행에 관하여 손해배상액을 예정한 경우에 채권자는 통상의 손해뿐만 아니라 특별한 사정으로 인한 손해에 관하여도 예정된 배상액만을 청구할 수 있고 특약이 없는 한 예정액을 초과한 배상액을 청구할 수는 없다.

▶ 소득세법 제21조【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 

10호<  계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금>

② 기타소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
③ 기타소득의 범위, 계산방법 그밖의 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 

▶ 소득세법 시행령 제87조【기타소득의 필요경비계산】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기타소득에 대하여는 거주자가 받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액을 필요경비로 한다. 
1. 법 제21조 제1항 제1호의 기타소득 중「공익법인의 설립ㆍ운영에 관한 법률」의 적용을 받는 공익법인이 주무관청의 승인을 얻어 시상하는 상금과 부상 
2. 법 제21조 제1항 제9호ㆍ제18호 및 제19호의 기타소득 
3. 법 제21조 제1항 제15호의 기타소득
4. 법 제21조 제1항 제7호의 기타소득으로서 필요경비가 확인되지 아니하거나 수입금액의 100분의 80에 미달하는 것 
5. 법 제21조 제1항 제10호에 규정하는 위약금과 배상금 중 주택입주 지체상금 (95.12.30. 신설)부칙
 계약해지로 인한 위약금은 80% 필요경비 인정대상 소득이 아니다.

▶ 소득세법 55조 종합소득세율
① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.
 
   <종합소득과세표준>                  <세   율>
    1천만원 이하                  과세표준의 100분의 8
    1천만원 초과                  80만원+1천만원을 초과하는 
    4천만원 이하                  금액의 100분의 17
    4천만원 초과                  590만원+4천만원을 초과하는
    8천만원 이하                  금액의 100분의 26
    8천만원 초과                  1천630만원+8천만원을 초과하는
                                  금액의 100분의 35

 기타소득으로 발생된 위약금은 소득발생한 다음해 5월 종합소득세 신고시 다른 소득과 합산하여 위 세율을 적용하여 납부함.


 

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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