약속을 지키게 하는 힘 “손해배상의 예정”

2004-11-19 | 작성자 최광석 | 조회수 16,214 | 추천수 313
부동산거래에 있어 약속이 지켜지지 않는 경우를 너무나 흔하게 보게 된다. 예를 들어, 상가분양과 관련해서 ‘이 분양상가는 월세수익이 최소한 월 100만원은 된다’거나, ‘내년말에는 틀림없이 입점가능하다’는 식의 약속을 흔하게 듣게 되는데, 이러한 식의 약속은 쉽게 하는 만큼이나 너무나 쉽게 깨지는 경우가 많다. 부동산거래에 있어 상대방과의 약속이 매우 중요한 내용이라면, 그 약속은 향후 입증의 편의를 위해 서면화될 필요가 있음은 물론,  약속이 반드시 지켜지기를 원한다면 약속이 지켜지지 않을 경우에 그 약속을 한 사람에 대해 어떠한 손해배상을 미리 예정해 두는 자세가 꼭 필요하다. 위에서 예를 든 것처럼, 상가 월세수익이 월 100만원이 된다고 약속하였다면, 그 약속이 지켜지지않을 경우에 월 100만원에 미달하는 금액만큼 분양회사가 일정기간 이를 보전해 준다는 내용이나, 내년말에 입점이 되지 않을 경우에는 지체일수 하루당 얼마의 금액을 위약금으로 지급한다는 문구가 바로 그것이다.

그럼에도 불구하고  부동산거래와 관련한 많은 약속들은 서면화되지 못하고 구두상으로 오고가는 경우가 많아, 법적이 분쟁이 발생할 때에 그러한 약속이 있었는지와 관련해서 입증이 곤란한 경우가 많을 뿐 아니라(법원실무상으로도, 특히 중요한 약속의 경우에는 서면화되지 않고 구두상으로만 이루어졌다는 것은 상식적으로 납득하기 힘들다는 점에서, 구두상으로만 약속했다는 주장을 쉽게 믿지 않고 있는 경향이다), 약속이 있었다고 하더라도 그 약속위반행위에 대해 적절한 손해배상을 미리 약속해 두지 않아서 약속위반에 대해 도대체 얼마의 손해를 인정할 수 있을지 어렵게 된다. 예를들어 내년말까지 상가에 입점할 수 있다고 서면상으로 약정하더라도, 입점지연에 따른 지체상금조항이 없다면, 입점지연에 대해 얼마의 손해배상책임을 인정할 수 있을지 매우 곤란해지는 것이다.  
따라서, 향후 약속위반에 대한 정확한 손해배상금이 미리 정해져있다면, 그 약속은 틀림없이 지켜질 가능성이 크다는 점에서, 약속이 틀림없이 지켜지기를 희망한다면 손해배상의 예정조항을 미리 정해두는 것이 합리적일 수 있다.
약속위반에 대한 페널티가 있는 경우와 없는 경우의 차이는, 우리의 일상생활에서도 쉽게 찾아볼 수 있다. 일정기간 내에 대금을 지급하지 않더라도 지연이자이나 가산금에 대한 별다른 제재가 없는 신문(우유)대금과 같은 경우와, 일정기간 내에 납부의무를 위반할 경우 상당한 가산금이 부과되는 각종 공과금의 경우가 좋은 대조가 될 수 있다.  

위에서 든 상가분양의 경우 이외에도 부동산거래와 관련해서 필자의 경험상으로 손해배상예정(위약금)조항이 반드시 필요하다고 생각되는 부분은 다음과 같다.

우선, 월세체납에 대한 지연이자를 약정할 필요가 있다. 월세는 임대인의 입장에서는 생활의 수단이 되는 것인데, 일반적인 임대차계약서에는 월세체납에 대한 지연이자부과 규정을 두고 있지 않고있다. 그 결과, 임차인 입장에서는 임대차보증금에서 체납된 월세를 공제하면 그만이다는 식으로 성실하게 월세지급을 하지 않은 경우가 많다. 물론, 월세체납에 대해서 임대인의 입장에서는 계약해제를 주장할 수 있지만, 상당한 권리금이 붙은 상가의 경우에는 월세미납을 이유로 바로 임차인을 명도해버리기도 인간적으로 곤란할 뿐 아니라, 소송에도 상당한 비용이 소요된다는 점에서, 성실한 월세납부를 유도하는 것이 서로간에 득이 될 수 있는 방법인 것이다.  

또한, 대형건물을 분양받을 경우에 일정기간 내에 완공하는데 대한 지체상금의 약정이 필요하다. 대형건물의 경우, 자금력이 튼튼한 대형업체에서 사업을 주도하는 경우에는 언제까지 완공하는 것에 대한 자신감이 있기 때문에, 완공시기를 계약서상에 명시하고 이를 위반할 경우 일정금액의 지체상금약정을 하는 경우도 있다. 그러나, 대부분 영세업체들의 경우에는 자금력 등에서 크게 부족한 관계로, 건물을 완공하는 시기를 대략이라도 약속하기가 힘들어서, 완공시기를 계약서상에 아예 기재하지 않은 경우가 많다. 그 대신, 분양대행업체 직원들을 통해 완공시기를 그럴듯하게 구두상으로 이야기하게 하면서 수분양자들을 유혹(기망)하는 것이다. 이러한 구두약속은 향후에 이를 입증하기도 어렵거니와, 녹음 등의 방법으로 구두 약속을 했다는 점이 입증된다고 하더라도, 분양업자의 공식입장이 아니라 분양대행업체 직원의 개인적인 의견전달일 뿐이라고 발뺌할 경우 분양업체에 대한 책임추궁이 어려워질 수 있는 소지가 있는 것이다. 대형건물 상가나 오피스텔을 분양하는 경우, 시행사들의 많은 경우는 자기 자본을 거의 가지지 않고 금융업체 등으로부터 대부분의 자금을 차용하는 경우가 많고, 심지어는 토지매입도 완전히 마무리짓지 못한 상황에서 수분양자들로부터 받은 분양대금으로 사업부지인 토지대금을 지급하면서 사업을 추진하는 등 사업진행이 매우 위태롭고 주먹구구식으로 이루어지는 경우가 많다는 점에서, 건물완공이 당초 구두상으로 이야기한 시점보다 많이 늦어지는 것이 다반사이다. 따라서, 구두상이 아닌 분양계약서상으로 건물완공시기에 대해 대략적으로라도 명기해 줄 것을 요구하면서, 아울러 이에 따른 손해배상예정조항도 함께 기재하는 것이 필요하다.

또한, 임차인이 부당하게 명도를 지연하는 경우가 많다는 점에서, 명도지연에 따른 지체상금을 기재할 필요성도 크다고 할 것이다. 지체상금약정을 하지 않을 경우 기존에 지급하고 있던 월세 이상으로 명도지체에 따른 손해배상을 청구하기가 곤란한 것이 현실인 상황에서, 임차인으로서는 고의로 재판을 지연하면서 가급적 오랫동안 버티기식으로 나오는 것이 일반적인 현상이다. 이에 대비하기 위해 부당점유에 대한 지체상금약정이 반드시 필요하다. 물론, 제때 건물명도를 받기 위해서 제소전화해조서를 작성하기도 하지만, 이는 법원의 재판절차를 거쳐야한다는 점에서 약간 번거로울 수도 있으므로, 재판절차없이 계약서작성만으로 간편하게 처리하기를 원한다면 제소전화해조서 대신에 계약서상에 명도지체에 대한 지체상금약정을 기재하는 것이 좋은 방법일 수 있다.

한편, 손해배상의 예정조항을 기재함에 있어 주의할 점은, 손해배상의 예정은 해석에 다툼이 없는 정확한 문구를 사용할 필요가 있다는 것이다. 예를 들어, 약속 위반시 부동산 시가상당의 손해배상을 한다는 식의 문구는, 향후 부동산 시가에 대해서 다툼의 여지가 있을 수 있다는 점에서, 이러한 해석의 여지가 있는 문구 대신에 ‘5억원을 배상한다’는 식의 해석여지가 없는 문구가 바람직한 것이다.

사회 다른 분야에서도 마찬가지이지만, 부동산거래 역시 약속이 잘 지켜지지 않은 대표적인 분야이다. 지켜질만한 약속을 하는 사회를 만들고, 불필요한 소송을 예방하는데 손해배상의 예정조항이 많은 기여를 하게 될 것으로 믿어 의심치 않는다. -이상-

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최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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필부성 2004-11-20
정말 잘읽고 있습니다
부동산 뿐만 아니라 모든 사회 생활에도 도움이 되는
내용이라서 저는 따로 노트에 필기를 하고 잇습니다
프린트를 해도 되지만 금방 잊어 버리게 되죠
열심히 공부 하겠습니다
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