부동산 매도인의 임차인 명도책임

2007-03-18 | 작성자 최광석 | 조회수 20,544 | 추천수 313
 

매매하는 건물이나 토지에 임차인이 있는 경우, 일정시점까지 임차인 명도(인도)를 매도인이 책임지기로 하고 매매계약이 체결되는 경우가 많다. 예를들어, 계약체결 후 2달 이후 시점을 잔금지급일로 정하고, 잔금지급일까지 매도인의 책임으로 임차인을 내보기로 하는 것이다.


■ 임차인 명도가 쉽지 않을 수 있다

이 과정에서 문제는, 임차인 명도문제를 너무 쉽게 생각하고 명도약속을 경솔하게 해버린다는 것이다. 매매계약체결과정에서 많은 매도인들은, ‘2-3개월 정도면 무난히 임차인 정리가 되지 않을까’하는 막연한 기대를 가진다. 매도인 생각에는, 임대차계약도 종료된 마당에 매매계약이 체결된 사정을 임차인이 알게되면 인간적인 도리상으로라도 명도에 협조해 줄 것이라고 생각한다. 그렇지만, 이런 임대인의 예상은 빗나가는 경우가 적지 않다. 일정 기간 내에 명도해 주지 못하면 매매계약이 깨져서 큰 손해를 입을 수 있는 처지에 있는 임대인(매도인)의 처지를 이용해서 상당한 돈을 요구하는 악의적인 임차인도 있고, 또 이런 악의적인 마음이 아니더라도 임차인 입장에서는 임대차목적물에 시설한 돈을 회수하지 못하고 점유를 넘기게 된다는 점에서 그에 상응하는 댓가를 받고 싶어할 수 있다는 점에서 임대인과 생각이 다를 수 밖에 없다.  


■ 2-3개월 내에 재판으로 명도하기가 어려운 이유

결국 이런 이유로 명도에 관한 합의가 원만하게 되지 못하면 결국 임차인을 재판으로 명도해야 하는데, 문제는 매수인에게 약속한 2-3개월이라는 시간 내에 재판으로 명도를 완료하기가 쉽지않다는 것이다. 각자의 주장으로 충분히 공방(攻防)을 하고 그에 따른 입증절차를 밟아가면서 한번 재판기일이 속행(續行)될 경우 최소한 2-3주는 걸리게 되고, 또 판결 이후에도 실제집행까지 약 한 달 정도 시간이 추가로 필요한 우리의 재판현실에 비추어 볼 때, 2-3개월이라는 시간 내에 재판으로 임차인을 내 보낸다는 것은 매우 어렵다고 할 수 있다.


혹자는, ‘명도소송이라는 본 재판 대신에 명도단행을 구하는 가처분신청을 제기하면 1-2개월 내에 임차인을 내 보낼 수 있다’고 하는데, 반드시 그렇지는 않다. 명도단행가처분신청 역시 재판의 일종이라는 점에서 상당한 시간이 소요될 수 있다. 예를들어, 만약 임차인이 고의적으로 법원에서 온 가처분신청서를 수령하지 않고 피하게 되면 본격적인 공방이 이루어지기 전에 한 달 이상을 지체할 수 있다.

법원실무관행상 명도을 구하는 단행가처분은 시급을 요하는 극히 예외적인 경우에만 까다롭게 인정된다는 점에서도 재판결과 자체도 낙관하기 어렵다. 법적인 용어로 하자면 “보전의 필요성”을 엄격하게 판단하고 있다는 점에서 반드시 임대인이 승소, 즉 가처분 인용(認容)결정이 선고된다는 보장도 없다. 가처분은 그 성격상 신속하게 재판을 마치게 되는만큼 가처분 인용은 가처분신청인의 주장이 거의 명백할 뿐 아니라, 속히 가처분이 받아들여지지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에 국한되기 때문이다. 만약 임대인의 요구대로 명도단행가처분을 인용해서 임차인을 신속하게 명도집행해 버린 이후에, 향후 본 재판을 하는 과정에서 가처분을 통한 즉각적인 명도가 바람직하지 못했다는 사정, 예를들어 임차인이 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 명도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 예전으로 돌아가 점유를 회복할 방법은 없게되고 임차인의 이런 각종 권리들에 대해서도 제대로 심리할 방법이 없어 임차인에게 불이익한 상황이 되는 것이다. 결국, 이런 이유 때문에 제 때 명도되지 못하면 매매계약이 해제되어 손해를 입게 된다는 정도의 필요성만으로 명도단행가처분이 인용될 수 있을 것이라고 속단할 수 없는 것이다. 실제로, 명도본안소송을 제기하더라도 명도를 완료할 수 있는 시간적인 여유가 있는 상태에서 본안소송 없이 명도단행가처분신청만 제기했는데,  2개월간의 가처분재판 끝에  ‘가처분재판을 통해 명도할 시급한 보전의 필요성이 없다’는 이유로 신청이 기각되어버려, 결과적으로 본안소송을 통한 구제마저도 힘들어지게 된 경우도 있었다.


■ 임차인명도합의는 신중하게 


결국, 매도인 입장에서는 임차인 명도를 언제까지 약속함에 있어 극히 신중할 필요가 있다. 가급적 보수적으로 생각해서 명도기간을 충분히 여유있게 정할 필요가 있으며, 일정기간 내에 명도되지 못하는 만약의 경우를 대비해서 ‘일정기간까지 명도완료되지 못할 경우 별도의 위약금없이 받은 돈만 반환하고 매매계약을 종결한다’는 취지의 계약내용을 관철시킬 필요도 있다. 


■ 명도집행을 효과적으로 하는 요령

정해진 기간을 놓침으로서 손해를 보지 않기 위해서 다음과 같은 요령을 숙지할 필요가 있다.


① 먼저, 신속하게 명도소송을 제기해야 한다는 것이다.


임차인과 협의를 해보고 조금이라도 불안한 조짐이 보이면 일단 신속하게 명도재판을 시작해야 한다. 합의로 종결해보겠다는 욕심으로 재판은 시작하지도 않은 채 임차인과의 협의에만 올인하는 경우가 적지 않은데, 원만하게 합의되면 다행이지만 만약 합의되지 못하면 법적인 절차를 밟는 시간을 그 만큼 허비하는 셈이 된다. 재판으로도 해결되지 못하는 상황이 되면 임차인문제를 해결하는 비용은 오히려 훨씬 많이 들어갈 수 있다. 

재판하는데 법원비용(인지대, 송달료 등), 변호사보수로 큰 돈이 들어간다고 생각해서 재판제기를 어려워하는 경향도 있다. 그렇지만, 명도소송은 다른 종류의 재판에 비해 법원비용 자체가 매우 적은 편이고, 변호사 보수는 재판을 제기하면서 바로 정식선임하기 보다는 향후 합의가능성을 염두에 두고서 일단 당장 필요한 명도소장을 제출하고 명도소송과 함께 필요한 점유이전금지가처분신청을 하는 정도로 변호사와 계약을 하게 되면 큰 비용이 들지 않을 수 있다. 일단 이런 법적조치를 한 이후에 임차인과 원만하게 되면 비교적 적은 비용으로 사건을 해결할 수 있게 된다.

이런 신속한 법적조치는 재판의 종결을 앞당길 수 있는 차원에서 뿐 아니라, 임차인과의 협상과정에서 임차인에게 심리적인 부담을 주는데도 큰 역할을 할 수 있다. 협상이 않되면 재판결과 매우 불리한 조건으로 나갈 수도 있다는 생각을 임차인이 가지게끔 하여 임차인 스스로 무리한 요구를 자제하게할 수 있다. 물론 소송을 제기함으로써 임차인의 감정을 건들일 수 있는 소지도 있지만, 수많은 명도업무를 처리해 본 필자의 경험상 분쟁해결은 감정보다는 실리(實利)에 근거하는 경우가 거의 대부분이라는 점에서 감정적인 부분을 너무 의식해서 재판진행 자체를 머뭇거릴 필요는 없다고 본다.


② 손해배상의 위험을 임차인에게 고지할 필요가 있다.


한편, 명도소송을 제기했다고 하더라도 명도재판에만 억매일 것이 아니라 임차인에게 손해배상의 위험을 고지함으로써 심리적인 부담을 줄 필요가 있다. 이 점은 법률전문가인 변호사도 소홀히 하는 경향이 있는데, 만족할 만한 해결을 위해서는 명도재판 못지않게 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 임대차계약이 종료되었는데도 불구하고 임차인이 불법적으로 점유를 계속함으로 인하여 매매계약이 해제될 경우 매도인이 입게 될 불이익 즉, 매매계약이 깨지게 되면서 매도인이 매수인에게 지급할 위약금배상, 잔금수령이 지체됨으로 인해 발생하는 손해 등을 임차인에게 미리 알 수 있게끔 할 필요가 있다. 임차인의 불법적인 점유로 인해 이런 손해가 발생하게 되면 임차인에게 배상청구한다는 사실을 미리 고지하게 되면, 임차인으로서는 심리적으로 위축될 수 밖에 없다. 이런 부담을 갖게 되면 임차인으로서는 막무가내로 재판을 지연하기가 어려워지게 된다.

 

더구나, 이런 손해를 임차인에게 고지하는 것은 단순히 임차인을 심리적으로 부담주기 위한 방법일 뿐 아니라 법적으로는 향후 임차인에 대한 손해배상청구에 도움이 될 수도 있다.  임차인의 불법적인 점유로 체결한 매매계약이 해제되면서 매도인이 입게 되는 위약금배상과 같은 손해는, 임차인이 명도의무를 이행하지 못함으로 인해 임대인(매도인)에게 발생하는 통상적인 손해가 아니라 “특별손해”로 실무상 해석하고 있는데, 이런 특별손해를 배상받기 위해서는 채무를 이행하지 않은 사람(임차인)이 자신의 채무불이행으로 인하여 상대방(임대인, 매도인)이 이런 손해를 입을 수 있다는 점을 알거나 알 수 있어야 한다는 점에서, 손해발생의 우려가 있다는 점을 미리 고지하게 되면 실제 배상을 받는데도 유익할 수 있다.

경우에 따라 이런 손해의 고지는 단순히 말이나 통고서발송에 그치지 않고, 별도의 손해배상을 구하는 소송을 제기하는 형태로도 이루어질 필요가 있다. 손해배상의 경고를 재판의 방법으로 하게 하면 임차인이 느끼는 부담은 그 외의 방법보다도 당연히 훨씬 커질 수 밖에 없는데, 제 때 명도가 되지 않으면 막심한 손해를 입게 되는 등 화급을 다투는 사안일 경우에 활용해 볼 수 있을 것이다(다만, 손해배상소송 제기로 인해 명도소송의 심리에 시간적인 지장을 초래할 수 있다는 점을 고려한다면, 명도소송과는 별개의 재판으로 배상청구소송을 제기하는 것이 가장 합리적이라고 할 수 있다).


필자 역시, 임차인의 저항이 완강할 것으로 예상되는 사안에서 명도소송 도중에 임차인을 상대로 손해배상을 구하는 소송을 별도로 제기한 적이 있었는데,  이 사안 역시 매매계약을 체결해두고 명도책임을 매도인이 부담한 케이스였다. 다만, 이 사건은 통상적인 경우와는 달리 부동산매수인이 이 부동산을 반드시 취득해야하는 사정이 있어 임차인 문제로 명도가 몇 개월 지연되더라도 매매계약이 해제될 가능성이 적었다는 점에 특징이 있엇다. 이 사안에서 필자는, 매매대금 160억원 중에서 절반인 80억원은 임차인을 명도한 이후에 정산한다는 매매계약조항을 근거로, 임차인이 부당하게 불법적인 점유를 계속함으로써 임대인이 잔금을 제 때 못받게 되는 손해를 입었다는 논리로 임차인에게 손해배상청구소송을 제기하여, 무난하게 명도문제가 해결될 수 있는 계기가 되었다(실제 배상받는 차원에서라기보다는 명도를 촉진하는 차원에서 제기된 이 소송에서, 실제로 1억3천여만원을 배상하라는 판결까지 선고되었다).


결국, 매매계약체결된 부동산의 임차인 명도는 일정한 시간 내에 업무를 종료해야하는 점이 매우 중요한데 현행 재판제도하에서는 여의치 않을 수 있다는 점에서, 매매계약체결과정이나 임차인과의 협상, 재판과정에서 유의할 필요가 있다. -이상-



■ 참고법령

민법 제393조 (손해배상의 범위)

①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.

②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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청풍 2007-03-21
좋은 내용 감사합니다.
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