어떠한 부동산거래이건, 대리권 확인은 필수

2007-01-17 | 작성자 최광석 | 조회수 12,625 | 추천수 280
 

부동산거래에서 부동산소유명의자 대신 배우자나 친인척이 계약장소에 참석하는 경우가 적지 않다. 참석한 사람이 부동산 소유명의자와 가까운 혈연관계일수록 참석한 사람에게 위임권한이 있는지 제대로 확인하지 않는 것이 현재 거래관행이다. 그렇지만 위임권한을 수여받지도 않은 채 위임받은 것처럼 사칭하는 사례가 실무상 적지않고, 결국 그 피해는 위임관계를 제대로 확인하지 못한 거래상대방에게로 돌아갈 가능성이 크다는 점에서 위임관계확인에 더욱 주의할 필요가 있다. 물론, 위임관계가 있었다고 믿을 수 밖에 없었던 상당하고도 합당한 이유가 있다면, “표현대리”라는 제도로 피해자를 보호해 주기도 하지만 그 요건은 엄격한 편이다. 

 

다음에서 소개할 서울남부지방법원 2006. 12. 29.선고 2005가합17991호 근저당권설정등기말소 판결은, 부동산 소유명의자의 처가 남편 몰래 남편의 인감도장을 훔쳐 남편의 인감증명서를 대리로 발급받은 후 이런 사정을 알지 못하는 타인으로부터 거액의 빌리면서 남편 소유 부동산에 근저당권을 설정해 준 사례에서, 표현대리가 성립하지 못한다는 이유로 근저당권을 말소하라는 판단을 하고 있다. 부동산을 매매하는 경우에 비해 부동산을 임차할 때나 부동산을 담보로 돈을 빌려 줄 때 위임권한확인에 있어 주의가 소흘한 우리 부동산거래현실에 경종을 울리는 판결이라고 할 수 있다.


다음은 판결전문이다.


1. 사안의 개요


가. 원고는 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라 한다)의 소유자이고, 피고는 이 사건 부동산의 근저당권자이다.


나. 원고의 처인 000은 2004. 10.경 원고의 동의를 받지 않고 금고에 보관되어 있던 원고의 인감도장을 몰래 가져가 인감증명서를 대리 발급받은 뒤 000, mmm, nnn, lll 등과 공모하여 원고의 위 인감도장과 인감증명서를 이용하여 2004. 10. 19. 이 사건 부동산에 관하여 피고 앞으로 채권최고액 6억 7,500만원의 근저당권을 설정하기로 하는 내용의 근저당권설정계약서(채무자는 sss과 fff이다)를 작성하면서 근저당권설정자란에 원고의 성명을 기재하고 그 옆에 위 인감도장을 날인하고, 위 근저당권설정등기신청을 법무사 aaa에게 위임한다는 내용의 위임장과 원고 불참하에 원고가 위 근저당권설정 등기의 등기의무자 본임임을 확인한다는 내용의 확인서면을 작성한 후 원고의 인감도장을 각 날인하여 원고 명의의 근저당권설정계약서, 위임장, 확인서면을 각 위조하고, 같은 날 이 사건 부동산에 주문 제1항 기재 근저당권설정등기를 마쳤다.


다. 원고는 2005. 3.경 sss을 상대로 sss이 위 나.항에서와 같이 원고의 동의 없이 무단으로 원고의 인감도장, 인감증명서를 이용하여 이 사건 부동산을 포함한 원고 소유 여러 부동산에 관하여 피고 등 명의로 근저당권설정등기를 마쳐주었음을 청구원인으로 하여 서울가정법원 2005드단1###3호로 이혼소송을 제기하였고, 2005. 5. 6. 원고와 000은 이혼한다는 조정이 성립되었다.


라. sss, vvv, xxx 등은 위와 같이 무단으로 원고의 인감도장, 인감증명서 및 등기권리증을 행사하여 이 사건 부동산을 비롯한 원고 소유의 부동산들에 근저당권을 설정하고 이를 담보로 피고를 비롯한 피해자들로부터 돈을 차용하여 편취하였음을 이유로 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(사기), 사기, 사문서위조, 위조사문서행사, 공정증서원본불실기재, 불실기재공정증서원본행사죄로 서울서부지방법원 2006고합9%%호, 2006고합1%%호로 기소되었다.


2. 판단

가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 원고 명의의 근저당설정계약서는 sss이 원고의 동의를 받지 않고 위조한 것이므로 위 근저당권설정등기는 원인무효의등기라고 할 것이어서 피고는 원고에게 위 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다.


나. 민법 제126조 표현대리 주장에 관한 판단

피고는, sss은 원고의 처로서 일상가사대리권이 있고, 이 사건 근저당권설정계약체결 당시 원고의 인감도장 및 인감증명서를 소지하고 있었으며, 피고의 아버지로 대리인인 fff가 이 사건 부동산을 직접 방문하여 원고의 거주 여부, 이 사건 부동산의 담보가치 등을 확인하였으므로 피고로서는 sss에게 원고를 대리하여 이 사건 근저당권설정계약을 체결할 권한이 있는 것으로 믿었으며, 이와 같이 믿은 데에 정당한 이유가 있었으므로, 민법 제126조의 표현대리의 법리에 따라 이 사건 근저당권설정등기는 유효하다고 주장한다.


살피건대, 갑 8호증의 2 내지 5, 12, 19 내지 21, 34 내지 42의 각 기재를 종합하면 원고가 sss에게 대리권을 수여했는지 여부를 피고 및 피고의 대리인 fff가 원고에게 확인한 적이 없는 사실, 피고가 vvv에게 427,000,000원이나 되는 거액을 대여하면서 vvv과 원고의 관계를 확인한바 없는 사실을 인정할 수 있는바, 이와 같은 사정에 비추어 보면 이 사건 근저당권설정계약 당시 sss이 원고의 인감도장 및 인감증명서를 소지하고 있었다는 점만으로는 sss이 원고로부터 이 사건 근저당권설정계약 체결에 관한 대리권을 수여받았다고 피고가 믿은 데에 정당한 이유가 있었다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 피고의 위 주장은 이유 없다.


3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 인용하기로 한다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

최광석의 힘이 되는 부동산 법률

부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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