분양권, 입주권 불법전매행위에 대한 국세청조사와 관련하여

2006-12-07 | 작성자 최광석 | 조회수 15,161 | 추천수 287
 

지난 11.15 부동산대책의 일환으로 국세청이 밝힌 부동산투기대책 중, 처분금지가처분신청제도를 이용한 분양권, 입주권 투기행위에 대해 조사를 강화하겠다는 방침이 있은 이후, 최근 이 방법을 통한 투기혐의자에 대한 조사가 본격화되고 있다.


이런 방법으로 서울 상암동아파트 입주권을 불법전매한 사람이 며칠 전 필자의 법률사무소를 방문해서 상담을 받고 갔는데, SH공사의 협조를 얻어 최근 국세청이 처분금지가처분결정을 받은 사람들을 일괄조사하고 있다고 했다. 이 의뢰인 역시 가처분을 해 두었기 때문에 조사받고 있는 중인데, 국세청조사를 통해 어떤 불이익을 받을 수 있는지에 대해 걱정하고 있었다. 이 의뢰인은 가장 큰 걱정은, 불법전매를 통해 취득했지만 마음고생도 많이 하면서 큰 돈 들여 이제 한달 후면 아파트입주를 앞두고 있는데 이번 조사를 통해 혹시 아파트를 환수당하지 않을까하는 것이었다. 더구나, 분양가보다 훨씬 프리미엄이 많이 올랐기 때문에 환수당하게 되면 금전적인 손해가 이만저만이 아니었다. 


■ 분양권 환수조치의 위험은 적다

그러나, 이 의뢰인의 경우에는 아파트를 환수당할 위험은 적다고 판단되었다. 이 의뢰인은 지난 2004. 2.경에 원주민 甲으로부터 입주권을 불법으로 전매한 乙로부터 다시 프리미엄을 더 주고 입주권을 전매하였는데, 현행법상 불법거래임에는 틀림없다. 그렇지만, 지금은  원주민甲 앞으로 분양계약을 체결한 이후 등기하기 이전에 한차례에 한해 허용된 전매기회를 통해 이 의뢰인 앞으로 수분양자 명의를 변경했고, 최초 등기를 목전에 두고 있는 상태였다. 현행 주택법(구 주택건설촉진법)은 분양권이나 입주권을 불법으로 거래할 경우 주택공급을 원천무효로 조치할 수 있지만, 대법원은 민사적인 효력을 무조건 무효로 보고 있지는 않고 있다. 즉, 비록 전매가 불법이어서 전매제한기간 내에는 사업주체에 대하여 당초의 수분양자와의 사이의 전매의 법률관계를 주장할 수 없지만, 전매제한기간이 경과할 때까지 사업주체로부터 분양계약상 계약해제나 환수조치를 당하지 않았다면 그 이후에는 사업주체에 대하여 전매의 법률관계를 주장할 수 있다는 것이 대법원판례의 일관된 입장인데, 실무상으로는 절차상 번거로움이나 민원발생 등 여러가지 이유로 전매사실을 발각하고도 사업주체의 계약해제나 환수조치가 적극적으로 행사되지 않고 있기 때문이다.


■ 세무조사부담도 크게 걱정할 필요없다

한편, 세무조사 역시 의뢰인이 별로 걱정할 것은 없었다. 이와 같은 불법거래의 경우 보통은 양도소득세 탈루가 문제되는데, 원주민 甲과 의뢰인 사이에서 전매한 乙의 경우에는 상당한 소득탈루가 있을 수 있겠지만, 의뢰인의 경우는 양도행위를 하지 않았기 때문에 세금이 문제될 염려는 없었다.


■ 형사처벌의 소지는 남아있다

다만, 주택법상의 형사처벌은 문제될 소지가 있었다. 주택법 제96조는 입주권을 불법으로 거래한 사람 모두에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있도록 규정하고 있기 때문이다. 다만, 이와같은 법정형의 범죄는 형사소송법상 공소시효가 3년이라는 점에서, 불법적인 전매행위를 한 2004. 2.로부터 3년이 되는 2007. 2.까지는 처벌될 수 있는 가능성이 남아 있게 된다. 그렇지만, 조사주체가 수사기관이 아닌 세무관서라는 점에서 세무관서가 조사를 통해 형사범죄의 단서를 포착하더라도 직접 공소를 제기하지는 못하고 수사기관에 혐의를 통보하는 절차를 밟게 되는데, 이런 시간을 감안하면 그 사이에 공소시효가 지나가버릴 가능성은 남아있었다.


11. 15. 부동산대책발표 직후 법원은, 향후 분양권이나 입주권에 대한 처분금지가처분신청에 대해 불법거래인지 여부를 신중히 확인하는 과정을 거치겠다고 하여 가처분제도가 더 이상 불법전매를 위한 안전판이 되기가 어려워지는 등, 사회전반적인 분위기가 점점 불법적인 부동산거래로 큰 이익을 남기는 것을 용납하지 않고 있다. ‘예전에 문제없었기 때문에 앞으로도 별 일 없겠지’하고 생각하는 것은 오산일 가능성이 매우 크다. -이상-


<참고법령 및 판례>

■ 주택법 제39조 (공급질서 교란 금지)

① 누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다.


1. 제32조의 규정에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위

2. 제69조의 규정에 의한 주택상환사채

3. 제75조의 규정에 의한 입주자저축의 증서

4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령이 정하는 것


② 건설교통부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.


③ 사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.


■ 주택법 시행령 제43조 (양도가 금지되는 증서 등)

①법 제39조제1항제4호에서 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 시장·군수 또는 구청장이 발행한 무허가건물확인서·건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서

2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 의하여 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자확인서


②사업주체는 법 제39조제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 다음 각호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조의 규정에 의한 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급한 때에는 법 제39조제3항의 규정에 의하여 그 지급한 날에 당해 주택을 취득한 것으로 본다. <개정 2005.3.8>

1. 입주금

2. 융자금의 상환원금

3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액


③법 제39조제4항에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 매수인을 알 수 없어 주택가액 수령의 통지를 할 수 없는 경우

2. 매수인에게 주택가액의 수령을 3회 이상 통지(통지일부터 다음 통지일까지의 기간이 1월 이상이어야 한다)하였으나 매수인이 수령을 거부한 경우

3. 매수인이 주소지에 3월 이상 살지 아니하여 주택가액의 수령이 불가능한 경우

4. 주택의 압류 또는 가압류로 인하여 매수인에게 주택가액을 지급할 수 없는 경우


■ 주택법 제96조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

  1. 제39조 제1항의 규정을 위반한 자

  2. 제41조의2 제1항의 규정을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자


■ 형사소송법 제249조 (공소시효의 기간)

①공소시효는 다음 기간의 경과로 완성한다.

1. 사형에 해당하는 범죄에는 15년

2. 무기징역 또는 무기금고에 해당하는 범죄에는 10년

3. 장기10년이상의 징역 또는 금고에 해당하는 범죄에는 7년

4. 장기10년미만의 징역 또는 금고에 해당하는 범죄에는 5년

5. 장기5년미만의 징역 또는 금고, 장기10년이상의 자격정지 또는 다액 1만원이상의 벌금에 해당하는 범죄에는 3년

6. 장기5년이상의 자격정지에 해당하는 범죄에는 2년

7. 장기5년미만의 자격정지, 다액 1만원 미만의 벌금, 구류, 과료 또는 몰수에 해당하는 범죄에는 1년


■ 대법원 1997. 7. 8. 선고 95다54884 판결 【소유권이전등기말소】


구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것), 제38조의3 제1항단서,제3항,구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제37조 제2항에 의하면, 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있으므로, 전득자는 전매제한기간 내에는 사업주체에 대하여 당초의 수분양자와의 사이의 전매의 법률관계를 주장할 수 없으나, 전매제한기간이 경과한 후에는, 사업주체가 분양계약상의 계약의 해제나 구 주택건설촉진법 제38조의3 제3항소정의 환수조치를 취하지 아니하는 한, 사업주체에 대하여 전매의 법률관계를 주장을 할 수 있다.



■ 대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결 【소유권이전등기】

[1] 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것)에 의하면 국민주택에 관하여는 분양한 때로부터 일정한 기간 동안 전매행위가 금지되어 있기는 하나 이는 매수인이 분양 사업주체에게 그 전매 사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매 당사자 사이의 전매계약의 사법상의 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니다.


[2] 주택건설촉진법상 전매제한기간을 위반한 전매행위의 사법상 효력과 관련하여 구 주택건설촉진법(1992. 12. 8. 법률 제4530호로 개정되기 전의 것) 규정 자체가 전매제한기간 내의 전매행위를 일체 불허하는 것이 아니라 일정한 경우에는 전매를 허용하고 있고 같은 법의 이러한 제한규정을 단속규정으로 이해하고 있는 점에 비추어 볼 때, 전매제한기간 내에 한하여 전매수인이 당초의 수분양자와 사이에 이루어진 전매제한기간 내의 전매의 법률상 효과를 사업주체에 대하여 대항할 수 없다는 것이지, 사업주체가 이를 사유로 분양계약상의 규정에 따라 계약을 해제하거나같은 법 제38조의3 제3항소정의 환수조치를 취하지 아니하고 있음에도 불구하고 전매제한기간이 경과된 후까지 사업주체에 대하여 위 전매로 인한 법률관계를 주장할 수 없다는 취지는 아니므로, 전매행위가 위 전매제한기간 내에 이루어지더라도 그 후에 위 전매제한기간이 경과된 경우, 전매수인과 당초 수분양자와 사이에 효력이 발생한 전매의 법률관계를 사업주체에게도 주장할 수 있다.


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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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