진실이 진실일 수 있도록 하려면

2006-06-01 | 작성자 최광석 | 조회수 15,528 | 추천수 265

10년 변호사 생활하면서 최근에 참 희한한 경험을 했다. 토지거래허가구역 내에 토지를 매도한 사람으로부터 사건을 의뢰받아 재판을 하면서 경험한 내용이다. 

이 사건은, 토지거래허가구역 내에 위치한 토지를 2억원에 매수한 사람이 대금 중 계약금, 중도금조로 1억원을 지급한 상태에서 관할관청으로부터 토지거래허가신청이 불허가되었음을 이유로 해서 의뢰인인 매도인을 상대로 지급한 매매대금 1억원을 반환해 줄 것을 요구하는 재판이었다. 필자에게 재판을 의뢰할 당시에는 이미 1심에서 의뢰인에게 1억원 전액을 지급하라는 판결이 선고되어있었다. 사건검토 결과, 1심에서 나타난 증거만으로는 토지거래허가제도의 법리에 비추어 의뢰인에게 매우 불리할 것으로 판단되었다. 토지거래허가구역 내의  토지거래계약은 토지거래허가가 있기 이전에는 “유동적 무효”의 상태에 있다가, 허가신청이 불허가되면 계약이 완전히 무효가 되어 계약당사자는 상대방에게 원상복구의무를 부담한다. 따라서, 매도인으로서는 지급받은 대금을 전부 반환할 의무를 부담한다.

그런데 이 사건은, 상대방인 매수인이 잔금지급의무를 여러차례 이행하지 못해 결국 최종적으로는 ‘언제까지 잔금을 지급하지 못하면 계약금은 물론, 지급한 중도금도 모두 포기하겠다’는 취지의 각서까지 작성한 경우였는데, 토지거래허가제도의 법리상 토지거래허가가 확정되기 이전에는 매수인에게 잔금지급의무도 없어, 잔금지급의무를 위반하였음을 이유로 한 손해배상청구나 약정금청구도 불가능하다는 점에서 중도금에 대한 몰수는커녕 최소한 계약금이라도 몰수할 수 있는 법리적인 여지가 적어 보였다.

이에 대해 의뢰인은, ‘매수인이 이런 상황을 잘 아는 현지 중개업자로서 실제로는 전매를 목적으로 이 토지를 취득했는데 막상 전매가 이루어지지 못하자 관공서로부터 임의로 토지거래불허가를 받아 이 소송을 제기한 것이다’라고 하면서, ‘대금을 전부 돌려주는 것은 너무 억울하다’고 필자에게 하소연하였다. 최소한 계약금이라도 몰수하는 것이 상식과 정의관념에 맞다는 주장이었다.
그러나, 1심 판단에서와 같이 의뢰인의 이런 주장을 뒷받침할 별다른 증거가 없어서, 증거법적으로 볼 때 의뢰인에게 매우 불리한 사건이었다. 필자는 이러한 상황을 의뢰인에게 소상히 설명했다. 그럼에도 불구하고 그 의뢰인은 필자에 대해 최선을 다해 줄 것이라는 신뢰하에 2심 재판을 필자에게 맡겼다.

이런 경위로 이 사건을 선임했지만 2심 재판의 첫 기일까지도 뾰족한 묘안이 떠오르지 않았다. 결국 필자는 최소한 적절한 조정이라도 요청할 의도를 가지고 첫 재판기일에 참석하게 되었는데, 뜻하지 않게 첫 재판과정에서 매우 중요한 정보를 얻게 되었다. 즉, 얼마 전에 이 사건의 담당 2심재판부에서 이 사건과 유사한 사건을 재판한 적이 있었는데  바로 그 사건의 원고가 이 사건의 원고와 실질적으로는 동일인이었다는 점, 그 사건의 원고 청구 역시 이 사건의 수법과 완전히 동일하게 토지거래불허가를 이유로 해서 매매대금을 돌려달라는 청구를 하였다는 점, 그 사건에서는 원고가 전매를 목적으로 한 전문부동산투기꾼이었다는 사실에 대해서 관련증언까지 이루어졌지만, 그럼에도 불구하고 그 사건은 매도인의 입증부족으로 매도인에게 대금전액을 반환하라는 판결이 선고되었던 것이었다. 재판부 입장에서는 그 재판 단 1건만으로 원고가 이러한 수법을 사용하는 전문 부동산투기꾼이라는 사실을 단정할 수 없었던 것이었다. 

공교롭게도 그 재판선고가 있은지 불과 2개월 후에 바로 그 재판을 선고한 판사에게 우리 사건이 배당된 것이다. 정말로 운이 좋은 경우가 아닐 수 없었다. 그 사건의 매도인인 피고와 우리 의뢰인간에는 아무런 관계가 없었고 단지 원고가 저지른 여러 투기대상의 하나일 뿐이어서, 원고가 의뢰인에게 행한 것과 동일한 수법으로 다른 계약을 체결하고 이런 식의 재판을 하고 있다는 사실을 우리 의뢰인으로서는 전혀 알 수가 없는데, 우연의 일치로 동일한 재판부에 같은 판사에게 사건이 배당되어 우리에게 그러한 사실이 알려지게 된 것인데, 정말 이례적인 경우가 아닐 수 없었다. 현행 재판제도를 잘 이해하지 못하는 일반인들로서는 과거 법원에서 진행한 사건에 대해서는 어느 재판부이건간에 그 사건의 실체를 알 것이다라는 오해를 하는데, 널리 알려진 사건이나 직접 재판을 담당한 사건이 아니면 개개의 재판부로서는 다른 사건의 재판진행사실을 알 수가 없다. 더구나, 동일한 재판부라고 하더라도 판사가 변경되면 후임판사로서는 종전에 선고된 사건에 대해서조차 정확하게 알 수가 없다. 이런 재판제도하에서 운 좋게도 바로 그 재판을 담당한 재판부에, 그것도 판결을 선고한 바로 그 판사에게 우리 사건이 배당되었던 것이었다.

만약 사실관계가 제대로 밝혀질 수 있다면 결국 이 사건은 부동산전문투기꾼인 원고가 전매를 목적으로 계약을 체결했다가 전매에 실패하자 토지거래를 불허가시킨 후 대금반환을 청구하는 케이스로서, ① 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 원고가 이행하지 않은 경우이거나, 아니면 허가신청에 이르기 전에 원고가 매매계약을 일방적으로 철회하는 경우로 인정되어 이 경우를 대비한 손해배상약정은 유효하다는 대법원판례에 따라 상당한 승산이 예상될 수 있고, ② 이 판례를 적용할 수 없다고 하더라도, 이와 같은 원고의 행동은 토지거래허가제도의 법리를 교묘히 이용하여 ‘계약은 지켜져야한다’는 민법상 기본이념을 무시한 처사로서 대금의 전부 내지 최소한 일부에 대한 반환청구 자체가 신의성실의 원칙에 반하는 것으로 인정될 수 있다는 점에서 희망적일 수 있게 된 것이다. 재판부도 종전 재판에서 부동산전문투기꾼인 원고에게 속았다는 심증을 가지고 이 번 사건에서만큼은 사건의 실체발견을 위해 충분히 심리할 뜻을 내비쳤다. 

법정을 나오면서 그 의뢰인에게 ‘어르신, 정말 복이 많으십니다. 변호사 10년 동안 저도 이런 경우는 처음이었습니다’라고 축하해주었다. 의뢰인 역시 얼떨떨해 하면서도 벼랑끝에서 탈출한 듯이 무척 기뻐했다.

세상의 모든 일들이 이 번 케이스처럼 명명백백하게 진실이 밝혀질 수 있었으면 하는 바램이다. 기본적으로  민사재판은 입증책임의 원칙에 따라 판단될 수 밖에 없는 구조이다보니, 실체 진실이라고 하더라도 증거가 부족하면 사실이 아닌 것으로 인정될 수 밖에 없다. 그 과정에서 진실이 무엇인지 분명히 알면서도 입증책임 때문에 재판에서 패소한 사람은 평생 마음에 병이 들 수 밖에 없을 것이고, 거짓을 관철시켜 재판에 이긴 사람은 재판제도와 신을 조롱하면서 희희낙락하지 않겠는가? 그렇다고 재판부를 탓할 수만은 없다. 사실관계를 경험하지 못한 재판부로서는 객관적인 증거에 따라 실체관계를 판단할 수 밖에 없다.

결국, 진실이 왜곡되어 마음에 병이 들지 않기 위해서는 아무리 사소한 법률문제라도 하더라도 ‘상대방이 거짓말할 경우에는 어떻게 하나’라고 하는 자기방어적이면서 매사에 있어 입증을 고민하는 자세가 불가피하지 않을까 한다. -이상-

<참고판례>
■ 대법원 2000. 1. 28. 선고 99다40524 판결
국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 거래계약은 관할관청으로부터 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 아니하여 무효이므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고, 따라서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다.

■ 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결
[1] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적 무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적 무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적 무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다.
[2] 국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것으로 봄이 상당하다.

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부동산은 대개 거래금액이 상당히 크기 때문에 부동산거래에 있어서의 실패는, 인생 전체적인 설계에 있어 큰 부담으로 이어질 수밖에 없다. 사기당하지 않고 실수없이 부동산거래를 함에 있어, 힘이 될 수 있는 칼럼이고자하는 것이 필자의 바램이다.

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유엔알 2006-06-01
최변호사님 , 참 열심이십니다^ㅏ<&  얼마전  텔레비젼에도 나오시고 ~
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