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중대형 아파트, 경매로 갈아타 볼까?

2008-09-25 | 작성자 이영진 | 조회수 23,470 | 추천수 313

말도 많고 탈도 많았던 종합부동산세 개편안이 9월 23일 발표되었다.

9.23종합부동산세 개편안은 주택 종부세 과세기준금액을 6억원에서 9억원으로 인상하고 종부세율을 기존 1~3%에서 0.5%~1%로 낮추는 것 뿐만 아니라 1세대 1주택 고령자(60세 이상)에 대한 세액을 연령대에 따라 10~30% 공제해주는 방안도 포함됐다.

종부세 과세표준도 기준시가(공시가격)을 기준으로 하는 것이 아니라 공시가격의 80% 수준(공정시장가액)에서 시행령에 의해 탄력적으로 규정하도록 했다. 예컨대 주택공시가격이 10억원인 경우 종부세 부과기준이 되는 과세표준금액이 1억원이 아니라 1억원의 80%인 8천만원을 과세표준금액으로 하여 종부세율(0.5%~1%)을 적용하겠다는 것이다.

이미 9.1세제개편안에서 종부세 과표적용률을 2007년 수준(80%)으로 동결하고 세부담 상한도 300%에서 150%로 하향 조정한 바 있어 고가주택 보유자들의 종부세에 대한 부담은 크게 완화될 것으로 보인다. 특히 중장기적으로는 종부세를 재산세로 전환하여 단일 세율화 하거나 낮은 누진세율 체계로 전환할 방침이어서 종부세의 사실상 폐지마저 예고되고 있는 상황이다.

이번 종부세 개편안은 2009년 납세의무 성립분부터 적용될 예정이나 여론과 시민단체 및 야당 뿐만 아니라 정부 여당내에서도 반발이 심상치 않기 때문에 개편안 그대로 시행될 지는 의문이다. 만약 종부세 개편안이 예정대로 시행된다면 부동산시장에는 어떤 영향을 미치게 될까? 중대형 아파트 매수방법으로서 경매는 과연 적절하다고 볼 것인가?

매물 실종으로 거래위축 불가피
지난 9.1세제개편안에서 1가구대 1주택 양도소득세 과세기준이 6억원에서 9억원으로 상향됨에 따라 그나마 한둘씩 나왔던 종부세 부담 매물들이 비과세 적용을 받기 위해 다시 거둬들여지고 있는 상황이다.

이런 상황에서 종합부동산세까지 완화된다면 고가주택 보유자들의 보유의지는 더욱 강해지고 그간의 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 회귀될 가능성이 많다. 양도세 과세기준이 상향된데다 종부세마저 완화되어 이제는 급할 것이 없어졌고 매도타이밍을 매도자가 적절히 구사할 수 있게 되었기 때문이다.

양도소득세 비과세 기준을 9억원으로 확대한 것은 시장에 고가주택 매물이 나올 수 있는 구조를 만들어줬다는 점에서 긍정적으로 평가할 만했지만 종부세마저 완화함으로써 시장거래 활성화를 저해하고 결국 거래위축이 불가피해질 수밖에 없다.

중대형 아파트 가격 재상승 여지
그간 고가주택이 강남권이나 버블세븐지역의 가격하락을 주도했고 이로 인해 수도권 전반적인 가격하락이나 보합세에 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.

이런 상황에서 종부세 완화는 시장에 매물 부족현상을 유발할 수 있는 반면 중대형 아파트에 대한 수요는 더욱 커질 수밖에 없게 됐다. 수요는 많으나 일반매물 부족으로 우선 급매물부터 소화될 가능성이 있고 점차 중대형 아파트에 대한 가격이 전반적인 상승세 국면으로 전환될 것으로 보인다.

특히 양도소득세 비과세를 위한 실거주요건 강화 방침을 내년 7월부터 적용하기로 함에 따라 이 기간 동안 중대형 아파트에 대한 수요가 집중적으로 발생될 것으로 예상된다.

물론 장기화되고 있는 경기침체, 자금흐름을 원천적으로 차단하고 있는 대출규제, 지속적으로 상승하고 있는 대출금리 등으로 투자심리가 위축되어 있기 때문에 수요가 급증할 것으로 속단할 수는 없다. 그러나 양도세 완화에 이은 종부세 완화는 분명 실수요자나 투자자 모두에게 중대형 고가주택에 대한 상당한 메리트로 다가설 가능성이 높다.

경매, 최적의 매수타이밍
우선 MB정부의 정책이 중대형 아파트 보유자들에게는 호재로 작용하고 있다. 종부세 부담이 거의 없어졌고, 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택도 9억원으로 상향되었다.

또한 매매시장에서는 고가주택에 friendly한 정책으로 그나마 한둘씩 나왔던 매물마저 사라지고 있지만, 경매시장에서는 어렵지 않게 매물을 찾을 수 있고 최근에는 경매물건이 중대형 아파트를 중심으로 서서히 증가하고 있는 경향마저 보이고 있다.

가격은 또 어떤가? 지난 8월 수도권(서울 포함) 아파트 평균 낙찰가율은 84.48%로 2006년 2월 84.24% 이래 30개월만에 최저치를 기록했다. 최근 1년간 낙찰가율이 가장 높았던 지난해 9월의 93.33%에 비해 9.09% 포인트가 하락하였다.

강남권의 가격측면의 투자환경은 더 좋아졌다. 강남, 서초, 송파 등 강남3구의 지난 8월 아파트 평균 낙찰가율은 77.67%로 전월(82.20%) 대비 4.53%포인트 급락했다. 지난 3월 79.14%를 기록한 이래 5개월만에 70%대로 재진입하였으며, 2005년 1월 75.32%를 기록한 이후 무려 43개월만의 최저치에 해당한다. 

강남권 아파트 낙찰가율 추이

                                                        (단위: %)

구  분

1월

2월

3월

4월

5월

6월

7월

8월

강남구

84.98

89.30

80.29

87.15

81.58

84.82

83.65

81.17

서초구

79.54

84.53

77.51

88.92

84.79

82.44

79.15

75.73

송파구

83.77

86.41

79.43

83.98

78.72

81.24

87.87

73.23

강남권

82.78

86.53

79.14

86.67

82.79

82.84

82.20

77.67

           자료: 디지털태인(www.taein.co.kr)

정책, 매물, 가격(투자가치) 모든 면에서 경매 투자환경이 무르익고 있음이다. 물론 아직도 6억원 이상 고가아파트에 대한 대출규제가 완화되지 않아 자금조달에 다소 애를 먹을 수 있지만 이 또한 고가주택 기준이 9억원으로 상향된 만큼 최소한 9억원(시세기준 10억원~12억원)까지는 DTI규제를 적용하지 않거나 LTV를 상향하는 등의 대출규제 완화가 뒤따르지 말란 법이 없다.

금융기관을 통한 전면적인 규제 완화가 어렵다면 한국주택금융공사의 보금자리론(현재, 6억원 이하, LTV 70%) 대상 주택을 9억원으로 상향하는 등의 우회적인 방법을 통해 규제 완화를 이끌어낼 가능성도 있다.   

시장이 불안할수록 매수욕심을 버리고 조금 더 기다려보는 것이 상책이겠으나, 가격이 오를 때보다는 내릴 때 사야한다는 투자원칙을 고집한다면 굳이 상황이 호전되기를 기다릴 필요는 없다. 다만 가급적 최대한 저렴하게 아파트를 취득하는 노력을 기울이는 것이 향후에 발생할 지도 모를 투자리스크를 최소화 할 수 있을 것이다. 최대한 저렴하게 취득한다 함은 곧 경매시장을 적극적으로 이용하라는 것과 같은 의미로 받아들여도 좋다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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