문답으로 풀어보는 공매투자의 모든 것

2008-08-05 | 작성자 이영진 | 조회수 16,323 | 추천수 309

요즘 아파트시장이 도통 재미가 없는 모양이다. 강남권을 비롯한 버블세븐지역 아파트값이 떨어지고 있다는 기사, 중개사사무소 휴업 내지 폐업이 속출하고 있다는 기사, 미분양으로 건설사들의 자금난이 심각한 상황에 이르고 있다는 기사 등을 그리 어렵지 않게 접할 수 있으니 말이다.

기사의 대상이 되고 있는 당사자들도 각각의 이해관계에 따라 저마다 아우성이다. 아파트 보유자들은 세금규제가 너무 심하다고, 건설사는 분양시장이 침체되었다고, 내 집 마련 실수요자는 아직도 가격이 너무 높고 대출규제 좀 풀어달라고, 부동산중개업 종사자는 이중삼중 규제에다 시장분위기마저 가라앉아 거래가 완전히 실종돼 먹고 살 길이 막막하다고 하소연이다.

법원경매 아파트시장도 예외는 아니다. 수도권의 경우 올해 2월 9백74건을 최저점으로 이후 4월 1천4백9건을 기록하기까지 2개월 연속 경매물건이 느는 듯 하더니 다시 감소세로 전환되어 었다. 경매정보제공업체나 경매업 종사자 구분할 것 없이 경매시장을 벗어나 새로운 사업거리, 새로운 일거리를 찾느라 분주하다.

이렇듯 부동산 관련 거의 모든 분야에서 희망섞인 소리보다는 살려달라고 아우성치는 비관적인 소리만 천지에 가득하지만, 유독 몰려드는 매물에 즐거운(?) 비명을 지르고 있는 곳이 한군데 있다. 바로 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매시장이다. 지금까지는 국세나 지방세 체납을 이유로 공매에 부쳐지는 압류재산이 공매시장의 주류를 이뤄왔지만, 최근에는 양도소득세 절감 차원의 매물이 공매시장으로 대거 유입되는 등 과거와는 전혀 다른 새로운 시장을 형성하고 있다. 

2006년 1건에 불과했던 이들 양도소득세 절감 매물이 지난해에는 4백48건으로 늘어났고, 올해 들어 7월말까지 6백80건으로 이미 지난해 수준을 넘어섰다. 이 추세대로라면 연말까지 1천2백건 이상의 양도세 절감매물이 공매시장으로 흘러들어갈 것으로 예상되고, 기존의 압류재산  아파트물건까지 합하면 수도권에서만도 매월 평균 200건 정도의 아파트 매물이 나오게 된다. 공매시장으로서 사상 유례없는 대호황기를 맞게 되는 셈이다. 공매시장이 새로운 투자처로 주목을 받고 있는 이유다.  

그렇다고 공매에 대한 일반적인 지식없이 무조건 투자하는 것은 금물. 시장확대와 더불어 공매에 대한 잘못된 인식으로 피해를 당하는 투자자가 늘어날 것이 염려되어 공매참여자의 주의를 한번쯤 상기시키고, 공매에 대한 일반인들의 이해를 돕기 위해 문답 형식을 빌어 공매가 무엇인지 그리고 어떠한 점에 주의하여 투자에 임해야 할지를 알아보기로 한다.

Q. 무엇을 공매라고 하나?
A. 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하는 부동산 매각절차로 공매부동산에는 국유재산, 유입재산, 수탁재산 및 압류재산이 있다.

국유재산은 KAMCO가 국가소유 잡종재산의 관리와 처분을 위임받아 입찰의 방법으로 일반인에게 임대하는 부동산이며, 유입재산은 금융기관의 구조개선을 위해 KAMCO가 법원경매를 통하여 취득한 재산 및 부실징후 기업체를 지원하기 위하여 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다.

수탁재산은 금융기관 또는 기업체가 소유하고 있는 비업무용 보유재산을 KAMCO에 매각위임한 부동산이고, 압류재산은 세금을 내지 못하여 세무서, 지방자치단체 등이 체납자의 재산을 압류한 후 체납세금을 회수하기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 부동산을 말한다.

Q. 위에 언급한 4가지의 공매부동산 모두 일반 투자자들이 쉽게 매입할 수 있는 것인가?
A. 그렇지는 않다. 일반 투자자들이 공매시장에서 일반적으로 접하는 물건은 압류재산이며, 수탁재산의 경우 최근 양도소득세를 감면 받기위한 매물이 늘어나고 있는 추세다. 국유재산 임대나 유입재산 매각은 매우 간헐적이라고 보면 된다. 종류별 물량규모를 서열화하면 압류재산 > 수탁재산 > 유입재산 > 국유재산 순이 아닐까?

Q. 공매의 장점이라고 한다면?
A. 첫째, 유찰이 되는 경우 일주일 후에 다시 공매가 진행되기 때문에 진행속도가 빠르다. 또한 1회 유찰될 때마다 최초공매가격에서 10%씩(수탁재산의 경우 5%씩), 한달이면 최초공매가격보다 최대 40%(수탁재산의 경우 20%)가 저감되므로 가격저감폭도 크다.

둘째, 토지거래허가규제를 받지 않는다. 경매와 함께 가장 내세울만한 장점중의 하나이다. 따라서 취득 후 전매제한 기간 없이 곧장 매도할 수 있고, 허가를 받기 위한 요건, 즉 거주기간이나 거주지역 제한, 자금조달계획서 제출 등이 필요치 않다.

셋째, 공매부동산중 유입재산이나 수탁재산은 이미 모든 권리가 말소되었거나 KAMCO에게 소유권이 이전되었으므로 달리 권리분석이 필요치 않다. 마찬가지로 유입재산이나 수탁재산에 대한 명도책임이 매도인(KAMCO 또는 위임인)에게 있기 때문에 점유자에 대한 명도부담도 없다.

Q. 공매의 단점이라고 한다면?
A. 첫째, 모든 절차가 온라인상에서 이루어지기 때문에 처음 공매를 접하거나 전자거래에 익숙하지 않는 사람은 절차가 다소 복잡하게 느껴질 수 있다. 공매는 물건검색 - 입찰 - 보증금 납부 - 낙찰대금 납부에 이르기까지 전 과정이 온라인 전자입찰시스템(www.onbid.co.kr)을 통해서 이루어지며, 입찰을 하기 위해서는 공인인증기관이나 금융기관에서 발행하는 전자거래범용 공인인증서를 발급 받은 후 이 인증서를 www.onbid.co.kr에 등록하여야 한다.

둘째, 물건에 대한 정보가 한국자산관리공사에서만 제공되고 제한적이어서 공부서류를 발급하거나 임차인 조사, 현황조사 등 입찰을 위한 입찰자의 발품이 상당히 소요된다.

셋째, 압류재산의 경우 세액체납을 이유로 공매에 부쳐지는 것이기 때문에 체납세액이 적은 경우 공매기간 중에도 세액을 납부하고 공매가 취하될 가능성이 농후하다. 

넷째, 공매는 입찰보증금이 응찰가의 10%이기 때문에 제시된 최저경매가의 10%를 제시하는 경매에 비해 투자자의 입찰보증금 부담이 크다. 예컨대, 최초 공매 및 경매가격이 1억원인 물건을 1억5천만원에 입찰하고자 하는 경우 납부하여야 할 입찰보증금은 공매는 입찰가의 10%인 1천5백만원, 경매는 최저경매가의 10%인 1천만원이 된다.

Q 입찰보증금 납부시 특히 주의해야 할 점이 있다고 하는데?
A. 입찰 - 보증금납부 - 개찰 - 낙찰자 선정에 이르기까지 모든 절차가 전산으로 이루어지는 공매의 특성상 입찰보증금(입찰가의 10%)를 분할납부하면 절대 안된다. 예컨대 입찰보증금이 3천만원인 경우 3천만원을 일시에 납부하여야 한다. 만약 폰뱅킹, ATM, 온라인 등을 이용한 거래방법별 1회 계좌이체한도가 1천만원이라 1천만원씩 3회를 이체한 경우 공매절차에서는 해당물건의 입찰보증금으로 1천만원만 입금된 것으로 보아  보증금 미달을 이유로 입찰이 무효가 된다.

사전에 내 거래은행의 계좌이체한도가 얼마인지 확인하고 이체한도가 입찰보증금에 미달하는 경우 한도 상향 요청이나 은행에 가서 현금이나 수표로 창구 입금하는 방법을 취해야 한다. 다만 KAMCO 지정계좌로 창구 입금하는 경우에도 즉시 현금화 할 수 있는 경우에만 입금이 가능하므로 타행수표의 입금은 마찬가지로 유효한 입찰로 간주되지 않는다.   

Q 공매는 매수인의 명도부담이 없다거나 권리분석이 필요 없다고 하는데 맞는지?
A. 그렇지 않다. 대개 공매물건은 임차인이나 소유자에 대한 명도책임이 매도인에게 있기 때문에 명도부담이나 권리분석에 신경 쓸 필요가 없다고들 하지만, 이는 공매물건 중 수탁재산(매도인이 명도책임 부담)이나 유입재산(KAMCO가 명도책임 부담)에 한하는 것이고, 압류재산은 명도책임이 매수인에게 있다. 유입재산, 수탁재산이라 하더라도 명도에 과도한 비용이 들어가는 경우에는 명도책임을 매수인에게 부담시키기도 하며, 공법상의 규제나 현황과 공부상의 차이에 대한 위험부담은 오로지 매수인의 몫이다.

압류재산은 권리관계나 임대차관계 분석에 대한 책임 역시 매수인에게 있기 때문에 경매물건에 있어서와 같이 철저한 권리분석이 필요하다. 압류재산 명도에 있어서 특히 주의할 사항은 경매와 달리 약식 강제집행절차인 인도명령제도라는 것이 없다는 점이다. 따라서 공매물건의 점유자가 점유할 정당한 권원이 있든 없든 명도협의가 되지 않으면 모든 점유자를 상대로 명도소송을 통해 강제집행을 하여야 하므로 자칫 가옥 열쇠를 넘겨받는데 6개월 이상이 소요되기도 한다.

Q 공매도 매각불허가신청이나 항고 등 하자담보책임제도가 적용되는가?
A. 공매는 경매와 달리 위와 같은 절차가 없다. 즉 공매절차에서는 낙찰 후 매각결정기일까지 매각불허가를 신청할 수 있는 제도라든지, 매각허부결정에 대해 이의신청을 할 수 있는 항고제도 등 하자를 치유할 수 있는 기간이 부여되지 않는다. 따라서 낙찰 후 권리관계나 임대차 또는 물건상의 중대한 결함이 있는 경우에도 이를 이유로 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없기 때문에 그 위험을 고스란히 낙찰자가 떠안게 된다.

Q 공매를 통해 취득한 후에도 매수자 명의변경이나 매매대금을 전액 납부하지 않아도 소유권이전이 가능하다는데?
A. 유입재산이나 수탁재산에 한한다. 할부계약을 통해 부동산을 구입한 경우 계약자가 매매대금을 계속 납부할 수 없는 경우에 제3자가 이 계약을 승계하여 이행할 수 있도록 명의변경이 가능하다. 단, 수탁재산의 경우 위임기관(기업, 금융기관, 위임인 등)의 승인 후라는 전제가 있으며, 명의변경 역시 대금납부기한(3개월)이 만료되기 1개월 전에 해야 가능하고 또한 제3자의 대금완납을 조건으로 하기 때문에 사실상 대금납부전의 제3자 명의변경은 어렵다고 보아야 한다.

매매대금 완납 전 소유권이전은 유입재산의 경우 계약체결 후 매매대금의 ½ 이상을  납부하고 근저당을 설정하는 조건으로 또는 매매대금에 상응하는 은행지급보증서 등 납부보장책을 제출하는 조건으로 소유권이전이 가능하다. 수탁재산의 경우에는 계약체결 후 금융기관의 지급보증서, 예금, 적금증서, 국ㆍ공채나 금융채를 제출하는 조건으로 매매대금 완납 전 소유권이전이 가능하다.

다만 수탁재산중 최근 양도소득세 감면 적용을 받기 위해 공매에 부쳐지는 물건은 매매대금 전액을 완납하여야 소유권을 이전하거나 매수한 부동산을 점유 사용할 수 있다. 압류재산은 예외 없이 매매대금 완납전의 매수자 명의변경이나 소유권이전 또는 점유사용이 불가능하다.

Q. 공매로 매각되는 가격수준은 어느 정도인가? 
A. 지난 6월 기준 전국 평균 공매 낙찰가율은 70.1%로 경매 평균 낙찰가율 77.2%에 비해 7.1% 포인트 낮게 나타났다. 서울지역을 기준해도 공매는 85.3%, 경매는 87.7%의 평균 낙찰가율을 보였으며, 서울 아파트 물건만을 놓고 볼 때에도 공매는 87.4%를 기록한 반면 경매는 이보다 4% 포인트 높은 91.3%의 평균 낙찰가율을 보였다. 아파트 낙찰가격측면에서 공매가 경매보다 투자메리트가 더 있다고 볼 수 있다. 이에 견주어 공매 경쟁률도 경매 경쟁률보다 다소 낮게 형성되어 있다.

 

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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