공매, 이것만은 알고 하자.

2008-06-10 | 작성자 이영진 | 조회수 19,940 | 추천수 365

부동산시장 침체에도 불구하고 경매시장은 북새통이다. 특히나 투자자들의 눈은 뉴타운, 재개발 등 호재를 안고 인기 상승세를 2년 가까이 이어가고 있는 연립, 다세대는 물론 최근 가격 하락기에 접어든 아파트 및 신종 지분쪼개기의 대상이 되고 있는 단독ㆍ다가구주택 등 주로 주거용 부동산에 초점이 맞춰져 있다.

투자자들은 북적이지만 정작 매물이 없다. 지난 4월 기준 전국 주거용 부동산 경매물건은 9,516건으로 한창 고점기에 달했던 2005년 4월의 2만5144건 대비 37.8% 수준에 불과하다. 더군다나 입찰을 고려하고 물건선정을 했다고 한들 적게는 10여명에서 많게는 40~50명의 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰 받기가 만만치 않다.

이런 이유로 발 빠른 투자자들은 경매시장을 벗어나 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하는 공매시장을 애용(?)하듯 드나들고 있다. 지난 4월 기준 KAMCO공매를 통해 낙찰된 물건은 총 605건으로 경매 낙찰건 8,560건에 비해 7% 수준에 불과하지만 가뭄에 단비 내리듯 협소해진 경매시장의 해갈 창구 역할을 톡톡히 하고 있다. 

모든 경매절차가 오프라인에서 이루어지는 것과는 달리 공매는 물건열람에서 입찰표 작성까지 모든 절차가 온라인으로 이루어지는 특성이 있다. 경매에 익숙한 투자자들에게는 공매를 처음 접하기가 다소 불편한 점이 있지만, 바로 그 특성 때문에 공매 낙찰가율이나 경쟁률이 경매보다 다소 낮아 낙찰 받기가 쉽다는 이점이 있다면 어떨까?

지난 4월 전국 평균 낙찰가율이 경매는 75.8%를 기록했음에 반해 공매는 65.0%를 기록했고, 서울을 기준해도 경매는 84.27%, 공매는 81.1%를 기록했다. 전국 아파트 물건만을 놓고 볼 때에도 경매는 평균 87.8%의 낙찰가율을 보인 반면 공매는 이보다 4% 포인트 낮은 83.8%를 기록했다. 낮은 낙찰가율을 기록하고 있다는 것은 경쟁이 경매보다는 덜 치열하고 그만큼 낙찰 받기가 수월하다는 얘기가 된다.

KAMCO에서 다루는 공매물건에는 유입재산, 수탁재산, 압류재산이 있으나 우리가 일반적으로 공매라 하면 일반인들이 온비드(onbid) 시스템을 이용하여 전자입찰에 응하는  압류재산을 일컫고 있다. 압류재산은 세무서나 지방자치단체가 체납된 세액을 회수하기 위해 KAMCO에 매각을 의뢰한 것이지만, 이 압류재산에 입찰할 때에는 경매와는 다른 세심한 주의가 필요하다.

우선 공매정보에 대한 접근성이 매우 제한적이다. 경매의 경우 법원이나 민간 경매정보업체가 경쟁적으로 양질의 물건정보를 제공하고 있지만 공매의 경우 KAMCO에서 독점적으로 제공하고 있고, 그 정보 또한 감정평가서 수준 그 이상도 이하도 아니기 때문에 임대차 및 권리분석, 물건현황조사를 위한 입찰자의 발품이 상당히 소요되는 물건이기도 하다.

둘째, 전자입찰의 특성상 입찰보증금을 분할납부해서는 안된다는 점이다. 즉 공매의 경우  응찰가의 10%를 보증금으로 납부하여야 하는데 보증금이 3천만원인 경우 3천만원을 일시에 납부해야 유효한 입찰로 처리되며, 만약 온라인, 폰뱅킹, ATM 등을 이용한 거래방법별 1회 이체한도가 1천만원이라 1천만원씩 3회를 이체한 경우 공매절차에서는 이를 1천만원의 보증금만 입금된 것으로 보아 보증금 미달을 이유로 입찰이 무효가 된다. 

사전에 내 거래은행 계좌의 이체한도를 확인하고 이체한도가 입찰보증금에 부족한 경우에는 이체한도를 상향하여 입찰하거나 은행에 가서 현금이나 수표로 창구 입금하는 방법을 택해야 할 것이다. 다만 KAMCO지정계좌로 창구 입금하는 경우에도 즉시 현금화 할 수 있는 경우에만 입금이 가능하므로 타행수표의 입금은 마찬가지로 유효한 입찰로 간주되지 않는다.

셋째, 압류재산 공매에서는 경매와 같은 인도명령제도라는 것이 없다. 따라서 매입 부동산의 점유자가 점유할 정당한 권리가 있든 없든 관계없이, 즉 점유자가 소유자이냐,  대항력 없는 후순위 임차인이냐, 가장임차인이냐에 관계없이 그 점유자와 명도협의가 되지 않으면 명도소송을 통해 강제집행하여야 한다. 달리 말하면 명도협의의 주도권이 점유자에게 있다는 뜻이다. 명도협의의 주도권이 매수인이 아닌 점유자에게 있다는 것은 매수인에게 상당한 부담으로 작용할 뿐만 아니라  공매절차를 통틀어 매수인(입찰자)에게 가장 큰 위험요인이기도 하다.   

끝으로 경매절차에서는 매각불허가신청이나 항고 등 함정에 빠졌을 경우 이를 치유할 수 있는 하자처리기간이 부여되고 있지만, 공매절차에서는 그러한 기간이 없다. 따라서 공매를 통한 부동산 매입 후 권리관계나 임대차 또는 부동산 현황상 중대한 하자가 있는 경우에도 이를 담보할 책임을 물을 수 없어 그 위험이 고스란히 매수인에게 전가될 수밖에 없다. 

과열된 경매시장을 피해 틈새시장이라 할 수 있는 공매물건 투자자가 늘고 있지만, 장점 이상으로 단점이 많은 만큼 세심한 주의가 필요한 부분이라 하겠다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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