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상가경매시장 _ 올해 최대의 승부처

2008-02-04 | 작성자 이영진 | 조회수 15,716 | 추천수 319

상가투자를 권유하면 아예 얘기도 하지 말라는 듯 손사래를 치는 사람들이 있다. 터무니 없는 분양가에 임대는 커녕 공실만 늘어가고 있는 현실을 이미 알고 있는 터이다. 분양 당시 광고카피에 임대수익률 10%~12%가 단골로 등장하고 있지만 상가투자 기준이 되는 기준수익률 7%는 고사하고 5%를 달성하기도 어려운 실정이니 그럴 법도 하다. 

위치가 좋았던가 아님 분양광고에 현혹이 되었던가 하는 이유로 분양 당시에는 선풍적인 인기를 끌고 분양이 되었다지만 수백개 점포 이상으로 쪼개어져 분양되는 그 점포가 준공 후 모두 임대되기란 참으로 불가능한 일이다. 에스컬레이터나 엘리베이터를 중심으로 하는 주요 동선을 제외하고는 점포가 공실이거나 인접 호수에서 창고로 쓰는 예도 다반사다. 그나마 천만다행으로 대형 아울렛몰이나 테마상가 등 핵점포(key tenant)를 유치하여 수개 층을 통째로 임대할 수 있었다고 해도 임대조건이 7% 수준을 넘지 않기 때문에 수분양자들의 구미를 충족시키기에는 턱없이 부족하다.

사정이 이러하다 보니 적게는 수천, 많게는 수억 대출을 통해 테마상가, 전문상가, 전자센터 등의 이름으로 분양된 대형쇼핑몰 형태의 상가들에 투자한 수분양자들의 부담이 이만 저만 아니다. 결국 이들 상가(점포)들이 대거 경매시장에 쏟아져 나오고 있는 것이 현실이지만, 지난해 경매에 부쳐진 상가의 평균 낙찰가율이 전국 57.26%, 수도권 59.23%라는 성적표에서 보여주듯 경매시장에서마저도 푸대접이다. 지난해부터 지금까지 선풍적인 인기를 끌고 있는 연립ㆍ다세대의 평균 낙찰가율(전국 97.95%, 수도권 106.3%)에 비해 절반 수준밖에 되지 않는다.

투자자들이 왜 이렇게 상가들을 외면해왔을까? 그만큼 상가는 투자가치가 없는 것일까? 답은 ‘아니오’다. 보여주는 수치만큼 상가투자가 그렇게 비관적이지만은 않다. 상가가 외면받고 있는 것은 고착화되고 있는 경기침체로 인한 불황과 최근 2년에 걸쳐 가격이 폭등한 주거용 부동산 때문이지 결코 투자가치가 없었던 것은 아니다. 4%대의 저성장이 상가의 공실률을 높여 수익률을 떨어뜨렸고, 주거용 부동산 호황때문에 투자자들이 너도 나도 할 것 없이 주거용 부동산으로 몰렸던 탓이다.

지척에 목 좋은 곳에 괜찮은 상가가 경매로 나왔음에도 아파트나 연립ㆍ다세대에 관심을 갖지 않으면 무슨 큰일이라도 나는 것마냥 상가는 아예 쳐다볼 생각을 않는다. 20대 1, 30대 1, 심지어 100대 1이 넘는 경쟁에서 거듭 낙방의 고배를 마시면서도 말이다. 아파트나 연립ㆍ다세대 경매에만 관심을 갖는 사이 발 빠른 투자자들은 낙찰성공률이 높고, 낙찰가율이 낮은 상가투자를 통해 제법 괜찮은 재미를 봐왔음을 상기해볼 일이다.

권리 및 임대차관계의 복잡성 여부를 떠나 상가는 영업이 활성화된 지역이라거나 상권인구가 충분히 뒷받침된다거나 접근성이 양호하다거나 하는 등의 상권형성이 전제되어야 하기 때문에 주택과 달리 나오는 상가마다 무턱대고 입찰할 수는 없다. 그럼에도 불구하고 올해 상가투자에 관심을 가져볼만하다고 하는 것은 우선 경쟁률이 낮아 낙찰성공률이 높고, 낙찰가율도 감정가의 50%대에 형성되어 있어 취득가대비 10% 이상의 임대수익률을 올릴 수 있다는 점에서 수분양자의 입장과는 사뭇 다르다.

주택에 비해 환금성이 떨어진다는 지적도 있지만, 낮은 낙찰가 덕분에 재매각시  급매물가격 이상 저렴하게 매도할 수 있어 가격경쟁력마저 출중하다. 또한 주택이나 토지와 달리 종합부동산세나 양도세 중과 및 대출규제에 대한 부담이 없다는 것도 장점이다. 특히나 이명박 당선인이 최우선과제로 삼고 있는 것이 바로 한국경제의 회복이다. 수년간 4%대의 고착화된 경기침체에서 벗어나 공약대로 – 쉽지는 않겠지만 - 연 6%~7% 이상의 경제성장률이 달성된다면 더불어 늘었던 공실이 줄어들고 침체되었던 상가경기도 되살아나지 않을까? (이 점에서 상가는 신정부의 능력을 절대로 신임하는 사람들에게는 보다 더 적극적인 투자종목이 될 수 있다.)

경기가 좋든 나쁘든 먹고 살아야 하는 것이 중요한 과제인 사람들에게 상가에 대한 수요는 언제든지 대기하고 있다. 다만 그 상가가 영업을 하기에 좋은 상가냐 나쁜 상가냐 하는 판단만 남아있는 것이다. 상가투자에 대한 리스크를 최대한 줄이려면 우선 가급적 저렴하게, 상권이 활성화된 지역에, 저층 위주의 물건을 중심으로 투자전략을 세워야겠지만, 경기활성화에 대한 확신의 정도에 따라 그 대상을 점차 확대해가도 좋다.

부동산투자의 목적이야 투자자마다 제각기 다르겠지만 그 목적이 실수요가 아니라 임대수익이거나 재판매차익을 노린 것이라면 주거용 부동산에만 올인할 필요는 없다. 낙찰받기 어렵고, 낙찰가율도 만만찮고, 각종 세금부담에다 대출받기도 어려운 주택보다는 낙찰성공률이 높고, 낙찰가율도 낮고, 종부세나 양도세 부담이 없고, 대출규제도 없는 상가가 투자목적에 더 부합하기 때문이다.  그런 의미에서 경기회복을 기대하고 2~3년 앞까지 내다보는 투자자라면 올해 상가경매에 한번쯤  승부를 걸어봐도 괜찮을 듯 싶다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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