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경매시장, 안정세 접어드나?

2007-06-22 | 작성자 이영진 | 조회수 15,713 | 추천수 324

경매시장 3대 지표라 할 수 있는 낙찰가율, 낙찰률 및 입찰경쟁률이 하락하고 한동안 꾸준한 감소세를 보였던 경매물건마저 증가세로 돌아서는 등 경매시장이 점차 안정될 기미를 보이고 있다. 적어도 올초까지만 해도 강남권 등 우량지역에 소재한 아파트이거나 개발호재가 있는 지역의 아파트는 거의 예외 없이 처음 경매에 나오자 마자 낙찰이 되곤 했으나, 요즘에는 그러한 사례는 어쩌다 발생하는 것일 정도로 상황이 변했다.

최근의 경매시장 동향을 좀더 구체적으로 살펴보자. 우선 낙찰가율이나 낙찰률 및 입찰경쟁률이 2~3개월째 하락하고 있다. 지난 5월 서울을 포함한 수도권 전체 경매물건의 낙찰가율은 79.12%로 3월에 기록한 80.85%에 비해 1.73% 포인트가 하락하였다. 전체 평균 수치상으로 보면 그리 큰 하락률은 아니지만 아파트만을 놓고 볼 때에는 사뭇 얘기가 달라진다.

지난 5월의 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 89.62%로 3월 101.49%를 정점으로 2개월 연속 하락세를 기록하였으며, 지난해 8월 89.03%를 기록한 이래 9개월만의 최저치임은 물론 9개월만에 80%대로 낙찰가율이 떨어졌다. 연립ㆍ다세대나 주택, 업무시설, 공장, 토지 등 대부분 종목의 낙찰가율이 상승한 것과는 대조를 이루고 있다.

낙찰률의 경우 낙찰가율보다 더 큰 폭으로 떨어질 정도로 눈에 띄게 하락세를 면치 못했다. 지난 5월 수도권 전체 평균 낙찰률은 35.87%로 정점기였던 2월의 40.95%보다 4.78% 포인트 하락하였으며, 3개월 연속 하락하는 추세이다.

특히 아파트의 경우 정점기였던 2월에 54.65%를 기록한 이래 3개월 연속 하락하여 지난 5월에는 41.42%로 2월 대비 무려 13.23% 포인트나 하락하였다. 낙찰가율에서 아파트를 넘는 고공행진을 거듭하고 있는 연립ㆍ다세대를 비롯하여 주택, 근린, 공장 등 대부분 종목에서 낙찰률이 하락하였고, 토지나 업무시설 등에서만 소폭 상승세를 기록하였을 뿐이다.

입찰경쟁률도 예외는 아니다. 올해 들어 최고점을 찍었던 지난 3월의 수도권 전체 종목의 평균 경쟁률은 5.87대 1이었으나, 5월에는 4.8대 1로 18.2%나 경쟁률이 빠졌다. 특히 아파트의 경우 2월 7.25대 1을 정점으로 이후 3개월 연속 경쟁률이 떨어져 5월에는 4.93대 1로 무려 32.0%나 빠졌다. 지난해 7월 4.87대 1을 기록한 이래 10개월만의 최저 경쟁률을 나타냈음은 물론 10개월만에 4점대로 떨어진 것이기도 하다. 4월의 6.13대 1에 비해서도 19.58%나 경쟁률이 하락하였다. 하락폭은 다르지만 토지를 제외한 거의 모든 종목에서 경쟁률이 하락하는 현상을 보였다.

이른바 경매시장의 3대 지표 모두가 하락세를 면치 못하고 있는 모습이 역력하다. 특히 경매시장의 바로미터가 될 수 있는 아파트 하락세가 눈에 띌 정도로 돋보였고, 하락시점도 요행 지난 1.11대책에서 발표된 주택담보대출 규제강화조치가 발표된 후다. 경매시장이 바야흐로 안정기에 접어들었지 않나 하는 생각을 해봄직도 하다.

경매시장의 이러한 추세가 지속될 것이라는 요인은 곳곳에서 감지되고 있다. 우선 일반아파트시장이 아직 살아나지 않고 있다. 부동산정책적 요인, 대출규제 요인, 세제강화 요인 등 각종 규제정책으로 일반 부동산시장이 약간의 소강상태를 보이고 있기 때문에 더불어 경매시장도 아파트를 중심으로 영향을 받지 않을 수가 없다.

둘째, 한동안 급감하였던 수도권 경매물건이 지난 2월을 저점으로 최근 3개월째 가파른 증가세로 돌아섰다. 올해 2월에 진행된 경매건수는 총 5,137건으로 최근 1년간 경매물건이 가장 많았던 지난해 8월의 1만2,475건 대비 41.2% 수준까지 급감하였으나, 이후 점차 증가하여 5월에는 8,280건으로 2월에 비해 61.18%나 증가하였다. 경매물건이 증가하면 입찰자의 선택폭이 넓어지고 더불어 입찰자가 분산되기 때문에 낙찰가율이 하락하는 것은 당연지사.., 금리인상, 대출규제, 종합부동산세 부담 등으로 향후 경매물건이 더 늘어날 수 밖에 없는 이유 역시 충분하다.

셋째, 주식시장이 코스피지수 2000을 바라볼 정도로 대단한 호황이다. 가뜩이나 아파트규제로 갈 곳 없던 유동자금이 대거 주식시장으로 몰리고 있다. 부동산시장과 주식시장은 정반대로 흐르는 경향이 있다. 각 상품에 대한 부동의 매니아층이 형성되어 있긴 하지만 투자자의 대부분은 호황장세에 따라 부동산과 주식을 오가는 유동성 투자자라고 할 수 있다. 세제강화, 대출규제 등 부동산규제가 풀리지 않는 한 당분간 주식시장의 활황은 쉽게 사그라들지 않을 것이다. 그만큼 경매시장에서 투자자들이 빠져나가고, 낙찰가율은 하락할 수밖에 없다.

물론 아직도 수도권지역에 재개발호재가 널부러져 있는 연립ㆍ다세대의 낙찰가율이나 낙찰률, 입찰경쟁률이 수개월째 아파트를 추월할 정도로 고공행진을 거듭하고 있고, 연말의 대선이나 내년초의 총선 등 굵직한 변곡점을 두고 있기 때문에 부동산시장이나 경매시장의 안정세가 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망도 우세하다. 특히 경매시장의 경우 ‘낙찰가율 하락, 경매물건 증가’라는 최적의 투자여건이 조성되었다고 판단된다면 언제든 투자자들이 다시 경매시장으로 회귀할 가능성이 있다. 따라서 경매시장의 안정세를 속단하기에는 다소 이른감이 없지 않지만, 최근의 동향으로 보아 그리고 외적인 요인들로 보아 당분간 안정세가 유지될 것이라는 희망섞인 전망을 조심스럽게 해보는 것이다.

 

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부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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