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[2006년 경매시장 결산 ③] 경매시장 3대지표 강세

2007-01-31 | 작성자 이영진 | 조회수 14,851 | 추천수 326

낙찰가율, 낙찰률, 입찰경쟁률 모두 상승
- 연립ㆍ다세대 전부문 사상 최고치 기록 -

경매시장의 호황, 침체 여부를 판단하는 3대지표로 이른바 낙찰가율, 낙찰률 및 입찰경쟁률이라는 것이 있다. 낙찰가율은 경매에 부쳐지는 물건이 최초감정가 대비 얼마에 팔렸느냐 하는 가격 측면의 지표이고, 낙찰률은 경매에 나온 물건 중 몇 건이 팔렸느냐 하는 거래건수 측면의 지표이다. 또한 입찰경쟁률은 낙찰된 물건당 몇 명이 경쟁하여 입찰하였는지를 가늠하는 인기도 측면의 지표라 할 수 있다.

이 3대지표는 각자 독자적인 영역을 구축하고 있지만, 그렇다고3대지표가 전혀 관련이 없이 나타나는 것은 아니다. 이를테면 입찰경쟁이 치열한 물건의 낙찰가율이 그렇지 않은 물건에 비해 비교적 높게 나타나거나 낙찰률이 빈번한 종목이 낙찰가율도 높고 입찰경쟁률도 높게 나타나는 등 상호 작용하듯 매우 밀접한 관련성을 가지고 있다. 경매시장의 호황, 침체 또는 과열 여부를 어느 하나의 요인만 가지고 판단할 수 없는 이유이다.

이러한 3대지표가 지난 한해 초강세를 보였다. 전국에서 진행된 모든 경매물건의 평균적인 수치에서는 그리 큰 폭의 상승을 기록하지는 못하였으나, 수도권, 그 중에서도 특히 주거용 부동산의 3대지표는 경매사상 그 유례가 없을 정도로 상승 폭이 컸다. 지난 한해 경매시장 3대지표가 어떠한 모습을 보였는지 구체적으로 살펴 보자.

[낙찰가율] 수도권 아파트, 연립ㆍ다세대 경매사상 최고치 기록
일반 부동산가격의 급등, 감정가와 시세간의 현격한 차이 발생, 서울 및 수도권 전역에 만연한 재개발ㆍ재건축, 뉴타운 등 각종 개발호재로 인해 수도권내 주거용 경매부동산을 중심으로 광풍이 몰아쳤고, 이는 곧 전국 낙찰가율 상승에도 영향을 미쳤다.

지난해 전국 평균 낙찰가율은 69.86%로 전년도에 비해 3.28% 포인트 상승하였다. 전체적으로 보면 소폭 상승하였지만, 연립ㆍ다세대는 전년도 대비 12.95% 포인트 급등한 80.48%를 기록하여 2000년 이래 경매통계 집계사상 가장 높은 낙찰가율을 나타냈다. 아파트도 전년도에 비해 3.96% 포인트 상승한 83.73%를 기록하였으며, 0.17%의 소폭 상승에 그친 숙박시설(47.39%)과 3.1% 하락한 토지(83.02%)를 제외한 전종목에서 낙찰가율이 상승하였다.

수도권내 경매물건의 낙찰가율 상승은 더욱 큰 폭으로 나타났다. 전체 평균 낙찰가율은 77.34%로 전년도 대비 6.6% 포인트 상승한 것이나, 아파트와 연립ㆍ다세대는 전년도 대비 각각 8.17% 포인트, 15.64% 포인트 급등한 91.34%, 83.33%로 경매사상 최고의 낙찰가율을 기록하였다. 아파트와 연립ㆍ다세대의 경우 지난해 11월에는 낙찰가율이 공히 100%를 넘기도 했다.

숙박시설과 토지가 전년도 대비 각각 5.86% 포인트, 4.62% 포인트 하락한 53.96%, 83.73% 포인트를 기록하였을 뿐 근린(61.51%), 업무(76.27%), 공장(78.59%) 등 대부분 종목에서 6% 포인트 이상의 상승률을 보였다. 숙박시설의 경우2004년 9월 발효된 ‘성매매 알선 등 행위의 처벌에 관한 법률’ 영향으로 2년 넘게 쇠락의 길을 걷고 있으며,  토지 역시 지난 2005년 8.31종합대책 이후 예년의 인기를 회복하지 못하고 있는 모습이 역력했다.

[낙찰률] 낙찰률도 주거용 부동산 강세, 수도권 연립ㆍ다세대 40% 돌파
주거용 부동산을 위주로 하는 경매시장의 호황은 낙찰률에도 그대로 반영되었다. 지난해 전국 전체 평균 낙찰률은 30.96%로 2005년의 30.11%에 비해 0.85% 포인트 상승에 그쳤으나, 아파트의 경우 39.73%로 전년도에 비해 4.68% 포인트 상승하였으며, 연립ㆍ다세대는 무려 9.71% 포인트가 상승한 41.52%를 기록하였다. 아파트는 3년만, 연립ㆍ다세대는 2000년이래 가장 높은 낙찰률에 해당한다.

낙찰가율과 마찬가지로 아파트, 연립ㆍ다세대 등 주거용 부동산을 비롯한 근린(상가), 업무시설, 공장 등 대부분의 종목에서 낙찰률이 상승하였다. 반면 숙박시설과 토지는 전년도에 비해 각각 1.22% 포인트, 3.96% 포인트 하락한 19.02%, 32.94%의 낙찰률을 기록하였다.

수도권에서의 주거용 부동산 낙찰률 상승세는 더욱 가파르게 나타났다. 전체 평균 낙찰률이 34.2%로 2005년 대비 4.0% 포인트 상승하면서 경매사상 최초라 할 만큼 높은 낙찰률을 기록하였다. 더불어 연립ㆍ다세대 역시 41.52%로 사상 최초로 40%대를 돌파하였으며, 아파트는 39.73%를 기록하여 2002년 40.03% 이후 4년만에 가장 높은 낙찰률을 기록하였다. 아파트, 연립ㆍ다세대는 지난해 11월에 이어 12월까지 2개월 연속  50%대를 돌파하기도 하였다. 낙찰률이 50%를 돌파하였다는 것은 경매의 특성을 고려하면 경매에 부쳐지는 거의 모든 물건이 팔리고 있다는 의미와도 같다.

토지 낙찰률만 34.09%로 전년대비 1.15% 포인트 하락하였을 뿐 나머지 모든 종목이 상승추세를 보였으며, 전국과 달리 수도권에서는 숙박시설이 아니라 근린(상가)가 10%대의 유일한  낙찰률(19.46%)을 기록하였다.

[입찰경쟁률] 총 46만7천명 입찰 참여, 평균 경쟁률은 3.52대 1
지난해 전국적으로 총 46만6,939명이 입찰에 참여하여 평균 3.52대 1의 경쟁률을 보였다. 2005년도의 48만7,268명에 비해서는 2만여명이 빠져나갔지만, 이는 지난해 진행된 물건수가 2005년에 비해 88% 수준으로 줄어든 것에 기인한 것으로 평균 경쟁률은 2005년도 3.33대 1보다 5.7%가 높아졌다.

전체 입찰자중 절반이 넘는 24만5천여명이 수도권에 집중되었으며, 수도권 평균 입찰경쟁률은 경매사상 가장 높은 4.97대 1을 기록하였다. 전통적으로 인기가 있는 아파트가 6.52대 1로 가장 높은 경쟁률을 보였으며, 다음으로 연립ㆍ다세대가 5.75대 1로 경쟁이 치열한 것으로 나타났다. 모두가 사상 최고치를 경신한 것으로 갈수록 경매대중화가 급속히 이루어지고 있음을 보여주고 있다고 하겠다.

대부분의 모든 종목에서 경쟁률이 상승하였으나, 토지만 유일하게 경쟁률이 3.43대 1에서 2.56대 1로 하락하였다. 2005년 8.31대책이 있기 전까지 아파트 이상으로 인기를 구가하였던 토지였지만, 8.31대책 이후 거래규제 강화, 올해부터 시행되는 양도세 중과 부담, 그간의 토지가격의 급등 등 여러 가지 이유로 낙찰가율, 낙찰률 하락에 이어 입찰경쟁률까지 하락하고 있는 셈이다.

주택경매시장 과열로 고가낙찰건수도 급증, 올해 약간의 조정기 거칠 듯
이와 같은 경매시장의 호황, 특히 주택경매시장의 과열로 감정가 이상에서 낙찰되는 사례도 부쩍 늘었다. 지난해 전국에서 고가낙찰된 경매물건은 총 2만4,553건으로 이중 수도권에서만 42.2%에 해당하는 1만362건이 고가낙찰되었다. 수도권 전체 낙찰건수 4만9,335건의 21%에 달하며, 특히 아파트, 연립ㆍ다세대 등 주거용 부동산의 고가낙찰건수가 총 7,544건으로 수도권 전체 고가낙찰건수의 72.8%를 차지하고 있다. 주거용 부동산이 지난 한해 얼마나 과열되고 호황국면이었는지를 짐작하게 하는 대목이다.

그러면 올해에도 지난해와 같은 주거용 부동산의 강세가 지속될까? 속단하기는 어렵지만 지난해 만큼의 초강세를 이어가기는 어렵다고 본다. 금리상승 여파에 주택담보대출규제, 종합부동산세 부담, 올해부터 시행되는 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 등 여러 가지 악재요인이 즐비하기 때문이다.

물론 1.11대책의 하나인 주택담보대출규제가 만기 상환일로부터 1년간 유예기간을 두고 있어 당장의 매물급증에 기여하지는 않을 것이다. 또한 아직도 감정가가 시세보다 터무니 없이 낮은 경매물건이 비일비재하고 수도권 전역에 만연한 재개발, 재건축, 경전철 등 각종 개발호재가 있는 경매물건이 다수 출현하고 있어 이들 물건의 여전한 호황이 경매시장의 급격한 침체를 어느 정도 저지할 수 있다고 본다.

그러나 신규대출 제한 등으로 아무래도 투자심리가 위축될 것임이 자명하고 보면 부동산시장에 연동하는 경매시장 역시 과열분위기가 다소 진정될 것이라는 조심스러운 전망을 해볼 수는 있을 것이다. 하늘 높은 줄 모르고 치솟았던 낙찰가율과 낙찰률이 다소 약세를 보이듯 조정기를 거친다는 것은 경매투자자 입장에서는 최적의 투자여건이 조성된다는 것이다. 그런 뜻에서 올해 과연 일반매물이나 경매매물이 얼마만큼 쏟아져 나오고 경매시장 3대지표가 어느 정도까지 약세를 보일지 예의 주시할 일이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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