보증금 증액분의 경매절차상 지위

2006-07-18 | 작성자 이영진 | 조회수 16,793 | 추천수 373

올 봄에 정부의 각종 부동산대책 영향으로 거래에 대한 관망세가 지속되면서 매물품귀현상이 일어나고 더불어 전세가격이 급등하는 ‘전세대란’의 조짐을 보인 바 있다. 최근 일반매물이 점차 늘어나면서 전세대란의 소지는 없어졌지만, 지금도 지역에 따라 부분적으로 이러한 전세대란이 이어지고 있고 대단위의 재개발ㆍ재건축 지역을 중심으로 전세대란의 징후가 새롭게 등장하고 있는 지역도 있다.

전세가격이 올라가면 응당 그 부담은 임차인에게 귀결되고 부동산중개사무소는 전세기간 만료에 따라 건물주와 임차인간 보증금 상승분에 대한 전세계약서를 다시 작성하기에 바쁘다. 물론 건물주와 임차인간 전세가격 인상분을 놓고 신경전을 벌이지만, 결국 약자인 임차인은 울며 겨자 먹기식으로 인상된 보증금으로 임대차계약서에 도장을 찍을 수밖에 없다.

임대차계약서를 체결하면 계약서에 확정일자를 부여받고 전입신고를 하는 등의 일련의 대항요건을 갖추기 위한 행위가 이루어진다. 그러나 정작 임대차 재계약시 증액된 보증금은 최초의 임대차계약시 확보되었던 순위와는 별개로 해석된다는 것을 아는 임차인은 그리 많은 것 같지 않다.

대항요건을 갖추는 일련의 행위는 불의의 사고, 즉 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우를 대비하는 것이지만, 증액된 보증금은 불행하게도 그 대비 범주에서 벗어나는 경우가 많다. 최초의 임대차계약시 선순위 대항력을 갖추었다고 하더라도 임대차 재계약시의 2년 또는 그 이상의 세월이 흐르는 사이에 등기부등본에 근저당권이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있다면 임차인은 증액된 보증금에 대한 우선변제권이나 대항력을 행사할 수 없기 때문이다.

예컨대, ‘갑’이 어느 주택을 보증금 7천만원에 2년의 전세계약을 하고 2004년 3월 1일 입주하면서 동시에 전입신고와 계약서에 확정일자를 받았다고 하자. 2년이 지나 2006년 2월에 보증금을 3천만원 증액하여 1억원에 전세 재계약을 하고 확정일자를 다시 받고 보니 재계약 이전인 2005년 8월 1일에 이미 은행으로부터 근저당 5천만원이 설정된 경우에 위 주택이 경매로 처분된다면 임차인 ‘갑’은 전세보증금 1억원을 모두 되찾을 수 있을까?

결론부터 말하면 임차인 ‘갑’은 전세보증금 7천만원만 보장되고 나머지 3천만원은 떼일 가능성이 짙다. 즉 최초계약시 보증금 7천만원은 은행의 근저당 설정일인 2005년 8월 1일에 앞서 대항요건과 확정일자를 갖추었으므로 경매처분시 법원에 배당요구를 하여 낙찰대금으로부터 우선변제를 받거나 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다.

반면 나머지 보증금 3천만원은 근저당 설정보다 나중에 증액한 것으로 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 없을 뿐만 아니라 우선변제도 근저당권자에게 5천만원이 먼저 배당된 후에 남는 금액이 있어야 가능하다. 낙찰가액 여하에 따라서는 증액된 보증금을 한푼도 배당받지 못하는 결과가 발생할 수 있다.

즉 위 임차주택의 낙찰가액이 1억5천만원이라면 최초전세보증금 7천만원 – 근저당 5천만원 – 보증금 증액분 3천만원 순으로 배당이 되어 임차인 ‘갑’은 전세보증금 1억원을 모두 배당(이들 권리보다 앞서 변제되는 경매비용, 유익비ㆍ필요비, 당해세 등이 없다는 가정이다.) 받을 수 있지만, 낙찰가액이 1억2천만원이라면 최초전세보증금 7천만원 – 근저당 5천만원 배당 후 남는 금액이 없기 때문에 ‘갑’은 보증금 3천만원을 떼이게 된다. 경매에 부쳐지는 주택에서 종종 발견되는 임대차 사례이다.

임차인에 따라서는 인상된 전세보증금을 마련하기 위하여 그간 부었던 정기적금을 깨기도 하고 금융기관의 전세자금대출을 이용하기도 한다. 전세자금대출을 이용할 바에야 차라리 이보다 조금 더한 대출을 통해 내 집 마련을 할 법도 하지만 자꾸만 높아만 가는 이자율, 주거환경, 취학문제, 주택청약 등 여러 가지 사정으로 그러지 못하고 전세보증금을 올려 재계약 하는 경우가 많다.

위의 사례와 같이 최초계약 당시에는 임대차 외에 다른 권리가 아무것도 설정되지 않았으나, 재계약시 다른 근저당이라던가 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있다면 채무자(소유자)의 재산이나 신용상태가 악화되었거나 악화될 가능성이 많아졌다는 것을 의미한다. 채무자의 신용상태 악화는 결국 임차주택의 경매로 귀결되고 임차인은 싫든 좋든 경매결과에 따라 심각한 위기상황에 직면할 수밖에 없다.

부득이 보증금을 증액하고 재계약을 하는 경우에는 최초계약과 재계약 사이에 다른 권리관계가 설정되었는지를 확인하는 것이 중요하고 만약 그 사이에 근저당이나 가압류 등 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있는 권리가 설정되었다면 보증금 증액을 최소화하거나 권리관계가 비교적 깨끗한 다른 주택으로 이사함으로써 만약의 사태를 대비하는 것이 현명할 것이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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