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경매시장, 투자패턴이 바뀌고 있다. - IMF 때와 비교해본 경매시장 -

2004-08-24 | 작성자 이영진 | 조회수 26,157 | 추천수 395
올해 상반기에 진행된 수도권 경매진행건수는 총 7만3900여건. 물건수가 급감했던 2002년 이후 줄곧 증가하여 2003년 상반기의 3만9500여건보다는 87% 이상이 늘어났지만 경매물건수가 최고에 달했던 2000년 상반기의 12만6500여건에 비해서는 아직 58.4% 수준에 불과하다. 낙찰가율도 올해 상반기 74.15%로 역시 IMF 막바지인 2000년도의 64.9%보다는 아직 10%가량 높은 수치이다. 다만 아파트 낙찰가율은 올해 상반기 80.1%로 2000년의 81.6%보다 낮은 반면 토지 낙찰가율은 2000년에 64.3% 였던 것이 올해 상반기 88.1%까지 치솟았다.

이러한 경매시장의 변화 외에 외적으로도 IMF 체제를 벗어나면서 폭등하기 시작한 부동산시장, 특히 주택시장을 억제하고자 정부에서는 각종 규제책을 내놓고 있는 것과 동시에 정부나 지자체에서는 신도시건설, 뉴타운, 택지개발, 행정수도이전, 그린벨트해제, 군사시설보호구역해제, SOC 확충 등 각종 대형 개발사업들을 연달아 내놓고 있다.

이러한 내외적인 변동이 큰 상황하에서 경매시장의 투자자들은 어떤 변화된 투자패턴을 보이고 있을까?

첫째, 안정적ㆍ소극적 투자패턴에서 투기적ㆍ적극적 투자패턴으로..,

IMF 이후 부동산시장의 침체로 정부에서 각종 부동산부양책을 썼던 2001년 상반기 까지 투자자들은 아파트, 빌라(연립, 다세대) 등 명도가 용이하고 비교적 환금성이 좋았던 주거용 부동산에 투자하였다. 그나마 국내경기나 부동산시장이 언제 회복될 지 점칠 수 없었던 터라 무리하게 공격적으로 부동산에 투자할 수도 없었기 때문에 환금성이 있는 아파트나 2000년~2001년 당시의 전세가 폭등여파에 힘입어 반짝 인기를 끌었던 빌라가 주 투자대상일 수 밖에 없었다. 경쟁입찰자수가 아무리 많아도 10명을 넘지 않던 시절이 바로 이 때이다.

반면 IMF 체제에서 벗어나 경기가 어느 정도 회복되고 부동산 투기열풍이 불기 시작했던 2001년도 하반기 이후부터 투자자들은 주거용부동산 위주의 단순 투자패턴에서 벗어나 재건축, 재개발, 뉴타운, 신도시, 신행정수도, 택지개발, 관공서 이전, 경전철, 고속철, 도로망 확충 등 각종 대형 호재가 있는 테마형 부동산을 따라 움직이는 경향이 뚜렷해졌고 이러한 소재가 있는 부동산이면 경쟁입찰자수 20~30명은 기본이고 물건에 따라 낙찰가율이 1000%까지 치솟기도 했다. 소재가 있는 물건이면 물건종별에 관계없이 물불 안가리고 무리를 해서라도 낙찰 받고야 만다는 얘기다. 감정가 이상의 고가낙찰이 빈번하여 소위‘묻지마 입찰’이라는 신조어까지 만들어 냈다. 최근 부동산경기 침체로 경매시장 역시 영향을 받아 입찰자들이 빠지고 낙찰가율도 하락하고는 있으나, 위와 같은 테마형 부동산의 높은 경쟁률과 다소 투기적ㆍ호전적인 낙찰가율은 여전하다.

둘째, 투자가치의 판단기준이 달라지고 있다.

즉 2001년 상반기 까지 투자자들은 권리관계상 깨끗하고 명도 등이 복잡하지 않는 물건을 우량물건으로 보고 투자하였고, 역세권이냐 아니냐가 투자판단의 주된 척도가 되었다. 그러나 부동산시장의 회복기에 접어든 2001년 하반기 이후부터는 위에서 언급한 개발소재가 있는 테마형 부동산의 여부 또는 건물의 경우 수익환원법에 의한 가치판단이나 리모델링 후의 가치상승 여부가 투자의사를 결정하는 중요한 판단기준이 되고 있다.

이러한 가치판단기준에 의한 우량물건에 입찰자들이 몰리고 낙찰가율이 상승하는 반면 그런 기준에 적합하지 않는 평이한 부동산은 경매시장에서 철저히 외면당하고 있는 등 투자물건의 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 2002년만 해도 평균 낙찰가율이 80.2% 였던 빌라가 2003년 이후 물건이 급증하면서 올해 상반기에 64.3%까지 하락한 것과 2000년도에 64.3%였던 토지 낙찰가율이 최근 88.4%로 급상승한 것이 좋은 예라 할 수 있다.

셋째, 투자 선호 종목이 아파트에서 토지 중심으로 이동..,

2001년 아파트 평균 낙찰가율 84.4%, 토지 60.9%, 평균 낙찰률은 아파트 36.8%, 토지 24.3%에서 단적으로 보여주듯 투자자들의 투자중심은 아파트였다. 그러나 2002년 10.29대책 이후 아파트에 대한 규제가 심해지자 상대적으로 규제가 덜한 토지시장으로 투자자들이 몰리기 시작하면서 2003년 들어 토지 낙찰가율(85.7%)이 아파트 낙찰가율(85.4%)을 상회하였다. 2004년 상반기 집계결과에서도 토지 낙찰가율은 88.4%로 더욱 높아진 반면 아파트는 80.3%로 떨어져 그 격차가 더 심해졌고, 낙찰률도 토지(37.3%)가 아파트(33.6%) 보다 높게 나타났다. 물건종별 투자 인기도가 아파트에서 토지로 바뀌고 있음을 확연하게 보여주고 있는 셈이다. 신도시, 택지개발, 행정수도이전, SOC 확충 등 전국단위의 개발소재가 줄줄이 대기하고 있는 한 이러한 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.

끝으로, 경매의 대중화, 소액투자자가 늘고 있다.

과거의 경매시장은 경매란 복잡하고 어렵다라는 인식 때문에 경매를 아는 사람이나 혹은 경매를 통해 한번쯤 낙찰을 받아본 사람들이 주를 이루었고 그 투자규모도 부동산이라는 특성에 걸맞게 소형보다는 중급규모 이상에 투자자들이 많았다. 그러나 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에 따라 입찰보증금 부담이 줄었고 권리관계가 조기에 확정되는 등 경매제도가 획기적으로 개선되어 경매대중화의 길이 열렸으며, 농지법이 개정되어 소규모 농지투자가 가능해짐에 따라 경매시장을 찾는 소액(개미)투자자들이 부쩍 늘었다. 감정가 5000만원 이하 경매물건의 입찰경쟁률과 낙찰가율 및 낙찰률이 예년에 없이 증가하고 있음이 이를 반증하고 있다.

이상을 요약하자면 개미투자자들이 북적대고 투자패턴이 안정적ㆍ소극적 투자에서 투기적ㆍ적극적 투자로, 아파트중심 투자에서 토지중심 투자로 바뀌고 있으며, 투자물건에 대한 가치판단기준 역시 투기적 투자패턴에 맞게 개발소재여부가 주 기준이 되고 있는 것이 요즈음의 경매시장이다.

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이영진의 경매로 세상얻기

부동산을 통해서 부자가 되었다는 얘기는 많이 듣습니다. 하지만 어떻게 부자가 되었는지 방법을 제시해주는 사람은 많지 않습니다. 부동산, 특히 부동산경매에서는 시행착오를 겪고서는 절대 부자가 될 수 없습니다. 본 칼럼에서는 시행착오를 겪지 않는 현장의 이야기를 전해드립니다.

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경매특급 2004-09-01
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은하수 2004-08-26
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